【正文】 量的增加，陳村未來商住供應超過 102萬，為十鎮(zhèn)之首； ?萬科、美的等發(fā)展商的“圈地運動”也預示了順德未來房地產(chǎn)發(fā)展的熱度； 未來供應 在“新政”持續(xù)影響下， 6月份順德區(qū)住宅新增供應量和銷售量環(huán)比均再次下滑， 6月份供應面積為 ，環(huán)比下降 22%，銷售面積為 ，環(huán)比更下降達 %，供應量略大于銷售量，供銷比為1:，市場存量有所增加。 一、順德區(qū)住宅市場供需情況： 供應與需求方面 供需對比 ?10年供應量略大于銷售量 0 9 年 1 0 年順德區(qū)住宅供銷對比圖0510152025303540450901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006供應面積（萬平） 成交面積（萬平）版權(quán)所有，資料由： 整理編輯，轉(zhuǎn)載請注明 成交情況 2 0 0 9 2 0 1 0 年順德區(qū)住宅月度成交走勢圖051015202530351月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月萬平方米0100020213000400050006000700080009000元/ 平方米0 9 年成交面積 1 0 年成交面積 0 9 年成交均價 1 0 年成交均價順德區(qū)市場表現(xiàn)為量跌價升，成交面積為 ，環(huán)比降幅為 %，與去年同期相比下降 61%；成交均價為 7913元 /平方米，環(huán)比上升 %，同比上升%。 ?銷售量下跌，價格保持堅挺 一、順德區(qū)住宅市場供需情況 成交方面 ? 供應增大，存量消化慢 3599141205001000150020212500300035004000供需套數(shù)供應套數(shù)（套） 成交套數(shù)（套）050000100000150000202100250000300000350000供需面積供應面積（㎡） 成交面積（㎡）二、大良住宅市場供需情況 供應與需求方面 2021年 17月份大良住宅總供應套數(shù)為 3599套， 總供應面積為 ；總成交量為 1412套，總成交面積為 ， 2021年 17月份大良住宅成交量出現(xiàn)大幅度下滑趨勢。從供銷情況反映出，住宅新增供應量遠遠大于成交需求量，從總體市場判斷， 2021年新增量較大，并且市場對存量的消化速度較慢。 供需對比 ? 成交價格保持堅挺 2 0 1 0 年2 7 月份大良住宅成交情況1985340008417382829533062211538644880090479684880098030500010000150002021025000300003500040000450002月 3月 4月 5月 6月 7月800082008400860088009000920094009600980010000成交面積 成交均價 2021年以來，大良樓市的銷售價格受各方面素質(zhì)均較優(yōu)的高端樓盤的拉動影響，成為順德區(qū)樓市的價值高地之一。 2021年 17月，大良商品整體住宅成交均價為 9858元 /平方米，即將破萬元大關(guān)。在淡市的影響之下，其成交量隨著整個樓市市場的下降而減少，但一方面是剛性需求的持續(xù)觀望，一方面是開發(fā)商對市場保持靜觀態(tài)度，政策影響下短期內(nèi)不敢采取大的促銷動作，現(xiàn)加上資金充足，降價促銷并非實際之舉。因此，使得價格依然保持堅挺。 成交情況 二、大良住宅市場供需情況 成交方面 大良 容桂 1 2 3 4 5 6 7 區(qū)域 序號 區(qū)域 發(fā)展現(xiàn)狀 在售（已售）樓盤 價格水平 大 良 1 桂畔海 成熟片區(qū) 無 6000 2 老城區(qū) 完全成熟片區(qū) 首譽 /駿濤商務公寓 6000 3 東區(qū) 成熟區(qū)域 西山上筑 /明日華府 /君御花園/海悅新城 9000 4 南區(qū) 成熟區(qū)域 雅居樂花園 6000 5 新城區(qū) 熱點區(qū)域 嘉信城市花園 /萬科新城灣畔 /萬科蘭喬圣菲 /海岸星座 /本項目 12021 容 桂 6 中心區(qū) 成熟片區(qū) 華夏新城 /海倫堡 /信德上城 6000 7 新城區(qū) 新興片區(qū) 活力盈居 /新幸福家園 /振宇項目 /瑞豐項目 /保利項目 6500 本項目正處于大良房地產(chǎn)片區(qū)的熱點板塊區(qū)域，價格屬于區(qū)域峰點狀態(tài)。 