【正文】 辦公物業(yè)建面比例超過 60% CBD商務辦公 核心區(qū)域 用地面積 KM2 建筑面積 萬 M2 容積率 巴黎拉德方斯 250 １ .６ 芝加哥中心 600 ３ .３ 休斯頓中心 420 ２ .８ 悉尼金融區(qū) 1 250 ２ .５ 新加坡 CBD 350 ２ .３ 上海陸家嘴CBD 450 ２ .６ 北京建外 CBD 600 ４ 大連新市中心區(qū) 400 １ .８ 深圳中心區(qū)CBD 300 ３ .８ 廣州珠江新城CBD 1 500 ５ CBD商務辦公 核心區(qū)域 用地面積 KM2 商務辦公建筑面積萬M2 建筑面積萬 M2 商務辦公物業(yè)占比 巴黎拉德方斯 250 350 % 悉尼金融區(qū) 1 250 380 % 深圳中心區(qū) CBD 220 300 % CBD商務辦公區(qū)容積率統(tǒng)計： CBD商務辦公區(qū)辦公物業(yè)建面比： ?除占主體的寫字樓物業(yè)外，其余建面為商業(yè)、公建、酒店、住宅等； 本報告是嚴格保密的。毛容積率 ；辦公 110140萬平米，商業(yè) 2025萬，精品體驗館 610萬，酒店 1015萬，酒店式公寓、商務公寓 1015萬。 1 2 啟動區(qū)客戶定位 啟動區(qū)客戶市場化牽引研究 3 開發(fā)模式及分期建議 本報告是嚴格保密的。 啟動區(qū)客戶定位： ?物流、貿易、房地產、金融、咨詢 等專業(yè)服務企業(yè) + 陶瓷、家電、家具 等制造業(yè)總部 。 佛山陶瓷行業(yè)年經濟總量超過 400億元，具有雄厚的產業(yè)基礎 ?佛山陶瓷歷史悠久 ,文化源遠流長 ,自古被譽為?南國陶都? ?早在新石器時代晚期，這里的先民就開始從事制陶，揭開了五千年陶瓷文化的首頁 ?到唐代己形成規(guī)模，成為陶瓷商品生產基地 …… ?改革開放至今 ,佛山陶瓷產業(yè)進入飛速發(fā)展的時代 ?中國規(guī)模最大、實力最強 的 建筑陶瓷 生產基地 ?佛山陶瓷行業(yè)經濟總量 超過400億元 現(xiàn)在的 佛山陶瓷 陶瓷行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。 現(xiàn)階段，品牌價值的提升成為佛山陶瓷企業(yè)發(fā)展的瓶頸，需要通過產業(yè)鏈的進一步分化和提升整體形象進行突破 ?目前佛山陶瓷行業(yè)仍然是一個粗放型的行業(yè)，技術含量較低，研發(fā)創(chuàng)新能力，企業(yè)對核心技術和關鍵技術掌握不多，高能耗高污染，對資源依賴性強，缺乏對國際市場的渠道掌控能力 ?陶瓷產業(yè)鏈條存在可完善可創(chuàng)新的空間 陶瓷產業(yè)鏈條 陶瓷機械 陶瓷生產 陶瓷原材料 陶瓷配件 陶瓷包裝 耐火材料 模具 ......其他陶瓷企業(yè)的服務型企業(yè) 陶瓷技術研發(fā) 專業(yè)媒體 物流公司 行業(yè)會展 陶瓷設計 ?佛山是世界建筑、衛(wèi)生陶瓷 ‘世界工廠 ’ ?建筑、衛(wèi)生陶瓷 產量占全世界 1/4 ?企業(yè)數(shù)量眾多，規(guī)模以上企業(yè)超過 300家 ?企業(yè)規(guī)模多為中小型；缺乏國際知名的品牌和企業(yè) ?佛山產品出口， 80％以上均是為國外陶瓷企業(yè)和國際渠道商家貼牌生產 ?企業(yè)品牌價值需要提升 企業(yè)數(shù)量多而不強 自主創(chuàng)新能力不強 產業(yè)鏈仍需完善 品牌價值突破缺乏平臺 陶瓷行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。 