【正文】 看，寫字樓適宜作為啟動類商業(yè)物業(yè) 根據(jù)辦公市場未來潛在機會，有必要對辦公物業(yè)進行多 類型的分解 在此情況下， 酒店、集中商業(yè)是否適合作為本項目商業(yè)類啟動物業(yè)？ 新世界萬怡酒店 (四星） 喜來登酒店 （五星） 嘉信康年花園酒店 （四星） 君萊酒店 (四星） 鹿茵酒店（四星） 哥頓酒店（五星） 銀海酒店 (四星） 大良酒店分布圖 容桂酒店分布圖 順德高端酒店主要集中在大良容桂，四星五星酒店共 7家。 潛在的機會 2制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級： 制造業(yè)企業(yè)發(fā)展與升級將帶來一定量的辦公需求 潛在的機會 3總部經(jīng)濟建設(shè)： 順德區(qū)政府為實現(xiàn)經(jīng)濟增長模式的轉(zhuǎn)型，提出打造“總部經(jīng)濟”思路，同時給予一系列政策和資金利好 順德新城區(qū)中央商務(wù)區(qū)效果圖 順德發(fā)展總部經(jīng)濟的條件： 工業(yè)基礎(chǔ)好，有一批在全國非常有實力的企業(yè)，并形成了雄厚的產(chǎn)業(yè)集群 ；草根經(jīng)濟經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，已經(jīng)形成了自己的特色，本土民營企業(yè)家鄉(xiāng)觀念強，樂于在本土扎根建設(shè)總部；順德龍頭企業(yè)自主創(chuàng)新意識比較強，美的、格蘭仕、萬家樂、萬和等企業(yè)掌握了很多核心技術(shù)，國內(nèi)的一些研發(fā)、銷售標準也是它們制定的。 2號地塊商務(wù)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地中可設(shè)臵不多于計容建筑面積 60000平方米的公寓式酒店。 —— 房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理朱女士 客戶訪談 —— 專業(yè)人士：基于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀和寫字樓使用習(xí)慣，大良新城區(qū)寫字樓市場需求較大，但高端寫字樓市場需求較小 我們根本上不會考慮用寫字樓辦公，首先我們自己有專門的辦公樓， 一般寫字樓滿足我們的辦公面積 ，另外，辦公地點與廠區(qū)在一起便于管理快速反映，寫字樓做不到這一點。 入圍 2021廣東工業(yè)五十強的 3家企業(yè)分別排列第七位、二十六位和三十四位，名次比 2021年分別上升 2位、 14位和 8位。 ?經(jīng)營狀況情況良好，入住率 90%。 永旺 沃爾瑪 樂購 新世界中心商場 樓層 類別 3F 化妝品 /美容 /美甲 /發(fā)型設(shè)計 /數(shù)碼產(chǎn)品 /飾品 2F 服飾 /鞋類 /內(nèi)衣 /數(shù)碼產(chǎn)品 /流行前線 1F 品牌服飾 /珠寶首飾 /名表 /鞋類 /餐廳 /便利店 業(yè)態(tài)：一樓經(jīng)營服裝、眼鏡、鐘表等，主要為中檔品牌 。 處于區(qū)域交通要道，人車流量大，但周邊別無大型購物商場，不具有區(qū)域輻射力。 集中商業(yè)還是得 看定位，看交通 ，新城區(qū)那邊人氣很少，必須是要往外吸引人群的。 —— 某塑料外貿(mào)公司老板吳先生 希望大良新城區(qū)的商業(yè)運作能夠把一線城市的模式搬過來；可以 定位高端，直接帶動整個區(qū)域發(fā)展 ；或者在 定位上以中高端為主。 江景資源豐富 ，市政 綠化帶、 1大主題公園與 2 大生態(tài)公園，構(gòu)建居住環(huán) 境優(yōu)越片區(qū)。 