【正文】 辦公物業(yè)建面比例超過(guò) 60% CBD商務(wù)辦公 核心區(qū)域 用地面積 KM2 建筑面積 萬(wàn) M2 容積率 巴黎拉德方斯 250 １ .６ 芝加哥中心 600 ３ .３ 休斯頓中心 420 ２ .８ 悉尼金融區(qū) 1 250 ２ .５ 新加坡 CBD 350 ２ .３ 上海陸家嘴CBD 450 ２ .６ 北京建外 CBD 600 ４ 大連新市中心區(qū) 400 １ .８ 深圳中心區(qū)CBD 300 ３ .８ 廣州珠江新城CBD 1 500 ５ CBD商務(wù)辦公 核心區(qū)域 用地面積 KM2 商務(wù)辦公建筑面積萬(wàn)M2 建筑面積萬(wàn) M2 商務(wù)辦公物業(yè)占比 巴黎拉德方斯 250 350 % 悉尼金融區(qū) 1 250 380 % 深圳中心區(qū) CBD 220 300 % CBD商務(wù)辦公區(qū)容積率統(tǒng)計(jì)： CBD商務(wù)辦公區(qū)辦公物業(yè)建面比： ?除占主體的寫(xiě)字樓物業(yè)外，其余建面為商業(yè)、公建、酒店、住宅等； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。毛容積率 ；辦公 110140萬(wàn)平米，商業(yè) 2025萬(wàn)，精品體驗(yàn)館 610萬(wàn)，酒店 1015萬(wàn)，酒店式公寓、商務(wù)公寓 1015萬(wàn)。 1 2 啟動(dòng)區(qū)客戶定位 啟動(dòng)區(qū)客戶市場(chǎng)化牽引研究 3 開(kāi)發(fā)模式及分期建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 啟動(dòng)區(qū)客戶定位： ?物流、貿(mào)易、房地產(chǎn)、金融、咨詢 等專業(yè)服務(wù)企業(yè) + 陶瓷、家電、家具 等制造業(yè)總部 。 佛山陶瓷行業(yè)年經(jīng)濟(jì)總量超過(guò) 400億元，具有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?佛山陶瓷歷史悠久 ,文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng) ,自古被譽(yù)為?南國(guó)陶都? ?早在新石器時(shí)代晚期，這里的先民就開(kāi)始從事制陶，揭開(kāi)了五千年陶瓷文化的首頁(yè) ?到唐代己形成規(guī)模，成為陶瓷商品生產(chǎn)基地 …… ?改革開(kāi)放至今 ,佛山陶瓷產(chǎn)業(yè)進(jìn)入飛速發(fā)展的時(shí)代 ?中國(guó)規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng) 的 建筑陶瓷 生產(chǎn)基地 ?佛山陶瓷行業(yè)經(jīng)濟(jì)總量 超過(guò)400億元 現(xiàn)在的 佛山陶瓷 陶瓷行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)階段，品牌價(jià)值的提升成為佛山陶瓷企業(yè)發(fā)展的瓶頸，需要通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)一步分化和提升整體形象進(jìn)行突破 ?目前佛山陶瓷行業(yè)仍然是一個(gè)粗放型的行業(yè)，技術(shù)含量較低，研發(fā)創(chuàng)新能力，企業(yè)對(duì)核心技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)掌握不多，高能耗高污染，對(duì)資源依賴性強(qiáng)，缺乏對(duì)國(guó)際市場(chǎng)的渠道掌控能力 ?陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈條存在可完善可創(chuàng)新的空間 陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈條 陶瓷機(jī)械 陶瓷生產(chǎn) 陶瓷原材料 陶瓷配件 陶瓷包裝 耐火材料 模具 ......其他陶瓷企業(yè)的服務(wù)型企業(yè) 陶瓷技術(shù)研發(fā) 專業(yè)媒體 物流公司 行業(yè)會(huì)展 陶瓷設(shè)計(jì) ?佛山是世界建筑、衛(wèi)生陶瓷 ‘世界工廠 ’ ?建筑、衛(wèi)生陶瓷 產(chǎn)量占全世界 1/4 ?企業(yè)數(shù)量眾多，規(guī)模以上企業(yè)超過(guò) 300家 ?企業(yè)規(guī)模多為中小型；缺乏國(guó)際知名的品牌和企業(yè) ?佛山產(chǎn)品出口， 80％以上均是為國(guó)外陶瓷企業(yè)和國(guó)際渠道商家貼牌生產(chǎn) ?企業(yè)品牌價(jià)值需要提升 企業(yè)數(shù)量多而不強(qiáng) 自主創(chuàng)新能力不強(qiáng) 產(chǎn)業(yè)鏈仍需完善 品牌價(jià)值突破缺乏平臺(tái) 陶瓷行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目前樂(lè)從、龍江地區(qū) 315國(guó)道兩旁 ,已形成集家具展銷、配件、原輔材料供應(yīng)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈為一體的‘十里家具街’ ?