【正文】 項(xiàng)目總投資約 163,192萬(wàn)元。 弊： 出讓門(mén)檻較高 q 出讓地塊規(guī)模較小216。114廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司經(jīng)營(yíng)性用地出讓規(guī)模115廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司出讓地塊規(guī)模大小利弊分析q 出讓地塊規(guī)模較大216。 該年度商務(wù)辦公的出讓地塊編號(hào)為： A1 A1 A14，用地面積約為 62,579平方米，整體容積率 ，總建筑面積約為 220,484平方米。216。參考全國(guó)各大城市的地價(jià)的變化情況，結(jié)合禪城區(qū)的實(shí)際情況，保守預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)期居住用地交易價(jià)格年均增幅約在 5～ 8%之間。 佛山現(xiàn)有商務(wù)辦公需求的延續(xù)? 佛山尚未滿足的現(xiàn)有商務(wù)辦公需求仍將在新城區(qū)得以實(shí)現(xiàn)216。 市場(chǎng)吸納量? 2023年上半年禪城區(qū)住宅市場(chǎng)無(wú)論從成交量還是成交價(jià)格來(lái)看均達(dá)到了峰值；隨著禪城區(qū)土地供應(yīng)的逐漸減少， 2023年成交量有所減少，但成交價(jià)格保持平穩(wěn)發(fā)展勢(shì)頭，住宅市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段近年禪城區(qū)住宅成交變化情況萬(wàn)平方米 元 /平方米居住用地近期出讓分析 —— 出讓量92廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司酒店用地近期出讓分析q 啟動(dòng)期應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)一座五星級(jí)酒店216。佛山寫(xiě)字樓平均租金水平僅25元 /平方米 /月，與廣州、深圳等城市有相當(dāng)距離，投資回報(bào)率低，一定程度上限制了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資需求85廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司商務(wù)辦公用地近期出讓分析 —— 需求特征q 佛山商務(wù)辦公市場(chǎng)整體供應(yīng)特征：216。 完善居住區(qū)教育、醫(yī)療等配套服務(wù)功能76廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司成熟期 —— 功能開(kāi)發(fā)行政辦公ABC高尚住宅高尚住宅DA：標(biāo)志性商務(wù)辦公 B、 C：商務(wù)辦公（含自用型辦公） D：綜合商業(yè)77廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司成熟期 —— 功能開(kāi)發(fā)q 說(shuō)明：216。 由于區(qū)域開(kāi)發(fā)尚處在起步階段，且佛山純商務(wù)辦公市場(chǎng)需求有限，因此啟動(dòng)期純商務(wù)辦公用地出讓不宜過(guò)大216。 配合省運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，完成道路的基本骨架q 完成東平橋建設(shè)216。 案例 —— 上海浦東新區(qū)金茂大廈相鄰、面積相近的環(huán)球金融中心所在地塊，因土地熟化和配套大環(huán)境的改觀，在幾年之后的出讓價(jià)格是當(dāng)時(shí)金茂大廈的十幾倍67廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司對(duì)佛山中心組團(tuán)新城區(qū)的借鑒儲(chǔ)備預(yù)留q 在新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)初期，隨著主干道骨架、體育中心、中央公園一期和新聞中心的陸續(xù)使用，大福路和新城一路沿線及濱河沿線地塊開(kāi)發(fā)條件較好或潛在價(jià)值較高，建議對(duì)以上區(qū)域進(jìn)行預(yù)留，以實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化儲(chǔ)備預(yù)留 儲(chǔ)備預(yù)留68廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)階段的劃分及開(kāi)發(fā)時(shí)序的設(shè)定69廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā) “三步走 ”q 劃分依據(jù)216。 北京 2023奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)均預(yù)留其它功能用地216。 2023年雅典奧運(yùn)會(huì)政府專(zhuān)門(mén)建設(shè)或改建了 36座場(chǎng)館，但現(xiàn)在許多場(chǎng)館因缺乏維護(hù)破敗不堪，希臘政府并因此背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān) 59廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司案例 —— 北京亞運(yùn)村板塊q 500年來(lái)，北京舊城 8公里長(zhǎng)的中軸線北端一直是鐘樓。 除硬件設(shè)施之外，可將更多的政府性或社會(huì)性活動(dòng)引入新城區(qū)52廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策略二：引入 IOD模式，實(shí)現(xiàn) “頭雁 ”效應(yīng)q IOD（ IndustryOrientedDevelopment ）模式 —— 通過(guò)相關(guān)優(yōu)勢(shì)行業(yè)資源的聚集和整合實(shí)現(xiàn)區(qū)域功能的提升和突破216。 有利于提升新區(qū)形象和認(rèn)知度，進(jìn)而提升區(qū)域價(jià)值216。 隨著中心組團(tuán)服務(wù)中心地位的日漸突出，并考慮中心組團(tuán)新城區(qū)自身建設(shè)的特點(diǎn)，預(yù)計(jì)中心組團(tuán)新城區(qū)商務(wù)辦公開(kāi)發(fā)量將占大佛山商務(wù)辦公聚集區(qū)全部開(kāi)發(fā)量的 60%以上，總計(jì)約 100萬(wàn)平方米商務(wù)辦公吸納量 —— 新城區(qū)商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測(cè)38廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司新城區(qū)商務(wù)辦公開(kāi)發(fā)強(qiáng)度合理性論證思路q國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開(kāi)發(fā)強(qiáng)度案例對(duì)比q市場(chǎng)吸納量q新城區(qū)自身發(fā)展定位39廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司區(qū)域自身發(fā)展定位的要求q 新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)作為佛山城市拓展的新區(qū)域，將承載城市發(fā)展的新功能。