世聯(lián)_山東東營膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告(存儲版)
【正文】 入口設(shè)置在東西兩向中部 ?車庫出入口設(shè)置沿西環(huán)路一側(cè) 商場出入口 農(nóng)貿(mào)市場出入口 農(nóng)貿(mào)市場出入口 車庫入口 車庫出口 商場出入口 平面交通建議 21 內(nèi)部平面交通示意圖（動線） ?盡量整齊的分布商鋪區(qū)域，使消費(fèi)者根據(jù)指示圖和通道標(biāo)志能夠很容易到達(dá)各鋪位； ?沿封閉式鋪位和扶梯位置設(shè)置商場主通道，主通道寬度 ； ?個(gè)商鋪區(qū)域之間設(shè)置次通道，次通道寬度 2米。 規(guī)劃：商業(yè)地產(chǎn) “ 第一生產(chǎn)力 ” 顧問公司產(chǎn)品規(guī)劃建議與評價(jià)的作用 2 總體規(guī)劃 —— 規(guī)模配比、各物業(yè)關(guān)系（價(jià)值實(shí)現(xiàn)、開發(fā)分期） 業(yè)態(tài)（功能）空間 —— 不同業(yè)態(tài)之間的關(guān)系、位置、面積、建筑要求（層高、柱距、承重、交通、水電暖通、排污）、營業(yè)與輔助空間關(guān)系 交通關(guān)系 —— 城市交通與項(xiàng)目、人與車、內(nèi)與外、垂直與平面、主力店與非主力店、不同業(yè)態(tài)功能（同營業(yè)時(shí)間、不同營業(yè)時(shí)間） 商業(yè)氛圍（感覺體驗(yàn)） —— 建筑、園林景觀、標(biāo)示廣告、廣場、出入口、門庭（中庭）、可視度、過道、店鋪形象 顧問公司產(chǎn)品規(guī)劃建議與評價(jià)的主要內(nèi)容 東營膠州路商業(yè)項(xiàng)目 4 本項(xiàng)目位于東營市東城市區(qū)核心位置，傳統(tǒng)膠州路商圈內(nèi) ?本項(xiàng)目位于東城核心位置，步行 10分鐘 可達(dá)市政府 ?本項(xiàng)目至西城濟(jì)南路商業(yè)區(qū)的交通距離 約 20公里，私家車行使需 2030分， 公交車運(yùn)行近一小時(shí) 西 城 東 城 商河路 濟(jì)南路 廬山路 西四路 西三路 西二路 市政府 項(xiàng)目屬性界定 本案 5 序號 商場名稱 面積 商業(yè)形態(tài) 1 眾城商場 6000平 商場 2 金座商城 3000平 商城 3 天瑞商廈 5000平 商城 4 時(shí)代家具城 2023平 專業(yè)市場 5 工業(yè)品市場 大棚 2500平 集貿(mào)大棚 6 工業(yè)品市場內(nèi)部商業(yè)街 8000平 商業(yè)街 7 南部商業(yè)街 3200平 商業(yè)街 8 沿街商鋪 6000平 沿街商鋪 總計(jì) 約 3萬平 1 2 3 4 5 6 7 8 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)： 服裝鞋帽占比約 40%、小商品占比約 15%； 餐飲、娛樂缺乏 本項(xiàng)目所在的膠州路是東城核心傳統(tǒng)商圈，以中低端服裝、小商品為主，是目前東城人氣相對最旺的商業(yè)區(qū) 本案 6 項(xiàng)目目標(biāo)和限制條件 ? 盡快規(guī)劃建設(shè)并投入運(yùn)營，提高區(qū)域城市形象，通過本項(xiàng)目進(jìn)一步提升與政府良好的合作關(guān)系； ?通過從市場角度對商業(yè)進(jìn)行定位，順利實(shí)現(xiàn)物業(yè)變現(xiàn)，并在未來實(shí)現(xiàn)商業(yè)良好的經(jīng)營； ? 項(xiàng)目所在東城區(qū)商業(yè)氛圍不濃，消費(fèi)外溢至西城的現(xiàn)象明顯；東城新建商業(yè)物業(yè)規(guī)模巨大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求。 9 根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略，確定項(xiàng)目各類型業(yè)態(tài)角色定位及發(fā)展策略 業(yè)態(tài) 角色定位 發(fā)展策略要點(diǎn) 服飾、小商品 主題業(yè)態(tài)、盈利核心 良好的商場環(huán)境、分散的經(jīng)營模式 規(guī)模優(yōu)勢，極豐富的商品種類、較低的價(jià)格 與農(nóng)貿(mào)市場形成協(xié)同效應(yīng) 農(nóng)貿(mào)市場 吸引區(qū)域人流的 “ 磁極 ” 內(nèi)容豐富化、環(huán)境高檔化、管理正規(guī)化，部分實(shí)現(xiàn)百貨、超市功能 餐飲 配套業(yè)態(tài) 風(fēng)味小吃，以滿足消費(fèi)者購物過程中的餐飲需求為目標(biāo) 休閑娛樂 完善區(qū)域商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 小規(guī)模、精品化，以滿足區(qū)域居民休閑娛樂需求為目標(biāo) 10 商業(yè)形象定位 鑫都生活廣場 規(guī)模大 商品多 環(huán)境好 價(jià)格低 11 樓層 業(yè)態(tài) 5 家居用品、布藝、配飾、布料，餐飲、網(wǎng)吧、游戲廳、臺球 4 服裝服飾 3 鞋、箱包、工藝品、玩具、童裝 2 日用小百貨、小家電、日化、文化用品、季節(jié)貨 （日雜部分放在農(nóng)貿(mào)市場） 1 農(nóng)貿(mào)市場、臨街商鋪 1 農(nóng)貿(mào)市場、車庫 業(yè)態(tài)定位 12 規(guī)劃指標(biāo)與規(guī)劃要求 1. 