成交情況 二、大良住宅市場供需情況 成交方面 大良 容桂 1 2 3 4 5 6 7 區(qū)域 序號 區(qū)域 發(fā)展現(xiàn)狀 在售（已售）樓盤 價格水平 大 良 1 桂畔海 成熟片區(qū) 無 6000 2 老城區(qū) 完全成熟片區(qū) 首譽 /駿濤商務(wù)公寓 6000 3 東區(qū) 成熟區(qū)域 西山上筑 /明日華府 /君御花園/海悅新城 9000 4 南區(qū) 成熟區(qū)域 雅居樂花園 6000 5 新城區(qū) 熱點區(qū)域 嘉信城市花園 /萬科新城灣畔 /萬科蘭喬圣菲 /海岸星座 /本項目 12021 容 桂 6 中心區(qū) 成熟片區(qū) 華夏新城 /海倫堡 /信德上城 6000 7 新城區(qū) 新興片區(qū) 活力盈居 /新幸福家園 /振宇項目 /瑞豐項目 /保利項目 6500 本項目正處于大良房地產(chǎn)片區(qū)的熱點板塊區(qū)域，價格屬于區(qū)域峰點狀態(tài)。在順德一定要聚攏人氣 ，商業(yè)方面一定要搞美食廣場；另外一定要有飲茶的地方，針對有實力的消費群體；順德人消費得起 、 等奢侈品牌，但是習(xí)慣出埠購買；在順德如果要引入這樣的品牌，必須要建立客戶的信心。 該地塊所在的片區(qū)還是一大片空地，其中除了順德區(qū)新政府之外僅有零星幾點成型居民區(qū)，另外該片區(qū)周圍還被大片現(xiàn)狀工業(yè)用地包圍，在這種地方做這么大體量的商業(yè)還是有相當大難度的， 商業(yè)氛圍很難先于居住氛圍形成 。 大良城東商圈：形成以永旺購物中心為核心的“五分鐘商業(yè)圈”的格局，但定位中低檔，只能成為區(qū)域商業(yè)中心 大潤發(fā) ?定位： 倉儲式購物中心 ?區(qū)位： 南國中路側(cè)，鳳城美食廣場對面。/月） 經(jīng)營狀況 老城商圈 華蓋路步行街 635米長， 80200平米 /間。 ?餐飲、娛樂經(jīng)營得很好，為它帶來客流和人氣，入住率達到 90%。 潛在的機會 3總部經(jīng)濟建設(shè)： 順德企業(yè)積極響應(yīng)總部經(jīng)濟建設(shè)的號召，在美的等總部經(jīng)濟示范效應(yīng)帶動下，紛紛有建設(shè)新總部大樓的意愿 截至 09年底，順德區(qū)內(nèi)加強總部經(jīng)濟建設(shè)的企業(yè)已超過 40家 ,而已獲得區(qū)政府認定的總部企業(yè) 17家 ,其中包括美的、碧桂園、格蘭仕、海信科龍、萬和、萬家樂、德美化工、廣東鍛壓機床廠、環(huán)球制藥、富華機械、科達機電、盈然木業(yè)、聯(lián)塑科技、順威股份、康富來、萬昌印刷包裝、樂從供銷集團等。 ?在現(xiàn)有辦公面積的統(tǒng)計中， 200平米以下的客戶占 70%，該類客戶大多為成長型小企業(yè)，所需購買面積較小；而現(xiàn)有辦公面積 300平米以上的客戶占 6%，該類客戶經(jīng)濟實力較強，可以承受較大面積的產(chǎn)品。) 管理費 (元 / m178。 順德區(qū)財政已設(shè)立財政獎勵專項資金，財政獎勵專項資金主要用于對總部企業(yè)的獎勵和對總部企業(yè)的高級管理人員給予獎勵。 16層 10層 會議室 √ √ √ 在建 √ √ √ 商務(wù)中心 √ √ √ √ √ √ √ 咖啡廳 √ √ √ √ √ √ √ 中西餐廳 √ √ √ √ √ √ √ 健身，休閑娛樂 √ √ √ √ √ √ √ 停車場 √ √ √ √ √ √ √ 各大酒店的配套設(shè)施大致相當，集會議，餐飲，娛樂休閑為一體。多一個消費的場所，不過喜來登的價格不菲，四五個人去喝一頓早茶肯定要 1000元。 ?2021年永旺購物中心的開業(yè)打破了桂城商業(yè)多年的悶局； ?樂購于 2021年 11月開業(yè)； ?新一城沃爾瑪 于 2021年12月開業(yè)； ?大良東區(qū)以及周邊基本形成了“五分鐘商業(yè)圈”的格局； ?大良東區(qū)成為了全國少有的集中三家世界零售業(yè)巨頭的城區(qū)之一。做低檔就肯定沒有客人，要做些 有特色的商業(yè) ，還是有機會。