【正文】 A區(qū)：有 1200座的劇院，另有 600座的高檔音樂(lè)廳； B區(qū)：文化館； C區(qū)：設(shè)備用房、書(shū)城、屋頂花園； D區(qū)：藏書(shū) 100萬(wàn)冊(cè)圖書(shū)館 E區(qū)：獨(dú)立地下停車(chē)庫(kù)； F區(qū)：配套服務(wù)樓 ?采取市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，實(shí)行“分塊承包、市場(chǎng)競(jìng)投” 方式確定經(jīng)營(yíng)者，引入社會(huì)資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 商業(yè)形態(tài)－城市經(jīng)濟(jì)模型：區(qū)域的商業(yè)形式隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展 人 均 G D P 城市化率 25% 45% 70% 85% 95% + ?人均 GDP位于 1500美金以下；城市化水平在 25%以下 ?人均 GDP位于 1500~2023美金；城市化水 平在45%以下 ?人均 GDP位于 2023~ 4500美金；城市化水 平在 45%以上 70%以下 ?人均 GDP位于 4500~ 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下 ?人均 GDP位于 8000~ 20230美金；城市化 水平在 90%以上 ?商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài) ?商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的地?cái)偂? 集貿(mào)市場(chǎng)，商品為城市生 活提供基本保 障 ?商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、專(zhuān)賣(mài)店、精品店等 ?超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)， SHOPPINGMALL、 大型購(gòu)物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn) ?廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型， 主題性的購(gòu)物公園等極具個(gè)性消費(fèi)的場(chǎng)所出現(xiàn) 73 8001500US$ 15004000US$ 40008000US$ 800020230US$ 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展 綜合業(yè)種的業(yè)態(tài) 綜合性商業(yè)形式 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式 消費(fèi)者價(jià)格敏感 多選擇，自由購(gòu)物空間 多種需求 個(gè)性消費(fèi) —— 歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均 GDP達(dá)到 4000美金以上時(shí)，人們單純購(gòu)物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂(lè)與購(gòu)物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。 ?設(shè)計(jì)者充分挖掘歷史資源，最大限度的保留這些資源，這些措施讓人時(shí)時(shí)想起布林德利的過(guò)去。 ?以參與性的購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為主題，不僅僅是本地人休閑娛樂(lè)、購(gòu)物的主要場(chǎng)所，同時(shí)也是吸引外地游客的旅游區(qū)。 魚(yú)尾獅公園 ?魚(yú)尾獅身成為新加坡的符號(hào)。 19世紀(jì) 60年代， 3/4的海運(yùn)業(yè)發(fā)生在 Boat Quay。 ?新加坡最刺激的 GMax Reverse Bungy (蹦極彈跳機(jī) ) 。 教育程度特征：被調(diào)查對(duì)象學(xué)歷多為本科，占樣本容量 ％，教育程度在專(zhuān)科以上為 ％。 24 消費(fèi)者普遍認(rèn)為在舊城改造、周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)及政府規(guī)劃的帶動(dòng)下，北蔡地區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮? 