【正文】 超越 ?20232023年佛山家具工業(yè)產(chǎn)值增率： 所有家具企業(yè) 規(guī)模以上企業(yè) １億以上規(guī)模企業(yè) ５億以上規(guī)模企業(yè) １０億以上規(guī)模企業(yè) 數(shù)量 3000家 400多家 幾十家 2－ 3家 １家 ?20232023年佛山規(guī)模以上家具企業(yè)數(shù)量增率： 16121622294926050000010000001500000202300025000002023 2023% 3143990501001502002503003504004502023 % ?佛山 1億以上規(guī)模家具企業(yè)占比不到總家具企業(yè)數(shù)的 10% ?近年來廣州、深圳、東莞家具企業(yè)逐漸超越佛山 ,不少品牌在國際上的地位升高 “佛山在廣東家具中的地位已經(jīng)逐漸被深圳、東莞所取代，這確實(shí)是一個(gè)問題佛山家具企業(yè)長期集結(jié)在鎮(zhèn)區(qū)級村地之間，缺乏縱觀全局的行業(yè)態(tài)勢，至今也未能邁出全市家具產(chǎn)業(yè)國際化的步伐。 ” 佛山市家具協(xié)會(huì)會(huì)長左鼐 家具行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “現(xiàn)在這些家具企業(yè)辦公的租金不低。最貴的羅浮宮租金為 700元 /月 /平方米，一般的就200－ 300/平方米。辦公環(huán)境裝修豪華。有的高級賣場不讓一般客戶進(jìn)出，需要預(yù)訂?！? 家具業(yè)內(nèi)人士 為提升企業(yè)形象，塑造品牌價(jià)值，樂從、龍江已經(jīng)形成了裝修高檔的展銷場所 ?順聯(lián)家具城、皇朝家私城 ?羅浮宮家具博覽城 ?規(guī)模以上家具企業(yè)具備很高的承租能力 ?對于賣場和展示空間的檔次 、設(shè)計(jì)創(chuàng)意 要求頗高 家具行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 但外圍環(huán)境的惡劣，貨車多、交通擁堵、治安差，是家具企業(yè)提升形象和檔次的硬傷 ?家具是原料指向型產(chǎn)業(yè) ,佛山家具產(chǎn)業(yè)集聚度高 ?企業(yè)大多以前店后廠運(yùn)營 ,形象難以提升 ?無序地?cái)U(kuò)大規(guī)模造成區(qū)域雜亂的現(xiàn)象 ,并帶來環(huán)境污染 ?配套設(shè)施仍需完善 ,區(qū)域整體形象不佳 賣場樓中的簡陋酒店 家具材料市場 ?離市中心至少 30分鐘車程 ,道路擁擠 ,運(yùn)輸車輛多 ,大大影響了前往的便捷度 家具行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 佛山順德有中國‘家電之都’之美稱，白色家電是佛山特色產(chǎn)業(yè)，也是廣東產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重要組成部分 ?山東青島、廣東順德 ,江蘇慈溪是中國三大家電產(chǎn)業(yè)集群 ?80年代中后期順德家電開始走向國際市場 ?‘順德模式’成為家喻戶曉的行業(yè)經(jīng)典 ?全國最大的家用電器生產(chǎn)基地以及擁有最完整的家電行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈地區(qū)之一 ?白色家電占全國份額的 20% ?2023年產(chǎn)量達(dá) 160億元，出口外銷達(dá) 90億元 現(xiàn)在的 佛山 家電 家電行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 圍繞幾個(gè)大型制造企業(yè)，已形成多個(gè)家電行業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群 ?北滘、容桂 整機(jī)制造和物流集群 ?大良、勒流 小家電和電子元器件零配件 ?樂從 家電原輔料市場 樂從 北滘 勒流 大良 容桂 家電行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 和陶瓷、家具產(chǎn)業(yè)不同，家電行業(yè)對于研發(fā)設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)有更高的要求 ?一些大品牌具備國際競爭力，生產(chǎn)工藝可以和國際水平競爭 ‘十五期間’ 工藝設(shè)計(jì)對廣東工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)為 28%，工業(yè)設(shè)計(jì)是制造業(yè)創(chuàng)造產(chǎn)品附加值的關(guān)鍵 ?目前大部分佛山企業(yè)自主品牌創(chuàng)新能力弱 , 以 OEM和 ODM為主 ?仍處于價(jià)值鏈低端 “順德要打造世界級的白色家電之都，工藝設(shè)計(jì)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是一個(gè)重要推手。在工藝設(shè)計(jì)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，也將不斷地推動(dòng)順德傳統(tǒng)的白色家電產(chǎn)業(yè)提升?！? －順德區(qū)區(qū)長 李亞娟 產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中微笑曲線 家電行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 為吸引更多的高端人才，順德目前也正在積極建設(shè)孵化平臺(tái) ?