【正文】 蔡商業(yè)現狀遠滯后于區(qū)域發(fā)展的要求，不能滿足區(qū)域消費者的需求，存在擴大商業(yè)發(fā)展的強烈需求； 分析發(fā)展現狀，通過城市經濟－商業(yè)形態(tài)模型的判斷，和消費者調查分析，得出： ? 本項目發(fā)展具購物、休閑娛樂一站式體驗功能的綜合購物中心的可行性高： ? 需求旺盛； ? 區(qū)域市場空白； ? 城市經濟發(fā)展水平支持 服務區(qū)域人群的主題一站式購物中心 79 將白蓮涇河引入購物中心，形成濱水特色購物體驗 ? 在購物中心內建設一條人工運河，引天然河水進入人造運河； 本項目購物中心 案例：日本福岡博多水城 80 建筑主題化、特色化，觀光與商業(yè)結合，形成購物中心的特定磁場 本項目購物中心 81 特色的中庭與休憩廣場是購物中心成功的重要因素之一 本項目購物中心 82 多項高規(guī)格的體驗式娛樂設施，成為其核心功能 本項目購物中心 83 業(yè)態(tài)包括多元一站式購物、餐飲、休閑、娛樂、商務服務等 ? 區(qū)域級購物中心的內部組合通常為： 百貨、精品超市、專賣店、服裝和家庭裝飾用品店，以及電影院、飲食街、游樂場等休閑娛樂設施 ?主力店陣容豪華 經營成功的有效保障 ?大賣場 世紀聯華 眼鏡 :茂昌 ?百貨 友誼百貨 鐘表 :亨達利 ?家居 特力屋 娛樂 :好樂迪 ?運動休閑 迪卡儂 兒童游樂 :湯姆熊 ?精品超市 屈臣氏 服裝 :耐克 \優(yōu)衣庫 ?家電賣場 永樂 ?餐飲 KFC\麥當勞 \味千 \星巴克 \巴黎貝田面包 \必勝客 \避風塘 以上海長寧區(qū)西郊百聯購物中心為例： 84 本項目一站式體驗購物中心的業(yè)態(tài)配比 ?現代通行的區(qū)域購物中心的功能配比大概是： ?購物： 52% ?餐飲： 18% ?休閑娛樂： 30% ?上海長寧西郊百聯購物中心： ?購物： 50% ?餐飲： 14% ?休閑娛樂： 36% ? 北京金源購物中心： ?購物： 67% ?餐飲： 12% ?休閑娛樂： 25% ?本項目購物中心業(yè)態(tài)比例約為： ?購物： 50% ?餐飲： 20% ?休閑娛樂： 30% 85 本項目一站式體驗購物中心的規(guī)?？蔀?89萬 購物 百貨、精品超市、電器、生活館、運動休閑、文化藝術、工藝禮品等 餐飲 咖啡、西餐、飲吧、酒吧、速食店等 休閑娛樂 科技樂園、溜冰場、 KTV、保健美容等 根據上海區(qū)域級購物中心的體量規(guī)律，及本項目 30萬常住服務人口，本購物中心的總體規(guī)模約為 89萬平米 50% 20% 30% 86 WORLDUNION Plan1. 商業(yè)計劃：特色體驗一站式商業(yè)中心 區(qū)域型商業(yè) 體現濱水及文化主題特色的地區(qū)級購物中心 社區(qū)商業(yè) 濱水特色商業(yè) 針對文化公園及張江等周邊高素質人群文化、休閑、娛樂需求的臨水特色商業(yè)街 滿足居民日常生活需要，提高居住便利性，完善的配套提升住宅的價值 5/15/2023 87 ? 沿白蓮涇河北側彎曲布臵； ?打造親水、開敞、可步行的臨水特色商業(yè)街： ? 形態(tài)豐富，自由靈動 針對文化公園及張江等周邊高素質人群的休閑購物需求，沿白蓮涇河北側彎曲布臵的臨水特色商業(yè)街 底層臨水商業(yè)街 親水 步行 開敞 休憩 88 濱水特色商業(yè)街 工藝品店 酒吧 茶吧 手工藝品店 琴行 … 藝術文化的經營主題 藝術文化的街頭小品 自由與個性 文化與藝術 5/15/2023 89 WORLDUNION Plan1. 商業(yè)計劃：特色體驗一站式商業(yè)中心 區(qū)域型商業(yè) 體現濱水及文化主題特色的地區(qū)級購物中心 社區(qū)商業(yè) 濱水特色商業(yè) 針對文化公園及張江等周邊高素質人群文化、休閑、娛樂需求的臨水特色商業(yè)街 滿足居民日常生活需要，提高居住便利性，完善的配套提升住宅的價值 5/15/2023 90 WORLDUNION Plan1. 商業(yè)計劃： 社區(qū)商業(yè) 5/15/2023 91 社區(qū)商業(yè) 服 務 金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、租賃中介、電器維修 … 快餐西餐、中餐館、面包店 …… 餐 飲 便利店、音像店、藥店 … 超 市 家 居 家居飾品、日雜店、玩具店、寵物店 … 社區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)選擇要素： ? 