【正文】 根據(jù)主導(dǎo)方的不同，開發(fā)模式可以分為兩大類：政府主導(dǎo)型和市場(chǎng)主導(dǎo)型 一、政府主導(dǎo)型 。 但外圍環(huán)境的惡劣，貨車多、交通擁堵、治安差，是家具企業(yè)提升形象和檔次的硬傷 ?家具是原料指向型產(chǎn)業(yè) ,佛山家具產(chǎn)業(yè)集聚度高 ?企業(yè)大多以前店后廠運(yùn)營(yíng) ,形象難以提升 ?無(wú)序地?cái)U(kuò)大規(guī)模造成區(qū)域雜亂的現(xiàn)象 ,并帶來(lái)環(huán)境污染 ?配套設(shè)施仍需完善 ,區(qū)域整體形象不佳 賣場(chǎng)樓中的簡(jiǎn)陋酒店 家具材料市場(chǎng) ?離市中心至少 30分鐘車程 ,道路擁擠 ,運(yùn)輸車輛多 ,大大影響了前往的便捷度 家具行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 盡管經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，陶瓷企業(yè)的辦公環(huán)境已得到一定改善 ?中小企業(yè) 、外地企業(yè)的佛山辦事處 n賣場(chǎng)區(qū)：樓下做賣場(chǎng)和產(chǎn)品展示，樓上辦公 ?本地大企業(yè) 、國(guó)內(nèi)外品牌企業(yè) n總部：企業(yè)總部辦公樓或企業(yè)總部基地，樓下展廳，樓上辦公 陶瓷企業(yè)辦公場(chǎng)所 ?中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地 ?華夏陶瓷城展廳 ?東鵬陶瓷獨(dú)立的辦公樓 ?中國(guó)陶瓷城展廳 陶瓷行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二、規(guī)劃排布建議。 萬(wàn)象城 一期 一期 一期 二期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?第三代商業(yè)：購(gòu)物中心。 高端消費(fèi)人群選擇去廣州、香港消費(fèi)，佛山商業(yè)實(shí)際發(fā)展水平滯后于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ?佛山人高端消費(fèi)群不在本地消費(fèi)，不是他們喜歡外出消費(fèi)，本地商業(yè)做的還不夠好，他們的消費(fèi)在本地得不到滿足。 高水平服務(wù)又將進(jìn)一步促進(jìn)制造業(yè)的升級(jí)，大大提升佛山制造業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力 佛山十大制造業(yè) ?家用電器 ?機(jī)械裝備 ?紡織服裝 ?電子信息 ?食品飲料 ?塑料制品 ?家居用品 ?精細(xì)化工及醫(yī)藥 ?陶瓷及其他建材 ?金屬材料加工及制品 ?制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求 ?企業(yè)對(duì)于生產(chǎn)性服務(wù)的業(yè)需求 ?高水平服務(wù)業(yè)打造 ?服務(wù)業(yè)推動(dòng)制造企業(yè)發(fā)展 ?佛山制造業(yè)升級(jí) ?佛山生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)壯大 高水平服務(wù)業(yè)促進(jìn)制造業(yè)發(fā)展 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 珠江新城 CBD 天河北 CBD 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 千燈湖板塊 :聚集了金融或行政事業(yè)機(jī)關(guān)的自有辦公物業(yè)，僅有少量出租物業(yè)，市場(chǎng)化程度低 ?片區(qū)定位為’ 高新技術(shù)金融后臺(tái)服務(wù)中心 ’ , 此片區(qū)商務(wù)辦公初步啟動(dòng)， 60%以上為金融企業(yè)自用型寫字樓 , 項(xiàng)目 ?廣東三泰電子技術(shù)有限公司金融服務(wù)外包中心項(xiàng)目 ?新加坡億勝投資集團(tuán)億能金融服務(wù)中心 ?美國(guó)國(guó)際集團(tuán) (AIG)后援中心項(xiàng)目 ?新鴻基金融集團(tuán)國(guó)際金融綜合服務(wù)區(qū)項(xiàng)目 企業(yè)定位 ?集研發(fā)、票據(jù)電子化處理、遠(yuǎn)程補(bǔ)錄、數(shù)據(jù)挖掘與利用為一體 ?高新技術(shù)領(lǐng)域以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ?以 AIG成員公司包括友邦保險(xiǎn)自用辦公為主 ?在自用基礎(chǔ)上，該服務(wù)區(qū)將建設(shè)商場(chǎng)及寫字樓 代表性金融企業(yè)自用寫字樓項(xiàng)目 工商銀行南海支行 恒生銀行南海支行 中國(guó)銀行南海支行 人民銀行南海支行 光大銀行佛山分行 農(nóng)業(yè)銀行南海分行 興業(yè)銀行南海支行 友邦保險(xiǎn) 廣州證券 … 項(xiàng)目 租金 (元 / m178。 ?佛山寫字樓市場(chǎng)的年銷售面積保持在 5萬(wàn)平米以內(nèi)，市場(chǎng)需求有限。 東平新城位于城市? 2+5?組團(tuán)中的中心組團(tuán)，是重點(diǎn)建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)城市中心 ?東平新城是佛山市政府為實(shí)施‘強(qiáng)心戰(zhàn)略而重點(diǎn)建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)市中心，其定位為‘佛山市中心城區(qū)’、中心商務(wù)區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、公共服務(wù)區(qū)、具有濃厚嶺南風(fēng)貌的綠色新城 ?佛山市規(guī)劃城區(qū)為? 2＋ 5組團(tuán)? 。 2023年佛山三產(chǎn)比例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?佛山市中心區(qū)距廣州車程均在 1小時(shí)之內(nèi)。另一方面，本地產(chǎn)業(yè)合理地?cái)U(kuò)散至珠江西岸鄰近城市，利用西岸城市廣闊的地域和資源，促進(jìn)西岸城市的發(fā)展，例如佛山陶瓷企業(yè)在西岸設(shè)廠。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目使命的理解： 產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。 祖廟 汾江路板塊：形象不佳 ,內(nèi)部設(shè)施陳舊 ,使用率低 ,除個(gè)別項(xiàng)目外，租金和售價(jià)水平普遍偏低 項(xiàng)目 入住企業(yè) 售價(jià) /租金 環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng) 服務(wù)業(yè)企業(yè) ,企業(yè)營(yíng)業(yè) 管理部門 ,國(guó)內(nèi)外企業(yè)的佛山駐點(diǎn) 均價(jià)約 10800元 /平米；目前租金約 6070元 /平米 選取了大量案例進(jìn)行研究，從中選取了代表性案例進(jìn)行重點(diǎn)分析和總結(jié) ?案例 1：新宿商務(wù)區(qū) … 東京 ?案例 2：金橋商務(wù)區(qū) … 上海 ?案例 3：古爾岡商務(wù)區(qū) … 新德里 ?案例 4：昆山商務(wù)區(qū) … 上海 ?案例 5：蘇州工業(yè)園商務(wù)區(qū) … 上海 ?…… 世聯(lián)案例研究： 古爾岡商務(wù)區(qū) 金橋商務(wù)區(qū) 昆山商務(wù)區(qū) 新宿商務(wù)區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?城市區(qū)位 : 佛山市位于亞太經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍的東亞和東南亞的交匯處，處在中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展活力的珠三角經(jīng)濟(jì)圈中部 , 與廣州地緣相連、文化同源，共同構(gòu)建’廣佛經(jīng)濟(jì)圈’ 。 佛山商業(yè)市場(chǎng)主要有五大商圈，除祖廟商圈以傳統(tǒng)商業(yè)為主外，其他商圈主要依托集中商業(yè)發(fā)展 ?祖廟商圈 以祖廟路商業(yè)街為核心，向周邊輻射，商業(yè)模式以傳統(tǒng)街鋪為主，較大型集中商業(yè)有百花廣場(chǎng)等。由魁奇路以南、東平水道兩岸區(qū)域組成，是?一河兩岸?新城區(qū)的新興商業(yè)區(qū)。 業(yè)態(tài)、消費(fèi)人群多元 ?商業(yè)形態(tài)多元化 ，包括大型集中商業(yè)、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)、特色商業(yè)街等； CBD規(guī)劃商業(yè)主要以綜合型商業(yè)體和項(xiàng)目底商為主。 ?珠三角最具特色的目的地型精品商業(yè)體驗(yàn)館 。 佛山市場(chǎng)上寫字樓的幾大重點(diǎn)行業(yè)為貿(mào)易、金融、咨詢、房地產(chǎn)、物流，它們必然是項(xiàng)目啟動(dòng)階段應(yīng)鎖定的重點(diǎn)行業(yè) ?我們重點(diǎn)調(diào)研了佛山三大寫字樓片區(qū)的行業(yè)情況 祖廟片區(qū) ?華輝大廈 ?百花大廈 ?東建大廈 ?環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng) ?國(guó)際商業(yè)中心 ICC ?嶺南大廈 ?… 季華路區(qū) ?京禪大廈 ?公交大廈 ?京華大廈 ?金融廣場(chǎng) ?卓遠(yuǎn)國(guó)際大廈 ?廣發(fā)銀行大廈 ?… 千燈湖區(qū) ?財(cái)聯(lián)大廈 ?