【正文】 本報告是嚴格保密的。 在這一產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型過程中，大量的商務(wù)辦公需求產(chǎn)生 1制造業(yè)的研發(fā)、設(shè)計、營銷、品牌部門 2本地發(fā)展起來的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 3廣州遷移過來的相關(guān)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 包括 …… 本報告是嚴格保密的。 ?南海廣場商圈 是桂城中心商圈，因 2023年南海廣場開業(yè)而興起，以南海廣場為核心輻射周邊街道。 廣州 香港 本報告是嚴格保密的。 地鐵 6 號線 (R 1 )地鐵 3 號線 (R 3 )廣佛環(huán)線 (GFH)廣佛珠線 (GFZ )z42128681 2 4 59 7 31 1 337 59軌道 6號線 城際線 GFH/GFZ 軌道 3號線 商務(wù)辦公 行政中心 東平新城交通為城際軌道綜合交通樞紐，功能組成包括： 本報告是嚴格保密的。 ?第四代商業(yè)：體驗式商業(yè) 。 世紀華僑城 世紀華僑城 蘋果社區(qū) 蘋果社區(qū) 本報告是嚴格保密的。 案例參考：杭州西湖商業(yè) —— 兼具都市意向和濱水生態(tài)雙重屬性的休閑體驗商業(yè) 時尚購物 品牌餐飲 高檔接待 西湖國際名品街 西湖天地 星級酒店凱悅 ? 時尚的、現(xiàn)代的、潮流的都市元素激發(fā)了西湖文化的新活力，使西湖區(qū)域成為一種精神追求，引領(lǐng)時尚生活方式的旗幟 ? 都市功能與承載形式，建立起一種高端、品質(zhì)感的氛圍，特別對高端人群形成強烈吸引，人群圈層化明顯 ?商務(wù)人士 ?白領(lǐng)人士 ?時尚人士 ?…… 高級辦公 國貿(mào)中心 …… 本報告是嚴格保密的。 1 2 項目產(chǎn)業(yè)定位 項目商業(yè)定位 3 項目整體定位 經(jīng)濟發(fā)展的引擎， 城市活力的都心 把握廣佛一體化的大趨勢，依托佛山自身優(yōu)勢制造業(yè)，充分挖掘項目區(qū)域環(huán)境和配套價值，打造立足廣佛，放眼珠三角，以商務(wù)功能為核心，以商業(yè)功能為輔助，以強化佛山城市中心、樹立佛山現(xiàn)代都市形象、促進產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型為目的的新一代都市生態(tài)中央商務(wù)區(qū) ECBD ECBD ?都市生態(tài)中央商務(wù)區(qū) 項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 Ecology Central Business District ECBD 同時也是 有影響力的、高效的、活力的、優(yōu)雅的 …… Effective Elegant Efficient Energetic 項目使命 產(chǎn)業(yè)平臺 建立珠三角生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基地，促進佛山城市產(chǎn)業(yè)的升級和轉(zhuǎn)型，同時實現(xiàn)和廣州產(chǎn)業(yè)的錯位，促進粵西產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 城市名片 建立佛山現(xiàn)代都市形象，成為佛山城市新名片 文化窗口 佛山國際化的展示窗口，展現(xiàn)現(xiàn)代都市 CBD商務(wù)文化、精英文化、時尚文化 生態(tài)典范 充分結(jié)合項目優(yōu)異的生態(tài)環(huán)境資源，和辦公、商業(yè)相結(jié)合，打造珠三角新型 CBD示范區(qū) Chapter 4規(guī)劃方案建議 1佛山城市研究 2東平新城研究 3項目整體定位 4項目方案 5開發(fā)運營建議 6經(jīng)濟分析 規(guī)劃單位 (ECS)介入 本報告是嚴格保密的。 