【正文】 旺盛 存在問(wèn)題：檔次低，商務(wù)配套不全，物管差，功能混雜， 難適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展的要求，銷售情況理想，但出租空置率高 商務(wù)公寓 商住樓與專業(yè)寫字樓過(guò)渡產(chǎn)品，受注重企業(yè)形象但實(shí)力有限，無(wú)法進(jìn)入寫字樓門檻的中小型企業(yè)追捧；存在問(wèn)題：形象相對(duì)于專業(yè)寫字樓仍顯較低 寫字樓 真正意義上的高端專業(yè)寫字樓歷史并不長(zhǎng)，從07年環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目開(kāi)始；完全意義上的高檔寫字樓的出現(xiàn)是佛山寫字樓市場(chǎng)的新時(shí)期 ?佛山制造業(yè)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，服務(wù)行業(yè)比重低于全國(guó)平均水平，處于起步階段 ?由于服務(wù)行業(yè)的基礎(chǔ)薄弱，佛山的商務(wù)辦公市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力不足 目前佛山企業(yè)主流辦公場(chǎng)所仍停留在廠房、商住綜合樓，商務(wù)公寓、專業(yè)寫字樓市場(chǎng)占比較小 %%%一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建立珠三角生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基地，促進(jìn)佛山城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型，同時(shí)實(shí)現(xiàn)和廣州產(chǎn)業(yè)的錯(cuò)位，促進(jìn)粵西產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； 城市名片。 東平新城的歷史使命 建立珠三角生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基地，促進(jìn)佛山城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型； 成為廣佛都市圈乃至珠三角重要的城市服務(wù)節(jié)點(diǎn)，將成為佛山向東聯(lián)接廣州、向西輻射粵西的重要支撐點(diǎn)； 建立佛山現(xiàn)代都市形象，成為佛山城市對(duì)外交流、走向世界的新窗口； 成為佛山的新文化示范區(qū)，傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文化的融合，本土文化和外來(lái)文化的融合； 成為佛山?生態(tài)文明?建設(shè)的示范區(qū)，打造宜業(yè)、宜商、宜居的?三宜新城?。 為配合實(shí)施大佛山城市戰(zhàn)略， 2023年，東平新城項(xiàng)目立項(xiàng) ?2023年初，佛山市行政區(qū)劃調(diào)整； ?2023年 4月，中共佛山市第九次黨代會(huì)和佛山市第十二屆人民代表大會(huì)召開(kāi)。 ?中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在較長(zhǎng)的一段 時(shí)間內(nèi)，對(duì)生態(tài)環(huán)境的重視程度 不足。 城市文化：發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)嶺南文化，建立現(xiàn)代都市文化 現(xiàn)狀： 文化品牌缺乏 嶺南文化 : 傳統(tǒng) 歷史 底蘊(yùn) 都市文化 : 精英 時(shí)尚 商務(wù) ?佛山的城市文化建設(shè)應(yīng)包括兩個(gè)內(nèi)涵： ?一 佛山是嶺南文化之鄉(xiāng) 應(yīng)充分發(fā)揮傳統(tǒng)文化的優(yōu)勢(shì)，提升佛山的文化影響力； ?二 現(xiàn)代都市文化的建設(shè) 佛山需要能夠體現(xiàn)現(xiàn)代都市文化的區(qū)域出現(xiàn)，例如世界上所有大都市的 CBD，都體現(xiàn)了一 種現(xiàn)代都市的商務(wù)文化、精英文化、時(shí)尚文化。 城市建設(shè)：建立城市中心，樹(shù)立城市形象 樂(lè)從 家具 瀾石 有色金屬 石灣 南莊 陶瓷 大瀝 鋁材 現(xiàn)狀： 組團(tuán)式發(fā)展，鎮(zhèn)強(qiáng)市弱 ?佛山的城市建設(shè)滯后于佛山經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，經(jīng)濟(jì)水平在珠三角高居第三，區(qū)城市化發(fā)展水平不同。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展：制造業(yè)升級(jí)、發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 現(xiàn)狀： 二產(chǎn)發(fā)達(dá)，三產(chǎn)落后 ? 目前佛山以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá) ，無(wú)論是商務(wù)辦公市場(chǎng)還是商業(yè)市場(chǎng)都處于一個(gè)較為落后的水平； %%%一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn)?