【正文】 租金區(qū)間為 2545元 ?普遍與商場混雜 ,商務(wù)形象無法彰顯 ,出租率低 ,車位不足 ,交通擁擠 ,內(nèi)部設(shè)施陳舊 ?從 2023年開始 ,陸續(xù)有專業(yè)甲級寫字樓 /中高端寫字樓推出 。月租金為 6070元 ,單價(jià)為 700011800元 ?對比周邊城市寫字樓租金和售價(jià)偏低 租金（元 /月 /平米） 廣州體育中心商務(wù)中心區(qū) 110160 廣州珠江新城商務(wù)中心區(qū) 100250 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)廣州公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 季華路板塊 :目前而言，季華路板塊是三大板塊中商務(wù)氣氛最為成熟的區(qū)域 ,檔次稍高 項(xiàng)目 租金 (元 / m178。) 出租率 主要客戶 說明 經(jīng)華大廈 25～ 30 100% 保險(xiǎn)、貿(mào)易等中大型企業(yè)，政府機(jī)關(guān)等 停車位充足、保養(yǎng)良好、地段優(yōu)越，賣完后管理，大部分為政府單位入駐。 新都會御景豪庭 40 / 實(shí)力較雄厚的中大企業(yè) 12層純寫字樓， 07年 7月入場裝修，整層出租， 700多㎡ /層，入駐門檻較高 金融廣場 20~25 100% 廣告、貿(mào)易、律師行及部分中大企業(yè) 樓齡較長，內(nèi)部公共裝修較為破舊，項(xiàng)目形象不高；不臨路，昭示性較差 廣發(fā)銀行大廈 25～ 35 95% 銀行自用、保險(xiǎn)、金融、信息科技等中型企業(yè) 管理完善、自用及出租，實(shí)用率低 /成為不足 卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈 —— —— 多為民營和私企業(yè)主，來自電子、金融、貿(mào)易等行業(yè) 地段較為優(yōu)越，定位佛山首個(gè)超甲級純寫字樓，聘請世邦魏理仕為物管顧問， ，目前在售價(jià)格約 1100013000元 /平米 ?寫字樓物業(yè)沿季華 路兩岸分布 , 多為機(jī) 構(gòu)大企業(yè)自有物業(yè) 或出租物業(yè)，檔次 稍高，樓齡長 , 09年 起陸續(xù)有新項(xiàng)目放量， 整體均價(jià)約 1100013000元 /平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 千燈湖板塊 :聚集了金融或行政事業(yè)機(jī)關(guān)的自有辦公物業(yè)，僅有少量出租物業(yè)，市場化程度低 ?片區(qū)定位為’ 高新技術(shù)金融后臺服務(wù)中心 ’ , 此片區(qū)商務(wù)辦公初步啟動， 60%以上為金融企業(yè)自用型寫字樓 , 項(xiàng)目 ?廣東三泰電子技術(shù)有限公司金融服務(wù)外包中心項(xiàng)目 ?新加坡億勝投資集團(tuán)億能金融服務(wù)中心 ?美國國際集團(tuán) (AIG)后援中心項(xiàng)目 ?新鴻基金融集團(tuán)國際金融綜合服務(wù)區(qū)項(xiàng)目 企業(yè)定位 ?集研發(fā)、票據(jù)電子化處理、遠(yuǎn)程補(bǔ)錄、數(shù)據(jù)挖掘與利用為一體 ?高新技術(shù)領(lǐng)域以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ?以 AIG成員公司包括友邦保險(xiǎn)自用辦公為主 ?在自用基礎(chǔ)上，該服務(wù)區(qū)將建設(shè)商場及寫字樓 代表性金融企業(yè)自用寫字樓項(xiàng)目 工商銀行南海支行 恒生銀行南海支行 中國銀行南海支行 人民銀行南海支行 光大銀行佛山分行 農(nóng)業(yè)銀行南海分行 興業(yè)銀行南海支行 友邦保險(xiǎn) 廣州證券 … 項(xiàng)目 租金 (元 / m178。) 出租率 主要客戶 財(cái)聯(lián)大廈 45 50～ 60％ 南海發(fā)展股份、成威商貿(mào)、押運(yùn)服務(wù)、凱利萊賓館、建設(shè)銀行 經(jīng)委大廈 40 100％ 制造業(yè)、貿(mào)易、證券、保險(xiǎn) 中銀大廈 4050 70% 中國銀行、創(chuàng)鴻地產(chǎn)、河南省中原建設(shè)有限公司、東芝電器銷售有限公司 財(cái)匯大廈 4050 50％ 設(shè)計(jì)、貿(mào)易、保險(xiǎn) ?目前有少量出租寫字樓 ,樓齡長 ,設(shè)備陳舊 ,租金低 ?