目前樂從、龍江地區(qū) 315國道兩旁 ,已形成集家具展銷、配件、原輔材料供應等相關產業(yè)鏈為一體的‘十里家具街’ ?樂從 龍江 ‘十里家具街’集中了 1000多家家具相關企業(yè) ,占佛山家具企業(yè)總數(shù)的 1/3。這些企業(yè)不缺房地不缺地，如果需要建什么研發(fā)中心、設計室、培訓中心，都只需要在自己廠房和賣場周圍建房子就可以了。 “現(xiàn)在這些家具企業(yè)辦公的租金不低。” 家具業(yè)內人士 為提升企業(yè)形象，塑造品牌價值，樂從、龍江已經形成了裝修高檔的展銷場所 ?順聯(lián)家具城、皇朝家私城 ?羅浮宮家具博覽城 ?規(guī)模以上家具企業(yè)具備很高的承租能力 ?對于賣場和展示空間的檔次 、設計創(chuàng)意 要求頗高 家具行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。 和陶瓷、家具產業(yè)不同，家電行業(yè)對于研發(fā)設計等環(huán)節(jié)有更高的要求 ?一些大品牌具備國際競爭力，生產工藝可以和國際水平競爭 ‘十五期間’ 工藝設計對廣東工業(yè)經濟增長貢獻為 28%，工業(yè)設計是制造業(yè)創(chuàng)造產品附加值的關鍵 ?目前大部分佛山企業(yè)自主品牌創(chuàng)新能力弱 , 以 OEM和 ODM為主 ?仍處于價值鏈低端 “順德要打造世界級的白色家電之都，工藝設計與創(chuàng)意產業(yè)是一個重要推手。 然而，交通、生活配套的不便利，使得順德家電企業(yè)在吸引高端人才方面遇到難題 許多國內外高端人才對工作環(huán)境、居住環(huán)境要求都比較高。 行業(yè)研究小結 本報告是嚴格保密的。 1 2 啟動區(qū)客戶定位 啟動區(qū)客戶市場化牽引研究 3 開發(fā)模式及分期建議 本報告是嚴格保密的。 政府主導型可細分為三種模式： 開發(fā)模式 模式特征 優(yōu)點 缺點 適用條件 使用企業(yè)（寫字樓物業(yè)） 政府開發(fā)整售型 國有控股企業(yè)（如城投）開發(fā)建設 整體銷售給一家意向入駐企業(yè) 開發(fā)進程快 政府把控能力強，可較好的控制進駐企業(yè)的行業(yè)和層次 物業(yè)形象高 有利于發(fā)展總部經濟 一般需以犧牲經濟效益來實現(xiàn)形象效益目標 整體銷售招商較難 適用于追求形象效益大于經濟效益的項目 追求快速建設 一般適用于區(qū)域發(fā)展不成熟階段 政府招商能力較強 以央企為主 政府開發(fā)租賃型 國有控股、參股企業(yè)（如城投）開發(fā)建設 整租或散租 開發(fā)進程快 政府把控能力強，可較好的控制進駐企業(yè)的行業(yè)和層次 物業(yè)形象高 長期獲取增值收益 一般需以犧牲經濟效益來實現(xiàn)形象效益目標 資金沉淀時間長 適用于追求形象效益大于經濟效益的項目 追求快速建設 一般適用于區(qū)域發(fā)展不成熟階段 資金實力較強 政府招商能力較強 中小企業(yè)為主 企業(yè)取地自建型 使用企業(yè)自行取地、自行開發(fā)建設 物業(yè)整體由企業(yè)使用，或部分由企業(yè)使用、部分銷售出租 產品 “量身定制 ”，滿足企業(yè)自用需求 統(tǒng)一經營管理，物業(yè)形象較高 有利于發(fā)展總部經濟 于政府而言，招商難度相對其他模式大 企業(yè)資金實力雄厚 具備專業(yè)開發(fā)經驗 對企業(yè)形象高度重視 有個性化的辦公需求 以央企、大型民企為主 本報告是嚴格保密的。 