【正文】 弊： 不利于控制整體空間形態(tài) 不利于地塊規(guī)劃并營(yíng)造良好環(huán)境 管理難度較大 發(fā)展商開發(fā)成本高116廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 廣州珠江新城和琶洲經(jīng)驗(yàn)q 廣州珠江新城開發(fā)失誤的重要原因之一是出讓地塊面積劃分過小 （ 5000～ 6000平方米／塊），不利于項(xiàng)目的開發(fā)和規(guī)劃。 弊： 出讓門檻較高 q 出讓地塊規(guī)模較小216。114廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營(yíng)性用地出讓規(guī)模115廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司出讓地塊規(guī)模大小利弊分析q 出讓地塊規(guī)模較大216。 項(xiàng)目的銷售時(shí)間在 2023年左右。 項(xiàng)目稅前利潤(rùn)約為 27,385萬元，稅前利潤(rùn)率為 %。 該項(xiàng)目總投資約 163,192萬元。 該年度商務(wù)辦公的出讓地塊編號(hào)為： A1 A1 A14，用地面積約為 62,579平方米，整體容積率 ，總建筑面積約為 220,484平方米。 本項(xiàng)目的銷售時(shí)間在 2023年左右，且本項(xiàng)目為一線臨江，景觀資源豐富，在四年時(shí)候達(dá)到或超過現(xiàn)狀價(jià)格是完全可能的。 佛山市中心組團(tuán)住宅成交均價(jià)目前約為 3,500元 /平方米，較好樓盤的銷售價(jià)格超過了 5,500元 /平方米。按此計(jì)算，項(xiàng)目稅前利潤(rùn)約為 32,217萬元，稅前利潤(rùn)率為 %。216。216。但隨著區(qū)域不斷完善，聚集度不斷提高，其地價(jià)增幅應(yīng)略高于住宅，在此按年均增幅約為 11%109廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)地價(jià)的區(qū)位分級(jí)商務(wù)一級(jí)商務(wù)二級(jí)商務(wù)三級(jí)住宅一級(jí)住宅二級(jí)住宅一級(jí)住宅二級(jí)商務(wù)二級(jí)商務(wù)三級(jí)110廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)年度土地出讓價(jià)格　 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 商務(wù) 一級(jí) 845 938 1,041 1,156 二級(jí) 710 788 875 971 1,078 1,196 1,328 1,474 1,636 三級(jí) 575 638 708 786 872 968 1,075 1,193 1,324 住宅 一級(jí) 1,217 1,339 1,473 1,620 1,782 1,960 2,156 2,372 2,609 二級(jí) 991 1,091 1,200 1,320 1,452 1,597 1,756 1,932 2,125 單位：元 /平方米111廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)各年度土地出讓情況一覽　 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年　 編號(hào) 面積 地價(jià) 編號(hào) 面積 地價(jià) 編號(hào) 面積 地價(jià) 編號(hào) 面積 地價(jià) 編號(hào) 面積 地價(jià) 編號(hào) 面積 地價(jià) 編號(hào) 面積 地價(jià) 編號(hào) 面積 地價(jià) 編號(hào) 面積 地價(jià)商務(wù) A09 74,171 845 A07 101,901 938 A08 86,551 1,041 A12 72,315 786 A02 37,862 1,078 A05 168,094 1,196 C03 142,956 1,201 C06 87,014 1,193 C01 108,905 2,298 A10 123,524 845 　 　 　 A11121,770 1,041 A13 87,994 786 A03 137,313 1,078 A15 164,046 968 　 　 　 C07 80,520 1,193 C02 74,385 2,298 　 　 　 　 　 　 　 　 　 A14 65,203 786 A04 82,047 1,078 A16 34,677 968 　 　 　 C10 86,963 1,474 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 C04 80,115 968 　 　 　 C11 91,956 1,474 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 C05 99,527 968 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 C08 64,135 1,196 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 C09 63,040 1,196 　 　 　 　 　 　 　 　 　住宅E02 14,662 991 　 　 　 　 　 　 E01 280,115 1,620 　 　 　 D03 133,773 1,960 　 　 　 D01111,452 2,372 　 　 　E03 68,168 991 　 　 　 　 　 　 E04 155,402 1,620 　 　 　 D04 98,722 1,756 　 　 　 D02109,164 1,932 　 　 　E05 72,792 991 