【文章內(nèi)容簡介】 務(wù)需求 佛山制造業(yè) 廣州生產(chǎn)性 服務(wù)業(yè) 佛山生產(chǎn)性 服務(wù)業(yè) 市場需求促進本地服務(wù)業(yè)發(fā)展 本報告是嚴(yán)格保密的。 高水平服務(wù)又將進一步促進制造業(yè)的升級，大大提升佛山制造業(yè)的競爭力 佛山十大制造業(yè) ?家用電器 ?機械裝備 ?紡織服裝 ?電子信息 ?食品飲料 ?塑料制品 ?家居用品 ?精細(xì)化工及醫(yī)藥 ?陶瓷及其他建材 ?金屬材料加工及制品 ?制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需求 ?企業(yè)對于生產(chǎn)性服務(wù)的業(yè)需求 ?高水平服務(wù)業(yè)打造 ?服務(wù)業(yè)推動制造企業(yè)發(fā)展 ?佛山制造業(yè)升級 ?佛山生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)壯大 高水平服務(wù)業(yè)促進制造業(yè)發(fā)展 本報告是嚴(yán)格保密的。 在這一產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型過程中，大量的商務(wù)辦公需求產(chǎn)生 1制造業(yè)的研發(fā)、設(shè)計、營銷、品牌部門 2本地發(fā)展起來的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 3廣州遷移過來的相關(guān)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 包括 …… 本報告是嚴(yán)格保密的。 機會二：佛山制造業(yè)升級，產(chǎn)生大量的寫字樓辦公需求 問題：佛山 CBD商務(wù)辦公市場未來的發(fā)展機會在哪？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 機會一：和廣州共享市場、平臺，應(yīng)發(fā)揮項目差異化優(yōu)勢 , 主動吸納廣州生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)及企業(yè)總部 機會二：佛山制造業(yè)升級，產(chǎn)生大量的寫字樓辦公需求 項目商務(wù)辦公定位 ：依托本地優(yōu)勢制造業(yè) ,利用廣州大平臺 ,主動吸納生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)和企業(yè)總部 ,打造立足廣佛、面向珠三角的制造業(yè) 總部基地 +產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地 本報告是嚴(yán)格保密的。 1 2 項目商務(wù)辦公定位 項目商業(yè)定位 3 項目整體定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 佛山商業(yè)市場主要有五大商圈，除祖廟商圈以傳統(tǒng)商業(yè)為主外，其他商圈主要依托集中商業(yè)發(fā)展 ?祖廟商圈 以祖廟路商業(yè)街為核心，向周邊輻射，商業(yè)模式以傳統(tǒng)街鋪為主，較大型集中商業(yè)有百花廣場等。 ?升平 /東方廣場商圈 ：升平商圈是佛山最傳統(tǒng)商圈， 90年代以來逐漸沒落，其核心地位被祖廟商圈所取代， 2023年，東方廣場的開業(yè)使該商圈重新煥發(fā)了生機。 ?季華路商圈 是城市向南發(fā)展形成的大型新興商圈，目前發(fā)展勢頭良好，商圈內(nèi)集中了東建世紀(jì)廣場、順聯(lián)國際廣場等大型集中商業(yè)物業(yè)。 ?桂城東商圈 以 2023年開業(yè)的城市廣場和2023年開業(yè)的家天下廣場為主體，商圈內(nèi)現(xiàn)有沃爾瑪、家樂福等大型零售商家。 ?南海廣場商圈 是桂城中心商圈，因 2023年南海廣場開業(yè)而興起，以南海廣場為核心輻射周邊街道。 本報告是嚴(yán)格保密的。 各大集中商業(yè)在定位及經(jīng)營上均偏中低檔消費，租金水平普遍不高，經(jīng)營狀況一般 商圈名稱 業(yè)態(tài) 主要商家 消費結(jié)構(gòu) 租金水平 經(jīng)營狀況 祖廟商圈 百貨、超市、 專業(yè)店 百花廣場、興華商 場 中低檔消費人 群 1F： 4001000 2F以上： 150200 品牌較齊全，人流量大，早年生意較火爆，近年來隨著城市多級商圈的崛起，經(jīng)營略有所下滑。 