【正文】 旺盛 存在問題：檔次低，商務(wù)配套不全，物管差，功能混雜， 難適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展的要求，銷售情況理想，但出租空置率高 商務(wù)公寓 商住樓與專業(yè)寫字樓過渡產(chǎn)品，受注重企業(yè)形象但實力有限，無法進入寫字樓門檻的中小型企業(yè)追捧；存在問題：形象相對于專業(yè)寫字樓仍顯較低 寫字樓 真正意義上的高端專業(yè)寫字樓歷史并不長，從07年環(huán)球國際廣場等項目開始；完全意義上的高檔寫字樓的出現(xiàn)是佛山寫字樓市場的新時期 ?佛山制造業(yè)發(fā)達，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后，服務(wù)行業(yè)比重低于全國平均水平，處于起步階段 ?由于服務(wù)行業(yè)的基礎(chǔ)薄弱，佛山的商務(wù)辦公市場發(fā)展動力不足 目前佛山企業(yè)主流辦公場所仍停留在廠房、商住綜合樓，商務(wù)公寓、專業(yè)寫字樓市場占比較小 %%%一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn)本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 建立珠三角生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基地，促進佛山城市產(chǎn)業(yè)的升級和轉(zhuǎn)型，同時實現(xiàn)和廣州產(chǎn)業(yè)的錯位，促進粵西產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； 城市名片。 東平新城的歷史使命 建立珠三角生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基地，促進佛山城市產(chǎn)業(yè)的升級和轉(zhuǎn)型； 成為廣佛都市圈乃至珠三角重要的城市服務(wù)節(jié)點，將成為佛山向東聯(lián)接廣州、向西輻射粵西的重要支撐點； 建立佛山現(xiàn)代都市形象，成為佛山城市對外交流、走向世界的新窗口； 成為佛山的新文化示范區(qū)，傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文化的融合，本土文化和外來文化的融合； 成為佛山?生態(tài)文明?建設(shè)的示范區(qū)，打造宜業(yè)、宜商、宜居的?三宜新城?。 為配合實施大佛山城市戰(zhàn)略， 2023年，東平新城項目立項 ?2023年初，佛山市行政區(qū)劃調(diào)整； ?2023年 4月，中共佛山市第九次黨代會和佛山市第十二屆人民代表大會召開。 ?中國經(jīng)濟的發(fā)展，在較長的一段 時間內(nèi)，對生態(tài)環(huán)境的重視程度 不足。 城市文化：發(fā)揚傳統(tǒng)嶺南文化，建立現(xiàn)代都市文化 現(xiàn)狀： 文化品牌缺乏 嶺南文化 : 傳統(tǒng) 歷史 底蘊 都市文化 : 精英 時尚 商務(wù) ?佛山的城市文化建設(shè)應(yīng)包括兩個內(nèi)涵： ?一 佛山是嶺南文化之鄉(xiāng) 應(yīng)充分發(fā)揮傳統(tǒng)文化的優(yōu)勢，提升佛山的文化影響力； ?二 現(xiàn)代都市文化的建設(shè) 佛山需要能夠體現(xiàn)現(xiàn)代都市文化的區(qū)域出現(xiàn)，例如世界上所有大都市的 CBD，都體現(xiàn)了一 種現(xiàn)代都市的商務(wù)文化、精英文化、時尚文化。 城市建設(shè)：建立城市中心，樹立城市形象 樂從 家具 瀾石 有色金屬 石灣 南莊 陶瓷 大瀝 鋁材 現(xiàn)狀： 組團式發(fā)展，鎮(zhèn)強市弱 ?佛山的城市建設(shè)滯后于佛山經(jīng)濟發(fā)展 ，經(jīng)濟水平在珠三角高居第三，區(qū)城市化發(fā)展水平不同。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展：制造業(yè)升級、發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 現(xiàn)狀： 二產(chǎn)發(fā)達，三產(chǎn)落后 ? 