樂(lè)從 龍江 ‘十里家具街’集中了 1000多家家具相關(guān)企業(yè) ,占佛山家具企業(yè)總數(shù)的 1/3。這些企業(yè)不缺房地不缺地，如果需要建什么研發(fā)中心、設(shè)計(jì)室、培訓(xùn)中心，都只需要在自己廠房和賣場(chǎng)周圍建房子就可以了。 “現(xiàn)在這些家具企業(yè)辦公的租金不低?！? 家具業(yè)內(nèi)人士 為提升企業(yè)形象，塑造品牌價(jià)值，樂(lè)從、龍江已經(jīng)形成了裝修高檔的展銷場(chǎng)所 ?順聯(lián)家具城、皇朝家私城 ?羅浮宮家具博覽城 ?規(guī)模以上家具企業(yè)具備很高的承租能力 ?對(duì)于賣場(chǎng)和展示空間的檔次 、設(shè)計(jì)創(chuàng)意 要求頗高 家具行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 和陶瓷、家具產(chǎn)業(yè)不同，家電行業(yè)對(duì)于研發(fā)設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)有更高的要求 ?一些大品牌具備國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，生產(chǎn)工藝可以和國(guó)際水平競(jìng)爭(zhēng) ‘十五期間’ 工藝設(shè)計(jì)對(duì)廣東工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)為 28%，工業(yè)設(shè)計(jì)是制造業(yè)創(chuàng)造產(chǎn)品附加值的關(guān)鍵 ?目前大部分佛山企業(yè)自主品牌創(chuàng)新能力弱 , 以 OEM和 ODM為主 ?仍處于價(jià)值鏈低端 “順德要打造世界級(jí)的白色家電之都，工藝設(shè)計(jì)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是一個(gè)重要推手。 然而，交通、生活配套的不便利，使得順德家電企業(yè)在吸引高端人才方面遇到難題 許多國(guó)內(nèi)外高端人才對(duì)工作環(huán)境、居住環(huán)境要求都比較高。 行業(yè)研究小結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 2 啟動(dòng)區(qū)客戶定位 啟動(dòng)區(qū)客戶市場(chǎng)化牽引研究 3 開(kāi)發(fā)模式及分期建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政府主導(dǎo)型可細(xì)分為三種模式： 開(kāi)發(fā)模式 模式特征 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 適用條件 使用企業(yè)（寫(xiě)字樓物業(yè)） 政府開(kāi)發(fā)整售型 國(guó)有控股企業(yè)（如城投）開(kāi)發(fā)建設(shè) 整體銷售給一家意向入駐企業(yè) 開(kāi)發(fā)進(jìn)程快 政府把控能力強(qiáng)，可較好的控制進(jìn)駐企業(yè)的行業(yè)和層次 物業(yè)形象高 有利于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì) 一般需以犧牲經(jīng)濟(jì)效益來(lái)實(shí)現(xiàn)形象效益目標(biāo) 整體銷售招商較難 適用于追求形象效益大于經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目 追求快速建設(shè) 一般適用于區(qū)域發(fā)展不成熟階段 政府招商能力較強(qiáng) 以央企為主 政府開(kāi)發(fā)租賃型 國(guó)有控股、參股企業(yè)（如城投）開(kāi)發(fā)建設(shè) 整租或散租 開(kāi)發(fā)進(jìn)程快 政府把控能力強(qiáng)，可較好的控制進(jìn)駐企業(yè)的行業(yè)和層次 物業(yè)形象高 長(zhǎng)期獲取增值收益 一般需以犧牲經(jīng)濟(jì)效益來(lái)實(shí)現(xiàn)形象效益目標(biāo) 資金沉淀時(shí)間長(zhǎng) 適用于追求形象效益大于經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目 追求快速建設(shè) 一般適用于區(qū)域發(fā)展不成熟階段 資金實(shí)力較強(qiáng) 政府招商能力較強(qiáng) 中小企業(yè)為主 企業(yè)取地自建型 使用企業(yè)自行取地、自行開(kāi)發(fā)建設(shè) 物業(yè)整體由企業(yè)使用，或部分由企業(yè)使用、部分銷售出租 產(chǎn)品 “量身定制 ”，滿足企業(yè)自用需求 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，物業(yè)形象較高 有利于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì) 于政府而言，招商難度相對(duì)其他模式大 企業(yè)資金實(shí)力雄厚 具備專業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 對(duì)企業(yè)形象高度重視 有個(gè)性化的辦公需求 以央企、大型民企為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第三階段：發(fā)展期， 20232023年 。 