消費(fèi)者對(duì)北蔡鎮(zhèn)的發(fā)展預(yù)期 市場(chǎng)有需求但無(wú)場(chǎng)所 舊城改造就有升值潛力 未來(lái)周邊帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展 政府規(guī)劃好，未來(lái)商業(yè)氣氛好 其他 Miss 選擇人數(shù) 46 42 31 29 3 3 百分比 ％ ％ ％ ％ ％ ％ 對(duì)北蔡鎮(zhèn)的預(yù)期，排在前四位的是市場(chǎng)有需求但無(wú)場(chǎng)所、舊城改造有升值潛力、周邊帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展、政府規(guī)劃好，未來(lái)商業(yè)氣氛好，分別占應(yīng)答樣本的％、 ％、 ％、％ ％ ％ ％ ％ ％ ％ 25 缺乏代表新北蔡時(shí)代發(fā)展的價(jià)值形象核心 沖突 北蔡 北蔡缺乏統(tǒng)一的區(qū)域形象，缺乏強(qiáng)勢(shì)代表“新北蔡”的價(jià)值形象核心 浦東文化中心： 浦東圖書(shū)館、 國(guó)際文化交流中心、 現(xiàn)當(dāng)代藝術(shù)博物館、 時(shí)尚中心； 浦東干部學(xué)校 上?，F(xiàn)代居住示范區(qū) 落后、分散的商業(yè)及公共中心： 小商品市場(chǎng)、 平價(jià)超市、 旅館、 低端的 KTV、足浴、迪吧等休閑娛樂(lè)設(shè)施； 發(fā)展?jié)摿薮?，消費(fèi)者普遍看好北蔡的價(jià)值 配套不足，郊區(qū)的現(xiàn)狀 26 北蔡區(qū)域－人口升級(jí)演變模型 —— 本項(xiàng)目將成為“舊北蔡”轉(zhuǎn)向“新北蔡”的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，與區(qū)域互動(dòng)發(fā)展 1997~1999年 起步期 2023~2023年 快速發(fā)展 跳躍發(fā)展期 繁榮期 自然發(fā)展 關(guān)鍵舉措 大規(guī)模社區(qū)開(kāi)發(fā)： ?錦繡華城 ?地杰?chē)?guó)際城 ?海上國(guó)際花園 人口結(jié)構(gòu) ?本地居民 ?上海及外地投資客戶 ?部分張江及浦東白領(lǐng) ?本地上海居民 ?外來(lái)打工、經(jīng)商者 區(qū)域形象 ?近郊的中檔居住區(qū) ?社區(qū)內(nèi)配套較完善，但區(qū)域環(huán)境差、配套落后 落后、臟亂、是農(nóng)村；心理距離遠(yuǎn) 本項(xiàng)目區(qū)域核心強(qiáng)勢(shì)打造 文化的、娛樂(lè)的、活力的、特色的 ?浦東白領(lǐng)、上海一次臵業(yè)者； ?部分中高檔臵業(yè)者 ?投資客戶 ?本地居民比例減少 ?區(qū)域功能完善、升級(jí) ?高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā) ?浦東及上海的年輕白領(lǐng)為主； ?浦東的高素質(zhì)人群； ?投資客戶 ?本地居民比例減少 ?文化的、品位的、活力的、宜居的中高檔現(xiàn)代生活園區(qū) 吸 引 樹(shù) 立 27 作為北蔡地區(qū)歷史及規(guī)劃中的核心，本項(xiàng)目至少應(yīng)當(dāng)承擔(dān)三大使命 區(qū)域的價(jià)值標(biāo)桿和領(lǐng)跑者，“新北蔡”的形象代表 增強(qiáng)城市人的精神歸屬感， 現(xiàn)代都市生活理念的示范 “新北蔡”的活力中心，上海城市功能的完善 28 第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略 第二部分 整體定位 第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃 第四部分 開(kāi)發(fā)策略 發(fā)展方向初判 成功案例借鑒 發(fā)展方向初判 消費(fèi)需求特征 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)條件 29 項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)將集聚大量文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會(huì)展、高科技等高素質(zhì)人群 在距北蔡地區(qū)中心 34公里（車(chē)程約 20分鐘以內(nèi)）的范圍內(nèi)，圍繞著六大浦東新興產(chǎn)業(yè)組團(tuán)： ?北側(cè)以 文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會(huì)展、高科技產(chǎn)業(yè)為主； ?南側(cè)為 現(xiàn)代都市工業(yè)和現(xiàn)代專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)特色商圈 ； ? 六大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)初步成型，為浦東新世紀(jì)的重大功能項(xiàng)目； ? 