【正文】 案例 ?巴黎德方斯 ?芝加哥中心 ?休斯頓中心 ?悉尼金融區(qū) ?新加坡 CBD ?上海陸家嘴 CBD ?北京建外 CBD ?大連新市中心區(qū) ?深圳中心區(qū) CBD ?廣州珠江新城 CBD CBD 案 例 本報告是嚴格保密的。 項目商業(yè)功能定位 項目商業(yè)定位：充分利用項目的便捷交通和生態(tài)資源，立足體驗型商業(yè)發(fā)展的大趨勢，建設面向多元消費群體的體驗型商業(yè)中心，使項目商業(yè)成為振興佛山商業(yè)的重要推動力量。 傳統(tǒng)意義的 CBD商業(yè)： ?處于城市核心地段，高容積率，以 大型購物中心、高檔百貨 為主；如香港海港城、深圳萬象城、北京國貿中心； 本項目的商業(yè)： ?除了能夠發(fā)展傳統(tǒng) CBD商業(yè)外，由于擁有良好的生態(tài)景觀和水系資源，還能夠發(fā)展 休閑體驗型 的高檔商業(yè)。 本報告是嚴格保密的。 因此，本項目商業(yè)的成功定位和開發(fā)，對于東平新城商業(yè)中心的形成和佛山商業(yè)的振興具有重要意義 ?佛山現有商業(yè)經營狀況一般，發(fā)展階段落后于經濟發(fā)展水平 ?作為未來的城市中心，東平新城未來也將成為佛山的商業(yè)中心 ?本項目緊鄰交通樞紐，具有很高的商業(yè)價值 本項目商業(yè)的成功定位和開發(fā)，對于東平新城商業(yè)中心的形成和佛山商業(yè)的振興具有重要意義 本報告是嚴格保密的。 根據佛山市商業(yè)規(guī)劃，廣佛同城化后，東平新城將成為佛山新的市級商業(yè)中心的重要組成部分 中心組團 商業(yè)中心 祖廟 商圈 桂城 商圈 東平 商圈 季華 商圈 東平水道北片區(qū)：商業(yè)主導型商業(yè)區(qū) 東平水道南片區(qū)：商務主導型商業(yè)區(qū) ?佛山市商業(yè)中心包括中心組團主商業(yè)中心和大良容桂、獅山、西南、西江、大瀝、九江龍江等六個組團商業(yè)中心。 本報告是嚴格保密的。 機會二：佛山制造業(yè)升級，產生大量的寫字樓辦公需求 問題：佛山 CBD商務辦公市場未來的發(fā)展機會在哪？ 本報告是嚴格保密的。 2 0 0 8 年廣東主要城市工業(yè)增加值 05001000150020232500300035004000深圳 廣州 佛山 東莞 中山 惠州 珠海佛山制造業(yè)十分發(fā)達，已經形成家電、家具、陶瓷、機械等十大優(yōu)勢制造行業(yè) ?十大優(yōu)勢制造業(yè)為主導 n佛山已形成了家用電器、機械裝備、金屬材料加工及制品、陶瓷及其他建材、紡織服裝、電子信息、食品飲料、塑料制品、精細化工及醫(yī)藥、家居用品制造十大行業(yè) n十大優(yōu)勢制造業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)85%以上 ,其中以白色家電 ,家具 ,現代陶瓷 ,機械裝備 ,金屬材料加工等為主導 佛山十大優(yōu)勢制造業(yè)結構圖 佛山市2 0 0 8 年工業(yè)結構圖精細化工及醫(yī)藥行業(yè)%家居用品制造行業(yè)%其他行業(yè)%電子信息行業(yè)%食品飲料行業(yè)%紡織服裝行業(yè)%陶瓷及其他建材行業(yè)%金屬材料加工及制品行業(yè)%家用電器行業(yè)%塑料制品行業(yè)%機械裝備行業(yè)%?