本項目 大良房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域集中于新城區(qū)（ 12021元 /平米）； 容桂房地產(chǎn)開發(fā)的新城區(qū)新興片區(qū)，預計未來將發(fā)展成熱點版塊區(qū)域。 三、大良各片區(qū)住宅分析 片區(qū)概況 容桂老城區(qū)大良老城區(qū)順德新城區(qū)五沙工業(yè)園順德高新科技園105 國道南國路碧桂路容奇大道建設路中山南沙容桂老城區(qū)大良老城區(qū)順德新城區(qū)五沙工業(yè)園順德高新科技園國道南國路碧桂路容奇大道建設路中山南沙區(qū)域價值平臺： 地段：位于順德的核心區(qū)，屬于 外向型市場 ，能輻射到順德多個鎮(zhèn)區(qū)； 資源：新城市建設配套逐步完善，高檔 shopping_mall開始逐年增多，城區(qū)內(nèi)規(guī)劃、道路的新貌增強了城市化的印象； 房地產(chǎn)狀況： 市場：中等水平，寫字樓、商業(yè)、居家、小戶、大社區(qū)，組成市場的品種豐富多樣； 主流產(chǎn)品：居家三房、舒適四房 價格水平： 7500— 9000元 /平方米 配套完善的城市生活 海悅新城 西山上筑 明日華府 大良東區(qū) 區(qū)域 住宅開發(fā)程度 未來供應量 區(qū)域核心價值 在售項目 價值實現(xiàn)手法 東區(qū) 目前東區(qū)已成為傳統(tǒng)成 熟發(fā)展片區(qū) 70萬 成熟城市配套 桂畔海景觀 西山上筑 /明日華府 /君御花園 /海悅新城 營銷手段 +擴大推廣面+城市生活 容桂老城區(qū)大良老城區(qū)順德新城區(qū)五沙工業(yè)園順德高新科技園105 國道南國路碧桂路容奇大道建設路中山南沙容桂老城區(qū)大良老城區(qū)順德新城區(qū)五沙工業(yè)園順德高新科技園國道南國路碧桂路容奇大道建設路中山南沙政治中心的新區(qū)規(guī)劃 區(qū)域價值平臺： 地段：位于大良老城區(qū)與容桂中間，屬于 半開放型市場 ，能同時吸納大良及容桂的客戶； 資源：公示的新區(qū)規(guī)劃；政府、球場等公建落成帶來的城市化印象；江景 房地產(chǎn)狀況： 市場：住宅項目起步階段，品牌開發(fā)商云集，但酒店、公寓、寫字樓項目尚未起步； 主流產(chǎn)品：四房及大三房等舒適產(chǎn)品； 價格水平： 9000— 14000元 /平方米 萬科新城灣畔 嘉信城市廣場 萬科蘭喬圣菲 大良新城區(qū) 區(qū)域 住宅開發(fā)程度 未來供應量 區(qū)域核心價值 在售（將售）項目 價值實現(xiàn)手法 新城區(qū) 正處于穩(wěn)步規(guī) 劃之中 CBD區(qū)域約 110萬平米 逢沙片區(qū)預計 2350萬平米 CBD 德勝河 /桂畔海 /順峰山景觀 嘉信城市花園 /萬科新城灣畔 /萬科蘭喬圣菲 /海岸星座 /本項目 營銷手段 +擴大推廣面+新城資源 +江景資源 +高端產(chǎn)品 容桂老城區(qū)大良老城區(qū)順德新城區(qū)五沙工業(yè)園順德高新科技園105 國道南國路碧桂路容奇大道建設路中山南沙容桂老城區(qū)大良老城區(qū)順德新城區(qū)五沙工業(yè)園順德高新科技園國道南國路碧桂路容奇大道建設路中山南沙經(jīng)濟實力強區(qū) 區(qū)域價值平臺： 地段：位于順德最南部，屬于 封閉型市場 ，以容桂本地的客戶為主； 資源：新城市建設中的城市配套； 房地產(chǎn)狀況： 市場：起步階段，中、低檔居家項目、少量公寓，中低檔商業(yè)； 主流產(chǎn)品：居家三房 價格水平： 6000— 6500元 /平方米 新幸福家園 華夏新城 上城 容桂區(qū)域 區(qū)域 住宅開發(fā)程度 區(qū)域市場特點 在售（將售）項目 價值實現(xiàn)手法 容桂 老城區(qū)基本開發(fā)完畢，目前主 要集中于南區(qū)及東區(qū) 洋房為區(qū)域封閉型市場，別墅輻射面較大 華夏新城 /海倫堡 /信德上城 /活力盈居 /新幸福家園 /東逸灣 /美的項目振宇項目 /瑞豐項目 /保利項目 營銷手段 +擴大推廣面+細分市場（定價） 三、大良各片區(qū)住宅分析 東區(qū) 舊城區(qū) 新城區(qū) 南城區(qū) 南區(qū)： 