目前佛山以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達 ，無論是商務(wù)辦公市場還是商業(yè)市場都處于一個較為落后的水平； %%%一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn)?佛山的產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展必須放在廣佛一體化、珠三角城市群的產(chǎn)業(yè)分工中進行考慮，包括兩個內(nèi)涵： ?一是自身制造業(yè)的升級完善，這是佛山的基礎(chǔ)和優(yōu)勢，不能丟；二是依托于廣佛一體化以及自身強大的制造業(yè)，發(fā)展珠三角的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 。近年來佛山市生產(chǎn)總值呈穩(wěn)步增長態(tài)勢 。 ?佛山是全國重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，佛山的整合和發(fā)展對珠三角城市群實現(xiàn)?多贏?以及給周邊地區(qū)的發(fā)展提供有力的推動作用。 珠三角經(jīng)濟圈 本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)整體策劃思路： 1佛山城市研究 2東平新城研究 3項目整體定位 4項目方案 5開發(fā)運營建議 6經(jīng)濟分析 規(guī)劃單位 (ECS)介入 Chapter 1佛山城市研究 本報告是嚴格保密的。佛山東平新城中央商務(wù)區(qū) 發(fā)展策劃報告 謹呈： 佛山市東平新城建設(shè)管理委員會 匯報稿 本報告是嚴格保密的。 佛山位于珠三角經(jīng)濟圈中部，具有良好的地緣優(yōu)勢 ?佛山市位于亞太經(jīng)濟發(fā)展活躍的東亞和東南亞的交匯處，處在中國最具經(jīng)濟實力和發(fā)展活力的珠三角經(jīng)濟圈中部 ,與廣州地緣相連、文化同源。 佛山是廣佛都市圈的重要組成部分，是輻射珠江西岸和粵西城市的重要驅(qū)動力 ?佛山通過廣湛鐵路、西江水道、佛開高速公路鏈接粵西和大西南，成為廣州實施‘西聯(lián)戰(zhàn)略’輻射珠江西岸城市的重要驅(qū)動。 ?目前珠三角地區(qū)城市呈現(xiàn)東強西弱的局勢，廣佛增長極的增強有利于加強珠三角珠江以西城市如江門、肇慶乃至粵西城市的發(fā)展。 生產(chǎn)總值在珠三角主要城市中排名第三，在珠江西岸城市中首屈一指。 ?如果一個城市只是制造業(yè)名城，注定要處于城市的邊緣化地帶 ， 未來的城市化發(fā)展是城市群、城市帶、城市圈的發(fā)展 ； ?未來城市的核心競爭力就在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè) ，以此輻射、覆蓋和服務(wù)于周邊第二產(chǎn)業(yè)的城市和地區(qū) 。 ?佛山現(xiàn)代的城市形象是模糊的 ，說到佛山，會讓人想到很多特色的產(chǎn)業(yè)和大量的專業(yè)鎮(zhèn)。 本報告是嚴格保密的。 ?隨著佛山人均 GDP步入新的階 段，城市要進一步升級，必須實 現(xiàn)增長方式的轉(zhuǎn)變。為加快佛山城市化建設(shè)，實施佛山現(xiàn)代化大城市發(fā)展戰(zhàn)略，佛山市中心組團新城區(qū)項目立項； ?2023年 9月，中心組團新城區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組及其辦公室，以及中心組團新城區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司成立； ?2023年，新城區(qū)建設(shè)正式啟動，并陸續(xù)完成了東平大橋、世紀蓮體育中心、新聞中心及綠化生態(tài)環(huán)境工程等重點基建項目； ?2023年 4月，市政府將中心組團新城區(qū)正式更名為?佛山市東平新城? …… 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 建立佛山現(xiàn)代都市形象，成為佛山城市新名片； 文化窗口。 要達成項目使命，我們應(yīng)如何進行項目的定位？ —— 分別從 商務(wù)辦公 和 商業(yè) 兩方面進行研究，然后提出項目整體定位。 寫字樓市場平均年供需量僅 56萬平米 547486356218330 2045924821 230420202304000060000800001000001202301400001600001800002023 2023 2023 2023 2023 2023辦公樓竣工面積 辦公樓銷售面積 辦公樓空置面積 辦公樓出租面積23814269951546650122373241266801000020230300004000050000600002023 2023 2023 2023 2023 2023辦公樓銷售面積 辦公樓銷售金額?近年來 , 佛山寫字樓年新增量在6萬平米以下，租用市場保持平穩(wěn)。 以大規(guī)模舊城改造項目嶺南新天地個盤供應(yīng)為主 。租金 60元 /平米 月 ?2023年之前建成的中檔寫字樓 ,月租金區(qū)間為 2545元 ?普遍與商場混雜 ,商務(wù)形象無法彰顯 ,出租率低 ,車位不足 ,交通擁擠 ,內(nèi)部設(shè)施陳舊 ?從 2023年開始 ,陸續(xù)有專業(yè)甲級寫字樓 /中高端寫字樓推出 。 新都會御景豪庭 40 / 實力較雄厚的中大企業(yè) 12層純寫字樓， 07年 7月入場裝修，整層出租， 700多㎡ /層，入駐門檻較高 金融廣場 20~25 100% 廣告、貿(mào)易、律師行及部分中大企業(yè) 樓齡較長，內(nèi)部公共裝修較為破舊，項目形象不高；不臨路，昭示性較差 廣發(fā)銀行大廈 25～ 35 95% 銀行自用、保險、金融、信息科技等中型企業(yè) 管理完善、自用及出租，實用率低 /成為不足 卓遠國際商務(wù)大廈 —— —— 多為民營和私企業(yè)主，來自電子、金融、貿(mào)易等行業(yè) 地段較為優(yōu)越，定位佛山首個超甲級純寫字樓，聘請世邦魏理仕為物管顧問， ，目前在售價格約 1100013000元 /平米 ?寫字樓物業(yè)沿季華 路兩岸分布 , 多為機 構(gòu)大企業(yè)自有物業(yè) 或出租物業(yè)，檔次 稍高，樓齡長 , 09年 起陸續(xù)有新項目放量， 整體均價約 1100013000元 /平米 本報告是嚴格保密的。 佛山 CBD商務(wù)辦公市場未來的發(fā)展機會在哪？ —— 從兩個方面考慮： 廣佛一體化給佛山 CBD帶來的機會； 佛山制造業(yè)內(nèi)生發(fā)展的機會。 廣州是華南政治、經(jīng)濟、科技、教育、文化中心，具有良好的人才、技術(shù)、信息、資金平臺 廣州是華南地區(qū)最多高校的地方 ，擁有大量科研教育機構(gòu)，聚集了相當數(shù)量的高素質(zhì)人才； 廣州是全國三大金融中心之一，金融市場活躍，是華南地區(qū)融資能力最強的中心城市，也是全國外資銀行第二批放開準入的城市； 資金平臺 信息平臺 人才平臺 技術(shù)平臺 ?廣州，華南地區(qū)第一大城市，廣東省省會，華南地區(qū)政治、經(jīng)濟、科技、教育和文化中心。 廣州 香港 澳門 深圳 本報告是嚴格保密的。 珠江新城 CBD 珠江新城未來發(fā)展整體規(guī)劃是以七大標志性建筑和集中山水城市精華的中央廣場以及立體化便利的交通設(shè)施等為重點，形成區(qū)域性高標準的服務(wù)設(shè)施支持體系；發(fā)展成為具有國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事和旅游觀光等多種功能的城市中央商務(wù)區(qū) (CBD)硬核，國際經(jīng)濟、文化交流與合作的基地，成為城市新形象的集中體現(xiàn)。 佛山 CBD商務(wù)辦公市場未來的發(fā)展機會在哪？ —— 從兩個方面考慮： 廣佛一體化給佛山 CBD帶來的機會； 佛山制造業(yè)內(nèi)生發(fā)展的機會。毗鄰港澳，與香港、澳門車程均在 2小時左右，使佛山能夠充分利用港澳的市場優(yōu)勢和國際性大都市的地位，推動佛山廣泛參與世界經(jīng)濟 。 制造業(yè)城市會衍生出大量的商貿(mào)、物流、保險、法律等服務(wù)需求 ?案例 東京、香港、新加坡： 早期依靠優(yōu)先發(fā)展制造業(yè)集聚經(jīng)濟實 力，成為制造業(yè)中心； 然后，生產(chǎn)出來的商品需要貿(mào)易、運輸 。 