項目整體規(guī)劃應(yīng)兼具都市和生態(tài)屬性； 4號地塊（鄰近交通樞紐中心地塊）在空間形象上應(yīng)和周邊形成差異； 4號地塊建議設(shè)置會展中心及高檔集中商業(yè)； 外圍地塊商務(wù)價值大于商業(yè)價值，應(yīng)以商務(wù)辦公功能為主，結(jié)合水系設(shè)置特色商業(yè)，結(jié)合辦公區(qū)設(shè)置配套型商業(yè)； 濱江綠帶作為市民和游客的活動空間，可打造主題雕塑公園，設(shè)置特色的雕塑小品。 1 2 啟動區(qū)客戶定位 啟動區(qū)客戶市場化牽引研究 3 開發(fā)模式及分期建議 本報告是嚴格保密的。 但交通的不便利以及區(qū)域環(huán)境的不佳，難以體現(xiàn)高端形象 ?石灣片區(qū) ?交通路況 :道路上車輛繁雜擁擠 ,運輸車輛多 n周邊環(huán)境 :大型陶瓷展銷中心 、中小型陶瓷企業(yè)經(jīng)營店 (商住混合辦公 )沿季華路兩旁分布 ,層次不一、數(shù)量繁多 ,難以體現(xiàn)高端形象 ?南莊片區(qū) ?交通路況 :離市中心大概 30分鐘車程 ,路上運輸車輛多而擁擠 ,造成一定交通不便 ?周邊環(huán)境 :南莊總部基地片區(qū)配套設(shè)施較為缺乏 陶瓷行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。 佛山家具企業(yè)數(shù)量龐大，產(chǎn)能高，但品牌價值不足 , 已逐漸被鄰近的深圳、廣州、東莞超越 ?20232023年佛山家具工業(yè)產(chǎn)值增率： 所有家具企業(yè) 規(guī)模以上企業(yè) １億以上規(guī)模企業(yè) ５億以上規(guī)模企業(yè) １０億以上規(guī)模企業(yè) 數(shù)量 3000家 400多家 幾十家 2－ 3家 １家 ?20232023年佛山規(guī)模以上家具企業(yè)數(shù)量增率： 16121622294926050000010000001500000202300025000002023 2023% 3143990501001502002503003504004502023 % ?佛山 1億以上規(guī)模家具企業(yè)占比不到總家具企業(yè)數(shù)的 10% ?近年來廣州、深圳、東莞家具企業(yè)逐漸超越佛山 ,不少品牌在國際上的地位升高 “佛山在廣東家具中的地位已經(jīng)逐漸被深圳、東莞所取代，這確實是一個問題佛山家具企業(yè)長期集結(jié)在鎮(zhèn)區(qū)級村地之間，缺乏縱觀全局的行業(yè)態(tài)勢，至今也未能邁出全市家具產(chǎn)業(yè)國際化的步伐。 佛山順德有中國‘家電之都’之美稱，白色家電是佛山特色產(chǎn)業(yè)，也是廣東產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重要組成部分 ?山東青島、廣東順德 ,江蘇慈溪是中國三大家電產(chǎn)業(yè)集群 ?80年代中后期順德家電開始走向國際市場 ?‘順德模式’成為家喻戶曉的行業(yè)經(jīng)典 ?全國最大的家用電器生產(chǎn)基地以及擁有最完整的家電行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈地區(qū)之一 ?白色家電占全國份額的 20% ?2023年產(chǎn)量達 160億元，出口外銷達 90億元 現(xiàn)在的 佛山 家電 家電行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。 －業(yè)內(nèi)人士 順德區(qū) 禪城區(qū) 南海區(qū) 三水區(qū) 高明區(qū) 廣州 1小時 2小時 ?從順德到佛山市中心需要 1小時 ?從順德到廣州需要兩小時以上 家電行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。由政府下屬的國有企業(yè)進行項目開發(fā)以及招商運營工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不參與項目開發(fā)及招商運營過程； 二、市場主導(dǎo)型 。 