目前順德正積極打造孵化平臺(tái)促進(jìn)工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)聚集提升 n‘一個(gè)基地’ ：工業(yè)設(shè)計(jì)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 n‘五個(gè)平臺(tái)’ ：知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)與服務(wù)、信息服務(wù)、投融資、科技研發(fā)和中介服務(wù) n‘七個(gè)產(chǎn)業(yè)園’ ：創(chuàng)意設(shè)計(jì)、工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)孵化、家具設(shè)計(jì)與產(chǎn)業(yè)化、服裝設(shè)計(jì)、家電工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化、精密模具設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 家電行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 然而，交通、生活配套的不便利，使得順德家電企業(yè)在吸引高端人才方面遇到難題 許多國內(nèi)外高端人才對工作環(huán)境、居住環(huán)境要求都比較高。目前順德家電企業(yè)要做品牌，需要?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；引進(jìn)人才要能夠提供 好環(huán)境、好資源、好配套 －佛山家電行業(yè)協(xié)會(huì) ?目前順德家電產(chǎn)業(yè)集群的環(huán)境和配套方面還有待提高 ?良好的工作環(huán)境、居住環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境、生活設(shè)施打造是吸引人才的關(guān)鍵 不少國外的設(shè)計(jì)室來到順德，還是覺得這里環(huán)境不盡人意，他們大多需要居住環(huán)境好、設(shè)施齊全、適合消費(fèi)的高端場所。 －業(yè)內(nèi)人士 順德區(qū) 禪城區(qū) 南海區(qū) 三水區(qū) 高明區(qū) 廣州 1小時(shí) 2小時(shí) ?從順德到佛山市中心需要 1小時(shí) ?從順德到廣州需要兩小時(shí)以上 家電行業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 陶瓷、家具、家電行業(yè)研究結(jié)論： 三大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)模式：展示經(jīng)濟(jì)，對產(chǎn)品的展示有較高要求 三大產(chǎn)業(yè)辦公特征：制造企業(yè)在工廠或展場辦公，服務(wù)企業(yè)在 制造企業(yè)周邊辦公 三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段：生產(chǎn)基地分離、研發(fā)設(shè)計(jì)和營銷部門分 離，領(lǐng)先企業(yè)進(jìn)入品牌價(jià)值提升期，產(chǎn)生樹立形象，提升品牌 影響力的需求 三大產(chǎn)業(yè)辦公環(huán)境 : 已形成集群 ,但交通及辦公環(huán)境一般， 成為制約企業(yè)品牌價(jià)值提升的不利因素。 行業(yè)研究小結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對本項(xiàng)目的啟示 ?本項(xiàng)目辦公、生活環(huán)境好，配套完善，離廣州不超過 30分鐘， 可以給佛山優(yōu)秀企業(yè)提供一個(gè)對外展示高端形象、走向國際化、進(jìn) 行商務(wù)交流合作的窗口和平臺(tái)； ?由于三大行業(yè)特殊性，對產(chǎn)品展示有較高需求，要實(shí)現(xiàn)市場化 牽引需要予以考慮； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 核心設(shè)施建議：建立直接面向消費(fèi)者的?高檔精品店 +體驗(yàn)店?模式，打造三大行業(yè)的精品體驗(yàn)館 ?家具和陶瓷行業(yè)的企業(yè)總部辦公對產(chǎn)品展示有很高要求 ?建議打造面向廣大消費(fèi)者的精品體驗(yàn)館，通過提高準(zhǔn)入門檻，建立統(tǒng)一的行業(yè)品牌形象 ?帶來目的地型的高端消費(fèi)人群，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展 ?宜家體驗(yàn)店 ?體驗(yàn)流程五環(huán)節(jié)：“參與”、“感受”、“設(shè)計(jì)”、“個(gè)性化”、“運(yùn)輸” ?松下體驗(yàn)店 ?