第三階段：發(fā)展期， 20232023年 。 第一階段：培育期， 19931998 1993年，福田中心區(qū)項目投資啟動 1995年，中心區(qū)主干道基本完成 1997年，中心區(qū)基礎設施基本完成，居住用地開始市場化出讓 1998年，中心城市公園建成，中海、深業(yè)等居住項目開工，市民中心、圖書館等公建設施開工 公共設施開發(fā) 居住項目開發(fā) 基礎設施建設 開始啟動 典型案例：深圳福田 CBD開發(fā) 中心城市公園 深業(yè) 市民中心 圖書館 本報告是嚴格保密的。由政府下屬的國有企業(yè)進行項目開發(fā)以及招商運營工作，房地產開發(fā)企業(yè)不參與項目開發(fā)及招商運營過程； 二、市場主導型 。 核心設施建議：建立直接面向消費者的?高檔精品店 +體驗店?模式，打造三大行業(yè)的精品體驗館 ?家具和陶瓷行業(yè)的企業(yè)總部辦公對產品展示有很高要求 ?建議打造面向廣大消費者的精品體驗館，通過提高準入門檻，建立統(tǒng)一的行業(yè)品牌形象 ?帶來目的地型的高端消費人群，帶動區(qū)域商業(yè)的發(fā)展 ?宜家體驗店 ?體驗流程五環(huán)節(jié)：“參與”、“感受”、“設計”、“個性化”、“運輸” ?松下體驗店 ?日本松下中心：“綠色創(chuàng)意之家” 家庭能源管理系統(tǒng)太陽能發(fā)電空調電視蓄電池 燃料電池分電盤LED 照明家庭能源管理系統(tǒng)太陽能發(fā)電空調電視蓄電池 燃料電池分電盤照明本報告是嚴格保密的。 －業(yè)內人士 順德區(qū) 禪城區(qū) 南海區(qū) 三水區(qū) 高明區(qū) 廣州 1小時 2小時 ?從順德到佛山市中心需要 1小時 ?從順德到廣州需要兩小時以上 家電行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的?！? －順德區(qū)區(qū)長 李亞娟 產業(yè)價值鏈中微笑曲線 家電行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。 佛山順德有中國‘家電之都’之美稱，白色家電是佛山特色產業(yè)，也是廣東產業(yè)結構重要組成部分 ?山東青島、廣東順德 ,江蘇慈溪是中國三大家電產業(yè)集群 ?80年代中后期順德家電開始走向國際市場 ?‘順德模式’成為家喻戶曉的行業(yè)經典 ?全國最大的家用電器生產基地以及擁有最完整的家電行業(yè)產業(yè)鏈地區(qū)之一 ?白色家電占全國份額的 20% ?2023年產量達 160億元，出口外銷達 90億元 現(xiàn)在的 佛山 家電 家電行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。辦公環(huán)境裝修豪華。 佛山家具企業(yè)數(shù)量龐大，產能高，但品牌價值不足 , 已逐漸被鄰近的深圳、廣州、東莞超越 ?20232023年佛山家具工業(yè)產值增率： 所有家具企業(yè) 規(guī)模以上企業(yè) １億以上規(guī)模企業(yè) ５億以上規(guī)模企業(yè) １０億以上規(guī)模企業(yè) 數(shù)量 3000家 400多家 幾十家 2－ 3家 １家 ?20232023年佛山規(guī)模以上家具企業(yè)數(shù)量增率： 16121622294926050000010000001500000202300025000002023 2023% 3143990501001502002503003504004502023 % ?