總建面不小于 6000平的農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營場所，經(jīng)營內(nèi)容包括蔬菜、水產(chǎn)、肉蛋等； 回遷安置總面積 4360平米（ 6個(gè)產(chǎn)權(quán)單位），全部布置在建筑平面外圍；樓層、朝向、出入口要求嚴(yán)格； 不得建設(shè)賓館、寫字樓、建面500平米以上超市。消費(fèi)者可以從入口直接進(jìn)入一層，也可通過扶梯進(jìn)入二層購物，這樣對消費(fèi)者來說，二層也變成了首層，增加了二層的進(jìn)入性，提升了其商業(yè)價(jià)值。 外立面采用現(xiàn)代風(fēng)格，色彩以銀灰等淺色系為主 立面風(fēng)格建議 28 主入口是本項(xiàng)目重點(diǎn)，采用昭示性強(qiáng)、特色鮮明的入口實(shí)現(xiàn)人流引導(dǎo) 出入口明確、昭示性強(qiáng) ?商業(yè)入口處重點(diǎn)設(shè)計(jì)，通過邊界、路徑、中心、標(biāo)志等的設(shè)計(jì)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的個(gè)性魅力 ?昭示性強(qiáng)、特色鮮明的入口，減少人們對建筑二層為商業(yè)首層在心理上的不便利感 ?主入口前設(shè)置小的廣場空間，蓄積人流，給消費(fèi)者心理緩沖地帶 小的前廣場 29 霓虹廣告極大的影響著商場的形象，做立面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提前考慮 廣告塔 屋頂式 墻面式 懸幕式 懸掛式 門臉式 突出式 櫥窗式 活動式 蓬帳式 遠(yuǎn)距離確認(rèn)： 500米外，高位店標(biāo)，指路牌。 34 35 36 37 38 39 40 41 最終規(guī)劃 42 43 44 45 46 47 48 鄭州橄欖城商業(yè)項(xiàng)目 50 三環(huán)路 快速環(huán)路 中心區(qū) 鄭東新區(qū) 約 20分鐘 約 20分鐘 項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位于城市南三環(huán)，道路通達(dá)性較好，車行至市中心約 2030分鐘 南三環(huán) 馮莊路 橄欖城啟動區(qū) ?項(xiàng)目位于馮莊路與南三環(huán)交匯處的東南位置，緊鄰南三環(huán)和馮莊路，昭示性好；是百萬平米住宅項(xiàng)目 —— 橄欖城中的一部分； ?地塊位于南區(qū)主要批發(fā)、物流市場群中心位置，輻射面廣，有利于提高項(xiàng)目影響力； ?項(xiàng)目北側(cè)與老城區(qū)相鄰，距離市中心及新區(qū)中心均約 20分鐘車程，與城區(qū)發(fā)展核心區(qū)域聯(lián)系較為緊密； ?至新鄭約 30分鐘車程；至新密約 40分鐘車程，與新鄭及新密市的距離較近，對其有一定的向心吸引力。 社區(qū)商業(yè) ?社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，便利店、蛋糕房、洗衣店、藥店、小商品等、家政服務(wù)； ?周邊 500米居民的日常消費(fèi)。 64 規(guī)劃指標(biāo) m 2491 m 本項(xiàng)目 商業(yè)地塊 項(xiàng)目規(guī)劃條件 ?總用地面積： 32372m178。 園林景觀體系 [臨街景觀帶 ] 臨街景觀帶 70 餐飲街景觀帶 ——利用雕塑、綠植和情趣小品，體現(xiàn)休閑、時(shí)尚的 特色風(fēng)情 ?利用雕塑、綠植和情趣小品，建立特色形象； ?街內(nèi)利用 綠植 和 情趣小品 打造一條景觀主軸，突出餐飲街休閑、時(shí)尚的特色風(fēng)情。 北京 〃 東方新天地 北京 〃 國貿(mào)商城 北京 〃 華潤萬象城 上海 〃 西郊百聯(lián) 平面動線與垂直交通 79 人流動線設(shè)置與出入口合理布局，保證購物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性 平面動線與垂
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