第三階段：發(fā)展期， 20232023年 。 1 2 啟動區(qū)客戶定位 啟動區(qū)客戶市場化牽引研究 3 開發(fā)模式及分期建議 本報告是嚴格保密的。 然而，交通、生活配套的不便利，使得順德家電企業(yè)在吸引高端人才方面遇到難題 許多國內(nèi)外高端人才對工作環(huán)境、居住環(huán)境要求都比較高?！? 家具業(yè)內(nèi)人士 為提升企業(yè)形象，塑造品牌價值，樂從、龍江已經(jīng)形成了裝修高檔的展銷場所 ?順聯(lián)家具城、皇朝家私城 ?羅浮宮家具博覽城 ?規(guī)模以上家具企業(yè)具備很高的承租能力 ?對于賣場和展示空間的檔次 、設(shè)計創(chuàng)意 要求頗高 家具行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。這些企業(yè)不缺房地不缺地，如果需要建什么研發(fā)中心、設(shè)計室、培訓(xùn)中心，都只需要在自己廠房和賣場周圍建房子就可以了。 現(xiàn)階段，品牌價值的提升成為佛山陶瓷企業(yè)發(fā)展的瓶頸，需要通過產(chǎn)業(yè)鏈的進一步分化和提升整體形象進行突破 ?目前佛山陶瓷行業(yè)仍然是一個粗放型的行業(yè)，技術(shù)含量較低，研發(fā)創(chuàng)新能力，企業(yè)對核心技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)掌握不多，高能耗高污染，對資源依賴性強，缺乏對國際市場的渠道掌控能力 ?陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈條存在可完善可創(chuàng)新的空間 陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈條 陶瓷機械 陶瓷生產(chǎn) 陶瓷原材料 陶瓷配件 陶瓷包裝 耐火材料 模具 ......其他陶瓷企業(yè)的服務(wù)型企業(yè) 陶瓷技術(shù)研發(fā) 專業(yè)媒體 物流公司 行業(yè)會展 陶瓷設(shè)計 ?佛山是世界建筑、衛(wèi)生陶瓷 ‘世界工廠 ’ ?建筑、衛(wèi)生陶瓷 產(chǎn)量占全世界 1/4 ?企業(yè)數(shù)量眾多，規(guī)模以上企業(yè)超過 300家 ?企業(yè)規(guī)模多為中小型；缺乏國際知名的品牌和企業(yè) ?佛山產(chǎn)品出口， 80％以上均是為國外陶瓷企業(yè)和國際渠道商家貼牌生產(chǎn) ?企業(yè)品牌價值需要提升 企業(yè)數(shù)量多而不強 自主創(chuàng)新能力不強 產(chǎn)業(yè)鏈仍需完善 品牌價值突破缺乏平臺 陶瓷行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。 啟動區(qū)客戶定位： ?物流、貿(mào)易、房地產(chǎn)、金融、咨詢 等專業(yè)服務(wù)企業(yè) + 陶瓷、家電、家具 等制造業(yè)總部 。毛容積率 ；辦公 110140萬平米，商業(yè) 2025萬，精品體驗館 610萬，酒店 1015萬，酒店式公寓、商務(wù)公寓 1015萬。以?主力店＋次主力店＋專門店?的租戶組合形式，將名品購物業(yè)態(tài)和休閑業(yè)態(tài)相結(jié)合，滿足佛山中高端消費人群購物需求； ?珠三角唯一的 CBD生態(tài)濱水商業(yè)街 。 ?二期商業(yè)街： 與住宅結(jié)合，對一期商業(yè)概念的延續(xù)、補充和升華 ?在空間上由室內(nèi)延伸至室外、在形式上由購物中心走向商業(yè)休閑廣場 ?在租戶組合上以高端奢侈品、創(chuàng)意生活用品、特色餐飲為特點 ?在品牌組合上通過高端奢侈品及高檔特色餐飲提升整體檔次 一期 二期 商業(yè) 體驗式商業(yè)市場效果良好 ?隨著生活水平的提高，消費者對體驗消費需求的快速增加，尤其對于 CBD的中高端收入人群來說，體驗式消費所能帶來的愉悅感在某種程度上超出了定點式購物。 ?第二代商業(yè)：超市。 資料來源：佛山城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 20232023 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 ?季華路商圈 是城市向南發(fā)展形成的大型新興商圈，目前發(fā)展勢頭良好，商圈內(nèi)集中了東建世紀廣場、順聯(lián)國際廣場等大型集中商業(yè)物業(yè)。 這一進程將促進本地服務(wù)業(yè)的發(fā)展，以及對廣州的服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引力 佛山制造業(yè)發(fā)展衍生出服務(wù)需求 吸引廣州企業(yè)提供關(guān)聯(lián)服務(wù) 研發(fā)、設(shè)計、 營銷、品牌 商貿(mào)、物流 需求 保險、法律 等服務(wù)需求 佛山制造業(yè) 廣州生產(chǎn)性 服務(wù)業(yè) 佛山生產(chǎn)性 服務(wù)業(yè) 市場需求促進本地服務(wù)業(yè)發(fā)展 本報告是嚴格保密的。毗鄰港澳，與香港、澳門車程均在 2小時左右，使佛山能夠充分利用港澳的市場優(yōu)勢和國際性大都市的地位，推動佛山廣泛參與世界經(jīng)濟 。 珠江新城 CBD 珠江新城未來發(fā)展整體規(guī)劃是以七大標志性建筑和集中山水城市精華的中央廣場以及立體化便利的交通設(shè)施等為重點，形成區(qū)域性高標準的服務(wù)設(shè)施支持體系；發(fā)展成為具有國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事和旅游觀光等多種功能的城市中央商務(wù)區(qū) (CBD)硬核，國際經(jīng)濟、文化交流與合作的基地，成為城市新形象的集中體現(xiàn)。 廣州是華南政治、經(jīng)濟、科技、教育、文化中心，具有良好的人才、技術(shù)、信息、資金平臺 廣州是華南地區(qū)最多高校的地方 ，擁有大量科研教育機構(gòu)，聚集了相當數(shù)量的高素質(zhì)人才； 廣州是全國三大金融中心之一，金融市場活躍，是華南地區(qū)融資能力最強的中心城市，也是全國外資銀行第二批放開準入的城市； 資金平臺 信息平臺 人才平臺 技術(shù)平臺 ?廣州，華南地區(qū)第一大城市，廣東省省會，華南地區(qū)政治、經(jīng)濟、科技、教育和文化中心。 新都會御景豪庭 40 / 實力較雄厚的中大企業(yè) 12層純寫字樓， 07年 7月入場裝修，整層出租， 700多㎡ /層，入駐門檻較高 金融廣場 20~25 100% 廣告、貿(mào)易、律師行及部分中大企業(yè) 樓齡較長，內(nèi)部公共裝修較為破舊，項目形象不高；不臨路，昭示性較差 廣發(fā)銀行大廈 25～ 35 95% 銀行自用、保險、金融、信息科技等中型企業(yè) 管理完善、自用及出租，實用率低 /成為不足 卓遠國際商務(wù)大廈 —— —— 多為民營和私企業(yè)主，來自電子、金融、貿(mào)易等行業(yè) 地段較為優(yōu)越，定位佛山首個超甲級純寫字樓，聘請世邦魏理仕為物管顧問， ，目前在售價格約 1100013000元 /平米 ?寫字樓物業(yè)沿季華 路兩岸分布 , 多為機 構(gòu)大企業(yè)自有物業(yè) 或出租物業(yè)，檔次 稍高，樓齡長 , 09年 起陸續(xù)有新項目放量， 整體均價約 1100013000元 /平米 本報告是嚴格保密的。租金 60元 /平米 寫字樓市場平均年供需量僅 56萬平米 547486356218330 2045924821 230420202304000060000800001000001202301400001600001800002023 2023 2023 2023 2023 2023辦公樓竣工面積 辦公樓銷售面積 辦公樓空置面積 辦公樓出租面積2381426995154665012237324126680100002023030000400005