【正文】 0000600002023 2023 2023 2023 2023 2023辦公樓銷售面積 辦公樓銷售金額?近年來 , 佛山寫字樓年新增量在6萬平米以下，租用市場保持平穩(wěn)。 建立佛山現(xiàn)代都市形象，成為佛山城市新名片； 文化窗口。為加快佛山城市化建設(shè)，實施佛山現(xiàn)代化大城市發(fā)展戰(zhàn)略，佛山市中心組團新城區(qū)項目立項； ?2023年 9月，中心組團新城區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組及其辦公室，以及中心組團新城區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司成立； ?2023年，新城區(qū)建設(shè)正式啟動，并陸續(xù)完成了東平大橋、世紀蓮體育中心、新聞中心及綠化生態(tài)環(huán)境工程等重點基建項目； ?2023年 4月，市政府將中心組團新城區(qū)正式更名為?佛山市東平新城? …… 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 ?如果一個城市只是制造業(yè)名城，注定要處于城市的邊緣化地帶 ， 未來的城市化發(fā)展是城市群、城市帶、城市圈的發(fā)展 ； ?未來城市的核心競爭力就在現(xiàn)代服務業(yè)和第三產(chǎn)業(yè) ，以此輻射、覆蓋和服務于周邊第二產(chǎn)業(yè)的城市和地區(qū) 。 ?目前珠三角地區(qū)城市呈現(xiàn)東強西弱的局勢，廣佛增長極的增強有利于加強珠三角珠江以西城市如江門、肇慶乃至粵西城市的發(fā)展。 佛山位于珠三角經(jīng)濟圈中部，具有良好的地緣優(yōu)勢 ?佛山市位于亞太經(jīng)濟發(fā)展活躍的東亞和東南亞的交匯處，處在中國最具經(jīng)濟實力和發(fā)展活力的珠三角經(jīng)濟圈中部 ,與廣州地緣相連、文化同源。 世聯(lián)整體策劃思路： 1佛山城市研究 2東平新城研究 3項目整體定位 4項目方案 5開發(fā)運營建議 6經(jīng)濟分析 規(guī)劃單位 (ECS)介入 Chapter 1佛山城市研究 本報告是嚴格保密的。 ?佛山是全國重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，佛山的整合和發(fā)展對珠三角城市群實現(xiàn)?多贏?以及給周邊地區(qū)的發(fā)展提供有力的推動作用。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展：制造業(yè)升級、發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè) 現(xiàn)狀： 二產(chǎn)發(fā)達，三產(chǎn)落后 ? 目前佛山以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達 ，無論是商務辦公市場還是商業(yè)市場都處于一個較為落后的水平； %%%一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn)?佛山的產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展必須放在廣佛一體化、珠三角城市群的產(chǎn)業(yè)分工中進行考慮，包括兩個內(nèi)涵： ?一是自身制造業(yè)的升級完善，這是佛山的基礎(chǔ)和優(yōu)勢，不能丟；二是依托于廣佛一體化以及自身強大的制造業(yè)，發(fā)展珠三角的生產(chǎn)性服務業(yè) 。 城市文化：發(fā)揚傳統(tǒng)嶺南文化，建立現(xiàn)代都市文化 現(xiàn)狀： 文化品牌缺乏 嶺南文化 : 傳統(tǒng) 歷史 底蘊 都市文化 : 精英 時尚 商務 ?佛山的城市文化建設(shè)應包括兩個內(nèi)涵： ?一 佛山是嶺南文化之鄉(xiāng) 應充分發(fā)揮傳統(tǒng)文化的優(yōu)勢，提升佛山的文化影響力； ?二 現(xiàn)代都市文化的建設(shè) 佛山需要能夠體現(xiàn)現(xiàn)代都市文化的區(qū)域出現(xiàn)，例如世界上所有大都市的 CBD，都體現(xiàn)了一 種現(xiàn)代都市的商務文化、精英文化、時尚文化。 為配合實施大佛山城市戰(zhàn)略， 2023年，東平新城項目立項 ?2023年初，佛山市行政區(qū)劃調(diào)整； ?2023年 4月，中共佛山市第九次黨代會和佛山市第十二屆人民代表大會召開。 