東方廣場商圈 百貨、超市、 專業(yè)店 東方廣場 中低檔消費人 群 100300 吉之島、好又多等主力店吸引了較多人流，經(jīng)營狀況不錯，但周邊現(xiàn)狀限制了其發(fā)展。 南海商圈 百貨、超市、 專業(yè)店 南海廣場、城市廣場、南海嘉信茂、家天下廣場 本地中低檔消費人群 1F： 200－ 300 2F以上： 100左右 桂城最早的購物廣場，已形成區(qū)域熱點，經(jīng)營良好，但消費人群局限在桂城，輻射力有限。 季華路商圈 百貨、超市、 專業(yè)店 順聯(lián)國際、東建廣 場、沃爾瑪 季華路商圈內(nèi)高檔住宅及寫字樓等高收入群體 1F： 150250 2F以上： 80100 位于禪城新城區(qū)核心，定位較高端，經(jīng)營尚可，隨著城市中心的南移，季華商圈將逐漸成為新的佛山核心商圈。 本報告是嚴(yán)格保密的。 高端消費人群選擇去廣州、香港消費，佛山商業(yè)實際發(fā)展水平滯后于城市經(jīng)濟的發(fā)展 ?佛山人高端消費群不在本地消費，不是他們喜歡外出消費，本地商業(yè)做的還不夠好，他們的消費在本地得不到滿足。 廣州 香港 本報告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)佛山市商業(yè)規(guī)劃，廣佛同城化后，東平新城將成為佛山新的市級商業(yè)中心的重要組成部分 中心組團 商業(yè)中心 祖廟 商圈 桂城 商圈 東平 商圈 季華 商圈 東平水道北片區(qū)：商業(yè)主導(dǎo)型商業(yè)區(qū) 東平水道南片區(qū)：商務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)區(qū) ?佛山市商業(yè)中心包括中心組團主商業(yè)中心和大良容桂、獅山、西南、西江、大瀝、九江龍江等六個組團商業(yè)中心。 ?中心組團主商業(yè)中心位于市域中心區(qū)域，規(guī)劃近期由祖廟商圈、桂城商圈、東平商圈和季華商業(yè)帶組成，遠(yuǎn)期規(guī)劃增加陳村商圈。 ?東平商圈。由魁奇路以南、東平水道兩岸區(qū)域組成，是?一河兩岸?新城區(qū)的新興商業(yè)區(qū)。該商圈依托東平水道實行功能分區(qū)發(fā)展，水道南片為商務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)區(qū)；水道北片為商業(yè)主導(dǎo)型商業(yè)區(qū)，依托廣佛地鐵實行與廣州商品市場的互補式發(fā)展，優(yōu)先設(shè)置品牌折扣店、工廠直銷中心、休閑娛樂網(wǎng)點和主題商業(yè)街，設(shè)置滿足居民日常消費需求的其他商業(yè)網(wǎng)點。 資料來源：佛山城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 20232023 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目緊鄰交通樞紐，具有很高的商業(yè)價值 城際軌道交通（廣佛環(huán)、廣佛珠） 城市軌道交通（地鐵 6號線） 常規(guī)公交、出租、小汽車、自行車等接駁方式 ?項目地塊東南角的交通樞紐，將給區(qū)域帶來大量集中人流，大大提升了周邊區(qū)域的商業(yè)價值。 地鐵 6 號線 (R 1 )地鐵 3 號線 (R 3 )廣佛環(huán)線 (GFH)廣佛珠線 (GFZ )z42128681 2 4 59 7 31 1 337 59軌道 6號線 城際線 GFH/GFZ 軌道 3號線 商務(wù)辦公 行政中心 東平新城交通為城際軌道綜合交通樞紐，功能組成包括： 本報告是嚴(yán)格保密的。 因此，本項目商業(yè)的成功定位和開發(fā)，對于東平新城商業(yè)中心的形成和佛山商業(yè)的振興具有重要意義 ?佛山現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營狀況一般，發(fā)展階段落后于經(jīng)濟發(fā)展水平 ?作為未來的城市中心，東平新城未來也將成為佛山的商業(yè)中心 ?