世聯(lián)_山東東營膠州路商業(yè)項目產(chǎn)品規(guī)劃建議報告-展示頁
2025-01-25 02:45本頁面
【正文】 一的服飾小商品城。 規(guī)劃：商業(yè)地產(chǎn) “ 第一生產(chǎn)力 ” 顧問公司產(chǎn)品規(guī)劃建議與評價的作用 2 總體規(guī)劃 —— 規(guī)模配比、各物業(yè)關(guān)系（價值實現(xiàn)、開發(fā)分期） 業(yè)態(tài)（功能）空間 —— 不同業(yè)態(tài)之間的關(guān)系、位置、面積、建筑要求（層高、柱距、承重、交通、水電暖通、排污）、營業(yè)與輔助空間關(guān)系 交通關(guān)系 —— 城市交通與項目、人與車、內(nèi)與外、垂直與平面、主力店與非主力店、不同業(yè)態(tài)功能（同營業(yè)時間、不同營業(yè)時間） 商業(yè)氛圍（感覺體驗） —— 建筑、園林景觀、標示廣告、廣場、出入口、門庭（中庭）、可視度、過道、店鋪形象 顧問公司產(chǎn)品規(guī)劃建議與評價的主要內(nèi)容 東營膠州路商業(yè)項目 4 本項目位于東營市東城市區(qū)核心位置，傳統(tǒng)膠州路商圈內(nèi) ?本項目位于東城核心位置，步行 10分鐘 可達市政府 ?本項目至西城濟南路商業(yè)區(qū)的交通距離 約 20公里，私家車行使需 2030分， 公交車運行近一小時 西 城 東 城 商河路 濟南路 廬山路 西四路 西三路 西二路 市政府 項目屬性界定 本案 5 序號 商場名稱 面積 商業(yè)形態(tài) 1 眾城商場 6000平 商場 2 金座商城 3000平 商城 3 天瑞商廈 5000平 商城 4 時代家具城 2023平 專業(yè)市場 5 工業(yè)品市場 大棚 2500平 集貿(mào)大棚 6 工業(yè)品市場內(nèi)部商業(yè)街 8000平 商業(yè)街 7 南部商業(yè)街 3200平 商業(yè)街 8 沿街商鋪 6000平 沿街商鋪 總計 約 3萬平 1 2 3 4 5 6 7 8 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)： 服裝鞋帽占比約 40%、小商品占比約 15%； 餐飲、娛樂缺乏 本項目所在的膠州路是東城核心傳統(tǒng)商圈，以中低端服裝、小商品為主，是目前東城人氣相對最旺的商業(yè)區(qū) 本案 6 項目目標和限制條件 ? 盡快規(guī)劃建設(shè)并投入運營，提高區(qū)域城市形象，通過本項目進一步提升與政府良好的合作關(guān)系； ?通過從市場角度對商業(yè)進行定位，順利實現(xiàn)物業(yè)變現(xiàn)，并在未來實現(xiàn)商業(yè)良好的經(jīng)營； ? 項目所在東城區(qū)商業(yè)氛圍不濃，消費外溢至西城的現(xiàn)象明顯；東城新建商業(yè)物業(yè)規(guī)模巨大，遠遠超過需求。1 開發(fā)商：我們所面對的委托方多為住宅業(yè)務(wù)為主的開發(fā)商，不懂商業(yè)，不僅需要知道項目能做什么，還要知道具體怎么做，一是形成看得見、摸得著的藍圖，二是建立與設(shè)計師對話的平臺。 設(shè)計師：目前國內(nèi)大多設(shè)計師對住宅比較在行，但對商業(yè)理解不深，不掌握商場規(guī)劃布局當中的各種商業(yè)業(yè)態(tài)的特性和商場經(jīng)營特有的運作規(guī)律，對各種空間、設(shè)施與商場的實際需要難以做到相輔相成。 ? 項目規(guī)劃有要求嚴苛的農(nóng)貿(mào)市場和回遷物業(yè)，對項目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃有很大的影響。 