【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在這一產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型過程中，大量的商務(wù)辦公需求產(chǎn)生 1制造業(yè)的研發(fā)、設(shè)計(jì)、營銷、品牌部門 2本地發(fā)展起來的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 3廣州遷移過來的相關(guān)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 包括 …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?南海廣場(chǎng)商圈 是桂城中心商圈，因 2023年南海廣場(chǎng)開業(yè)而興起，以南海廣場(chǎng)為核心輻射周邊街道。 廣州 香港 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地鐵 6 號(hào)線 (R 1 )地鐵 3 號(hào)線 (R 3 )廣佛環(huán)線 (GFH)廣佛珠線 (GFZ )z42128681 2 4 59 7 31 1 337 59軌道 6號(hào)線 城際線 GFH/GFZ 軌道 3號(hào)線 商務(wù)辦公 行政中心 東平新城交通為城際軌道綜合交通樞紐，功能組成包括： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?第四代商業(yè)：體驗(yàn)式商業(yè) 。 世紀(jì)華僑城 世紀(jì)華僑城 蘋果社區(qū) 蘋果社區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例參考：杭州西湖商業(yè) —— 兼具都市意向和濱水生態(tài)雙重屬性的休閑體驗(yàn)商業(yè) 時(shí)尚購物 品牌餐飲 高檔接待 西湖國際名品街 西湖天地 星級(jí)酒店凱悅 ? 時(shí)尚的、現(xiàn)代的、潮流的都市元素激發(fā)了西湖文化的新活力，使西湖區(qū)域成為一種精神追求，引領(lǐng)時(shí)尚生活方式的旗幟 ? 都市功能與承載形式，建立起一種高端、品質(zhì)感的氛圍，特別對(duì)高端人群形成強(qiáng)烈吸引，人群圈層化明顯 ?商務(wù)人士 ?白領(lǐng)人士 ?時(shí)尚人士 ?…… 高級(jí)辦公 國貿(mào)中心 …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 2 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位 項(xiàng)目商業(yè)定位 3 項(xiàng)目整體定位 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎， 城市活力的都心 把握廣佛一體化的大趨勢(shì)，依托佛山自身優(yōu)勢(shì)制造業(yè)，充分挖掘項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境和配套價(jià)值，打造立足廣佛，放眼珠三角，以商務(wù)功能為核心，以商業(yè)功能為輔助，以強(qiáng)化佛山城市中心、樹立佛山現(xiàn)代都市形象、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型為目的的新一代都市生態(tài)中央商務(wù)區(qū) ECBD ECBD ?都市生態(tài)中央商務(wù)區(qū) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 Ecology Central Business District ECBD 同時(shí)也是 有影響力的、高效的、活力的、優(yōu)雅的 …… Effective Elegant Efficient Energetic 項(xiàng)目使命 產(chǎn)業(yè)平臺(tái) 建立珠三角生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基地，促進(jìn)佛山城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型，同時(shí)實(shí)現(xiàn)和廣州產(chǎn)業(yè)的錯(cuò)位，促進(jìn)粵西產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 城市名片 建立佛山現(xiàn)代都市形象，成為佛山城市新名片 文化窗口 佛山國際化的展示窗口，展現(xiàn)現(xiàn)代都市 CBD商務(wù)文化、精英文化、時(shí)尚文化 生態(tài)典范 充分結(jié)合項(xiàng)目優(yōu)異的生態(tài)環(huán)境資源，和辦公、商業(yè)相結(jié)合，打造珠三角新型 