建立珠三角生產(chǎn)性服務業(yè)基地，促進佛山城市產(chǎn)業(yè)的升級和轉(zhuǎn)型，同時實現(xiàn)和廣州產(chǎn)業(yè)的錯位，促進粵西產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； 城市名片。 佛山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后，商務辦公市場基礎(chǔ)薄弱 ,專業(yè)寫字樓產(chǎn)品較少 廠房辦公 最原始的商務辦公環(huán)境，檔次低，形象差，但因佛山大量實業(yè)型中小企業(yè)的現(xiàn)狀而大量存在 商住混合辦公 中小型企業(yè)，對價格較低、面積小的商住樓需求較旺盛 存在問題：檔次低，商務配套不全，物管差，功能混雜， 難適應現(xiàn)代商務發(fā)展的要求，銷售情況理想，但出租空置率高 商務公寓 商住樓與專業(yè)寫字樓過渡產(chǎn)品，受注重企業(yè)形象但實力有限，無法進入寫字樓門檻的中小型企業(yè)追捧；存在問題：形象相對于專業(yè)寫字樓仍顯較低 寫字樓 真正意義上的高端專業(yè)寫字樓歷史并不長，從07年環(huán)球國際廣場等項目開始；完全意義上的高檔寫字樓的出現(xiàn)是佛山寫字樓市場的新時期 ?佛山制造業(yè)發(fā)達，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后，服務行業(yè)比重低于全國平均水平，處于起步階段 ?由于服務行業(yè)的基礎(chǔ)薄弱，佛山的商務辦公市場發(fā)展動力不足 目前佛山企業(yè)主流辦公場所仍停留在廠房、商住綜合樓，商務公寓、專業(yè)寫字樓市場占比較小 %%%一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn)本報告是嚴格保密的。月 國際商業(yè)中心 服務業(yè)企業(yè) ,企業(yè)營業(yè) 管理部門 ,國內(nèi)外企業(yè)的佛山駐點 均價約 11800元 /平米（含 2023元 /平米裝修） 。) 出租率 主要客戶 說明 經(jīng)華大廈 25～ 30 100% 保險、貿(mào)易等中大型企業(yè)，政府機關(guān)等 停車位充足、保養(yǎng)良好、地段優(yōu)越，賣完后管理，大部分為政府單位入駐。 案例啟示： 一、?次級城市? CBD的發(fā)展很大程度上依托于?首位城市?的商務辦公市場； 二、如果?次級城市? CBD距離首位城市 CBD的車程控制在 1小時以內(nèi)，它的發(fā)展就能夠共享?首位城市?技術(shù)、人才、資本以及信息平臺； 三、?次級城市? CBD依靠商務環(huán)境的綠色、生態(tài)化打造，以及寫字樓租金的天然級差，能夠?qū)?首位城市?的辦公企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引力； 四、?首位城市?企業(yè)總部和生產(chǎn)性服務業(yè)的遷移能進一步促進?次級城市?制造業(yè)升級，形成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級的良性互動； 廣州： 首位城市 佛山： 次級城市 本報告是嚴格保密的。 天河北 CBD 廣州的中心地區(qū)，區(qū)域發(fā)展成熟，交通便利，商業(yè)繁華，有著廣州最高級的寫字樓。 ?交通優(yōu)勢 : 佛山市中心區(qū)距廣州車程均在 1小時之內(nèi)。 同時制造業(yè)的升級，將促成研發(fā)、設(shè)計、營銷等部門的分離，企業(yè)職能總部出現(xiàn) ?而制造業(yè)自身的升級，將促成研發(fā)、設(shè)計、營銷部門的分離，同時隨著專業(yè)分工的日益完善，衍生出更多的外包服務需求 本報告是嚴格保密的。 ?升平 /東方廣場商圈 ：升平商圈是佛山最傳統(tǒng)商圈， 90年代以來逐漸沒落，其核心地位被祖廟商圈所取代， 2023年，東方廣場的開業(yè)使該商圈重新煥發(fā)了生機。 季華路商圈 百貨、超市、 專業(yè)店 順聯(lián)國際、東建廣 場、沃爾瑪 季華路商圈內(nèi)高檔住宅及寫字樓等高收入群體 1F： 150250 2F以上： 80100 位于禪城新城區(qū)核心，定位較高端，經(jīng)營尚可，隨著城市中心的南移，季華商圈將逐漸成為新的佛山核心商圈。