在順德一定要聚攏人氣 ，商業(yè)方面一定要搞美食廣場；另外一定要有飲茶的地方，針對有實力的消費群體；順德人消費得起 、 等奢侈品牌，但是習(xí)慣出埠購買；在順德如果要引入這樣的品牌，必須要建立客戶的信心。 2021年 17月，大良商品整體住宅成交均價為 9858元 /平方米，即將破萬元大關(guān)。 較早的商業(yè)老區(qū) ，隨著東 區(qū)的城市化進程與新城區(qū) 開發(fā)，逐漸淡出市場高尚 居住選擇地。希望新城的集中商業(yè)有亮點，如有書城，溜冰場，電影院，美食廣場等。 —— 某塑料外貿(mào)公司老板吳先生 要求： ?便捷 ?人氣 ?規(guī)模 ?亮點 希望大良新城區(qū)的商業(yè)運作能夠把一線城市的模式搬過來；可以 定位高端，直接帶動整個區(qū)域發(fā)展 ；或者在 定位上以中高端為主。 項目概況： ?定位： 高檔購物餐飲休閑娛樂城，以購物、飲食、文化、娛樂、運動為 5大核心 ?區(qū)位： 中心組團樞紐位置，輻射消費人口 100多萬，與文塔公園形成配套購物廣場 ?體量： 商業(yè)面積 9萬多平米，大型停車場可停放 1300輛小車 ?周邊： 有天安、樂購、易初蓮花三大百貨商場，高尚住宅小區(qū)（活力盈居，鴻海豪庭等），各式餐飲，幼兒園，中小學(xué)。 體量： 定位： 中低檔年輕時尚地帶 客戶群分析： 面對的群體主要是學(xué)生、收入水平中等或中下的人群。 政府及專業(yè)人士：看好新城區(qū)發(fā)展，但需政府落實及幾個大開發(fā)商聯(lián)合推進 ?規(guī)劃局王局長 ： 從白宮到中間的綠化軸，容積率向兩邊呈遞減趨勢，在前期政府規(guī)劃上很落力； ?專業(yè)人士 ： ?順德去年擴權(quán)，政府有足夠的財力去支撐，新城區(qū)可以說是大良 的 窗 口，發(fā)展肯定是有的，政府只要有財力，能力，一定會往這邊傾斜； ?光靠一兩個大開發(fā)商開發(fā)不行，肯定要有幾個共同推進， 5年內(nèi)打造是政府的目標，這個要求還是設(shè)置了門檻； 客戶訪談 —— 隨著大良新城規(guī)劃的進一步落實，周邊入住率提高，商業(yè)氛圍形成，將極大的促進酒店業(yè)的發(fā)展；專業(yè)人士及終端消費者對大良新城未來看好 對大良新區(qū) CBD建設(shè)酒店的看法 ?酒店方面，在順德的生意人比較多，相對都是 短期逗留 ，給酒店業(yè)留下了很大的發(fā)展機會。 順德未來抓住 CEPA開放服務(wù)業(yè)的機遇 , 將爭取引進 5— 10家香港高端的資訊評估機構(gòu)、會計師及律師事務(wù)所等在順德設(shè)立中國大陸區(qū)域總部或區(qū)域總部的分支機構(gòu)。信息和科技產(chǎn)業(yè)也顯現(xiàn)蓬勃發(fā)展的勢頭。保利大良德勝商務(wù)區(qū) 世聯(lián)地產(chǎn) . 策劃定位報告 謹呈 :保利華南實業(yè)有限公司 區(qū)位印象： 順德未來 CBD ?順德新城區(qū) ?居住氛圍趨濃 ?城市價值趨顯 保利嘉信城市花園 萬科新城灣畔 純水岸 水悅城邦 海岸星座 蘭喬圣菲 喜來登酒店 順風(fēng)灣廣場 ?目前已開發(fā)：海岸星座、純水岸、萬科新城灣畔、萬科蘭喬圣菲多個大型高檔次樓盤； ?2021年 8月喜來登酒店正式開業(yè) ?順德區(qū)政府大樓、德勝廣場、公安局、檢察院等市政設(shè)施已投入使用多年。 —— 貿(mào)易公司總經(jīng)理 黃先生 一般的寫字樓我們都愿意考慮的，高端寫字樓價格太高，沒這個必要去高檔寫字樓 —— 劉軍 IT企業(yè)副總 看好寫字樓的發(fā)展，前提是 價格合適，不要太高檔 ，而應(yīng)大量開發(fā)中低檔，吸引中小企 —— 某設(shè)計公司 劉女士 客戶訪談 —— 終端消費者：大良現(xiàn)階段寫字樓市場需求較為低端，高端寫字樓市場需求量少 大良寫字樓市場仍處于起步發(fā)展階段，市場占有率低、整體檔次較低 寫字樓需求趨中低端，高端寫字樓市場需求量少 大良寫字樓消化速度較慢，價格實現(xiàn)一般 大良寫字樓市場現(xiàn)狀小結(jié) 潛在的機會 1第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展： 順德區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯示進入工業(yè)化高級階段，宏觀經(jīng)濟指標顯示初具發(fā)達經(jīng)濟初級階段特征，未來幾年第三產(chǎn)業(yè)有望進入快速發(fā)展階段 2021年 GDP（億元） 2021年人均 GDP（元） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（ %） 順德區(qū) 82230（ ） ： ： 珠三角 ： ： （發(fā)達經(jīng)濟結(jié)構(gòu)） 廣東 35696 37588 ： ： 工業(yè)化標準（ 1982年美元） （初期） （中期） (重化期） 7281456 14562912 29125460 32/30/28 17/40/43 12/53/35 全球（ 2021） 313368 5150（美元） 5/31/64 發(fā)展階段 人均 GDP （ 1980年，美元） 人均 GDP （ 2021年，美元） 初級產(chǎn)品生產(chǎn)階段 初級產(chǎn)品生產(chǎn)階段（ 1） 300— 600 530— 1200 工業(yè)化階段 工業(yè)化初級階段（ 2） 6001200 12002400 工業(yè)化中級階段（ 3） 12002400 24004800 工業(yè)化高級階段（ 4） 24004500 48009000 發(fā)達經(jīng)濟階段 發(fā)達經(jīng)濟初級階段（ 5） 45007200 900016600 發(fā)達經(jīng)濟高級階段（ 6） 720010800 1660025000 大良： 以第三產(chǎn)業(yè)為重點的城市型經(jīng)濟，汽車交易、房地產(chǎn)、商業(yè)貿(mào)易、金融保險、郵電通信、餐飲、交通運輸和倉儲業(yè)等都達到相當大的規(guī)模。 潛在的機會 3總部經(jīng)濟建設(shè)： 順德區(qū)政府重點引進區(qū)外總部企業(yè)及總部服務(wù)機構(gòu)落戶商務(wù)區(qū)，同時鼓勵該區(qū)重點行業(yè)企業(yè)抱團投資建設(shè)總部大樓 ,加強總部經(jīng)濟載體的集聚優(yōu)勢 目前已有部分招商引資項目計劃在順德設(shè)立職能型總部機構(gòu) ,如彩虹公司將在順德設(shè)立 OLED技術(shù)研發(fā)中心 ,同時計劃在區(qū)內(nèi)投資建設(shè)華南區(qū)域總部。大良中心黃金地段的四星級酒店，中心城區(qū)地段、國際品牌酒店管理集團，入住率高 終端客戶：新城區(qū)規(guī)劃、環(huán)境好，未來的發(fā)展重點，有望成為高檔片區(qū)； ?新城區(qū)，那邊環(huán)境好，規(guī)劃重點，如果后續(xù)開發(fā)的好的話，可以說是大良真正的富人高檔片區(qū)； ?只要政府落力推進，看即片區(qū)的發(fā)展，資源、財力都有，而且是政府的形象工程只要政府有財力、有精力，這片區(qū)肯定是發(fā)展的重點； ?順德擴權(quán)后肯定要搞發(fā)展，東平跟大良的新城區(qū)都是發(fā)展的重點； ?大良新城區(qū)的地段好，以后肯定有很好的發(fā)展，等萬科、水悅城邦的入住率高一點，那里的人氣就很旺了，但目前該區(qū)域還比較冷清。 區(qū)位： 清暉路旁，新世界酒店側(cè)。 ?店面大小規(guī)格參差不齊 ?雖大部分店鋪都已租出，可是因為經(jīng)營蕭條，存在不少空置的店面 大良城南商圈：嘉信城市廣場是新城區(qū)的