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　E06 77,898 991 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　商務(wù)收入 16, 9, 21, 17, 27, 71, 17, 46, 42,住宅收入 23, 70, 43, 47, 　年度收入合計(jì) 39, 9, 21, 88, 27, 115, 17, 93, 42,收入總計(jì) 455,805 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　單位：面積 (平方米 )；地價(jià) (元 /平方米 )；收入 (萬元 )112廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司假設(shè)開發(fā)法驗(yàn)證 —— 住宅q 假設(shè)在開發(fā)期內(nèi)某年度 (取 2023年 )某發(fā)展商以上述價(jià)格取得相應(yīng)土地的使用權(quán)，從發(fā)展商角度衡量上述出讓價(jià)格制定是否合理q 住宅216。參考廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)在區(qū)域開發(fā)前后地價(jià)的變化情況（詳見下表），同時(shí)也考慮到現(xiàn)狀地價(jià)評(píng)估中已透支部分地價(jià)上漲因素，保守估計(jì)新城區(qū)價(jià)值提升對(duì)自身地價(jià)的帶動(dòng)約為年均增幅 6～ 8%之間。參考全國各大城市的地價(jià)的變化情況，結(jié)合禪城區(qū)的實(shí)際情況，保守預(yù)測(cè)未來一段時(shí)期居住用地交易價(jià)格年均增幅約在 5～ 8%之間。全國各大城市綜合土地交易價(jià)格指數(shù) (上年度為 )106廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司動(dòng)態(tài)地價(jià)預(yù)測(cè) —— 佛山市禪城區(qū)居住用地交易價(jià)格變化對(duì)地價(jià)的影響　 1999年 2023年 2023年 2023年建筑面積(平方米） 121, 287, 55, 895, 成交總價(jià)（萬元） 11, 42, 6, 157, 樓面單價(jià)（元） 1, 1, 1, 升幅 　 51% 15% 41%q 1999～ 2023年佛山市禪城區(qū)居住用地成交價(jià)格年均增幅約為 16%，但跳躍性較大。 佛山行政區(qū)劃調(diào)整的后續(xù)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，帶動(dòng)佛山宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展216。 城市資源整合及產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來的需求增量? 大佛山資源整合和佛山區(qū)域中心地位的確立將進(jìn)一步刺激佛山商務(wù)辦公市場(chǎng)需求? 佛山產(chǎn)業(yè)升級(jí)將帶來更高級(jí)別的需求增量經(jīng)營(yíng)性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務(wù)辦公需求特征變化97廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務(wù)辦公總部型辦公分部型辦公專業(yè)性辦公營(yíng)銷管理類貿(mào)易類物流類中介咨詢類金融服務(wù)類產(chǎn)業(yè)研發(fā)類房地產(chǎn)工程類外地公司駐佛山分公司、辦事處外地公司區(qū)域性總部佛山本地企業(yè)設(shè)立的綜合性總部或研發(fā)、管理、銷售等專業(yè)性總部本地服務(wù)配套型企業(yè)和機(jī)構(gòu)目 標(biāo) 行 業(yè) 目 標(biāo) 客 戶綜合性辦公經(jīng)營(yíng)性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務(wù)辦公需求特征變化98廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 佛山中心城區(qū)中高檔住宅成交均價(jià)近幾年持續(xù)上升，均價(jià)由 1998年的約 3000元 /平方米上升到今年上半年的約4500元 /平方米，且自 2023年開始成交量出現(xiàn)了爆發(fā)性增長(zhǎng)q 隨著中心城區(qū)舊城區(qū)土地供應(yīng)的日益緊張，新城區(qū)未來居住用地供應(yīng)將更多的集中在新城區(qū)，且新城區(qū)良好的規(guī)劃定位將能更有效的刺激市場(chǎng)需求，預(yù)計(jì)未來較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，新城區(qū)住宅市場(chǎng)將穩(wěn)步上揚(yáng)經(jīng)營(yíng)性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023300035004000450050005500近年佛山中心城區(qū)中高檔住宅成交均價(jià)變化元 /平方米99廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營(yíng)性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 區(qū)域價(jià)值提升的要求q 隨著區(qū)域價(jià)值的不斷提升，原則上新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓量應(yīng)逐年遞增q 預(yù)計(jì)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地在成熟期的中后期將達(dá)到出讓高峰216。 