為高新服務(wù)企業(yè)總部或區(qū)域中心自用型寫字樓， 2023年陸續(xù)投入建設(shè)及使用 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)論：佛山處于寫字樓市場發(fā)展的初級階段 寫字樓整體形象不佳 租金水平較低 入駐客戶以服務(wù)類中小企業(yè)為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 佛山 CBD商務(wù)辦公市場未來的發(fā)展機(jī)會在哪？ —— 從兩個(gè)方面考慮： 廣佛一體化給佛山 CBD帶來的機(jī)會； 佛山制造業(yè)內(nèi)生發(fā)展的機(jī)會。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 選取了大量案例進(jìn)行研究，從中選取了代表性案例進(jìn)行重點(diǎn)分析和總結(jié) ?案例 1：新宿商務(wù)區(qū) … 東京 ?案例 2：金橋商務(wù)區(qū) … 上海 ?案例 3：古爾岡商務(wù)區(qū) … 新德里 ?案例 4：昆山商務(wù)區(qū) … 上海 ?案例 5：蘇州工業(yè)園商務(wù)區(qū) … 上海 ?…… 世聯(lián)案例研究： 古爾岡商務(wù)區(qū) 金橋商務(wù)區(qū) 昆山商務(wù)區(qū) 新宿商務(wù)區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例啟示： 一、?次級城市? CBD的發(fā)展很大程度上依托于?首位城市?的商務(wù)辦公市場； 二、如果?次級城市? CBD距離首位城市 CBD的車程控制在 1小時(shí)以內(nèi)，它的發(fā)展就能夠共享?首位城市?技術(shù)、人才、資本以及信息平臺； 三、?次級城市? CBD依靠商務(wù)環(huán)境的綠色、生態(tài)化打造，以及寫字樓租金的天然級差，能夠?qū)?首位城市?的辦公企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引力； 四、?首位城市?企業(yè)總部和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的遷移能進(jìn)一步促進(jìn)?次級城市?制造業(yè)升級，形成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級的良性互動； 廣州： 首位城市 佛山： 次級城市 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廣州是華南政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心，具有良好的人才、技術(shù)、信息、資金平臺 廣州是華南地區(qū)最多高校的地方 ，擁有大量科研教育機(jī)構(gòu)，聚集了相當(dāng)數(shù)量的高素質(zhì)人才； 廣州是全國三大金融中心之一，金融市場活躍，是華南地區(qū)融資能力最強(qiáng)的中心城市，也是全國外資銀行第二批放開準(zhǔn)入的城市； 資金平臺 信息平臺 人才平臺 技術(shù)平臺 ?廣州，華南地區(qū)第一大城市，廣東省省會，華南地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心。 ?全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 10萬多個(gè)，為全國十大城市之冠。 ?廣州國際會議展覽中心是目前世界第二大、亞洲第一大的會展中心。 廣州是華南地區(qū)信息中心，是我國長途電信業(yè)務(wù)三大出口之一，也是全國互聯(lián)網(wǎng)三個(gè)核心節(jié)點(diǎn)和國際出口之一，更是國家互聯(lián)網(wǎng)三大交換中心之一； 廣州是全國重要的工業(yè)基地、華南地區(qū)的綜合性工業(yè)制造中心。 廣州 香港 澳門 深圳 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廣佛一體化下的便捷交通，使得佛山 CBD的發(fā)展可依托于廣州的大平臺，佛山 CBD應(yīng)納入廣州 CBD市場中整體考慮 ?項(xiàng)目到廣州中心區(qū)時(shí)間： 30分鐘以內(nèi) ?到廣州新客站時(shí)間： 30分鐘以內(nèi) ?到廣州白云機(jī)場時(shí)間： 1小時(shí)以內(nèi) 廣州市中心 廣州白云機(jī)場 廣州 新客站 本項(xiàng)目 ?深圳最早的 CBD是羅湖 CBD，后來向西發(fā)展，先后規(guī)劃建設(shè)了福田 CBD、南山 CBD ?從福田 CBD到羅湖 CBD時(shí)間約 20分鐘，到南山 CBD時(shí)間超過半小時(shí) 城市類比：深圳 羅湖CBD 福田CBD 南山CBD 超過半小時(shí) ２０分鐘車程 ?