【正文】 辦公物業(yè)建面比例超過 60% CBD商務(wù)辦公 核心區(qū)域 用地面積 KM2 建筑面積 萬 M2 容積率 巴黎拉德方斯 250 １ .６ 芝加哥中心 600 ３ .３ 休斯頓中心 420 ２ .８ 悉尼金融區(qū) 1 250 ２ .５ 新加坡 CBD 350 ２ .３ 上海陸家嘴CBD 450 ２ .６ 北京建外 CBD 600 ４ 大連新市中心區(qū) 400 １ .８ 深圳中心區(qū)CBD 300 ３ .８ 廣州珠江新城CBD 1 500 ５ CBD商務(wù)辦公 核心區(qū)域 用地面積 KM2 商務(wù)辦公建筑面積萬M2 建筑面積萬 M2 商務(wù)辦公物業(yè)占比 巴黎拉德方斯 250 350 % 悉尼金融區(qū) 1 250 380 % 深圳中心區(qū) CBD 220 300 % CBD商務(wù)辦公區(qū)容積率統(tǒng)計(jì)： CBD商務(wù)辦公區(qū)辦公物業(yè)建面比： ?除占主體的寫字樓物業(yè)外，其余建面為商業(yè)、公建、酒店、住宅等； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。毛容積率 ；辦公 110140萬平米，商業(yè) 2025萬，精品體驗(yàn)館 610萬，酒店 1015萬，酒店式公寓、商務(wù)公寓 1015萬。 1 2 啟動(dòng)區(qū)客戶定位 啟動(dòng)區(qū)客戶市場(chǎng)化牽引研究 3 開發(fā)模式及分期建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 啟動(dòng)區(qū)客戶定位： ?物流、貿(mào)易、房地產(chǎn)、金融、咨詢 等專業(yè)服務(wù)企業(yè) + 陶瓷、家電、家具 等制造業(yè)總部 。 佛山陶瓷行業(yè)年經(jīng)濟(jì)總量超過 400億元，具有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?佛山陶瓷歷史悠久 ,文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng) ,自古被譽(yù)為?南國(guó)陶都? ?早在新石器時(shí)代晚期，這里的先民就開始從事制陶，揭開了五千年陶瓷文化的首頁 ?到唐代己形成規(guī)模，成為陶瓷商品生產(chǎn)基地 …… ?改革開放至今 ,佛山陶瓷產(chǎn)業(yè)進(jìn)入飛速發(fā)展的時(shí)代 ?中國(guó)規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng) 的 建筑陶瓷 生產(chǎn)基地 ?佛山陶瓷行業(yè)經(jīng)濟(jì)總量 超過400億元 現(xiàn)在的 佛山陶瓷 陶瓷行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)階段，品牌價(jià)值的提升成為佛山陶瓷企業(yè)發(fā)展的瓶頸，需要通過產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)一步分化和提升整體形象進(jìn)行突破 ?目前佛山陶瓷行業(yè)仍然是一個(gè)粗放型的行業(yè)，技術(shù)含量較低，研發(fā)創(chuàng)新能力，企業(yè)對(duì)核心技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)掌握不多，高能耗高污染，對(duì)資源依賴性強(qiáng)，缺乏對(duì)國(guó)際市場(chǎng)的渠道掌控能力 ?陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈條存在可完善可創(chuàng)新的空間 陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈條 陶瓷機(jī)械 陶瓷生產(chǎn) 陶瓷原材料 陶瓷配件 陶瓷包裝 耐火材料 模具 ......其他陶瓷企業(yè)的服務(wù)型企業(yè) 陶瓷技術(shù)研發(fā) 專業(yè)媒體 物流公司 行業(yè)會(huì)展 陶瓷設(shè)計(jì) ?佛山是世界建筑、衛(wèi)生陶瓷 ‘世界工廠 ’ ?建筑、衛(wèi)生陶瓷 產(chǎn)量占全世界 1/4 ?企業(yè)數(shù)量眾多，規(guī)模以上企業(yè)超過 300家 ?企業(yè)規(guī)模多為中小型；缺乏國(guó)際知名的品牌和企業(yè) ?佛山產(chǎn)品出口， 80％以上均是為國(guó)外陶瓷企業(yè)和國(guó)際渠道商家貼牌生產(chǎn) ?企業(yè)品牌價(jià)值需要提升 企業(yè)數(shù)量多而不強(qiáng) 自主創(chuàng)新能力不強(qiáng) 產(chǎn)業(yè)鏈仍需完善 品牌價(jià)值突破缺乏平臺(tái) 陶瓷行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目前樂從、龍江地區(qū) 315國(guó)道兩旁 ,已形成集家具展銷、配件、原輔材料供應(yīng)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈為一體的‘十里家具街’ ?