滿足社區(qū)居民日常生活需求?？傮w上檔次較低，布局分散，缺乏吸引力，不能滿足區(qū)域購物的需求 ? 中小規(guī)模超市 —— 農工商、家得利、聯華超市，規(guī)模約 500m21500m2，平價日常商品； ? 國美電器 ? 小商品市場：低檔日常商品； ? 品牌專賣店：協亨手機、元祖、養(yǎng)和堂等 ? 沿街平價服裝店、箱包鞋店 六里現代生活社區(qū) ?樂購大賣場、香榭麗商業(yè)街 ?健身俱樂部 ?品牌餐飲、體育專賣店 ?銀行 ?租金約 90元 / ? 社區(qū)型商業(yè) —— 新開發(fā)社區(qū)生活服務型商業(yè)配套完善，以大賣場、商業(yè)街為主，包括連鎖餐飲、專賣店、休閑健身設施；老社區(qū)商業(yè)為自發(fā)形成 萬邦都市花園 購物配套少，以餐飲、休閑為主 ?美食休閑廣場 ?陽光天堂 KTV俱樂部 ?龍匯美食廣場：約 2030家商家， 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現狀 72 8001500US$ 15004000US$ 40008000US$ 800020230US$ 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展 綜合業(yè)種的業(yè)態(tài) 綜合性商業(yè)形式 轉型商業(yè)形式 消費者價格敏感 多選擇，自由購物空間 多種需求 個性消費 —— 歐美經濟發(fā)展的經驗證明，當城市的人均 GDP達到 4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。 ?通過步行通道、橋梁等充分與 ICC形成互動 59 以創(chuàng)新的開發(fā)理念，將北蔡地區(qū)中心最終建設成為 ? 以文化體育、濱水功能為特色 ? 以商業(yè)娛樂為核心 ? 具有示范作用的地區(qū)活力中心 ? “新北蔡”的精神核心和價值標桿 IN THE CITY, ON THE RIVER 魅力新北蔡 非常城市客廳 60 區(qū)域核心區(qū)的構成要素 ?都市魅力 ?休閑 ?多元 ? 示范未來 urbancharm recreation diversification demo 61 WORLDUNION 地區(qū)活力中心 都市魅力 多元 休閑 示范未來 單體建筑的魅力： 形成強制性視覺沖擊 —— 標志性建筑 /形象中心 /區(qū)域中軸 /大型公建 原創(chuàng)建筑的魅力 ：個性獨特的建筑風格，豐富的建筑外立面和精致的顏色，時尚現代的產品形象，充分表達都市的多變、自由與活力 識別系統(tǒng)的魅力： 世界性、開放性、設計的魅力，國際化的指標體系 多樣化的產品組合 ： 多層次多建筑形式的產品，滿足多樣化的人群需要，打造可以居住一生的社區(qū) 多功能組合： 商業(yè)及其他配套在居住用地步行可達范圍內的復合，提供快捷、方便的多方位生活服務 特色休閑娛樂設施： 城市級休閑娛樂設施的建設，提供都市時尚活力的休閑娛樂活動 大 尺度公共開放空間： 為所有居民提供交流、放松的自然空間 經濟發(fā)展示范： 為居民提供就業(yè)機會，促進區(qū)域經濟發(fā)展 社會人口發(fā)展示范 ： 提供各階段教育機構，提高社區(qū)人口素質；提供全方位醫(yī)療保障；提供人性化、促進交流的社區(qū)活動，促進區(qū)域社會人口全面發(fā)展 構成要素 5/15/2023 62 借助與文化公園的整體影響力，本項目的目標服務群體可大幅擴大 核心服務人群 ?常住人口： －培花、北蔡、六里居住組團，約 20萬 ? 流動人口：文化公園吸引人群 — 藝術工作者、新聞媒體、文化學者、時尚人群、高素質市民等 輻射人群 機會人群 ?常住人口： －浦東及上海居住人群 ? 流動人口：周邊產業(yè)人群 — 世博園功能吸引人群、陸家嘴金融貿易中心吸引人群等 ?常住人口： －花木、御橋、南新居住組團 ? 