將集聚大量文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會(huì)展、高科技等高素質(zhì)人群 資料來(lái)源：浦東規(guī)劃院提供資料 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源 30 地塊位于兩大城市發(fā)展軸上，高科西路連通陸家嘴及東西兩大新興產(chǎn)業(yè)區(qū) ?城市南北主干道、東西主干道 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源 往張江高科 往世博會(huì)展區(qū) 往南匯周浦 往陸家嘴 北蔡地區(qū)中心 滬南路－浦東的門(mén)戶通道 高科西路－ 連接浦東東西兩大新興產(chǎn)業(yè)區(qū)的廊道 31 位于龍陽(yáng)路交通樞紐附近，建設(shè)中的地鐵 7號(hào)線將通過(guò)項(xiàng)目地塊 ?上海地鐵 7號(hào)線是目前上海市正在建設(shè)中的重大工程。浦東北蔡文化商貿(mào)園項(xiàng)目 本項(xiàng)目目標(biāo) ?完善區(qū)域功能 ?改造人居環(huán)境 ?提高生活質(zhì)量 ?提升區(qū)域品味 經(jīng)濟(jì)效益 社會(huì)效益 開(kāi)發(fā)進(jìn)程 總目標(biāo) ?一級(jí)土地運(yùn)營(yíng)，土地收益；合作開(kāi)發(fā)，取得長(zhǎng)期收益 ?分期分批出讓?zhuān)瑵L動(dòng)開(kāi)發(fā) 分解目標(biāo) 詮釋目標(biāo) 安臵、就業(yè) 引進(jìn)目標(biāo)客戶 長(zhǎng)期稅收 重塑區(qū)域形象 區(qū)域增值 區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 。 ?存在檔次低、布局混亂等問(wèn)題 20 2023年后北蔡價(jià)值被感知，集中開(kāi)發(fā)了大量大型現(xiàn)代居住社區(qū)和高端現(xiàn)代公共功能，產(chǎn)業(yè)及人口開(kāi)始升級(jí) ? 2023年后北蔡開(kāi)始跳躍式發(fā)展，開(kāi)發(fā)了大規(guī)模的現(xiàn)代居住社區(qū)和高端現(xiàn)代公共設(shè)施； ?開(kāi)始了產(chǎn)業(yè)及人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級(jí) 項(xiàng)目地塊 北蔡鎮(zhèn)域 北蔡集鎮(zhèn)中心 萬(wàn)邦城市花園 朋大別墅 文化馨苑 六里現(xiàn)代生活園區(qū) 浦東干部學(xué)院 文化公園（規(guī)劃） 地杰?chē)?guó)際城 北蔡工業(yè)園 北蔡發(fā)展分析： 2023年后 ?隨著快速城市化擴(kuò)張、北蔡區(qū)域價(jià)值的被感知，北蔡區(qū)由原集鎮(zhèn)中心向四周發(fā)展； ?品牌開(kāi)發(fā)商入駐，開(kāi)發(fā)大規(guī)模的現(xiàn)代居住小區(qū)：大華錦繡華城、萬(wàn)邦城市花園等； ?規(guī)劃、建設(shè)高等級(jí)的現(xiàn)代公共設(shè)施：浦東干部學(xué)院、文化公園、北蔡工業(yè)園、和平汽車(chē)城等； ?人口構(gòu)成：由于品牌現(xiàn)代居住社區(qū)的開(kāi)發(fā)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，引入了中心城區(qū)及張江高科等高素質(zhì)人群 21 北蔡地區(qū)形成價(jià)值盆地的格局，原有集鎮(zhèn)的商業(yè)及公共配套中心成為的價(jià)值低谷 ? 北蔡集鎮(zhèn)中心的功能業(yè)態(tài)及檔次不能滿足周邊現(xiàn)代化功能的發(fā)展需求； ?形成了價(jià)值盆地的格局 北蔡鎮(zhèn)域 浦東文化中心 落后、分散的商業(yè)及公共配套中心 檔次遞減 北蔡集鎮(zhèn)中心 22 由于區(qū)域商業(yè)及公共配套的落后，不能滿足新的發(fā)展需求，北蔡新開(kāi)發(fā)社區(qū)均須配臵大體量配套以吸引購(gòu)房者 ? 北蔡新開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代居住社區(qū)均已大規(guī)模的社區(qū)商業(yè)、公共配套為主要賣(mài)點(diǎn)，以彌補(bǔ)區(qū)域配套落后的不足； ?區(qū)域配套落后成為制約地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展、吸引新型人口的重要因素 大華錦繡華城 地杰?chē)?guó)際城 ?規(guī)模：占地 330公頃； ?配套： －商業(yè)： 40000多 m2的樂(lè)購(gòu)錦繡生活購(gòu)物中心； 200米歐洲街，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一身； －公共配套： 逾 20萬(wàn) m2的中央森林公園：濕地公園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、露天劇場(chǎng)等；中小學(xué)、幼兒園、郵電局、銀行、醫(yī)院 ?