日本松下中心：“綠色創(chuàng)意之家” 家庭能源管理系統(tǒng)太陽能發(fā)電空調(diào)電視蓄電池 燃料電池分電盤LED 照明家庭能源管理系統(tǒng)太陽能發(fā)電空調(diào)電視蓄電池 燃料電池分電盤照明本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以精品館作為啟動(dòng)核心設(shè)施，對企業(yè)實(shí)現(xiàn)市場化牽引，同時(shí)促進(jìn)CBD產(chǎn)業(yè)、商業(yè)集群的形成 企業(yè) （代理商、 經(jīng)銷商） 精品館 專業(yè)服務(wù)類 企業(yè) 旅游購物 型商業(yè) 消費(fèi)者 制造企業(yè)營銷、 設(shè)計(jì)、研發(fā)總部 酒店 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 2 啟動(dòng)區(qū)客戶定位 啟動(dòng)區(qū)客戶市場化牽引研究 3 開發(fā)模式及分期建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)主導(dǎo)方的不同，開發(fā)模式可以分為兩大類：政府主導(dǎo)型和市場主導(dǎo)型 一、政府主導(dǎo)型 。由政府下屬的國有企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)以及招商運(yùn)營工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不參與項(xiàng)目開發(fā)及招商運(yùn)營過程； 二、市場主導(dǎo)型 。政府將土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，辦公、商業(yè)物業(yè)的招商運(yùn)營工作由房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場化操作； 政府 寫字樓 用家 政府 寫字樓 用家 房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政府主導(dǎo)型可細(xì)分為三種模式： 開發(fā)模式 模式特征 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 適用條件 使用企業(yè)（寫字樓物業(yè)） 政府開發(fā)整售型 國有控股企業(yè)（如城投）開發(fā)建設(shè) 整體銷售給一家意向入駐企業(yè) 開發(fā)進(jìn)程快 政府把控能力強(qiáng)，可較好的控制進(jìn)駐企業(yè)的行業(yè)和層次 物業(yè)形象高 有利于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì) 一般需以犧牲經(jīng)濟(jì)效益來實(shí)現(xiàn)形象效益目標(biāo) 整體銷售招商較難 適用于追求形象效益大于經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目 追求快速建設(shè) 一般適用于區(qū)域發(fā)展不成熟階段 政府招商能力較強(qiáng) 以央企為主 政府開發(fā)租賃型 國有控股、參股企業(yè)（如城投）開發(fā)建設(shè) 整租或散租 開發(fā)進(jìn)程快 政府把控能力強(qiáng)，可較好的控制進(jìn)駐企業(yè)的行業(yè)和層次 物業(yè)形象高 長期獲取增值收益 一般需以犧牲經(jīng)濟(jì)效益來實(shí)現(xiàn)形象效益目標(biāo) 資金沉淀時(shí)間長 適用于追求形象效益大于經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目 追求快速建設(shè) 一般適用于區(qū)域發(fā)展不成熟階段 資金實(shí)力較強(qiáng) 政府招商能力較強(qiáng) 中小企業(yè)為主 企業(yè)取地自建型 使用企業(yè)自行取地、自行開發(fā)建設(shè) 物業(yè)整體由企業(yè)使用，或部分由企業(yè)使用、部分銷售出租 產(chǎn)品 “量身定制 ”，滿足企業(yè)自用需求 統(tǒng)一經(jīng)營管理，物業(yè)形象較高 有利于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì) 于政府而言，招商難度相對其他模式大 企業(yè)資金實(shí)力雄厚 具備專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 對企業(yè)形象高度重視 有個(gè)性化的辦公需求 以央企、大型民企為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場主導(dǎo)型可細(xì)分為四種模式： 開發(fā)模式 模式特征 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 適用條件 使用企業(yè)（寫字樓物業(yè)） 開發(fā)商開發(fā)整售型 開發(fā)商取地開發(fā)建設(shè) 物業(yè)整體銷售 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較豐富，產(chǎn)品市場化程度較高，有利于推動(dòng)市場發(fā)展 有利于開發(fā)企業(yè)快速回流開發(fā)資金 統(tǒng)一經(jīng)營管理，物業(yè)形象較高 有利于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì) 