流動人口：周邊產業(yè)人群 — 新國際博覽組團、花木商務文化組團、白蓮涇創(chuàng)意組團、專業(yè)市場組團、都市工業(yè)組團、張江高科組團 服務人群定位 63 地區(qū)核心的功能組合 商業(yè)規(guī)劃的 HOPSCA（豪布斯卡） 定理 ?集 H酒店、 ?O辦公室、 ?P停車場、 ?S購物空間、 ?C集會公共活動娛樂空間 ?A公寓 等 的現代化和一體化的新型商業(yè)街區(qū) ? 國外商業(yè)規(guī)劃理念發(fā)展了四個階段，最新的理念為“和諧理論”，即現代商業(yè)中心要綜合包括社會功能、城市文化、城市建筑風格、城市景點、城市歷史等方面的內在和諧，可以概括為 HOPSCA（豪布斯卡）定理 綜合和諧開發(fā)的重要性體現在 商業(yè)與文化、娛樂、商務辦公等設施的共同開發(fā) 上。 ?標志性建筑： 50米高的辦公樓，位于廣場東部 ?公共空間：以廣場作為該地區(qū)核心的重要地標，布臵特色咖啡廳、草坪、疊水池等休閑設施，可以兼作露天劇場，吸引人群，是地區(qū)的活力中心 布林德利的功能構成 布林德利 58 布林德利案例對本項目的借鑒 1 充分 2 3 4 ?對河道徹底的清理，并制定相應的制度保護治理后的運河免受二次污染。 ? 1983年借助國際會議中心（ ICC）的開發(fā)契機，布林德利地區(qū)啟動改造計劃； ? 5年多的改造，將破落的內城改造為集商店、餐館、咖啡館、辦公樓、住宅、文化設施、公共廣場等多種業(yè)態(tài)存在的國際會議中心（ ICC）配套中心。通過對整體區(qū)域的準確定位，把散布在周邊地區(qū)的不同景點連在了一條主線上 —— 新加坡河。 Landmarks Raffles Landing Site The Merlion The Esplanade 新加坡河 50 引入大型機動項目蹦極 ,產生新的亮點；酒吧街和絢麗的燈光打造了新加坡的不夜城 ? 蹦極機 ? DIS標識 ? 酒吧街 新加坡河 51 新加坡河上坐落 12座橋，既充分連通河兩岸，又形成區(qū)域的景觀特色 ? 車行橋 ? 人行橋 新加坡河 52 親水、自然的河岸的設計，充分利用河岸空間 ?蜿蜒的河道 ?濱水林蔭道， 長 6公里（兩岸各 3公里），寬 10到 15公尺， 露天餐廳 等。 ?讓新加坡人想起古昔的日子 , Raffles踏上新加坡，國家的命 運隨之改變。 ?聚集 國際飯店、 露天餐廳、酒吧、藝術室、咖啡廳 ，迎合不同的需要。 Present: Past: 100年前， Boat Quay 是貿易基地，每天上演著起貨卸貨的忙碌情景 。 由倉庫改造的餐廳、酒吧等 濱水餐飲 傳統(tǒng)和現代的完美結合 船上餐飲 新加坡河 46 特色的街坊商業(yè) ? 跳蚤市場 ? 特色街 ? 步行系統(tǒng) ? 風味小吃 新加坡河 47 Boat Quay：延續(xù)昔日的商業(yè)氣息，保留和翻新沿岸的商鋪，打造華美的建筑物，形成多姿多彩的區(qū)域 —— 適合商務人士消遣 ?高檔飯店、露天餐廳、酒吧 ，由于靠近商業(yè)金融中心，這里成了時尚上班一族的好去處。 ?跳蚤市場 ，每周日 10am～6pm開放，超過 40個貨攤，出售古董、收藏品、手工藝品等。 大型購物中心 文化藝術設備 大型超市 電影院 健身場所 花鳥魚市場 大型百貨 酒店賓館 其他 選擇人數 84 66 53 31 27 17 15 8 3 百分比 % ％ ％ ％ ％ ％ ％ ％ ％ 消費者調查 39 地區(qū)核心的功能由單純的商業(yè)中心演變?yōu)榫C合文化、服務、社交等精神層面的精神家園 地區(qū)核心功能演變 商業(yè)中心 ?購物 ?餐飲 ?娛樂 ?酒店 ?商務 ?交通 ?商業(yè) ?會展 ?公寓 生活中心 ?商業(yè) ?服務 ?教育 ?文化 ?醫(yī)療 ?社交 精神家園 40 本項目發(fā)展方向 充分挖掘文化主題特色及濱水空間特色，打造獨特體驗的融合購物、娛樂、辦公、酒店、公共服務等綜合功能的 區(qū)域核心 優(yōu)勢資源 區(qū)域使命 消費趨勢 本區(qū)域的發(fā)展方向為： 41 第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略 第二部分 整體定位 第三部分 項目規(guī)劃 第四部分 開發(fā)策略 發(fā)展方向初判 成功案例借鑒 項目整體定位 價值增值、成功打造KPI 發(fā)展方向初判 42 我們研究了 20多個國