該商圈依托東平水道實行功能分區(qū)發(fā)展，水道南片為商務主導型商業(yè)區(qū)；水道北片為商業(yè)主導型商業(yè)區(qū)，依托廣佛地鐵實行與廣州商品市場的互補式發(fā)展，優(yōu)先設(shè)置品牌折扣店、工廠直銷中心、休閑娛樂網(wǎng)點和主題商業(yè)街，設(shè)置滿足居民日常消費需求的其他商業(yè)網(wǎng)點。 ?第一代商業(yè)：百貨商業(yè)。 ?消費人群多元化 ，包括寫字樓辦公人群， CBD居住人群，泛 CBD人群，以及外地游客等。超級市場、嘉禾深圳影城、冰紛萬象滑冰場四大主力店鋪，擁有 GUCCI、 Prada、等眾多國際一線品牌。依托佛山特色產(chǎn)業(yè)，打造以陶瓷、家具、家電行業(yè)商品為主的高檔購物場所（詳見第 5章），滿足珠三角的中高端消費人群節(jié)假日的購物目的地型消費； ?佛山最高檔的體驗式購物中心 。 規(guī)劃方案建議小結(jié) 一、指標建議。 還需要對制造業(yè)企業(yè)總部以及關(guān)聯(lián)服務類企業(yè)進行牽引，重點為陶瓷、家具、家電三大行業(yè) ?佛山十大產(chǎn)業(yè)包括： ?機械裝備 ?金屬材料加工及制品 ?紡織服裝 ?電子信息 ?食品飲料 ?塑料制品 ?精細化工及醫(yī)藥 ?家居、家具用品制造 ?家用電器 ?陶瓷及其他建材 … 其中，陶瓷、家具、家電三大行業(yè)具有較好的發(fā)展總部經(jīng)濟的基礎(chǔ)，已形成一定規(guī)模的企業(yè)集群、總部經(jīng)濟載體 … 石灣－南莊陶瓷產(chǎn)業(yè)集群 中國陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地 樂從－龍江家具產(chǎn)業(yè)集群 順德美的工業(yè)園 順德格蘭仕總部 …… ?家具企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè) ?家裝設(shè)計、裝飾裝修、廣告、媒體 … ?陶瓷企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè) ?工藝設(shè)計、裝飾設(shè)計、廣告媒體、包裝 … ?家電企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè) ?工藝設(shè)計、廣告媒體 … 本報告是嚴格保密的。 主要分布在禪城區(qū)的石灣、南莊、張槎地區(qū) ?目前佛山幾個陶瓷產(chǎn)業(yè)多集中在禪城，主要在石灣、南莊、張槎 三水區(qū) 順德區(qū) 南海區(qū) 禪城區(qū) ?南莊鎮(zhèn) ?建筑陶瓷為支柱產(chǎn)業(yè) ?具有“中國建陶第一鎮(zhèn)”稱號 ?石灣 ?在悠久的佛山陶瓷史上，石灣有了“南國陶都”之稱，并贏得了“石灣瓦、甲天下”的美譽 ?佛山藝術(shù)陶瓷產(chǎn)地，以佛山石灣公仔著稱 張槎 南莊 石灣 高明區(qū) 陶瓷行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。 家具制造企業(yè)選擇在展場或工廠辦公，中小型服務企業(yè)集聚在家具制造型企業(yè)附近設(shè)點辦公，成為十里長街的有機組成部分 ?分布在家具生產(chǎn)型企業(yè)聚集區(qū)周圍 ?多為中小型企業(yè) ， 規(guī)模幾十人以內(nèi) ?辦公樓較為簡陋，辦公面積 100200m2 服務型企業(yè)辦公場所 物流 設(shè)計 媒體 廣告 外貿(mào) 裝修 攝影 … ?不少家具企業(yè)采用前店后廠的辦公經(jīng)營模式 ,且集群規(guī)模龐大 ?前店后廠、商住混合的辦公形式 “他們的辦公、營銷中心都和展廳或廠房在一起，樓下是賣場和展廳，樓上辦公。有的高級賣場不讓一般客戶進出，需要預訂。 為吸引更多的高端人才，順德目前也正在積極建設(shè)孵化平臺 ?目前順德正積極打造孵化平臺促進工業(yè)設(shè)計產(chǎn)業(yè)聚集提升 n‘一個基地’ ：工業(yè)設(shè)計與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 n‘五個平臺’ ：知識產(chǎn)權(quán)保護與服務、信息服務、投融資、科技研發(fā)和中介服務 n‘七個產(chǎn)業(yè)園’ ：創(chuàng)意設(shè)計、工業(yè)設(shè)計產(chǎn)業(yè)孵化、家具設(shè)計與產(chǎn)業(yè)化、服裝設(shè)計、家電工業(yè)設(shè)計產(chǎn)業(yè)化、精密模具設(shè)計產(chǎn)業(yè)化、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 家電行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。 