這一進程將促進本地服務(wù)業(yè)的發(fā)展，以及對廣州的服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引力 佛山制造業(yè)發(fā)展衍生出服務(wù)需求 吸引廣州企業(yè)提供關(guān)聯(lián)服務(wù) 研發(fā)、設(shè)計、 營銷、品牌 商貿(mào)、物流 需求 保險、法律 等服務(wù)需求 佛山制造業(yè) 廣州生產(chǎn)性 服務(wù)業(yè) 佛山生產(chǎn)性 服務(wù)業(yè) 市場需求促進本地服務(wù)業(yè)發(fā)展 本報告是嚴格保密的。 機會一：和廣州共享市場、平臺，應(yīng)發(fā)揮項目差異化優(yōu)勢 , 主動吸納廣州生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)及企業(yè)總部 機會二：佛山制造業(yè)升級，產(chǎn)生大量的寫字樓辦公需求 項目商務(wù)辦公定位 ：依托本地優(yōu)勢制造業(yè) ,利用廣州大平臺 ,主動吸納生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)和企業(yè)總部 ,打造立足廣佛、面向珠三角的制造業(yè) 總部基地 +產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地 本報告是嚴格保密的。 ?季華路商圈 是城市向南發(fā)展形成的大型新興商圈，目前發(fā)展勢頭良好，商圈內(nèi)集中了東建世紀廣場、順聯(lián)國際廣場等大型集中商業(yè)物業(yè)。 各大集中商業(yè)在定位及經(jīng)營上均偏中低檔消費，租金水平普遍不高，經(jīng)營狀況一般 商圈名稱 業(yè)態(tài) 主要商家 消費結(jié)構(gòu) 租金水平 經(jīng)營狀況 祖廟商圈 百貨、超市、 專業(yè)店 百花廣場、興華商 場 中低檔消費人 群 1F： 4001000 2F以上： 150200 品牌較齊全，人流量大，早年生意較火爆，近年來隨著城市多級商圈的崛起，經(jīng)營略有所下滑。 本報告是嚴格保密的。 ?中心組團主商業(yè)中心位于市域中心區(qū)域，規(guī)劃近期由祖廟商圈、桂城商圈、東平商圈和季華商業(yè)帶組成，遠期規(guī)劃增加陳村商圈。 資料來源：佛山城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 20232023 本報告是嚴格保密的。 體驗式商業(yè)是商業(yè)的發(fā)展趨勢，是人們生活水平提高后形成的消費模式 體驗式商業(yè)和前三代商業(yè)不同，它不是一種獨立的商業(yè)形態(tài)，而是 在商業(yè)原有購物功能基礎(chǔ)上，引進餐飲、影院、酒吧等業(yè)態(tài)，打造一種以休閑娛樂為主、購物為輔的商業(yè)模式 。 ?第二代商業(yè)：超市。 北京 CBD商業(yè)的啟示：向多元化和體驗式商業(yè)發(fā)展 ?對北京 CBD核心區(qū)的商業(yè)項目 （核心區(qū)即：以國貿(mào)為中心，東至西大望路，西至東大橋路，南至通惠河，北至朝陽路） 進行盤點 。 體驗式商業(yè)市場效果良好 ?隨著生活水平的提高，消費者對體驗消費需求的快速增加，尤其對于 CBD的中高端收入人群來說，體驗式消費所能帶來的愉悅感在某種程度上超出了定點式購物。 本項目擁有良好的生態(tài)景觀和水系資源，具有發(fā)展休閑體驗型商業(yè)的天然優(yōu)勢 本報告是嚴格保密的。 ?二期商業(yè)街： 與住宅結(jié)合，對一期商業(yè)概念的延續(xù)、補充和升華 ?在空間上由室內(nèi)延伸至室外、在形式上由購物中心走向商業(yè)休閑廣場 ?在租戶組合上以高端奢侈品、創(chuàng)意生活用品、特色餐飲為特點 ?在品牌組合上通過高端奢侈品及高檔特色餐飲提升整體檔次 一期 二期 商業(yè) ?東平新城的區(qū)域配套商業(yè) 。以?主力店＋次主力店＋專門店?的租戶組合形式，將名品購物業(yè)態(tài)和休閑業(yè)態(tài)相結(jié)合，滿足佛山中高端消費人群購物需求； ?珠三角唯一的 CBD生態(tài)濱水商業(yè)街 。 CBD商務(wù)辦公核心區(qū)域 的毛容積率普遍在 2到５之間 ，其中商務(wù)