佛山全市工業(yè)生產總值高居全省第三 ,占全市生產總值60%以上 . 本報告是嚴格保密的。 機會一：和廣州共享市場、平臺，應發(fā)揮項目差異化優(yōu)勢 , 主動吸納廣州生產性服務業(yè)及企業(yè)總部 問題：佛山 CBD商務辦公市場未來的發(fā)展機會在哪？ 本報告是嚴格保密的。 廣州是華南地區(qū)信息中心，是我國長途電信業(yè)務三大出口之一，也是全國互聯網三個核心節(jié)點和國際出口之一，更是國家互聯網三大交換中心之一； 廣州是全國重要的工業(yè)基地、華南地區(qū)的綜合性工業(yè)制造中心。 結論：佛山處于寫字樓市場發(fā)展的初級階段 寫字樓整體形象不佳 租金水平較低 入駐客戶以服務類中小企業(yè)為主 本報告是嚴格保密的。月 (含物業(yè)管理費 ) 東建大廈 IT、貿易、拍賣行、陶瓷等中小企業(yè)、外地公司駐佛山辦事處 租金約 2535元 /平米 目前已經形成了祖廟 汾江路、季華路、千燈湖三個商務板塊 千燈湖 金融高新區(qū) 季華 中心商務區(qū) 老城區(qū) 老城區(qū) ： 祖廟 汾江中路板塊 。 本報告是嚴格保密的。 東平新城的歷史使命 建立珠三角生產性服務業(yè)基地，促進佛山城市產業(yè)的升級和轉型； 成為廣佛都市圈乃至珠三角重要的城市服務節(jié)點，將成為佛山向東聯接廣州、向西輻射粵西的重要支撐點； 建立佛山現代都市形象，成為佛山城市對外交流、走向世界的新窗口； 成為佛山的新文化示范區(qū)，傳統(tǒng)文化和現代文化的融合，本土文化和外來文化的融合； 成為佛山?生態(tài)文明?建設的示范區(qū)，打造宜業(yè)、宜商、宜居的?三宜新城?。 ?中國經濟的發(fā)展，在較長的一段 時間內，對生態(tài)環(huán)境的重視程度 不足。 城市建設：建立城市中心，樹立城市形象 樂從 家具 瀾石 有色金屬 石灣 南莊 陶瓷 大瀝 鋁材 現狀： 組團式發(fā)展，鎮(zhèn)強市弱 ?佛山的城市建設滯后于佛山經濟發(fā)展 ，經濟水平在珠三角高居第三，區(qū)城市化發(fā)展水平不同。近年來佛山市生產總值呈穩(wěn)步增長態(tài)勢 。 珠三角經濟圈 本報告是嚴格保密的。佛山東平新城中央商務區(qū) 發(fā)展策劃報告 謹呈： 佛山市東平新城建設管理委員會 匯報稿 本報告是嚴格保密的。 佛山是廣佛都市圈的重要組成部分，是輻射珠江西岸和粵西城市的重要驅動力 ?佛山通過廣湛鐵路、西江水道、佛開高速公路鏈接粵西和大西南，成為廣州實施‘西聯戰(zhàn)略’輻射珠江西岸城市的重要驅動。 生產總值在珠三角主要城市中排名第三，在珠江西岸城市中首屈一指。 ?佛山現代的城市形象是模糊的 ，說到佛山，會讓人想到很多特色的產業(yè)和大量的專業(yè)鎮(zhèn)。 ?隨著佛山人均 GDP步入新的階 段，城市要進一步升級，必須實 現增長方式的轉變。 本報告是嚴格保密的。 要達成項目使命，我們應如何進行項目的定位？ —— 分別從 商務辦公 和 商業(yè) 兩方面進行研究，然后提出項目整體定位。 以大規(guī)模舊城改造項目嶺南新天地個盤供應為主 。月 ?2023年之前建成的中檔寫字樓 ,月租金區(qū)間為 2545元 ?普遍與商場混雜 ,商務形象無法彰顯 ,出租率低 ,車位不足 ,交通擁擠 ,內部設施陳舊 ?從 2023年開始 ,陸續(xù)有專業(yè)甲級寫字樓 /中高端寫字樓推出 。 佛山 CBD商務辦公市場未來的發(fā)展機會在哪？ —— 從兩個方面考慮： 廣佛一體化給佛山 CBD帶來的機會； 佛山制造業(yè)內生發(fā)展的機會。 廣州 香港 澳門 深圳 本報告是嚴格保密的。 佛山 CBD商務辦公市場未來的發(fā)展機會在哪？ —— 從兩個方面考慮： 廣佛一體化給佛山 CBD帶來的機會； 佛山制造業(yè)內生發(fā)展的機會。 制造業(yè)城市會衍生出大量的商貿、物流、保險、法律等服務需求 ?案例 東京、香港、新加坡： 早期依靠優(yōu)先發(fā)展制造業(yè)集聚經濟實 力，成為制造業(yè)中心； 然后，生產出來的商品需要貿易、運輸 。 機會一：和廣州共享市場、平臺，應發(fā)揮項目差異化優(yōu)勢 , 主動吸納廣州生產性服務業(yè)及企業(yè)總部 機會二：佛山制造業(yè)升級，產生大量的寫字樓辦公需求 項目商務辦公定位 ：依托本地優(yōu)勢制造業(yè) ,利用廣州大平臺 ,主動吸納生產性服務企業(yè)和企業(yè)總部 ,打造立足廣佛、面向珠三角的制造業(yè) 總部基地 +產業(yè)服務基地 本報告是嚴格保密的。 各大集中商業(yè)在定位及經營上均偏中低檔消費，租金水平普遍不高，經營狀況一般 商圈名稱 業(yè)態(tài) 主要商家 消費結構 租金水平 經營狀況 祖廟商圈 百貨、超市、 專業(yè)店 百花廣場、興華商 場 中低檔消費人 群 1F： 4001000 2F以上： 150200 品牌較齊全，人流量大，早年生意較火爆，近年來隨著城市多級商圈的崛起，經營略有所下滑。 ?中心組團主商業(yè)中心位于市域中心區(qū)域，規(guī)劃近期由祖廟商圈、桂城商圈、東平商圈和季華商業(yè)帶組成，遠期規(guī)劃增加陳村商圈。 體驗式商業(yè)是商業(yè)的發(fā)展趨勢，是人們生活水平提高后形成的消費模式 體驗式商業(yè)和前三代商業(yè)不同，它不是一種獨立的商業(yè)形態(tài)，而是 在商業(yè)原有購物功能基礎上，引進餐飲、影院、酒吧等業(yè)態(tài)，打造一種以休閑娛樂為主、購物為輔的商業(yè)模式 。 北京 CBD商業(yè)的啟示：向多元化和體驗式商業(yè)發(fā)展 ?對北京 CBD核心區(qū)的商業(yè)項目 （核心區(qū)即：以國貿為中心，東至西大望路，西至東大橋路，南至通惠河，北至朝陽路） 進行盤點 。 本項目擁有良好的生態(tài)景觀和水系資源，具有發(fā)展休閑體驗型商業(yè)的天然優(yōu)勢 本報告是嚴格保密的。 ?東平新城的區(qū)域配套商業(yè) 。 CBD商務辦公核心區(qū)域 的毛容積率普遍在 2到５之間 ，其中商務辦公物業(yè)建面比例超過 60% CBD商務辦公 核心區(qū)域 用地面積 KM2 建筑面積 萬 M2 容積率 巴黎拉德方斯 250 １ .６ 芝加哥中心 600 ３ .３ 休斯頓中心 420 ２ .８ 悉尼金融區(qū) 1 250 ２ .５ 新加坡 CBD 350 ２ .３ 上海陸家嘴CBD 450 ２ .６ 北京建外 CBD 600 ４ 大連新市中心區(qū) 400 １ .８ 深圳中心區(qū)CBD 300 ３ .８ 廣州珠江新城CBD 1 500 ５ CBD商務辦公 核心區(qū)域 用地面積 KM2 商務辦公建筑面積萬M2 建筑面積萬 M2 商務辦公物業(yè)占比 巴黎拉德方斯 250 350 % 悉尼金融區(qū) 1 250 380 % 深圳中心區(qū) CBD 220 300 % CBD商務辦公區(qū)容積率統(tǒng)計： CBD商務辦公區(qū)辦公物業(yè)建面比： ?