從項(xiàng)目到廣州中心，如同從深圳福田ＣＢＤ到南山ＣＢＤ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廣州將形成天河北、珠江新城兩大 CBD組團(tuán) ?到 2023年將由? 天河北 環(huán)市東 東風(fēng)路 ?與? 珠江新城 員村 琶洲 ?共同構(gòu)成廣州新世紀(jì)CBD，以金融、商務(wù)、會展、信息、高端零售、法律會計(jì)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，爭取成為具有較大區(qū)域影響力的現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)，輻射珠三角。 天河北 CBD 廣州的中心地區(qū)，區(qū)域發(fā)展成熟，交通便利，商業(yè)繁華，有著廣州最高級的寫字樓。 珠江新城 CBD 珠江新城未來發(fā)展整體規(guī)劃是以七大標(biāo)志性建筑和集中山水城市精華的中央廣場以及立體化便利的交通設(shè)施等為重點(diǎn)，形成區(qū)域性高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施支持體系；發(fā)展成為具有國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事和旅游觀光等多種功能的城市中央商務(wù)區(qū) (CBD)硬核，國際經(jīng)濟(jì)、文化交流與合作的基地，成為城市新形象的集中體現(xiàn)。 珠江新城 CBD 天河北 CBD 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目的文化、生態(tài)的區(qū)域?qū)傩院屯晟频呐涮自O(shè)施，和廣州兩大CBD形成差異，使得吸納廣州的企業(yè)總部和服務(wù)企業(yè)成為可能 ?項(xiàng)目周邊完善的城市配套良好的居住環(huán)境： ?新聞中心、行政辦公中心、世紀(jì)蓮體育中心、文化綜合體、中央公園、高檔住宅區(qū) ?佛山寫字樓租金水平和廣州相比具有較大的吸引力 和廣州 CBD形成差異化，使吸納廣州企業(yè)總部和服務(wù)企業(yè)成為可能 MASHALL生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇理論 企業(yè)選擇辦公地點(diǎn)綜合考慮三類要素： ?接近相關(guān)： 接近客戶、同行和外部信息 ?易達(dá)性相關(guān)： 交通設(shè)施、信息基礎(chǔ)設(shè)施 和合格的職員 ?環(huán)境相關(guān)： 城市文化、社會和居住環(huán)境 案例借鑒： ?金橋商務(wù)區(qū)對上海企業(yè)的牽引 ?古爾岡對新德里企業(yè)的牽引 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)會一：和廣州共享市場、平臺，應(yīng)發(fā)揮項(xiàng)目差異化優(yōu)勢 , 主動吸納廣州生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)及企業(yè)總部 問題：佛山 CBD商務(wù)辦公市場未來的發(fā)展機(jī)會在哪？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 佛山 CBD商務(wù)辦公市場未來的發(fā)展機(jī)會在哪？ —— 從兩個(gè)方面考慮： 廣佛一體化給佛山 CBD帶來的機(jī)會； 佛山制造業(yè)內(nèi)生發(fā)展的機(jī)會。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?城市區(qū)位 : 佛山市位于亞太經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍的東亞和東南亞的交匯處，處在中國最具經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展活力的珠三角經(jīng)濟(jì)圈中部 , 與廣州地緣相連、文化同源，共同構(gòu)建’廣佛經(jīng)濟(jì)圈’ 。 ?交通優(yōu)勢 : 佛山市中心區(qū)距廣州車程均在 1小時(shí)之內(nèi)。毗鄰港澳，與香港、澳門車程均在 2小時(shí)左右，使佛山能夠充分利用港澳的市場優(yōu)勢和國際性大都市的地位，推動佛山廣泛參與世界經(jīng)濟(jì) 。 ?經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市 : 近年來佛山市生產(chǎn)總值呈穩(wěn)步增長態(tài)勢 。 生產(chǎn)總值在廣東省主要城市中名列前茅 . 