世聯(lián)_山東東營膠州路商業(yè)項目產(chǎn)品規(guī)劃建議報告(文件)
【正文】 分樓層、分朝向回遷商戶面積要求統(tǒng)計 已簽約回遷戶統(tǒng)計 注：市府辦回遷房屋中需包含建面為 25~75平的商品房 17套； 其他朝向的 1~2層需分割出建面不超過 85平的商品房不少于 6套； 各回遷戶需設(shè)置外向獨立出入口 一、二層 三、四層 回遷安置初排示意 14 膠州路是東城南北向交通要道，公交系統(tǒng)發(fā)達；人流、車流相對較大，現(xiàn)狀地上停車位有限，對私家車出行消費者有一定影響 ?項目周邊有 13條公交線路，連接?xùn)|城各主要街道和已建小區(qū) ?兩車道的膠州路是東城南北向交通要道，人流、車流均相對較大 ?目前地塊附近停車場地十分有限，對私家車出行消費者有一定影響 現(xiàn)狀社區(qū)道路 規(guī)劃道路 15 項目空間規(guī)劃 一般商場首層層高不低于 ，其他樓層層高 ，最低不宜低于。 20 外部平面交通示意圖 ?廣場出入口設(shè)置在東西兩向中部 ?農(nóng)貿(mào)市場出入口設(shè)置在東西兩向中部 ?車庫出入口設(shè)置沿西環(huán)路一側(cè) 商場出入口 農(nóng)貿(mào)市場出入口 農(nóng)貿(mào)市場出入口 車庫入口 車庫出口 商場出入口 平面交通建議 21 內(nèi)部平面交通示意圖（動線） ?盡量整齊的分布商鋪區(qū)域，使消費者根據(jù)指示圖和通道標(biāo)志能夠很容易到達各鋪位； ?沿封閉式鋪位和扶梯位置設(shè)置商場主通道，主通道寬度 ； ?個商鋪區(qū)域之間設(shè)置次通道，次通道寬度 2米。 24 從首層進入二層的方案一 ——外部進入 ?由室外直接通過室外大臺階進入二層 服飾廣場入口 二層平面示意 服飾廣場入口 回遷商鋪 服飾廣場 中庭 上海百聯(lián)西郊購物中心 上海百聯(lián)西郊購物中心 25 ?入口處形成精品展示廳或小型的休憩空間 ?展廳后部墻體封閉，與中部集貿(mào)市場空間完全區(qū)隔 回遷商鋪 集貿(mào)市場 鑫都商鋪 集貿(mào)市場入口 集貿(mào)市場入口 一層平面示意 服飾廣場入口 上海南京路新世界商城扶梯空間 天津紅星美凱龍家具裝飾廣場扶梯空間 服飾廣場入口 從首層進入二層的方案二 ——內(nèi)部進入 臺灣高雄夢時代廣場 26 內(nèi)部垂直交通 111 492 200 111 492 200 柜臺區(qū) 攤位區(qū) 隔間 臨街商鋪 ① ① ① ① ④ ③ ② ⑤ ② ⑥ 一層平面示意 二層平面示意 ?1： 樓梯，一層到地下一層 ?2： 自動扶梯，二層到五層 ?3： 電梯，二層到五層 ?4： 景觀電梯，二層到六層（夜晚直達五層休閑娛樂區(qū)） ?5： 樓梯，二層到五層 ?6： 樓梯，二層到五層 扶梯、電梯、電梯間樓梯 均設(shè)計為地下一層到地上五層 ，根據(jù)經(jīng)營需要進行限制性運行； 在以上基礎(chǔ)上考慮滿足人流、消防等需要增加步行樓梯。 考慮商場特色、內(nèi)部設(shè)計。 中距離確認(rèn)： 200米外，外墻大型店標(biāo)。 規(guī)劃評價（第二輪） 廣告位小。 51 一期 在售 三期 09年 四期 10年 二期 在售 回遷安置區(qū)，3500戶， 08年底交房 本項目 天擎花園，650戶，09年 經(jīng)適房約1500戶09年 待開發(fā)地塊 第十三中學(xué) 儲備用地 儲備用地 待開發(fā)（安置房） 醫(yī)療用地 黃河科技大學(xué) 小學(xué) 2023年 ?一期 /首期推出 564套； ?回遷安置區(qū)入住，共約 3500戶 ?二期 /首期推出 280套； 2023年 ?