CBD示范區(qū) Chapter 4規(guī)劃方案建議 1佛山城市研究 2東平新城研究 3項(xiàng)目整體定位 4項(xiàng)目方案 5開發(fā)運(yùn)營建議 6經(jīng)濟(jì)分析 規(guī)劃單位 (ECS)介入 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目整體規(guī)劃應(yīng)兼具都市和生態(tài)屬性； 4號(hào)地塊（鄰近交通樞紐中心地塊）在空間形象上應(yīng)和周邊形成差異； 4號(hào)地塊建議設(shè)置會(huì)展中心及高檔集中商業(yè)； 外圍地塊商務(wù)價(jià)值大于商業(yè)價(jià)值，應(yīng)以商務(wù)辦公功能為主，結(jié)合水系設(shè)置特色商業(yè)，結(jié)合辦公區(qū)設(shè)置配套型商業(yè)； 濱江綠帶作為市民和游客的活動(dòng)空間，可打造主題雕塑公園，設(shè)置特色的雕塑小品。 1 2 啟動(dòng)區(qū)客戶定位 啟動(dòng)區(qū)客戶市場(chǎng)化牽引研究 3 開發(fā)模式及分期建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 但交通的不便利以及區(qū)域環(huán)境的不佳，難以體現(xiàn)高端形象 ?石灣片區(qū) ?交通路況 :道路上車輛繁雜擁擠 ,運(yùn)輸車輛多 n周邊環(huán)境 :大型陶瓷展銷中心 、中小型陶瓷企業(yè)經(jīng)營店 (商住混合辦公 )沿季華路兩旁分布 ,層次不一、數(shù)量繁多 ,難以體現(xiàn)高端形象 ?南莊片區(qū) ?交通路況 :離市中心大概 30分鐘車程 ,路上運(yùn)輸車輛多而擁擠 ,造成一定交通不便 ?周邊環(huán)境 :南莊總部基地片區(qū)配套設(shè)施較為缺乏 陶瓷行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 佛山家具企業(yè)數(shù)量龐大，產(chǎn)能高，但品牌價(jià)值不足 , 已逐漸被鄰近的深圳、廣州、東莞超越 ?20232023年佛山家具工業(yè)產(chǎn)值增率： 所有家具企業(yè) 規(guī)模以上企業(yè) １億以上規(guī)模企業(yè) ５億以上規(guī)模企業(yè) １０億以上規(guī)模企業(yè) 數(shù)量 3000家 400多家 幾十家 2－ 3家 １家 ?20232023年佛山規(guī)模以上家具企業(yè)數(shù)量增率： 16121622294926050000010000001500000202300025000002023 2023% 3143990501001502002503003504004502023 % ?佛山 1億以上規(guī)模家具企業(yè)占比不到總家具企業(yè)數(shù)的 10% ?近年來廣州、深圳、東莞家具企業(yè)逐漸超越佛山 ,不少品牌在國際上的地位升高 “佛山在廣東家具中的地位已經(jīng)逐漸被深圳、東莞所取代，這確實(shí)是一個(gè)問題佛山家具企業(yè)長期集結(jié)在鎮(zhèn)區(qū)級(jí)村地之間，缺乏縱觀全局的行業(yè)態(tài)勢(shì)，至今也未能邁出全市家具產(chǎn)業(yè)國際化的步伐。 佛山順德有中國‘家電之都’之美稱，白色家電是佛山特色產(chǎn)業(yè)，也是廣東產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重要組成部分 ?山東青島、廣東順德 ,江蘇慈溪是中國三大家電產(chǎn)業(yè)集群 ?80年代中后期順德家電開始走向國際市場(chǎng) ?‘順德模式’成為家喻戶曉的行業(yè)經(jīng)典 ?全國最大的家用電器生產(chǎn)基地以及擁有最完整的家電行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈地區(qū)之一 ?白色家電占全國份額的 20% ?2023年產(chǎn)量達(dá) 160億元，出口外銷達(dá) 90億元 現(xiàn)在的 佛山 家電 家電行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 －業(yè)內(nèi)人士 順德區(qū) 禪城區(qū) 南海區(qū) 三水區(qū) 高明區(qū) 廣州 1小時(shí) 2小時(shí) ?從順德到佛山市中心需要 1小時(shí) ?從順德到廣州需要兩小時(shí)以上 家電行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。由政府下屬的國有企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)以及招商運(yùn)營工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不參與項(xiàng)目開發(fā)及招商運(yùn)營過程； 二、市場(chǎng)主導(dǎo)型 。 