買方需較強(qiáng)的資金實(shí)力，銷售難度相對較大 物業(yè)溢價(jià)能力相對較低 使用企業(yè)辦公需求緊迫或自身不具備開發(fā)條件 使用企業(yè)對物業(yè)要求常規(guī) 使用企業(yè)對辦公規(guī)模需求較大 開發(fā)企業(yè)招商能力較強(qiáng) 以央企為主，也有少量外企 開發(fā)商開發(fā)散售型 開發(fā)商取地開發(fā)建設(shè) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割，零散銷售 由業(yè)主自行使用或業(yè)主另行招租 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較豐富，產(chǎn)品市場化程度較高，有利于推動(dòng)市場發(fā)展 有利于開發(fā)企業(yè)快速回流開發(fā)資金 進(jìn)駐企業(yè)的行業(yè)、層次得不到統(tǒng)一規(guī)劃 租金缺乏統(tǒng)一定價(jià)參考，可能導(dǎo)致惡性競爭 物業(yè)環(huán)境難以進(jìn)行有序的統(tǒng)一經(jīng)營管理 物業(yè)形象、品質(zhì)受影響 開發(fā)企業(yè)追求資金回流速度 以中小企業(yè)為主 開發(fā)商開發(fā)整租型 開發(fā)商取地開發(fā)建設(shè) 開發(fā)商整體持有物業(yè) 物業(yè)整體出租 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較豐富，產(chǎn)品市場化程度較高，有利于推動(dòng)市場發(fā)展 整體招租，便于統(tǒng)一經(jīng)營管理，物業(yè)形象較高 有利于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì) 資金沉淀時(shí)間長、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大 租金較散租方式低 開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力較強(qiáng) 開發(fā)企業(yè)招商能力較強(qiáng) 使用企業(yè)高層經(jīng)常變動(dòng)，短期預(yù)算為主 使用企業(yè)關(guān)心資金成本，一般不進(jìn)行固定資產(chǎn)投資 以外資企業(yè)為主，如絕大多數(shù)金融類企業(yè) 開發(fā)商開發(fā)散租型 開發(fā)商取地開發(fā)建設(shè) 開發(fā)商整體持有物業(yè)，將物業(yè)進(jìn)行分割、零散出租 進(jìn)駐企業(yè)的行業(yè)、層次可較好的控制、管理 利于物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，品質(zhì)和形象得到較好保障 租金水平普遍高于散售物業(yè) 長期獲取增值收益 資金沉淀時(shí)間長、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大 開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力較強(qiáng) 開發(fā)企業(yè)招商能力較強(qiáng) 以中小企業(yè)為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一階段：培育期， 19931998 1993年，福田中心區(qū)項(xiàng)目投資啟動(dòng) 1995年，中心區(qū)主干道基本完成 1997年，中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施基本完成，居住用地開始市場化出讓 1998年，中心城市公園建成，中海、深業(yè)等居住項(xiàng)目開工，市民中心、圖書館等公建設(shè)施開工 公共設(shè)施開發(fā) 居住項(xiàng)目開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 開始啟動(dòng) 典型案例：深圳福田 CBD開發(fā) 中心城市公園 深業(yè) 市民中心 圖書館 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第二階段：啟動(dòng)期， 19992023 市場背景、政府目標(biāo)、開發(fā)模式 典型寫字樓項(xiàng)、商業(yè)開發(fā) ?市場背景 ：啟動(dòng)階段、市場不成熟 ?政府目標(biāo) ：快速樹立區(qū)域高端形象 ?開發(fā)模式：政府主導(dǎo)型模式 ?啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃建設(shè)“十三姐妹花” —13棟帶詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的寫字樓 ?第一棟物業(yè)，投資大廈采用“政府開發(fā)租賃型” ?其余采用“企業(yè)取地自建型” ——非金融業(yè)央企 ?寫字樓典型項(xiàng)目： 投資大廈、航天大廈、免稅大廈、煙草大廈 …… ?商業(yè)開發(fā) ：區(qū)域配套型商業(yè)為主， 城建購物公園 2023年入市，開發(fā)失敗 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第三階段：發(fā)展期， 20232023年