一期，后續(xù)約 300套左右 ?天擎花園開發(fā) ?二期，后續(xù)約 1000套左右 ?經(jīng)濟適用房開發(fā) ?三期上市，約 1500套 2023年 ?四期（亞新），約 400套。 購物中心、超市 小型便利店、社區(qū)商業(yè) 購物 中心 品牌折扣店 家居、電器 大型超市 小型便利店 社區(qū)商業(yè) 中檔 中低檔 大眾化 橄欖城商業(yè)整體思考 60 橄欖城商業(yè)整體規(guī)劃 ——整合商業(yè)模式，四大商業(yè)體系 Lifestyle Center （體驗式生活中心） ?核心主力店 +12家次主力店（電器、軟飾等）； ?大型超市； ?餐飲、休閑娛樂 (商務(wù)會館 )。 Lifestyle Center 鄰里中心：次主力店 ?如：東方家園社區(qū)店，小型家居店等 鄰里中心：次主力店 ?如：特色餐飲、 KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA設(shè)施等 學(xué)府商業(yè)： ?如：時尚服裝服飾、運動服裝、體育用品、 IT數(shù)碼、書店等 橄欖城商業(yè)整體思考 61 通過區(qū)域內(nèi)部環(huán)境、專業(yè)市場以及業(yè)態(tài)創(chuàng)新三個層面來判定核心主力商業(yè)的發(fā)展機會 橄欖城集中商業(yè)（本項目）思考 區(qū)域補缺： ? 滿足區(qū)域消費者需求； ? 填補區(qū)域商業(yè)空白； ? 實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)升級。 ?城市層面細(xì)分專業(yè)市場存在空白或發(fā)展不足。 ?總建筑面積： 178。 中心景觀 主景觀帶 點式景觀 ?公寓景觀帶： 利用綠化帶 把公寓和停車場、商業(yè)隔離， 提高公寓價值；利用商業(yè)裙樓樓頂營造平臺花園，并使其擔(dān)負(fù)商業(yè)和住宅的轉(zhuǎn)換功能 ?臨街景觀帶： 利用硬植廣場、綠植和情趣小品的擺設(shè)，打造休閑、時尚、優(yōu)雅的購物環(huán)境 臨街景觀帶 餐飲街景觀帶 中心景觀 點式景觀 公寓景觀帶 68 中心景觀 ——設(shè)置造型美觀的噴泉或綠植廣場，體現(xiàn)昭示性，提升項目的整體形象和檔次，營造活力氛圍，聚集人流 ?中心景觀帶設(shè)置在昭示性較好的馮莊路入口處； ?利用 文字噴泉、標(biāo)志噴泉、時鐘噴泉 等昭示性較強的造型和設(shè)計，突出本項目形象，聚集人流。 園林景觀體系 [餐飲街景觀帶 ] 餐飲街街景觀帶 71 公寓景觀帶 ——利用綠化帶、屋頂花園， 體現(xiàn)項目品質(zhì)，提高項目價值 公寓屋頂花園 ?利用綠化帶 把公寓和停車場的車流、商業(yè)喧鬧的氣氛隔離，為公寓客戶提供良好的居住環(huán)境， 提高公寓價值。 建筑形式與建筑風(fēng)格 76 商業(yè)外立面形象體現(xiàn)現(xiàn)代、時尚的商業(yè)形象，提升整體商業(yè)品質(zhì) ?外立面形象建議做到中檔 水平，內(nèi)部消費可定位在中低檔水平； ?提升整體商業(yè)品質(zhì)感，提供一個休閑、時尚、現(xiàn)代的大眾消費場所。 平面動線： ?整個百貨只有 １條人流主動線 ，絕大多數(shù)的店鋪分布于主動線兩旁，從而最大程度避免了死角的出現(xiàn)，保證了鋪面的均好性； ?建議主通道寬度為 35米 ，保證良好的視野和購物通道。 78 各大購物中心案例顯示：一條人流主動線能保證鋪面的均好性 整 個購物場所只有一條主動線，少量次要通道 ，絕大多數(shù)的店鋪分布
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