核心動(dòng)力源行政頭雁牽引型規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型行政辦公商務(wù)辦公核心功能配套聚集24廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司行政頭雁牽引型 —— 青島東部新區(qū)開(kāi)發(fā)q 為了開(kāi)發(fā)建設(shè)東部新區(qū)，并擺脫 舊城區(qū)辦公空間過(guò)于狹窄的桎梏， 1992年青島市政府大膽提出了政 治中心向東部遷移的設(shè)想。 主題功能引擎型? 會(huì)展主題：廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)? 教育培訓(xùn)主題：廣州大學(xué)城? 物流主題：北京物流港216。 豐富東平河兩岸的綠化景觀q 城市意象 —— 節(jié)點(diǎn)、軸線、空間216。 中心組團(tuán)新城區(qū) 新區(qū)域q 城區(qū)南拓216。 地域聯(lián)合：廣佛都市圈一體化q 佛山亟待在城市發(fā)展上進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，以適合廣佛都市圈的要求目標(biāo) “一環(huán) ”穿越佛山各產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)，有效整合產(chǎn)業(yè)資源，佛山發(fā)展后勁更足q 功能承載：承東啟西、中間站216。 水路交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善q 經(jīng)濟(jì)實(shí)力216。 城市空間格局表現(xiàn)為重心分散，中心市區(qū)輻射帶動(dòng)能力不強(qiáng)禪城比例南海比例順德比例南海與順德比例總和廣州中心城區(qū)占全市比例行政面積 4％ 30％ 21％ 51％ 18％人口 15％ 33％ 33％ 66％ 60％GDP 10％ 38％ 38％ 76％ 65％工業(yè)總產(chǎn)值 17％ 38％ 32％ 70％ 42％財(cái)政收入 10％ 41％ 32％ 73％ 20％6廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司問(wèn)題 佛山城市空間結(jié)構(gòu)特征216。 重復(fù)建設(shè)較多，空間集中度不高，不利于土地集約利用216。 我國(guó)產(chǎn)業(yè)集中度最高、最有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)集群基地之一216。 珠江三角洲向粵西和西江流域輻射和拓展的重要樞紐粵 西珠三角粵 東粵 北目標(biāo) 組合城市 → 組團(tuán)城市? 改變過(guò)去分散蔓延、各自為政的發(fā)展模式，經(jīng)濟(jì)能量重新匯聚，簇群效應(yīng)顯著，城市空間網(wǎng)絡(luò)化216。 打造未來(lái)中心商務(wù)區(qū)15廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司q 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征216。 錯(cuò)位互補(bǔ)? 廣州：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，汽車(chē)、石化、鋼鐵、造船等重工業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯? 佛山：制造業(yè)特別是家電、建材、服裝等輕工業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯216。 空間：中央公園、濱河公園、商務(wù)中心區(qū)q 魅力多元 —— 功能、文化、制度、開(kāi)放216。 行政頭雁牽引型? 青島東部新區(qū)? 沈陽(yáng)渾南新區(qū)21廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)動(dòng)力源類(lèi)型總結(jié)216。在它帶動(dòng)下，中外商業(yè)銀行以及保險(xiǎn)公司紛至沓來(lái)，奏響了上海浦東的 “ 開(kāi)發(fā)序曲 ” 。40廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司新城區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)合理性論證思路q國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)量案例對(duì)比q佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變q新城區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)形態(tài)41廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司區(qū)域案例對(duì)比q 以新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)約 500萬(wàn)的開(kāi)發(fā)量計(jì)算，按一般城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開(kāi)發(fā)量比例范圍判斷，新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)約 100萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量稍顯過(guò)大商務(wù)辦公 居住 商業(yè)娛樂(lè) 公共設(shè)施廣州珠江新城 47％ 33％ 3％ 17％廣州琶洲會(huì)展中心區(qū) 22％ 50％ 6％ 22％武漢 CBD 50％ 31％ 5％ 14％杭州錢(qián)江新城 60％ 27％ 5％ 8％德國(guó)慕尼黑國(guó)際會(huì)展中心區(qū)47％ 33％ 11％ 9％比例范圍 4～ 20％ 18～ 20％ 2～ 8％ 11～ 23％國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開(kāi)發(fā)強(qiáng)度對(duì)比42廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司新城區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)合理性論證思路q國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)量案例對(duì)比q佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變q新城區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)形態(tài)43廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局的演變q 