外來人群聚集板塊 主要項目：雅居樂 主力客戶群：中低端外來人口及鎮(zhèn)區(qū)客戶 主流產(chǎn)品：二房、三房 新城區(qū)： 規(guī)劃利好、無敵江景、資源板塊 主要項目：海岸星座、新城灣畔、蘭喬圣菲、嘉信城市花園 主力客戶群：大良及鎮(zhèn)區(qū)高端客戶主流產(chǎn)品：大四房及以上 東區(qū)： 傳統(tǒng)城市板塊，資源配套完備 主要項目：海悅新城、明日華府、藍色海岸 主力客戶群：中高端本地客戶為主流產(chǎn)品：大三房、四房 片區(qū)小結(jié) 在售項目按照檔次，呈現(xiàn)較為明顯的三個層次 區(qū)域 發(fā)展現(xiàn)狀 在售樓盤 在售產(chǎn)品 面積段（㎡） 價格（元 / ㎡ ） 新城區(qū) 初具規(guī)模 亟待人氣 前景看好 萬科蘭喬圣菲 復式 200280 900014000 新城灣畔 洋房 150200 11000左右 嘉信城市花園 洋房 140190 900012021 東區(qū) 完全成熟 人氣最旺 明日華府 洋房 100220 650012021 海悅新城 洋房 200230 85009000 西山上筑 洋房 150320 55007500 南區(qū) 基本成熟 雅居樂 洋房 150350 80008500 康格斯 洋房 別墅 220420 45006000 三、大良各片區(qū)住宅分析 檔次分級 明日華府 水悅城邦 海岸星座 嘉信城市花園 萬科蘭喬圣菲 大良新城區(qū)范疇 雅居樂花園 各片區(qū)典型樓盤位臵布局圖 各片區(qū)典型項目分析 三、大良各片區(qū)住宅分析 片區(qū)規(guī)劃利好 ，政府 政策支持，各項市政配套 日益完善。 交通利好不斷 ，地段 繁華度愈強。 江景資源豐富 ，市政 綠化帶、 1大主題公園與 2 大生態(tài)公園，構(gòu)建居住環(huán) 境優(yōu)越片區(qū)。 傳統(tǒng)的繁華生活居住圈 。 鄰近老城區(qū)配套的便利 ， 是中心城區(qū)消費者升級換 代的臵業(yè)首選區(qū)域。 較早的商業(yè)老區(qū) ，隨著東 區(qū)的城市化進程與新城區(qū) 開發(fā)，逐漸淡出市場高尚 居住選擇地。 典型分布 嘉信城市花園 嘉信城市花園位于大良新城區(qū)，緊鄰本項目北側(cè)，是最早進入大良新城區(qū)的樓盤項目，目前 具備成熟的居住氛圍 以及在 整個順德地區(qū)最高的知名度 ，樓盤體量達80萬平方米， 大社區(qū) ，產(chǎn)品類型豐富。 發(fā)展商 順德保利嘉信置業(yè)有限公司 地段 順德大良新城區(qū)祥和路 規(guī)模 總建面 80萬平方米 配套 會所、泳池、網(wǎng)球場、籃球場、中小學、幼兒園、醫(yī)院、市場、銀行、大型商業(yè)中心、市區(qū)班車等 主力戶型 產(chǎn)品鏈豐富，最新一期以 140180平米 5房為主 嘉信城市花園 07年以來推貨情況 推出時間 推貨面積 推出套數(shù) 均價 戶均面積2021430 21588 176 4700 2021525 46091 272 5300 2021118 11982 114 6900 20211117 10323 84 7000 202114 190 6500 2021124 210 6200 1 2 5 4 3 6 7 萬科新城灣畔 入市策略： ?以最優(yōu)景觀資源產(chǎn)品首先入市，樹立品牌形象，拉升產(chǎn)品價值； ?產(chǎn)品打造上，從迎合當?shù)匦枨蟮膭e墅產(chǎn)品入手直接打動客戶，獲得高價及銷售速度雙重成功； ?附加值打造：利用高贈送提升項目附加值，獲得市場認可； 產(chǎn)品組合： 150250㎡ 的三房、四房、五房產(chǎn)品、臨江 400800方獨棟、雙拼別墅 ? 位處大良新城德勝河畔 ； ?規(guī)模：占地 ，總建面 17萬，容積率 ? 項目主要賣點是： 江景資源、濕地公園景觀、萬科品牌價值、大良區(qū)位、物業(yè)管理價值、產(chǎn)品附加值高 ； 一線江景樓盤，高附加值產(chǎn)品、絕版江景為最大賣點 別墅產(chǎn)品短時間內(nèi)實現(xiàn)高溢價，并抬升項目整體價值 推售時間 推售座數(shù) 推售套數(shù) 戶型 面積（㎡） 銷售價格（元 /㎡ ） 目前余貨 2號樓 96 五房 210（ 250） 7819 0 3號樓 49 四房 170190（ 190