第一階段：培育期， 19931998 1993年，福田中心區(qū)項(xiàng)目投資啟動(dòng) 1995年，中心區(qū)主干道基本完成 1997年，中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施基本完成，居住用地開(kāi)始市場(chǎng)化出讓 1998年，中心城市公園建成，中海、深業(yè)等居住項(xiàng)目開(kāi)工，市民中心、圖書(shū)館等公建設(shè)施開(kāi)工 公共設(shè)施開(kāi)發(fā) 居住項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 開(kāi)始啟動(dòng) 典型案例：深圳福田 CBD開(kāi)發(fā) 中心城市公園 深業(yè) 市民中心 圖書(shū)館 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。由政府下屬的國(guó)有企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及招商運(yùn)營(yíng)工作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及招商運(yùn)營(yíng)過(guò)程； 二、市場(chǎng)主導(dǎo)型 。 核心設(shè)施建議：建立直接面向消費(fèi)者的?高檔精品店 +體驗(yàn)店?模式，打造三大行業(yè)的精品體驗(yàn)館 ?家具和陶瓷行業(yè)的企業(yè)總部辦公對(duì)產(chǎn)品展示有很高要求 ?建議打造面向廣大消費(fèi)者的精品體驗(yàn)館，通過(guò)提高準(zhǔn)入門檻，建立統(tǒng)一的行業(yè)品牌形象 ?帶來(lái)目的地型的高端消費(fèi)人群，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展 ?宜家體驗(yàn)店 ?體驗(yàn)流程五環(huán)節(jié)：“參與”、“感受”、“設(shè)計(jì)”、“個(gè)性化”、“運(yùn)輸” ?松下體驗(yàn)店 ?日本松下中心：“綠色創(chuàng)意之家” 家庭能源管理系統(tǒng)太陽(yáng)能發(fā)電空調(diào)電視蓄電池 燃料電池分電盤LED 照明家庭能源管理系統(tǒng)太陽(yáng)能發(fā)電空調(diào)電視蓄電池 燃料電池分電盤照明本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 －業(yè)內(nèi)人士 順德區(qū) 禪城區(qū) 南海區(qū) 三水區(qū) 高明區(qū) 廣州 1小時(shí) 2小時(shí) ?從順德到佛山市中心需要 1小時(shí) ?從順德到廣州需要兩小時(shí)以上 家電行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！? －順德區(qū)區(qū)長(zhǎng) 李亞娟 產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中微笑曲線 家電行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 佛山順德有中國(guó)‘家電之都’之美稱，白色家電是佛山特色產(chǎn)業(yè)，也是廣東產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重要組成部分 ?山東青島、廣東順德 ,江蘇慈溪是中國(guó)三大家電產(chǎn)業(yè)集群 ?80年代中后期順德家電開(kāi)始走向國(guó)際市場(chǎng) ?‘順德模式’成為家喻戶曉的行業(yè)經(jīng)典 ?全國(guó)最大的家用電器生產(chǎn)基地以及擁有最完整的家電行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈地區(qū)之一 ?白色家電占全國(guó)份額的 20% ?2023年產(chǎn)量達(dá) 160億元，出口外銷達(dá) 90億元 現(xiàn)在的 佛山 家電 家電行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。辦公環(huán)境裝修豪華。 