經(jīng)委大廈 ?中銀大廈 ?財(cái)匯大廈 ?光大銀行南海分行 ?佛山傳媒大廈 ?人民銀行 ?中國(guó)銀行 ?… 61% ?金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、 物流、咨詢類 企業(yè)占比 超過(guò) 61%, ?其他 39%企業(yè)行業(yè)包括 科技、能源、文教、制造 業(yè)、旅游等 39% 資料來(lái)源：項(xiàng)目組市場(chǎng)調(diào)研（樣本中已剔除銀行及行政事業(yè)單位自用大樓） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 樂(lè)從 龍江家具企業(yè) 西樵 ,南陽(yáng) ,獅山等其他地區(qū)家具企業(yè) 家具行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！? －順德區(qū)區(qū)長(zhǎng) 李亞娟 產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中微笑曲線 家電行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一階段：培育期， 19931998 1993年，福田中心區(qū)項(xiàng)目投資啟動(dòng) 1995年，中心區(qū)主干道基本完成 1997年，中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施基本完成，居住用地開始市場(chǎng)化出讓 1998年，中心城市公園建成，中海、深業(yè)等居住項(xiàng)目開工，市民中心、圖書館等公建設(shè)施開工 公共設(shè)施開發(fā) 居住項(xiàng)目開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 開始啟動(dòng) 典型案例：深圳福田 CBD開發(fā) 中心城市公園 深業(yè) 市民中心 圖書館 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 行業(yè)研究小結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “現(xiàn)在這些家具企業(yè)辦公的租金不低。 佛山陶瓷行業(yè)年經(jīng)濟(jì)總量超過(guò) 400億元，具有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?佛山陶瓷歷史悠久 ,文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng) ,自古被譽(yù)為?南國(guó)陶都? ?早在新石器時(shí)代晚期，這里的先民就開始從事制陶，揭開了五千年陶瓷文化的首頁(yè) ?到唐代己形成規(guī)模，成為陶瓷商品生產(chǎn)基地 …… ?改革開放至今 ,佛山陶瓷產(chǎn)業(yè)進(jìn)入飛速發(fā)展的時(shí)代 ?中國(guó)規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng) 的 建筑陶瓷 生產(chǎn)基地 ?佛山陶瓷行業(yè)經(jīng)濟(jì)總量 超過(guò)400億元 現(xiàn)在的 佛山陶瓷 陶瓷行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 CBD商務(wù)辦公核心區(qū)域 的毛容積率普遍在 2到５之間 ，其中商務(wù)辦公物業(yè)建面比例超過(guò) 60% CBD商務(wù)辦公 核心區(qū)域 用地面積 KM2 建筑面積 萬(wàn) M2 容積率 巴黎拉德方斯 250 １ .６ 芝加哥中心 600 ３ .３ 休斯頓中心 420 ２ .８ 悉尼金融區(qū) 1 250 ２ .５ 新加坡 CBD 350 ２ .３ 上海陸家嘴CBD 450 ２ .６ 北京建外 CBD 600 ４ 大連新市中心區(qū) 400 １ .８ 深圳中心區(qū)CBD 300 ３ .８ 廣州珠江新城CBD 1 500 ５ CBD商務(wù)辦公 核心區(qū)域 用地面積 KM2 商務(wù)辦公建筑面積萬(wàn)M2 建筑面積萬(wàn) M2 商務(wù)辦公物業(yè)占比 巴黎拉德方斯 250 350 % 悉尼金融區(qū) 1 250 380 % 深圳中心區(qū) CBD 220 300 % CBD商務(wù)辦公區(qū)容積率統(tǒng)計(jì)： CBD商務(wù)辦公區(qū)辦公物業(yè)建面比： ?除占主體的寫字樓物業(yè)外，其余建面為商業(yè)、公建、酒店、住宅等； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目擁有良好的生態(tài)景觀和水系資源，具有發(fā)展休閑體驗(yàn)型商業(yè)的天然優(yōu)勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 體驗(yàn)式商業(yè)是商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，是人們生活水平提高后形成的消費(fèi)模式 體驗(yàn)式商業(yè)和前三代商業(yè)不同，它不是一種獨(dú)立的商業(yè)形態(tài)，而是 在商業(yè)原有購(gòu)物功能基礎(chǔ)上，引進(jìn)餐飲、影院、酒吧等業(yè)態(tài)，打造一種以休閑娛樂(lè)為主、購(gòu)物為輔的商業(yè)模式 。 