佛山的產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展必須放在廣佛一體化、珠三角城市群的產(chǎn)業(yè)分工中進(jìn)行考慮，包括兩個(gè)內(nèi)涵： ?一是自身制造業(yè)的升級(jí)完善，這是佛山的基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)，不能丟；二是依托于廣佛一體化以及自身強(qiáng)大的制造業(yè)，發(fā)展珠三角的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 。近年來(lái)佛山市生產(chǎn)總值呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 。 ?佛山是全國(guó)重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，佛山的整合和發(fā)展對(duì)珠三角城市群實(shí)現(xiàn)?多贏?以及給周邊地區(qū)的發(fā)展提供有力的推動(dòng)作用。 珠三角經(jīng)濟(jì)圈 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)整體策劃思路： 1佛山城市研究 2東平新城研究 3項(xiàng)目整體定位 4項(xiàng)目方案 5開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)建議 6經(jīng)濟(jì)分析 規(guī)劃單位 (ECS)介入 Chapter 1佛山城市研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。佛山東平新城中央商務(wù)區(qū) 發(fā)展策劃報(bào)告 謹(jǐn)呈： 佛山市東平新城建設(shè)管理委員會(huì) 匯報(bào)稿 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 佛山位于珠三角經(jīng)濟(jì)圈中部，具有良好的地緣優(yōu)勢(shì) ?佛山市位于亞太經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍的東亞和東南亞的交匯處，處在中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展活力的珠三角經(jīng)濟(jì)圈中部 ,與廣州地緣相連、文化同源。 佛山是廣佛都市圈的重要組成部分，是輻射珠江西岸和粵西城市的重要驅(qū)動(dòng)力 ?佛山通過(guò)廣湛鐵路、西江水道、佛開(kāi)高速公路鏈接粵西和大西南，成為廣州實(shí)施‘西聯(lián)戰(zhàn)略’輻射珠江西岸城市的重要驅(qū)動(dòng)。 ?目前珠三角地區(qū)城市呈現(xiàn)東強(qiáng)西弱的局勢(shì)，廣佛增長(zhǎng)極的增強(qiáng)有利于加強(qiáng)珠三角珠江以西城市如江門、肇慶乃至粵西城市的發(fā)展。 生產(chǎn)總值在珠三角主要城市中排名第三，在珠江西岸城市中首屈一指。 ?如果一個(gè)城市只是制造業(yè)名城，注定要處于城市的邊緣化地帶 ， 未來(lái)的城市化發(fā)展是城市群、城市帶、城市圈的發(fā)展 ； ?未來(lái)城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力就在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè) ，以此輻射、覆蓋和服務(wù)于周邊第二產(chǎn)業(yè)的城市和地區(qū) 。 ?佛山現(xiàn)代的城市形象是模糊的 ，說(shuō)到佛山，會(huì)讓人想到很多特色的產(chǎn)業(yè)和大量的專業(yè)鎮(zhèn)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?隨著佛山人均 GDP步入新的階 段，城市要進(jìn)一步升級(jí)，必須實(shí) 現(xiàn)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。為加快佛山城市化建設(shè)，實(shí)施佛山現(xiàn)代化大城市發(fā)展戰(zhàn)略，佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)項(xiàng)目立項(xiàng)； ?2023年 9月，中心組團(tuán)新城區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室，以及中心組團(tuán)新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司成立； ?2023年，新城區(qū)建設(shè)正式啟動(dòng)，并陸續(xù)完成了東平大橋、世紀(jì)蓮體育中心、新聞中心及綠化生態(tài)環(huán)境工程等重點(diǎn)基建項(xiàng)目； ?2023年 4月，市政府將中心組團(tuán)新城區(qū)正式更名為?佛山市東平新城? …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建立佛山現(xiàn)代都市形象，成為佛山城市新名片； 文化窗口。 要達(dá)成項(xiàng)目使命，我們應(yīng)如何進(jìn)行項(xiàng)目的定位？ —— 分別從 商務(wù)辦公 和 商業(yè) 兩方面進(jìn)行研究，然后提出項(xiàng)目整體定位。 