本項目緊鄰交通樞紐，具有很高的商業(yè)價值 本項目商業(yè)的成功定位和開發(fā)，對于東平新城商業(yè)中心的形成和佛山商業(yè)的振興具有重要意義 本報告是嚴(yán)格保密的。 體驗式商業(yè)是商業(yè)的發(fā)展趨勢，是人們生活水平提高后形成的消費模式 體驗式商業(yè)和前三代商業(yè)不同，它不是一種獨立的商業(yè)形態(tài)，而是 在商業(yè)原有購物功能基礎(chǔ)上，引進餐飲、影院、酒吧等業(yè)態(tài)，打造一種以休閑娛樂為主、購物為輔的商業(yè)模式 。體驗商業(yè)的核心就是增加人們購物過程中的愉悅感，這實際上是人們生活水平提高后引起的消費模式，是消費需求變化帶來的產(chǎn)物。人們最基本的生活需求滿足了，就開始關(guān)注情感價值，需要感情上的愉悅享受，這就是體驗。 ?第一代商業(yè)：百貨商業(yè)。 ?第二代商業(yè)：超市。 ?第三代商業(yè)：購物中心。 ?第四代商業(yè)：體驗式商業(yè) 。 本報告是嚴(yán)格保密的。 北京 CBD商業(yè)的啟示：向多元化和體驗式商業(yè)發(fā)展 ?對北京 CBD核心區(qū)的商業(yè)項目 （核心區(qū)即：以國貿(mào)為中心，東至西大望路，西至東大橋路，南至通惠河，北至朝陽路） 進行盤點 。 ?隨著 CBD的不斷成熟，逐漸形成 以國貿(mào)為 CBD商業(yè)地產(chǎn)核心、華貿(mào)、富力城、珠江帝景等商業(yè)副中心 的商業(yè)格局。 業(yè)態(tài)、消費人群多元 ?商業(yè)形態(tài)多元化 ，包括大型集中商業(yè)、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)、特色商業(yè)街等； CBD規(guī)劃商業(yè)主要以綜合型商業(yè)體和項目底商為主。 ?消費人群多元化 ，包括寫字樓辦公人群， CBD居住人群，泛 CBD人群，以及外地游客等。 體驗式商業(yè)市場效果良好 ?隨著生活水平的提高，消費者對體驗消費需求的快速增加，尤其對于 CBD的中高端收入人群來說，體驗式消費所能帶來的愉悅感在某種程度上超出了定點式購物。 ?在這樣的背景下，如蘋果社區(qū)、世紀(jì)華僑城等著重休閑、體驗的商業(yè)經(jīng)營項目面市，它們的定位及客戶與 CBD緊密關(guān)聯(lián)，取得了良好的市場效果。 世紀(jì)華僑城 世紀(jì)華僑城 蘋果社區(qū) 蘋果社區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 傳統(tǒng)意義的 CBD商業(yè)： ?處于城市核心地段，高容積率，以 大型購物中心、高檔百貨 為主；如香港海港城、深圳萬象城、北京國貿(mào)中心； 本項目的商業(yè)： ?除了能夠發(fā)展傳統(tǒng) CBD商業(yè)外，由于擁有良好的生態(tài)景觀和水系資源，還能夠發(fā)展 休閑體驗型 的高檔商業(yè)。 本項目擁有良好的生態(tài)景觀和水系資源，具有發(fā)展休閑體驗型商業(yè)的天然優(yōu)勢 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例參考：深圳華潤萬象城 —— 大都市 CBD體驗式購物中心 ?商業(yè)整體高端定位，集中式商業(yè)與開放式商業(yè)街結(jié)合，建筑形式差異化 ?一期集中式商業(yè)： 采用“一站式”購物 mall形式，集合購物、餐飲、娛樂多種功能，采取“主力店＋次主力店＋專門店”的租戶組合形式 ?擁有 R233。el時尚生活百貨、 Ol233。超級市場、嘉禾深圳影城、冰紛萬象滑冰場四大主力店鋪，擁有 GUCCI、 Prada、等眾多國際一線品牌。 ?二期商業(yè)街： 與住宅結(jié)合，對一期商業(yè)概念的延續(xù)、補充和升華 ?在空間上由室內(nèi)延伸至室外、在形式上由購物中心走向商業(yè)休閑廣場 ?在租戶組合上以高端奢侈品、創(chuàng)意生活用品、特色餐飲為特點 ?在品牌組合上通過高端奢侈品及高檔特色餐飲提升整體檔次 一期 二期 商業(yè) 萬象城 一期 一期 一期 二期 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例參考：杭州西湖商業(yè) —— 兼具都市意向和濱水生態(tài)雙重屬性的休閑體驗商業(yè) 時尚購物 品牌餐飲 高檔接待 西湖國際名品街 西湖天地 星級酒店凱悅 ? 