各大集中商業(yè)在定位及經(jīng)營(yíng)上均偏中低檔消費(fèi)，租金水平普遍不高，經(jīng)營(yíng)狀況一般 商圈名稱 業(yè)態(tài) 主要商家 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 租金水平 經(jīng)營(yíng)狀況 祖廟商圈 百貨、超市、 專業(yè)店 百花廣場(chǎng)、興華商 場(chǎng) 中低檔消費(fèi)人 群 1F： 4001000 2F以上： 150200 品牌較齊全，人流量大，早年生意較火爆，近年來(lái)隨著城市多級(jí)商圈的崛起，經(jīng)營(yíng)略有所下滑。 制造業(yè)城市會(huì)衍生出大量的商貿(mào)、物流、保險(xiǎn)、法律等服務(wù)需求 ?案例 東京、香港、新加坡： 早期依靠?jī)?yōu)先發(fā)展制造業(yè)集聚經(jīng)濟(jì)實(shí) 力，成為制造業(yè)中心； 然后，生產(chǎn)出來(lái)的商品需要貿(mào)易、運(yùn)輸 。 廣州 香港 澳門 深圳 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。月 ?2023年之前建成的中檔寫字樓 ,月租金區(qū)間為 2545元 ?普遍與商場(chǎng)混雜 ,商務(wù)形象無(wú)法彰顯 ,出租率低 ,車位不足 ,交通擁擠 ,內(nèi)部設(shè)施陳舊 ?從 2023年開始 ,陸續(xù)有專業(yè)甲級(jí)寫字樓 /中高端寫字樓推出 。 要達(dá)成項(xiàng)目使命，我們應(yīng)如何進(jìn)行項(xiàng)目的定位？ —— 分別從 商務(wù)辦公 和 商業(yè) 兩方面進(jìn)行研究，然后提出項(xiàng)目整體定位。 ?隨著佛山人均 GDP步入新的階 段，城市要進(jìn)一步升級(jí)，必須實(shí) 現(xiàn)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。 生產(chǎn)總值在珠三角主要城市中排名第三，在珠江西岸城市中首屈一指。佛山東平新城中央商務(wù)區(qū) 發(fā)展策劃報(bào)告 謹(jǐn)呈： 佛山市東平新城建設(shè)管理委員會(huì) 匯報(bào)稿 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。近年來(lái)佛山市生產(chǎn)總值呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 。 ?中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在較長(zhǎng)的一段 時(shí)間內(nèi)，對(duì)生態(tài)環(huán)境的重視程度 不足。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。月 (含物業(yè)管理費(fèi) ) 東建大廈 IT、貿(mào)易、拍賣行、陶瓷等中小企業(yè)、外地公司駐佛山辦事處 租金約 2535元 /平米 廣州是華南地區(qū)信息中心，是我國(guó)長(zhǎng)途電信業(yè)務(wù)三大出口之一，也是全國(guó)互聯(lián)網(wǎng)三個(gè)核心節(jié)點(diǎn)和國(guó)際出口之一，更是國(guó)家互聯(lián)網(wǎng)三大交換中心之一； 廣州是全國(guó)重要的工業(yè)基地、華南地區(qū)的綜合性工業(yè)制造中心。 2 0 0 8 年廣東主要城市工業(yè)增加值 05001000150020232500300035004000深圳 廣州 佛山 東莞 中山 惠州 珠海佛山制造業(yè)十分發(fā)達(dá)，已經(jīng)形成家電、家具、陶瓷、機(jī)械等十大優(yōu)勢(shì)制造行業(yè) ?十大優(yōu)勢(shì)制造業(yè)為主導(dǎo) n佛山已形成了家用電器、機(jī)械裝備、金屬材料加工及制品、陶瓷及其他建材、紡織服裝、電子信息、食品飲料、塑料制品、精細(xì)化工及醫(yī)藥、家居用品制造十大行業(yè) n十大優(yōu)勢(shì)制造業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)85%以上 ,其中以白色家電 ,家具 ,現(xiàn)代陶瓷 ,機(jī)械裝備 ,金屬材料加工等為主導(dǎo) 佛山十大優(yōu)勢(shì)制造業(yè)結(jié)構(gòu)圖 佛山市2 0 0 8 年工業(yè)結(jié)構(gòu)圖精細(xì)化工及醫(yī)藥行業(yè)%家居用品制造行業(yè)%其他行業(yè)%電子信息行業(yè)%食品飲料行業(yè)%紡織服裝行業(yè)%陶瓷及其他建材行業(yè)%金屬材料加工及制品行業(yè)%家用電器行業(yè)%塑