寫字樓市場(chǎng)平均年供需量?jī)H 56萬(wàn)平米 547486356218330 2045924821 230420202304000060000800001000001202301400001600001800002023 2023 2023 2023 2023 2023辦公樓竣工面積 辦公樓銷售面積 辦公樓空置面積 辦公樓出租面積23814269951546650122373241266801000020230300004000050000600002023 2023 2023 2023 2023 2023辦公樓銷售面積 辦公樓銷售金額?近年來(lái) , 佛山寫字樓年新增量在6萬(wàn)平米以下，租用市場(chǎng)保持平穩(wěn)。 以大規(guī)模舊城改造項(xiàng)目嶺南新天地個(gè)盤供應(yīng)為主 。租金 60元 /平米 月 ?2023年之前建成的中檔寫字樓 ,月租金區(qū)間為 2545元 ?普遍與商場(chǎng)混雜 ,商務(wù)形象無(wú)法彰顯 ,出租率低 ,車位不足 ,交通擁擠 ,內(nèi)部設(shè)施陳舊 ?從 2023年開(kāi)始 ,陸續(xù)有專業(yè)甲級(jí)寫字樓 /中高端寫字樓推出 。 新都會(huì)御景豪庭 40 / 實(shí)力較雄厚的中大企業(yè) 12層純寫字樓， 07年 7月入場(chǎng)裝修，整層出租， 700多㎡ /層，入駐門檻較高 金融廣場(chǎng) 20~25 100% 廣告、貿(mào)易、律師行及部分中大企業(yè) 樓齡較長(zhǎng)，內(nèi)部公共裝修較為破舊，項(xiàng)目形象不高；不臨路，昭示性較差 廣發(fā)銀行大廈 25～ 35 95% 銀行自用、保險(xiǎn)、金融、信息科技等中型企業(yè) 管理完善、自用及出租，實(shí)用率低 /成為不足 卓遠(yuǎn)國(guó)際商務(wù)大廈 —— —— 多為民營(yíng)和私企業(yè)主，來(lái)自電子、金融、貿(mào)易等行業(yè) 地段較為優(yōu)越，定位佛山首個(gè)超甲級(jí)純寫字樓，聘請(qǐng)世邦魏理仕為物管顧問(wèn)， ，目前在售價(jià)格約 1100013000元 /平米 ?寫字樓物業(yè)沿季華 路兩岸分布 , 多為機(jī) 構(gòu)大企業(yè)自有物業(yè) 或出租物業(yè)，檔次 稍高，樓齡長(zhǎng) , 09年 起陸續(xù)有新項(xiàng)目放量， 整體均價(jià)約 1100013000元 /平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 佛山 CBD商務(wù)辦公市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)在哪？ —— 從兩個(gè)方面考慮： 廣佛一體化給佛山 CBD帶來(lái)的機(jī)會(huì)； 佛山制造業(yè)內(nèi)生發(fā)展的機(jī)會(huì)。 廣州是華南政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心，具有良好的人才、技術(shù)、信息、資金平臺(tái) 廣州是華南地區(qū)最多高校的地方 ，擁有大量科研教育機(jī)構(gòu)，聚集了相當(dāng)數(shù)量的高素質(zhì)人才； 廣州是全國(guó)三大金融中心之一，金融市場(chǎng)活躍，是華南地區(qū)融資能力最強(qiáng)的中心城市，也是全國(guó)外資銀行第二批放開(kāi)準(zhǔn)入的城市； 資金平臺(tái) 信息平臺(tái) 人才平臺(tái) 技術(shù)平臺(tái) ?廣州，華南地區(qū)第一大城市，廣東省省會(huì)，華南地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心。 廣州 香港 澳門 深圳 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 珠江新城 CBD 珠江新城未來(lái)發(fā)展整體規(guī)劃是以七大標(biāo)志性建筑和集中山水城市精華的中央廣場(chǎng)以及立體化便利的交通設(shè)施等為重點(diǎn)，形成區(qū)域性高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施支持體系；發(fā)展成為具有國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事和旅游觀光等多種功能的城市中央商務(wù)區(qū) (CBD)硬核，國(guó)際經(jīng)濟(jì)、文化交流與合作的基地，成為城市新形象的集中體現(xiàn)。 佛山 CBD商務(wù)辦公市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)在哪？ —— 從兩個(gè)方面考慮： 廣佛一體化給佛山 CBD帶來(lái)的機(jī)會(huì)； 佛山制造業(yè)內(nèi)生發(fā)展的機(jī)會(huì)。毗鄰港澳，與香港、澳門車程均在 2小時(shí)左右，使佛山能夠充分利用港澳的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和國(guó)際性大都市的地位，推動(dòng)佛山廣泛參與世界經(jīng)濟(jì) 。 制造業(yè)城市會(huì)衍生出大量的商貿(mào)、物流、保險(xiǎn)、法律等服務(wù)需求 ?案例 東京、香港、新加坡： 早期依靠?jī)?yōu)先發(fā)展制造業(yè)集聚經(jīng)濟(jì)實(shí) 力，成為制造業(yè)中心； 然后，生產(chǎn)出來(lái)的商品需要貿(mào)易、運(yùn)輸 。 