第三階段：發(fā)展期， 20232023年 。 1 2 啟動(dòng)區(qū)客戶定位 啟動(dòng)區(qū)客戶市場(chǎng)化牽引研究 3 開發(fā)模式及分期建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 然而，交通、生活配套的不便利，使得順德家電企業(yè)在吸引高端人才方面遇到難題 許多國內(nèi)外高端人才對(duì)工作環(huán)境、居住環(huán)境要求都比較高?！? 家具業(yè)內(nèi)人士 為提升企業(yè)形象，塑造品牌價(jià)值，樂從、龍江已經(jīng)形成了裝修高檔的展銷場(chǎng)所 ?順聯(lián)家具城、皇朝家私城 ?羅浮宮家具博覽城 ?規(guī)模以上家具企業(yè)具備很高的承租能力 ?對(duì)于賣場(chǎng)和展示空間的檔次 、設(shè)計(jì)創(chuàng)意 要求頗高 家具行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。這些企業(yè)不缺房地不缺地，如果需要建什么研發(fā)中心、設(shè)計(jì)室、培訓(xùn)中心，都只需要在自己廠房和賣場(chǎng)周圍建房子就可以了。 現(xiàn)階段，品牌價(jià)值的提升成為佛山陶瓷企業(yè)發(fā)展的瓶頸，需要通過產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)一步分化和提升整體形象進(jìn)行突破 ?目前佛山陶瓷行業(yè)仍然是一個(gè)粗放型的行業(yè)，技術(shù)含量較低，研發(fā)創(chuàng)新能力，企業(yè)對(duì)核心技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)掌握不多，高能耗高污染，對(duì)資源依賴性強(qiáng)，缺乏對(duì)國際市場(chǎng)的渠道掌控能力 ?陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈條存在可完善可創(chuàng)新的空間 陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈條 陶瓷機(jī)械 陶瓷生產(chǎn) 陶瓷原材料 陶瓷配件 陶瓷包裝 耐火材料 模具 ......其他陶瓷企業(yè)的服務(wù)型企業(yè) 陶瓷技術(shù)研發(fā) 專業(yè)媒體 物流公司 行業(yè)會(huì)展 陶瓷設(shè)計(jì) ?佛山是世界建筑、衛(wèi)生陶瓷 ‘世界工廠 ’ ?建筑、衛(wèi)生陶瓷 產(chǎn)量占全世界 1/4 ?企業(yè)數(shù)量眾多，規(guī)模以上企業(yè)超過 300家 ?企業(yè)規(guī)模多為中小型；缺乏國際知名的品牌和企業(yè) ?佛山產(chǎn)品出口， 80％以上均是為國外陶瓷企業(yè)和國際渠道商家貼牌生產(chǎn) ?企業(yè)品牌價(jià)值需要提升 企業(yè)數(shù)量多而不強(qiáng) 自主創(chuàng)新能力不強(qiáng) 產(chǎn)業(yè)鏈仍需完善 品牌價(jià)值突破缺乏平臺(tái) 陶瓷行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 啟動(dòng)區(qū)客戶定位： ?物流、貿(mào)易、房地產(chǎn)、金融、咨詢 等專業(yè)服務(wù)企業(yè) + 陶瓷、家電、家具 等制造業(yè)總部 。毛容積率 ；辦公 110140萬平米，商業(yè) 2025萬，精品體驗(yàn)館 610萬，酒店 1015萬，酒店式公寓、商務(wù)公寓 1015萬。以?主力店＋次主力店＋專門店?的租戶組合形式，將名品購物業(yè)態(tài)和休閑業(yè)態(tài)相結(jié)合，滿足佛山中高端消費(fèi)人群購物需求； ?珠三角唯一的 CBD生態(tài)濱水商業(yè)街 。 ?二期商業(yè)街： 與住宅結(jié)合，對(duì)一期商業(yè)概念的延續(xù)、補(bǔ)充和升華 ?在空間上由室內(nèi)延伸至室外、在形式上由購物中心走向商業(yè)休閑廣場(chǎng) ?在租戶組合上以高端奢侈品、創(chuàng)意生活用品、特色餐飲為特點(diǎn) ?在品牌組合上通過高端奢侈品及高檔特色餐飲提升整體檔次 一期 二期 商業(yè) 體驗(yàn)式商業(yè)市場(chǎng)效果良好 ?隨著生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)體驗(yàn)消費(fèi)需求的快速增加，尤其對(duì)于 CBD的中高端收入人群來說，體驗(yàn)式消費(fèi)所能帶來的愉悅感在某種程度上超出了定點(diǎn)式購物。 ?第二代商業(yè)：超市。 