以精品館作為啟動核心設(shè)施，對企業(yè)實現(xiàn)市場化牽引，同時促進CBD產(chǎn)業(yè)、商業(yè)集群的形成 企業(yè) （代理商、 經(jīng)銷商） 精品館 專業(yè)服務類 企業(yè) 旅游購物 型商業(yè) 消費者 制造企業(yè)營銷、 設(shè)計、研發(fā)總部 酒店 本報告是嚴格保密的。 第二階段：啟動期， 19992023 市場背景、政府目標、開發(fā)模式 典型寫字樓項、商業(yè)開發(fā) ?市場背景 ：啟動階段、市場不成熟 ?政府目標 ：快速樹立區(qū)域高端形象 ?開發(fā)模式：政府主導型模式 ?啟動區(qū)規(guī)劃建設(shè)“十三姐妹花” —13棟帶詳細規(guī)劃設(shè)計要求的寫字樓 ?第一棟物業(yè)，投資大廈采用“政府開發(fā)租賃型” ?其余采用“企業(yè)取地自建型” ——非金融業(yè)央企 ?寫字樓典型項目： 投資大廈、航天大廈、免稅大廈、煙草大廈 …… ?商業(yè)開發(fā) ：區(qū)域配套型商業(yè)為主， 城建購物公園 2023年入市，開發(fā)失敗 本報告是嚴格保密的。政府將土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，辦公、商業(yè)物業(yè)的招商運營工作由房地產(chǎn)企業(yè)進行市場化操作； 政府 寫字樓 用家 政府 寫字樓 用家 房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè) 本報告是嚴格保密的。 陶瓷、家具、家電行業(yè)研究結(jié)論： 三大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟模式：展示經(jīng)濟，對產(chǎn)品的展示有較高要求 三大產(chǎn)業(yè)辦公特征：制造企業(yè)在工廠或展場辦公，服務企業(yè)在 制造企業(yè)周邊辦公 三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段：生產(chǎn)基地分離、研發(fā)設(shè)計和營銷部門分 離，領(lǐng)先企業(yè)進入品牌價值提升期，產(chǎn)生樹立形象，提升品牌 影響力的需求 三大產(chǎn)業(yè)辦公環(huán)境 : 已形成集群 ,但交通及辦公環(huán)境一般， 成為制約企業(yè)品牌價值提升的不利因素。 圍繞幾個大型制造企業(yè)，已形成多個家電行業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群 ?北滘、容桂 整機制造和物流集群 ?大良、勒流 小家電和電子元器件零配件 ?樂從 家電原輔料市場 樂從 北滘 勒流 大良 容桂 家電行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。 ” 佛山市家具協(xié)會會長左鼐 家具行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。 佛山家具產(chǎn)業(yè)起步早，是國內(nèi)重要的家具生產(chǎn)基地和批發(fā)重地 ?廣東一直是中國家具的重要產(chǎn)地 ,出口額達全國家具出口額的 40%以上 ?珠三角的四大家具產(chǎn)地 :廣州 ,深圳 ,佛山 ,東莞 ?佛山家具行業(yè)起源于 20世紀80年代，發(fā)展已 30年之久 ?全國乃至國際市場的重要生產(chǎn)和批發(fā)基地 ?樂從鎮(zhèn) 中國商貿(mào)之都和家具制造重鎮(zhèn) 現(xiàn)在的 佛山家具 家具行業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。 對陶瓷、家具、家電 三大行業(yè)進行研究 …… 本報告是嚴格保密的。 …… Chapter 5開發(fā)運營建議 1佛山城市研究 2東平新城研究 3項目整體定位 4項目方案 5開發(fā)運營建議 6經(jīng)濟分析 規(guī)劃單位 (ECS)介入 本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)研究了大量國內(nèi)外 CBD