除占主體的寫字樓物業(yè)外，其余建面為商業(yè)、公建、酒店、住宅等； 本報告是嚴格保密的。 1 2 啟動區(qū)客戶定位 啟動區(qū)客戶市場化牽引研究 3 開發(fā)模式及分期建議 本報告是嚴格保密的。 佛山陶瓷行業(yè)年經濟總量超過 400億元，具有雄厚的產業(yè)基礎 ?佛山陶瓷歷史悠久 ,文化源遠流長 ,自古被譽為?南國陶都? ?早在新石器時代晚期，這里的先民就開始從事制陶，揭開了五千年陶瓷文化的首頁 ?到唐代己形成規(guī)模，成為陶瓷商品生產基地 …… ?改革開放至今 ,佛山陶瓷產業(yè)進入飛速發(fā)展的時代 ?中國規(guī)模最大、實力最強 的 建筑陶瓷 生產基地 ?佛山陶瓷行業(yè)經濟總量 超過400億元 現在的 佛山陶瓷 陶瓷行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。 目前樂從、龍江地區(qū) 315國道兩旁 ,已形成集家具展銷、配件、原輔材料供應等相關產業(yè)鏈為一體的‘十里家具街’ ?樂從 龍江 ‘十里家具街’集中了 1000多家家具相關企業(yè) ,占佛山家具企業(yè)總數的 1/3。 “現在這些家具企業(yè)辦公的租金不低。 和陶瓷、家具產業(yè)不同，家電行業(yè)對于研發(fā)設計等環(huán)節(jié)有更高的要求 ?一些大品牌具備國際競爭力，生產工藝可以和國際水平競爭 ‘十五期間’ 工藝設計對廣東工業(yè)經濟增長貢獻為 28%，工業(yè)設計是制造業(yè)創(chuàng)造產品附加值的關鍵 ?目前大部分佛山企業(yè)自主品牌創(chuàng)新能力弱 , 以 OEM和 ODM為主 ?仍處于價值鏈低端 “順德要打造世界級的白色家電之都，工藝設計與創(chuàng)意產業(yè)是一個重要推手。 行業(yè)研究小結 本報告是嚴格保密的。 政府主導型可細分為三種模式： 開發(fā)模式 模式特征 優(yōu)點 缺點 適用條件 使用企業(yè)（寫字樓物業(yè)） 政府開發(fā)整售型 國有控股企業(yè)（如城投）開發(fā)建設 整體銷售給一家意向入駐企業(yè) 開發(fā)進程快 政府把控能力強，可較好的控制進駐企業(yè)的行業(yè)和層次 物業(yè)形象高 有利于發(fā)展總部經濟 一般需以犧牲經濟效益來實現形象效益目標 整體銷售招商較難 適用于追求形象效益大于經濟效益的項目 追求快速建設 一般適用于區(qū)域發(fā)展不成熟階段 政府招商能力較強 以央企為主 政府開發(fā)租賃型 國有控股、參股企業(yè)（如城投）開發(fā)建設 整租或散租 開發(fā)進程快 政府把控能力強，可較好的控制進駐企業(yè)的行業(yè)和層次 物業(yè)形象高 長期獲取增值收益 一般需以犧牲經濟效益來實現形象效益目標 資金沉淀時間長 適用于追求形象效益大于經濟效益的項目 追求快速建設 一般適用于區(qū)域發(fā)展不成熟階段 資金實力較強 政府招商能力較強 中小企業(yè)為主 企業(yè)取地自建型 使用企業(yè)自行取地、自行開發(fā)建設 物業(yè)整體由企業(yè)使用，或部分由企業(yè)使用、部分銷售出租 產品 “量身定制 ”，滿足企業(yè)自用需求 統(tǒng)一經營管理，物業(yè)形象較高 有利于發(fā)展總部經濟 于政府而言，招商難度