另一方面，佛山自身具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，工業(yè)產(chǎn)值已超過廣州 20232023佛山 GDP增長率變化 肇慶 惠州 江門 珠海 澳門 香港 深圳 東莞 廣州 中山 佛山 廣佛經(jīng)濟(jì)圈 %%%%%%2023 2023 2023 20230100020233000400050006000700080009000廣州 深圳 佛山 東莞 中山 惠州 江門 茂名 珠海GDP 億元2023廣東省主要城市 GDP比較 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 0 0 8 年廣東主要城市工業(yè)增加值 05001000150020232500300035004000深圳 廣州 佛山 東莞 中山 惠州 珠海佛山制造業(yè)十分發(fā)達(dá)，已經(jīng)形成家電、家具、陶瓷、機(jī)械等十大優(yōu)勢制造行業(yè) ?十大優(yōu)勢制造業(yè)為主導(dǎo) n佛山已形成了家用電器、機(jī)械裝備、金屬材料加工及制品、陶瓷及其他建材、紡織服裝、電子信息、食品飲料、塑料制品、精細(xì)化工及醫(yī)藥、家居用品制造十大行業(yè) n十大優(yōu)勢制造業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)85%以上 ,其中以白色家電 ,家具 ,現(xiàn)代陶瓷 ,機(jī)械裝備 ,金屬材料加工等為主導(dǎo) 佛山十大優(yōu)勢制造業(yè)結(jié)構(gòu)圖 佛山市2 0 0 8 年工業(yè)結(jié)構(gòu)圖精細(xì)化工及醫(yī)藥行業(yè)%家居用品制造行業(yè)%其他行業(yè)%電子信息行業(yè)%食品飲料行業(yè)%紡織服裝行業(yè)%陶瓷及其他建材行業(yè)%金屬材料加工及制品行業(yè)%家用電器行業(yè)%塑料制品行業(yè)%機(jī)械裝備行業(yè)%?佛山全市工業(yè)生產(chǎn)總值高居全省第三 ,占全市生產(chǎn)總值60%以上 . 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 制造業(yè)城市會衍生出大量的商貿(mào)、物流、保險(xiǎn)、法律等服務(wù)需求 ?案例 東京、香港、新加坡： 早期依靠優(yōu)先發(fā)展制造業(yè)集聚經(jīng)濟(jì)實(shí) 力，成為制造業(yè)中心； 然后，生產(chǎn)出來的商品需要貿(mào)易、運(yùn)輸 。 帶來了大量商貿(mào)、物流發(fā)展的機(jī)會， 頻繁的商貿(mào)活動會帶來投資機(jī)會，也產(chǎn) 生保險(xiǎn)、法律服務(wù)的需求 制造業(yè)發(fā)達(dá)城市發(fā)展趨勢 —— 進(jìn)而成為商貿(mào)金融中心，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心 香港 東京 新加坡 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級 金融 銀行 投資公司 專業(yè)事務(wù)所 會計(jì)事務(wù)所 律師事務(wù)所 咨詢公司 管理咨詢 投資咨詢 設(shè)計(jì)咨詢 其他 貿(mào)易公司 會展公司 ?制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級帶動生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，引發(fā)辦公物業(yè)需求的增加 證券 保險(xiǎn) 制造業(yè)升級促進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)快速發(fā)展 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 同時(shí)制造業(yè)的升級，將促成研發(fā)、設(shè)計(jì)、營銷等部門的分離，企業(yè)職能總部出現(xiàn) ?而制造業(yè)自身的升級，將促成研發(fā)、設(shè)計(jì)、營銷部門的分離，同時(shí)隨著專業(yè)分工的日益完善，衍生出更多的外包服務(wù)需求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 這一進(jìn)程將促進(jìn)本地服務(wù)業(yè)的發(fā)展，以及對廣州的服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引力 佛山制造業(yè)發(fā)展衍生出服務(wù)需求 吸引廣州企業(yè)提供關(guān)聯(lián)服務(wù) 研發(fā)、設(shè)計(jì)、 營銷、品牌 商貿(mào)、物流 需求 保險(xiǎn)、法律 等服