規(guī)模：占地 100公頃，總建筑面積 110萬(wàn) m2； ?配套： －商業(yè)： 25萬(wàn) m2的超規(guī)模歐式商業(yè)街區(qū) —— 新御城 ，包括商務(wù)中心、 四 星級(jí)酒店、大型公園等 ； 2700 m2的文體中心、 6700 m2大型室內(nèi)綜合市場(chǎng)及 12300 m2沿街商鋪； －公共配套： 1所 30個(gè)班的中學(xué)、 1所 30個(gè)班的小學(xué)以及 3所幼兒園 北蔡地區(qū)新開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代居住社區(qū)，入駐的品牌開(kāi)發(fā)商實(shí)行了大規(guī)模的“造鎮(zhèn)”計(jì)劃，自我完善配套以吸引購(gòu)房客戶 23 區(qū)域人群普遍看好北蔡的未來(lái)發(fā)展前景，但配套不足的問(wèn)題突出 消費(fèi)者對(duì)北蔡鎮(zhèn)的發(fā)展預(yù)期 未來(lái)前景好 郊區(qū) 配套不足 環(huán)境差 產(chǎn)業(yè)區(qū) 交通便利 房?jī)r(jià)低 物業(yè)有投資價(jià)值 Miss 選擇人數(shù) 61 45 18 14 9 4 2 2 1 百分比 ％ ％ ％ ％ ％ ％ ％ ％ ％ 被選擇答案中，消費(fèi)者選擇最多的前三項(xiàng)為未來(lái)前景好（ ％）、郊區(qū)（ ％）、配套不足（ ％）。 個(gè)人收入特征：被調(diào)查對(duì)象個(gè)人收入多集中于20236000之間，占樣本容量的68％， 6000元以上占總?cè)萘康模ァ? ?跳蚤市場(chǎng) ，每周日 10am～6pm開(kāi)放，超過(guò) 40個(gè)貨攤，出售古董、收藏品、手工藝品等。 Present: Past: 100年前， Boat Quay 是貿(mào)易基地，每天上演著起貨卸貨的忙碌情景 。 ?讓新加坡人想起古昔的日子 , Raffles踏上新加坡，國(guó)家的命 運(yùn)隨之改變。通過(guò)對(duì)整體區(qū)域的準(zhǔn)確定位，把散布在周邊地區(qū)的不同景點(diǎn)連在了一條主線上 —— 新加坡河。 ?標(biāo)志性建筑： 50米高的辦公樓，位于廣場(chǎng)東部 ?公共空間：以廣場(chǎng)作為該地區(qū)核心的重要地標(biāo)，布臵特色咖啡廳、草坪、疊水池等休閑設(shè)施，可以兼作露天劇場(chǎng)，吸引人群，是地區(qū)的活力中心 布林德利的功能構(gòu)成 布林德利 58 布林德利案例對(duì)本項(xiàng)目的借鑒 1 充分 2 3 4 ?對(duì)河道徹底的清理，并制定相應(yīng)的制度保護(hù)治理后的運(yùn)河免受二次污染?？傮w上檔次較低，布局分散，缺乏吸引力，不能滿足區(qū)域購(gòu)物的需求 ? 中小規(guī)模超市 —— 農(nóng)工商、家得利、聯(lián)華超市，規(guī)模約 500m21500m2，平價(jià)日常商品； ? 國(guó)美電器 ? 小商品市場(chǎng)：低檔日常商品； ? 品牌專(zhuān)賣(mài)店：協(xié)亨手機(jī)、元祖、養(yǎng)和堂等 ? 沿街平價(jià)服裝店、箱包鞋店 六里現(xiàn)代生活社區(qū) ?樂(lè)購(gòu)大賣(mài)場(chǎng)、香榭麗商業(yè)街 ?健身俱樂(lè)部 ?品牌餐飲、體育專(zhuān)賣(mài)店 ?銀行 ?租金約 90元 / ? 社區(qū)型商業(yè) —— 新開(kāi)發(fā)社區(qū)生活服務(wù)型商業(yè)配套完善，以大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街為主，包括連鎖餐飲、專(zhuān)賣(mài)店、休閑健身設(shè)施；老社區(qū)商業(yè)為自發(fā)形成 萬(wàn)邦都市花園 購(gòu)物配套少，以餐飲、休閑為主 ?美食休閑廣場(chǎng) ?陽(yáng)光天堂 KTV俱樂(lè)部 ?龍匯美食廣場(chǎng)：約 2030家商家， 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 72 8001500US$ 15004000US$ 40008000US$ 800020230US$ 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展 綜合業(yè)種的業(yè)態(tài) 綜合性商業(yè)形式 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式 消費(fèi)者價(jià)格敏感 多選擇，自由購(gòu)物空間 多種需求 個(gè)性消費(fèi) —— 歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均 GDP達(dá)到 4000美金以上時(shí)，人