樂從 龍江 ‘十里家具街’集中了 1000多家家具相關(guān)企業(yè) ,占佛山家具企業(yè)總數(shù)的 1/3。這些企業(yè)不缺房地不缺地，如果需要建什么研發(fā)中心、設(shè)計(jì)室、培訓(xùn)中心，都只需要在自己廠房和賣場(chǎng)周圍建房子就可以了。 “現(xiàn)在這些家具企業(yè)辦公的租金不低?！? 家具業(yè)內(nèi)人士 為提升企業(yè)形象，塑造品牌價(jià)值，樂從、龍江已經(jīng)形成了裝修高檔的展銷場(chǎng)所 ?順聯(lián)家具城、皇朝家私城 ?羅浮宮家具博覽城 ?規(guī)模以上家具企業(yè)具備很高的承租能力 ?對(duì)于賣場(chǎng)和展示空間的檔次 、設(shè)計(jì)創(chuàng)意 要求頗高 家具行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 和陶瓷、家具產(chǎn)業(yè)不同，家電行業(yè)對(duì)于研發(fā)設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)有更高的要求 ?一些大品牌具備國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，生產(chǎn)工藝可以和國(guó)際水平競(jìng)爭(zhēng) ‘十五期間’ 工藝設(shè)計(jì)對(duì)廣東工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)為 28%，工業(yè)設(shè)計(jì)是制造業(yè)創(chuàng)造產(chǎn)品附加值的關(guān)鍵 ?目前大部分佛山企業(yè)自主品牌創(chuàng)新能力弱 , 以 OEM和 ODM為主 ?仍處于價(jià)值鏈低端 “順德要打造世界級(jí)的白色家電之都，工藝設(shè)計(jì)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是一個(gè)重要推手。 然而，交通、生活配套的不便利，使得順德家電企業(yè)在吸引高端人才方面遇到難題 許多國(guó)內(nèi)外高端人才對(duì)工作環(huán)境、居住環(huán)境要求都比較高。 行業(yè)研究小結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 2 啟動(dòng)區(qū)客戶定位 啟動(dòng)區(qū)客戶市場(chǎng)化牽引研究 3 開發(fā)模式及分期建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政府主導(dǎo)型可細(xì)分為三種模式： 開發(fā)模式 模式特征 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 適用條件 使用企業(yè)（寫字樓物業(yè)） 政府開發(fā)整售型 國(guó)有控股企業(yè)（如城投）開發(fā)建設(shè) 整體銷售給一家意向入駐企業(yè) 開發(fā)進(jìn)程快 政府把控能力強(qiáng)，可較好的控制進(jìn)駐企業(yè)的行業(yè)和層次 物業(yè)形象高 有利于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì) 一般需以犧牲經(jīng)濟(jì)效益來實(shí)現(xiàn)形象效益目標(biāo) 整體銷售招商較難 適用于追求形象效益大于經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目 追求快速建設(shè) 一般適用于區(qū)域發(fā)展不成熟階段 政府招商能力較強(qiáng) 以央企為主 政府開發(fā)租賃型 國(guó)有控股、參股企業(yè)（如城投）開發(fā)建設(shè) 整租或散租 開發(fā)進(jìn)程快 政府把控能力強(qiáng)，可較好的控制進(jìn)駐企業(yè)的行業(yè)和層次 物業(yè)形象高 長(zhǎng)期獲取增值收益 一般需以犧牲經(jīng)濟(jì)效益來實(shí)現(xiàn)形象效益目標(biāo) 資金沉淀時(shí)間長(zhǎng) 適用于追求形象效益大于經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目 追求快速建設(shè) 一般適用于區(qū)域發(fā)展不成熟階段 資金實(shí)力較強(qiáng) 政府招商能力較強(qiáng) 中小企業(yè)為主 企業(yè)取地自建型 使用企業(yè)自行取地、自行開發(fā)建設(shè) 物業(yè)整體由企業(yè)使用，或部分由企業(yè)使用、部分銷售出租 產(chǎn)品 “量身定制 ”，滿足企業(yè)自用需求 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，物業(yè)形象較高 有利于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì) 于政府而言，招商難度相對(duì)其他模式大 企業(yè)資金實(shí)力雄厚 具備專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 對(duì)企業(yè)形象高度重視 有個(gè)性化的辦公需求 以央企、大型民企為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第三階段：發(fā)展期， 20232023年 。 