資料來源：佛山城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 20232023 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?季華路商圈 是城市向南發(fā)展形成的大型新興商圈，目前發(fā)展勢(shì)頭良好，商圈內(nèi)集中了東建世紀(jì)廣場(chǎng)、順聯(lián)國際廣場(chǎng)等大型集中商業(yè)物業(yè)。 這一進(jìn)程將促進(jìn)本地服務(wù)業(yè)的發(fā)展，以及對(duì)廣州的服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引力 佛山制造業(yè)發(fā)展衍生出服務(wù)需求 吸引廣州企業(yè)提供關(guān)聯(lián)服務(wù) 研發(fā)、設(shè)計(jì)、 營銷、品牌 商貿(mào)、物流 需求 保險(xiǎn)、法律 等服務(wù)需求 佛山制造業(yè) 廣州生產(chǎn)性 服務(wù)業(yè) 佛山生產(chǎn)性 服務(wù)業(yè) 市場(chǎng)需求促進(jìn)本地服務(wù)業(yè)發(fā)展 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。毗鄰港澳，與香港、澳門車程均在 2小時(shí)左右，使佛山能夠充分利用港澳的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和國際性大都市的地位，推動(dòng)佛山廣泛參與世界經(jīng)濟(jì) 。 珠江新城 CBD 珠江新城未來發(fā)展整體規(guī)劃是以七大標(biāo)志性建筑和集中山水城市精華的中央廣場(chǎng)以及立體化便利的交通設(shè)施等為重點(diǎn)，形成區(qū)域性高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施支持體系；發(fā)展成為具有國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事和旅游觀光等多種功能的城市中央商務(wù)區(qū) (CBD)硬核，國際經(jīng)濟(jì)、文化交流與合作的基地，成為城市新形象的集中體現(xiàn)。 廣州是華南政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心，具有良好的人才、技術(shù)、信息、資金平臺(tái) 廣州是華南地區(qū)最多高校的地方 ，擁有大量科研教育機(jī)構(gòu)，聚集了相當(dāng)數(shù)量的高素質(zhì)人才； 廣州是全國三大金融中心之一，金融市場(chǎng)活躍，是華南地區(qū)融資能力最強(qiáng)的中心城市，也是全國外資銀行第二批放開準(zhǔn)入的城市； 資金平臺(tái) 信息平臺(tái) 人才平臺(tái) 技術(shù)平臺(tái) ?廣州，華南地區(qū)第一大城市，廣東省省會(huì)，華南地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心。 新都會(huì)御景豪庭 40 / 實(shí)力較雄厚的中大企業(yè) 12層純寫字樓， 07年 7月入場(chǎng)裝修，整層出租， 700多㎡ /層，入駐門檻較高 金融廣場(chǎng) 20~25 100% 廣告、貿(mào)易、律師行及部分中大企業(yè) 樓齡較長，內(nèi)部公共裝修較為破舊，項(xiàng)目形象不高；不臨路，昭示性較差 廣發(fā)銀行大廈 25～ 35 95% 銀行自用、保險(xiǎn)、金融、信息科技等中型企業(yè) 管理完善、自用及出租，實(shí)用率低 /成為不足 卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈 —— —— 多為民營和私企業(yè)主，來自電子、金融、貿(mào)易等行業(yè) 地段較為優(yōu)越，定位佛山首個(gè)超甲級(jí)純寫字樓，聘請(qǐng)世邦魏理仕為物管顧問， ，目前在售價(jià)格約 1100013000元 /平米 ?寫字樓物業(yè)沿季華 路兩岸分布 , 多為機(jī) 構(gòu)大企業(yè)自有物業(yè) 或出租物業(yè)，檔次 稍高，樓齡長 , 09年 起陸續(xù)有新項(xiàng)目放量， 整體均價(jià)約 1100013000元 /平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。租金 60元 /平米 寫字樓市場(chǎng)平均年供需量僅 56萬平米 547486356218330 2045924821 230420202304000060000800001000001202301400001600001800002023 2023 2023 2023 2023 2023辦公樓竣工面積 辦公樓銷售面積 辦公樓空置面積 辦公樓出租面積2381426995154665012237324126680100002023030000400005