佛山家具企業(yè)數(shù)量龐大，產(chǎn)能高，但品牌價(jià)值不足 , 已逐漸被鄰近的深圳、廣州、東莞超越 ?20232023年佛山家具工業(yè)產(chǎn)值增率： 所有家具企業(yè) 規(guī)模以上企業(yè) １億以上規(guī)模企業(yè) ５億以上規(guī)模企業(yè) １０億以上規(guī)模企業(yè) 數(shù)量 3000家 400多家 幾十家 2－ 3家 １家 ?20232023年佛山規(guī)模以上家具企業(yè)數(shù)量增率： 16121622294926050000010000001500000202300025000002023 2023% 3143990501001502002503003504004502023 % ?佛山 1億以上規(guī)模家具企業(yè)占比不到總家具企業(yè)數(shù)的 10% ?近年來(lái)廣州、深圳、東莞家具企業(yè)逐漸超越佛山 ,不少品牌在國(guó)際上的地位升高 “佛山在廣東家具中的地位已經(jīng)逐漸被深圳、東莞所取代，這確實(shí)是一個(gè)問(wèn)題佛山家具企業(yè)長(zhǎng)期集結(jié)在鎮(zhèn)區(qū)級(jí)村地之間，缺乏縱觀全局的行業(yè)態(tài)勢(shì)，至今也未能邁出全市家具產(chǎn)業(yè)國(guó)際化的步伐。 樂(lè)從 龍江家具企業(yè) 西樵 ,南陽(yáng) ,獅山等其他地區(qū)家具企業(yè) 家具行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 但交通的不便利以及區(qū)域環(huán)境的不佳，難以體現(xiàn)高端形象 ?石灣片區(qū) ?交通路況 :道路上車輛繁雜擁擠 ,運(yùn)輸車輛多 n周邊環(huán)境 :大型陶瓷展銷中心 、中小型陶瓷企業(yè)經(jīng)營(yíng)店 (商住混合辦公 )沿季華路兩旁分布 ,層次不一、數(shù)量繁多 ,難以體現(xiàn)高端形象 ?南莊片區(qū) ?交通路況 :離市中心大概 30分鐘車程 ,路上運(yùn)輸車輛多而擁擠 ,造成一定交通不便 ?周邊環(huán)境 :南莊總部基地片區(qū)配套設(shè)施較為缺乏 陶瓷行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 生產(chǎn)基地剝離后，已形成集辦公、展示、研發(fā)、交流的陶瓷產(chǎn)業(yè)集群 ?中國(guó)陶瓷城 ?華夏陶瓷城 ?瓷海國(guó)際 ?中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地 陶瓷行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 2 啟動(dòng)區(qū)客戶定位 啟動(dòng)區(qū)客戶市場(chǎng)化牽引研究 3 開(kāi)發(fā)模式及分期建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 佛山市場(chǎng)上寫(xiě)字樓的幾大重點(diǎn)行業(yè)為貿(mào)易、金融、咨詢、房地產(chǎn)、物流，它們必然是項(xiàng)目啟動(dòng)階段應(yīng)鎖定的重點(diǎn)行業(yè) ?我們重點(diǎn)調(diào)研了佛山三大寫(xiě)字樓片區(qū)的行業(yè)情況 祖廟片區(qū) ?華輝大廈 ?百花大廈 ?東建大廈 ?環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng) ?國(guó)際商業(yè)中心 ICC ?嶺南大廈 ?… 季華路區(qū) ?京禪大廈 ?公交大廈 ?京華大廈 ?金融廣場(chǎng) ?卓遠(yuǎn)國(guó)際大廈 ?廣發(fā)銀行大廈 ?… 千燈湖區(qū) ?財(cái)聯(lián)大廈 ?經(jīng)委大廈 ?中銀大廈 ?財(cái)匯大廈 ?光大銀行南海分行 ?佛山傳媒大廈 ?人民銀行 ?中國(guó)銀行 ?… 61% ?金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、 物流、咨詢類 企業(yè)占比 超過(guò) 61%, ?其他 39%企業(yè)行業(yè)包括 科技、能源、文教、制造 業(yè)、旅游等 39% 資料來(lái)源：項(xiàng)目組市場(chǎng)調(diào)研（樣本中已剔除銀行及行政事業(yè)單位自用大樓） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目整體規(guī)劃應(yīng)兼具都市和生態(tài)屬性； 4號(hào)地塊（鄰近交通樞紐中心地塊）在空間形象上應(yīng)和周邊形成差異； 4號(hào)地塊建議設(shè)置會(huì)展中心及高檔集中商業(yè)； 外圍地塊商務(wù)價(jià)值大于商業(yè)價(jià)值，應(yīng)以商務(wù)辦公功能為主，結(jié)合水系設(shè)置特色商業(yè)，結(jié)合辦公區(qū)設(shè)置配套型商業(yè)； 濱江綠帶作為市民和游客的活動(dòng)空間，可打造主題雕塑公園，設(shè)置特色的雕塑小品。 規(guī)劃建議的三個(gè)視角 : 開(kāi)發(fā)實(shí)施視角 土地價(jià)值視角 ?項(xiàng)目未來(lái)作為佛山城市名片，應(yīng)充分展現(xiàn)佛山現(xiàn)代的城市形象 ?項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)實(shí)施的市場(chǎng)可操作性 ?項(xiàng)目規(guī)劃方