第一階段：培育期， 19931998 1993年，福田中心區(qū)項(xiàng)目投資啟動(dòng) 1995年，中心區(qū)主干道基本完成 1997年，中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施基本完成，居住用地開始市場(chǎng)化出讓 1998年，中心城市公園建成，中海、深業(yè)等居住項(xiàng)目開工，市民中心、圖書館等公建設(shè)施開工 公共設(shè)施開發(fā) 居住項(xiàng)目開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 開始啟動(dòng) 典型案例：深圳福田 CBD開發(fā) 中心城市公園 深業(yè) 市民中心 圖書館 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。由政府下屬的國(guó)有企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)以及招商運(yùn)營(yíng)工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不參與項(xiàng)目開發(fā)及招商運(yùn)營(yíng)過程； 二、市場(chǎng)主導(dǎo)型 。 核心設(shè)施建議：建立直接面向消費(fèi)者的?高檔精品店 +體驗(yàn)店?模式，打造三大行業(yè)的精品體驗(yàn)館 ?家具和陶瓷行業(yè)的企業(yè)總部辦公對(duì)產(chǎn)品展示有很高要求 ?建議打造面向廣大消費(fèi)者的精品體驗(yàn)館，通過提高準(zhǔn)入門檻，建立統(tǒng)一的行業(yè)品牌形象 ?帶來目的地型的高端消費(fèi)人群，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展 ?宜家體驗(yàn)店 ?體驗(yàn)流程五環(huán)節(jié)：“參與”、“感受”、“設(shè)計(jì)”、“個(gè)性化”、“運(yùn)輸” ?松下體驗(yàn)店 ?日本松下中心：“綠色創(chuàng)意之家” 家庭能源管理系統(tǒng)太陽能發(fā)電空調(diào)電視蓄電池 燃料電池分電盤LED 照明家庭能源管理系統(tǒng)太陽能發(fā)電空調(diào)電視蓄電池 燃料電池分電盤照明本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 －業(yè)內(nèi)人士 順德區(qū) 禪城區(qū) 南海區(qū) 三水區(qū) 高明區(qū) 廣州 1小時(shí) 2小時(shí) ?從順德到佛山市中心需要 1小時(shí) ?從順德到廣州需要兩小時(shí)以上 家電行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！? －順德區(qū)區(qū)長(zhǎng) 李亞娟 產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中微笑曲線 家電行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 佛山順德有中國(guó)‘家電之都’之美稱，白色家電是佛山特色產(chǎn)業(yè)，也是廣東產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重要組成部分 ?山東青島、廣東順德 ,江蘇慈溪是中國(guó)三大家電產(chǎn)業(yè)集群 ?80年代中后期順德家電開始走向國(guó)際市場(chǎng) ?‘順德模式’成為家喻戶曉的行業(yè)經(jīng)典 ?全國(guó)最大的家用電器生產(chǎn)基地以及擁有最完整的家電行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈地區(qū)之一 ?白色家電占全國(guó)份額的 20% ?2023年產(chǎn)量達(dá) 160億元，出口外銷達(dá) 90億元 現(xiàn)在的 佛山 家電 家電行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。辦公環(huán)境裝修豪華。 佛山家具企業(yè)數(shù)量龐大，產(chǎn)能高，但品牌價(jià)值不足 , 已逐漸被鄰近的深圳、廣州、東莞超越 ?20232023年佛山家具工業(yè)產(chǎn)值增率： 所有家具企業(yè) 規(guī)模以上企業(yè) １億以上規(guī)模企業(yè) ５億以上規(guī)模企業(yè) １０億以上規(guī)模企業(yè) 數(shù)量 3000家 400多家 幾十家 2－ 3家 １家 ?20232023年佛山規(guī)模以上家具企業(yè)數(shù)量增率： 16121622294926050000010000001500000202300025000002023 2023% 3143990501001502002503003504004502023 % ?