佛山 1億以上規(guī)模家具企業(yè)占比不到總家具企業(yè)數(shù)的 10% ?近年來廣州、深圳、東莞家具企業(yè)逐漸超越佛山 ,不少品牌在國際上的地位升高 “佛山在廣東家具中的地位已經逐漸被深圳、東莞所取代，這確實是一個問題佛山家具企業(yè)長期集結在鎮(zhèn)區(qū)級村地之間，缺乏縱觀全局的行業(yè)態(tài)勢，至今也未能邁出全市家具產業(yè)國際化的步伐。 樂從 龍江家具企業(yè) 西樵 ,南陽 ,獅山等其他地區(qū)家具企業(yè) 家具行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。 但交通的不便利以及區(qū)域環(huán)境的不佳，難以體現(xiàn)高端形象 ?石灣片區(qū) ?交通路況 :道路上車輛繁雜擁擠 ,運輸車輛多 n周邊環(huán)境 :大型陶瓷展銷中心 、中小型陶瓷企業(yè)經營店 (商住混合辦公 )沿季華路兩旁分布 ,層次不一、數(shù)量繁多 ,難以體現(xiàn)高端形象 ?南莊片區(qū) ?交通路況 :離市中心大概 30分鐘車程 ,路上運輸車輛多而擁擠 ,造成一定交通不便 ?周邊環(huán)境 :南莊總部基地片區(qū)配套設施較為缺乏 陶瓷行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。 生產基地剝離后，已形成集辦公、展示、研發(fā)、交流的陶瓷產業(yè)集群 ?中國陶瓷城 ?華夏陶瓷城 ?瓷海國際 ?中國陶瓷產業(yè)總部基地 陶瓷行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。 1 2 啟動區(qū)客戶定位 啟動區(qū)客戶市場化牽引研究 3 開發(fā)模式及分期建議 本報告是嚴格保密的。 佛山市場上寫字樓的幾大重點行業(yè)為貿易、金融、咨詢、房地產、物流，它們必然是項目啟動階段應鎖定的重點行業(yè) ?我們重點調研了佛山三大寫字樓片區(qū)的行業(yè)情況 祖廟片區(qū) ?華輝大廈 ?百花大廈 ?東建大廈 ?環(huán)球國際廣場 ?國際商業(yè)中心 ICC ?嶺南大廈 ?… 季華路區(qū) ?京禪大廈 ?公交大廈 ?京華大廈 ?金融廣場 ?卓遠國際大廈 ?廣發(fā)銀行大廈 ?… 千燈湖區(qū) ?財聯(lián)大廈 ?經委大廈 ?中銀大廈 ?財匯大廈 ?光大銀行南海分行 ?佛山傳媒大廈 ?人民銀行 ?中國銀行 ?… 61% ?金融、貿易、房地產、 物流、咨詢類 企業(yè)占比 超過 61%, ?其他 39%企業(yè)行業(yè)包括 科技、能源、文教、制造 業(yè)、旅游等 39% 資料來源：項目組市場調研（樣本中已剔除銀行及行政事業(yè)單位自用大樓） 本報告是嚴格保密的。 項目整體規(guī)劃應兼具都市和生態(tài)屬性； 4號地塊（鄰近交通樞紐中心地塊）在空間形象上應和周邊形成差異； 4號地塊建議設置會展中心及高檔集中商業(yè)； 外圍地塊商務價值大于商業(yè)價值，應以商務辦公功能為主，結合水系設置特色商業(yè)，結合辦公區(qū)設置配套型商業(yè)； 濱江綠帶作為市民和游客的活動空間，可打造主題雕塑公園，設置特色的雕塑小品。 規(guī)劃建議的三個視角 : 開發(fā)實施視角 土地價值視角 ?項目未來作為佛山城市名片，應充分展現(xiàn)佛山現(xiàn)代的城市形象 ?項目規(guī)劃應考慮開發(fā)實施的市場可操作性 ?項目規(guī)劃方