這一進(jìn)程將促進(jìn)本地服務(wù)業(yè)的發(fā)展，以及對(duì)廣州的服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引力 佛山制造業(yè)發(fā)展衍生出服務(wù)需求 吸引廣州企業(yè)提供關(guān)聯(lián)服務(wù) 研發(fā)、設(shè)計(jì)、 營(yíng)銷、品牌 商貿(mào)、物流 需求 保險(xiǎn)、法律 等服務(wù)需求 佛山制造業(yè) 廣州生產(chǎn)性 服務(wù)業(yè) 佛山生產(chǎn)性 服務(wù)業(yè) 市場(chǎng)需求促進(jìn)本地服務(wù)業(yè)發(fā)展 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)會(huì)一：和廣州共享市場(chǎng)、平臺(tái)，應(yīng)發(fā)揮項(xiàng)目差異化優(yōu)勢(shì) , 主動(dòng)吸納廣州生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)及企業(yè)總部 機(jī)會(huì)二：佛山制造業(yè)升級(jí)，產(chǎn)生大量的寫字樓辦公需求 項(xiàng)目商務(wù)辦公定位 ：依托本地優(yōu)勢(shì)制造業(yè) ,利用廣州大平臺(tái) ,主動(dòng)吸納生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)和企業(yè)總部 ,打造立足廣佛、面向珠三角的制造業(yè) 總部基地 +產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?季華路商圈 是城市向南發(fā)展形成的大型新興商圈，目前發(fā)展勢(shì)頭良好，商圈內(nèi)集中了東建世紀(jì)廣場(chǎng)、順聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng)等大型集中商業(yè)物業(yè)。 各大集中商業(yè)在定位及經(jīng)營(yíng)上均偏中低檔消費(fèi)，租金水平普遍不高，經(jīng)營(yíng)狀況一般 商圈名稱 業(yè)態(tài) 主要商家 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 租金水平 經(jīng)營(yíng)狀況 祖廟商圈 百貨、超市、 專業(yè)店 百花廣場(chǎng)、興華商 場(chǎng) 中低檔消費(fèi)人 群 1F： 4001000 2F以上： 150200 品牌較齊全，人流量大，早年生意較火爆，近年來(lái)隨著城市多級(jí)商圈的崛起，經(jīng)營(yíng)略有所下滑。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?中心組團(tuán)主商業(yè)中心位于市域中心區(qū)域，規(guī)劃近期由祖廟商圈、桂城商圈、東平商圈和季華商業(yè)帶組成，遠(yuǎn)期規(guī)劃增加陳村商圈。 資料來(lái)源：佛山城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 20232023 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 體驗(yàn)式商業(yè)是商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，是人們生活水平提高后形成的消費(fèi)模式 體驗(yàn)式商業(yè)和前三代商業(yè)不同，它不是一種獨(dú)立的商業(yè)形態(tài)，而是 在商業(yè)原有購(gòu)物功能基礎(chǔ)上，引進(jìn)餐飲、影院、酒吧等業(yè)態(tài)，打造一種以休閑娛樂(lè)為主、購(gòu)物為輔的商業(yè)模式 。 ?第二代商業(yè)：超市。 北京 CBD商業(yè)的啟示：向多元化和體驗(yàn)式商業(yè)發(fā)展 ?對(duì)北京 CBD核心區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目 （核心區(qū)即：以國(guó)貿(mào)為中心，東至西大望路，西至東大橋路，南至通惠河，北至朝陽(yáng)路） 進(jìn)行盤點(diǎn) 。 體驗(yàn)式商業(yè)市場(chǎng)效果良好 ?隨著生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)體驗(yàn)消費(fèi)需求的快速增加，尤其對(duì)于 CBD的中高端收入人群來(lái)說(shuō)，體驗(yàn)式消費(fèi)所能帶來(lái)的愉悅感在某種程度上超出了定點(diǎn)式購(gòu)物。 本項(xiàng)目擁有良好的生態(tài)景觀和水系資源，具有發(fā)展休閑體驗(yàn)型商業(yè)的天然優(yōu)勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?二期商業(yè)街： 與住宅結(jié)合，對(duì)一期商業(yè)概念的延續(xù)、補(bǔ)充和升華 ?在空間上由室內(nèi)延伸至室外、在形式上由購(gòu)物中心走向商業(yè)休閑廣場(chǎng) ?在租戶組合上以高端奢侈品、創(chuàng)意生活用品、特色餐飲為特點(diǎn) ?在品牌組合上通過(guò)高端奢侈品及高檔特色餐飲提升整體檔次 一期 二期 商業(yè) ?東平新城的區(qū)域配套商業(yè) 。以?主力店＋次主力店＋專門店?的租戶組合形式，將名品購(gòu)物業(yè)態(tài)和休閑業(yè)態(tài)相結(jié)合，滿足佛山中高端消費(fèi)人群購(gòu)物需求； ?珠三角唯一的 CBD生態(tài)濱水商業(yè)街 。 CBD商務(wù)辦公核心區(qū)域 的毛容積率普遍在 2到５之間 ，其中商務(wù)