佛山現(xiàn)有商務(wù)辦公需求的延續(xù)? 佛山尚未滿足的現(xiàn)有商務(wù)辦公需求仍將在新城區(qū)得以實(shí)現(xiàn)216。 永豐大廈： 90%以上216。 百花廣場(chǎng)：接近 100%216。 市場(chǎng)需求? 佛山作為廣東省第三大城市，目前僅有一家五星級(jí)酒店佛山賓館，客房數(shù)僅 400多套，且停車場(chǎng)等配套設(shè)施不足，與佛山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和實(shí)際需求極不相稱? 佛山星級(jí)酒店的全年客房利用率在 70%以上，且星級(jí)越高，市場(chǎng)反映越好。 市場(chǎng)吸納量? 2023年上半年禪城區(qū)住宅市場(chǎng)無論從成交量還是成交價(jià)格來看均達(dá)到了峰值；隨著禪城區(qū)土地供應(yīng)的逐漸減少， 2023年成交量有所減少，但成交價(jià)格保持平穩(wěn)發(fā)展勢(shì)頭，住宅市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段近年禪城區(qū)住宅成交變化情況萬平方米 元 /平方米居住用地近期出讓分析 —— 出讓量92廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司酒店用地近期出讓分析q 啟動(dòng)期應(yīng)開發(fā)建設(shè)一座五星級(jí)酒店216。 開發(fā)進(jìn)度的要求? 適度引入 “ 住宅先導(dǎo) ” 策略，在啟動(dòng)期開發(fā)一定面積住宅，一方面能聚集區(qū)域人氣，提升區(qū)域成熟度，另一方面為辦公功能發(fā)展提供配套，且降低區(qū)域交通壓力216。 按公司地域分? 外地企業(yè)駐佛山分公司或辦事處? 本地服務(wù)型企業(yè)216?，F(xiàn)有商務(wù)辦公設(shè)施主要為百花廣場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)大廈、發(fā)展大廈、東建大廈和永豐大廈等寫字樓，存量約 20萬平方米216。佛山寫字樓平均租金水平僅25元 /平方米 /月，與廣州、深圳等城市有相當(dāng)距離，投資回報(bào)率低，一定程度上限制了寫字樓市場(chǎng)的投資需求85廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務(wù)辦公用地近期出讓分析 —— 需求特征q 佛山商務(wù)辦公市場(chǎng)整體供應(yīng)特征：216。 開發(fā)進(jìn)度的要求? 啟動(dòng)期主要通過引入一定量的行政辦公和企業(yè)自用型辦公設(shè)施帶動(dòng)區(qū)域的辦公氛圍，為商務(wù)中心區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)蓄勢(shì)216。 完成區(qū)內(nèi)所有市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)q 配套設(shè)施216。 完成東區(qū)的商務(wù)辦公、行政辦公和居住功能開發(fā)，使新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)功能建設(shè)全面進(jìn)入高潮216。 完善居住區(qū)教育、醫(yī)療等配套服務(wù)功能76廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司成熟期 —— 功能開發(fā)行政辦公ABC高尚住宅高尚住宅DA：標(biāo)志性商務(wù)辦公 B、 C：商務(wù)辦公（含自用型辦公） D：綜合商業(yè)77廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司成熟期 —— 功能開發(fā)q 說明：216。 打通啟動(dòng)區(qū)東部和南部出口，強(qiáng)化與周邊區(qū)域聯(lián)系，并為區(qū)域功能的集中開發(fā)創(chuàng)造條件q 配套設(shè)施216。 商業(yè)配套設(shè)施位于酒店、辦公、居住等功能之間，能有效完善區(qū)域功能配套75廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司成熟期 —— 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)q 基礎(chǔ)設(shè)施216。 適度引入 “住宅先導(dǎo) ”策略，在啟動(dòng)期開發(fā)一定面積住宅（約 200~300畝），一方面能聚集區(qū)域人氣，提升區(qū)域成熟度，另一方面為完善新區(qū)配套，且降低區(qū)域交通壓力216。 由于區(qū)域開發(fā)尚處在起步階段，且佛山純商務(wù)辦公市場(chǎng)需求有限，因此啟動(dòng)期純商務(wù)辦公用地出讓不宜過大216。 與體育中心配合，豐富區(qū)域功能，提升區(qū)域形象和認(rèn)知度體育中心中央公園73廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動(dòng)期 —— 功能開發(fā)體育中心中央公園新聞中心行政辦公高尚住宅DABCA：五星級(jí)酒店 B：自用型辦公樓 C：商務(wù)寫字樓 D：臨時(shí)商業(yè)配套74廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司啟動(dòng)期 —— 功能開發(fā)q 功能開發(fā)說明216。 配合省運(yùn)會(huì)的召開216。 緩解交通壓力，強(qiáng)化與啟動(dòng)區(qū)南部區(qū)