佛山 1億以上規(guī)模家具企業(yè)占比不到總家具企業(yè)數(shù)的 10% ?近年來廣州、深圳、東莞家具企業(yè)逐漸超越佛山 ,不少品牌在國(guó)際上的地位升高 “佛山在廣東家具中的地位已經(jīng)逐漸被深圳、東莞所取代，這確實(shí)是一個(gè)問題佛山家具企業(yè)長(zhǎng)期集結(jié)在鎮(zhèn)區(qū)級(jí)村地之間，缺乏縱觀全局的行業(yè)態(tài)勢(shì)，至今也未能邁出全市家具產(chǎn)業(yè)國(guó)際化的步伐。 樂從 龍江家具企業(yè) 西樵 ,南陽 ,獅山等其他地區(qū)家具企業(yè) 家具行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 但交通的不便利以及區(qū)域環(huán)境的不佳，難以體現(xiàn)高端形象 ?石灣片區(qū) ?交通路況 :道路上車輛繁雜擁擠 ,運(yùn)輸車輛多 n周邊環(huán)境 :大型陶瓷展銷中心 、中小型陶瓷企業(yè)經(jīng)營(yíng)店 (商住混合辦公 )沿季華路兩旁分布 ,層次不一、數(shù)量繁多 ,難以體現(xiàn)高端形象 ?南莊片區(qū) ?交通路況 :離市中心大概 30分鐘車程 ,路上運(yùn)輸車輛多而擁擠 ,造成一定交通不便 ?周邊環(huán)境 :南莊總部基地片區(qū)配套設(shè)施較為缺乏 陶瓷行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 生產(chǎn)基地剝離后，已形成集辦公、展示、研發(fā)、交流的陶瓷產(chǎn)業(yè)集群 ?中國(guó)陶瓷城 ?華夏陶瓷城 ?瓷海國(guó)際 ?中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地 陶瓷行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 2 啟動(dòng)區(qū)客戶定位 啟動(dòng)區(qū)客戶市場(chǎng)化牽引研究 3 開發(fā)模式及分期建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 佛山市場(chǎng)上寫字樓的幾大重點(diǎn)行業(yè)為貿(mào)易、金融、咨詢、房地產(chǎn)、物流，它們必然是項(xiàng)目啟動(dòng)階段應(yīng)鎖定的重點(diǎn)行業(yè) ?我們重點(diǎn)調(diào)研了佛山三大寫字樓片區(qū)的行業(yè)情況 祖廟片區(qū) ?華輝大廈 ?百花大廈 ?東建大廈 ?環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng) ?國(guó)際商業(yè)中心 ICC ?嶺南大廈 ?… 季華路區(qū) ?京禪大廈 ?公交大廈 ?京華大廈 ?金融廣場(chǎng) ?卓遠(yuǎn)國(guó)際大廈 ?廣發(fā)銀行大廈 ?… 千燈湖區(qū) ?財(cái)聯(lián)大廈 ?經(jīng)委大廈 ?中銀大廈 ?財(cái)匯大廈 ?光大銀行南海分行 ?佛山傳媒大廈 ?人民銀行 ?中國(guó)銀行 ?… 61% ?金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、 物流、咨詢類 企業(yè)占比 超過 61%, ?其他 39%企業(yè)行業(yè)包括 科技、能源、文教、制造 業(yè)、旅游等 39% 資料來源：項(xiàng)目組市場(chǎng)調(diào)研（樣本中已剔除銀行及行政事業(yè)單位自用大樓） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目整體規(guī)劃應(yīng)兼具都市和生態(tài)屬性； 4號(hào)地塊（鄰近交通樞紐中心地塊）在空間形象上應(yīng)和周邊形成差異； 4號(hào)地塊建議設(shè)置會(huì)展中心及高檔集中商業(yè)； 外圍地塊商務(wù)價(jià)值大于商業(yè)價(jià)值，應(yīng)以商務(wù)辦公功能為主，結(jié)合水系設(shè)置特色商業(yè)，結(jié)合辦公區(qū)設(shè)置配套型商業(yè)； 濱江綠帶作為市民和游客的活動(dòng)空間，可打造主題雕塑公園，設(shè)置特色的雕塑小品。 規(guī)劃建議的三個(gè)視角 : 開發(fā)實(shí)施視角 土地價(jià)值視角 ?項(xiàng)目未來作為佛山城市名片，應(yīng)充分展現(xiàn)佛山現(xiàn)代的城市形象 ?項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)考慮開發(fā)實(shí)施的市場(chǎng)可操作性 ?項(xiàng)目規(guī)劃方