佛山商業(yè)設(shè)施主要集中在禪城區(qū)，祖廟商圈是佛山傳統(tǒng)的商業(yè)中心，但近年來(lái)隨著城區(qū)南拓，城南商圈逐漸顯現(xiàn)q 隨著城市重心的進(jìn)一步南移以及新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的不斷推進(jìn)，并且考慮對(duì)南部區(qū)域的輻射，新城區(qū)有可能形成佛山未來(lái)新的商業(yè)中心祖廟商圈城南商圈新城區(qū)44廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司新城區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)合理性論證思路q國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)量案例對(duì)比q佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變q新城區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)形態(tài)45廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司新城區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)形態(tài)q 新城區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)基本上以裙樓商業(yè)形式出現(xiàn)，平均層高六層，從開(kāi)發(fā)形態(tài)上來(lái)看，商業(yè)裙樓的開(kāi)發(fā)體量過(guò)大，不適宜人的感官尺度，建議可適當(dāng)減少裙樓商業(yè)的開(kāi)發(fā)體量46廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)周期研判47廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)開(kāi)發(fā)周期案例參考區(qū)域名稱(chēng) 性質(zhì) 用地規(guī)模 總建面積 建設(shè)周期 進(jìn)展情況巴黎德方斯 CBD 1,850萬(wàn) m2 30年 已完成建設(shè)倫敦堪那瑞 CBD 1,510萬(wàn) m2 16年 已完成建設(shè)香港中環(huán) CBD —— 20年 已完成建設(shè)上海陸家嘴 CBD 450萬(wàn) m2 預(yù)計(jì) 15年 用 10年時(shí)間已基本成型朝陽(yáng) CBD CBD 4Km2 1,200萬(wàn) m2 預(yù)計(jì) 20年 現(xiàn)階段住宅過(guò)多廣州琶洲 RBD 560萬(wàn) m2 預(yù)計(jì) 11年 現(xiàn)處于強(qiáng)化期青島 CBD CBD 650萬(wàn) m2 預(yù)計(jì) 10年 處于啟動(dòng)階段廣州珠江新城 CBD 約 1,000萬(wàn)m2 預(yù)計(jì) 15年 處于快速發(fā)展期q 縱觀各城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，開(kāi)發(fā)量 1000萬(wàn)平方米以下的區(qū)域其開(kāi)發(fā)建設(shè)周期大多介于 10～ 15年，佛山新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)總開(kāi)發(fā)量約 500萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)周期約需 10年注：開(kāi)發(fā)建設(shè)周期指的是由土地整理開(kāi)始到核心功能進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)資料來(lái)源：珠江恒昌策劃部48廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)整體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略49廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策略一：引入 SOD模式，提升區(qū)域價(jià)值q SOD（ ServiceOrientedDevelopment ）模式 —— 政府利用行政壟斷權(quán)的優(yōu) 勢(shì)，通過(guò)引入政府性或社會(huì)性要素來(lái)引導(dǎo)新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的模式216。 明確建設(shè)項(xiàng)目：聯(lián)通大廈、市公安局辦公樓、市檢察院辦公樓、 市疾病預(yù)防控制中心216。 有利于保持不同開(kāi)發(fā)階段空間景觀的完整性和連續(xù)性q 自我平衡 —— 保證各開(kāi)發(fā)階段和開(kāi)發(fā)分區(qū)功能設(shè)置能自我配套、自我 完善，保證各開(kāi)發(fā)功能的有效實(shí)現(xiàn)56廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司案例 —— 廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)的開(kāi)發(fā)教訓(xùn)q 2023年底琶洲會(huì)展中心一期投入使用后，相應(yīng)的辦公和酒店配套設(shè)施卻未同步建成，致使參加展會(huì)的客商還需依賴(lài)中心區(qū)原有商務(wù)配套，一方面對(duì)城市交通造成巨大壓力，另一方面不利于琶洲人氣的集聚和認(rèn)知度的提高57廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司對(duì)佛山中心組團(tuán)新城區(qū)開(kāi)發(fā)的借鑒q 中央公園一定程度上將啟動(dòng)區(qū)劃分成東西兩大片區(qū)，為了保證集約開(kāi)發(fā)的效果，建議兩大片區(qū)可先后分開(kāi)集中開(kāi)發(fā)體育中心中央公園東 區(qū)西 區(qū)58廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策略四：規(guī)避 “后奧運(yùn)現(xiàn)象 ”，維持區(qū)域發(fā)展動(dòng)力q “后奧運(yùn)現(xiàn)象 ”—— 大型城市活動(dòng)（如奧運(yùn)會(huì)等）舉辦后，投資銳 減，大量體育場(chǎng)館和設(shè)施閑置，一些相關(guān)行業(yè)出 現(xiàn)衰退，城市活動(dòng)舉辦區(qū)域喪失發(fā)展動(dòng)力216。長(zhǎng)安街亞運(yùn)村板塊60廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司案例 ——“ 六運(yùn)會(huì) ”對(duì)廣州