9 根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略，確定項目各類型業(yè)態(tài)角色定位及發(fā)展策略 業(yè)態(tài) 角色定位 發(fā)展策略要點 服飾、小商品 主題業(yè)態(tài)、盈利核心 良好的商場環(huán)境、分散的經(jīng)營模式 規(guī)模優(yōu)勢，極豐富的商品種類、較低的價格 與農(nóng)貿(mào)市場形成協(xié)同效應(yīng) 農(nóng)貿(mào)市場 吸引區(qū)域人流的 “ 磁極 ” 內(nèi)容豐富化、環(huán)境高檔化、管理正規(guī)化，部分實現(xiàn)百貨、超市功能 餐飲 配套業(yè)態(tài) 風味小吃，以滿足消費者購物過程中的餐飲需求為目標 休閑娛樂 完善區(qū)域商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 小規(guī)模、精品化，以滿足區(qū)域居民休閑娛樂需求為目標 10 商業(yè)形象定位 鑫都生活廣場 規(guī)模大 商品多 環(huán)境好 價格低 11 樓層 業(yè)態(tài) 5 家居用品、布藝、配飾、布料，餐飲、網(wǎng)吧、游戲廳、臺球 4 服裝服飾 3 鞋、箱包、工藝品、玩具、童裝 2 日用小百貨、小家電、日化、文化用品、季節(jié)貨 （日雜部分放在農(nóng)貿(mào)市場） 1 農(nóng)貿(mào)市場、臨街商鋪 1 農(nóng)貿(mào)市場、車庫 業(yè)態(tài)定位 12 規(guī)劃指標與規(guī)劃要求 1. 總建面不小于 6000平的農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營場所，經(jīng)營內(nèi)容包括蔬菜、水產(chǎn)、肉蛋等； 回遷安置總面積 4360平米（ 6個產(chǎn)權(quán)單位），全部布置在建筑平面外圍；樓層、朝向、出入口要求嚴格； 不得建設(shè)賓館、寫字樓、建面500平米以上超市?；诒卷椖抗δ芸臻g特殊性及規(guī)劃限高，建議各樓層層高為： B F1： F2 F5: 16 地下車庫（約 4000 ㎡ ） 卸貨區(qū) 肉類 （ 500） 禽蛋類 （ 400） 糧油、豆制品（ 300） 糧油、豆制品（ 300） 水產(chǎn)品（ 400） 衛(wèi)生間 物業(yè)管理（ 50） 半成品間（ 100） 活禽宰殺（ 80） 倉庫（ 100） 垃圾收集點 （約 400） 功能 品類 規(guī)模 (㎡ ) 農(nóng)貿(mào)市場 （2300 ㎡ ） 肉類 500 水產(chǎn)品 400 禽蛋類 400 糧油、豆制品 600 倉庫 100 配套用房 半成品間(100)、活禽宰殺(80)、物業(yè)管理(50)、垃圾收集點、衛(wèi)生間 車庫 4000 ㎡ 車庫 隔間 攤位 配套用房（活禽宰殺間） 隔間面積以 2030 ㎡為主 攤位面積以 35㎡ 為主 地下一層平面示意 地下一層空間規(guī)劃示意圖 17 蔬菜區(qū)（ 1600 ㎡ ） 果品 （ 200 ㎡ ） 音像、藥店等 （ 300 ㎡ ） 熟食、果品（各 100 ㎡ ） 熟食 /果品（ 200/100 ㎡ ） 副食品（400㎡） 臨街商鋪（回遷房）（1000㎡） 日雜百貨、便民設(shè)施區(qū)（ 800 ㎡ ） 層數(shù) 品類 規(guī)模 (㎡ ) 農(nóng)貿(mào)市場 4000 ㎡ 、配套用房約 250 ㎡ ） 蔬菜 1600 果品 400 日雜百貨 800 音像、藥店等 300 熟食 300 副食品 400 倉庫 200 配套用房 工商管理(50)、檢測房 (30)、投訴室（ 30）、凈菜間（ 80）、垃圾收集點 臨街商鋪（回遷房） 2023 ㎡ 柜臺區(qū) 攤位區(qū) 隔間 臨街商鋪 ?除滿足回遷要求外，臨街商鋪四面滿布，盡量作大，以盡可能實現(xiàn)首層價值，補缺中間價值損失 ?中核部分全封閉，為農(nóng)貿(mào)市場 ?四面滿布臨街商鋪，易于根據(jù)回遷房布置，解決垂直交通 ?隔間面積控制在 2030 ㎡ ，攤位面積控制在 35㎡ ，柜臺面積控制在 510㎡ 。 周邊商鋪 111 492 200 中心區(qū)鋪位 三、四層平面示意 19 地上五層空間規(guī)劃示意圖 風味美食 （ 1000 ㎡ ） 網(wǎng)吧、游戲廳、臺球 （ 1500 ㎡ ） 家居用品、布藝、配飾、布料 （ 3700 ㎡ ） 五層平面示意 ?垂直交通考
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