時尚的、現(xiàn)代的、潮流的都市元素激發(fā)了西湖文化的新活力，使西湖區(qū)域成為一種精神追求，引領(lǐng)時尚生活方式的旗幟 ? 都市功能與承載形式，建立起一種高端、品質(zhì)感的氛圍，特別對高端人群形成強烈吸引，人群圈層化明顯 ?商務(wù)人士 ?白領(lǐng)人士 ?時尚人士 ?…… 高級辦公 國貿(mào)中心 …… 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目商業(yè)功能定位 項目商業(yè)定位：充分利用項目的便捷交通和生態(tài)資源，立足體驗型商業(yè)發(fā)展的大趨勢，建設(shè)面向多元消費群體的體驗型商業(yè)中心，使項目商業(yè)成為振興佛山商業(yè)的重要推動力量。 ?東平新城的區(qū)域配套商業(yè) 。以寫字樓底商為主要形式，以超市、便利店、干洗、印刷等業(yè)態(tài)為主，滿足周邊人群辦公、生活的基本商業(yè)需求。 ?珠三角最具特色的目的地型精品商業(yè)體驗館 。依托佛山特色產(chǎn)業(yè)，打造以陶瓷、家具、家電行業(yè)商品為主的高檔購物場所（詳見第 5章），滿足珠三角的中高端消費人群節(jié)假日的購物目的地型消費； ?佛山最高檔的體驗式購物中心 。以?主力店＋次主力店＋專門店?的租戶組合形式，將名品購物業(yè)態(tài)和休閑業(yè)態(tài)相結(jié)合，滿足佛山中高端消費人群購物需求； ?珠三角唯一的 CBD生態(tài)濱水商業(yè)街 。充分利用 CBD都市元素和生態(tài)濱水元素的沖突，以餐飲、酒吧、茶館等休閑業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，滿足東平新城白領(lǐng)、中產(chǎn)及外地中高端游客的休閑娛樂需求； 本報告是嚴(yán)格保密的。 1 2 項目產(chǎn)業(yè)定位 項目商業(yè)定位 3 項目整體定位 經(jīng)濟發(fā)展的引擎， 城市活力的都心 把握廣佛一體化的大趨勢，依托佛山自身優(yōu)勢制造業(yè)，充分挖掘項目區(qū)域環(huán)境和配套價值，打造立足廣佛，放眼珠三角，以商務(wù)功能為核心，以商業(yè)功能為輔助，以強化佛山城市中心、樹立佛山現(xiàn)代都市形象、促進產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型為目的的新一代都市生態(tài)中央商務(wù)區(qū) ECBD ECBD ?都市生態(tài)中央商務(wù)區(qū) 項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 Ecology Central Business District ECBD 同時也是 有影響力的、高效的、活力的、優(yōu)雅的 …… Effective Elegant Efficient Energetic 項目使命 產(chǎn)業(yè)平臺 建立珠三角生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基地，促進佛山城市產(chǎn)業(yè)的升級和轉(zhuǎn)型，同時實現(xiàn)和廣州產(chǎn)業(yè)的錯位，促進粵西產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 城市名片 建立佛山現(xiàn)代都市形象，成為佛山城市新名片 文化窗口 佛山國際化的展示窗口，展現(xiàn)現(xiàn)代都市 CBD商務(wù)文化、精英文化、時尚文化 生態(tài)典范 充分結(jié)合項目優(yōu)異的生態(tài)環(huán)境資源，和辦公、商業(yè)相結(jié)合，打造珠三角新型 CBD示范區(qū) Chapter 4規(guī)劃方案建議 1佛山城市研究 2東平新城研究 3項目整體定位 4項目方案 5開發(fā)運營建議 6經(jīng)濟分析 規(guī)劃單位 (ECS)介入 本報告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)研究了大量國內(nèi)外 CBD案例 ?巴黎德方斯 ?芝加哥中心 ?休斯頓中心 ?悉尼金融區(qū) ?新加坡 CBD ?上海陸家嘴 CBD ?北京建