【正文】 南莊 17 % 獅山 0 % 城南 19 % 桂城 11 % 平洲 0 % 羅村 1 % 樂從 0 % 陳村 0 % 三水 1 % 高明 0 % 廣州 2 % 港澳 1 % 其他 31 % 不詳 0 % 前兩批成交客戶職業(yè)分布 工作行業(yè) 數(shù)量 百分比 私有企業(yè) % 個(gè)體戶 47 % 技術(shù)人員 9 % 公司職員 % 媒體工作者 0 % IT人士 10 % 中層管理 13 % 公務(wù)員 28 % 外資企業(yè) 3 % 醫(yī)生 2 % 教師 3 % 律師 0 % 退休 1 % 其他 41 % 不詳 3 % 合 計(jì) 288 % 成交客戶以公司職員為主，占 30%，個(gè)體戶及私有企業(yè)分別占 16%和 14%，公務(wù)員占 10%。跟項(xiàng)目有地緣關(guān)系的張槎、石灣客戶雖然從成交比例來說有所下降，從一批的 60%到二批的 31%，但可以看出依然是項(xiàng)目的主力軍；另外禪城區(qū)域客戶增長(zhǎng)比例較大，猛增 14%。認(rèn)為片區(qū)居住環(huán)境好，安靜不雜亂。已經(jīng)買了一套給女兒結(jié)婚，現(xiàn)在給兒子買一套，不想離得太遠(yuǎn)。 ? 對(duì)智慧新城的了解：聽過，不是很清楚，不過相信那邊以后發(fā)展會(huì)很好，因?yàn)橹苓叾紱]地了。 客戶小結(jié) ?剛需客情況 與本項(xiàng)目有 地緣關(guān)系的張槎石灣區(qū)域 依然是客戶的主要來源地。 結(jié)論：客戶對(duì)于本項(xiàng)目區(qū)域無過多抗性，不斷加強(qiáng)客戶現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感，以更好拔高客戶心理預(yù)期。 ?最大水平差 —— 約 3000 根據(jù)北向和南向產(chǎn)品的差異，制定不同的價(jià)格策略（南北 800左右拉差）。 20% 20% 20% 10% 10% 10% 5% 5% 核心均價(jià)生成：市場(chǎng)比較法 樓王核心市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià) =11934元 /M2，取 12300元 /M2，樓王 可銷售面積約 ㎡，樓王 總銷售金額預(yù)估約 。 6 產(chǎn)品戶型景觀面差異性小，二層到次頂層采用小層差 ,高一層單價(jià)貴 20元 頂層，特殊調(diào)差 ,單價(jià) 200元每平米 8 產(chǎn)品戶型景觀面差異性小，二層到次頂層采用小層差 ,高一層單價(jià)貴 20元 頂層復(fù)式，單獨(dú)定價(jià) 19樓以上四房無遮擋看江，建議層差跳到100元每平米 0 282 1500 1800 1200 3126 3126 8座打分 平面差 9700 10000 11200 11500 11000 13000 13000 8座實(shí)收 梯腿價(jià)分布 6座實(shí)收約 10600 7座實(shí)收約 12300 首批單位 35座整體實(shí)收單價(jià) 9279，最低為 3座 04單位兩房 8437， 90方最低 8776，最高 9917，其中 107平米 10200整體最高。 :30:5704:30Feb232Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 上午 4時(shí) 30分 :30February 2, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 04:30:5704:30:5704:302/2/2023 4:30:57 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 2日星期四 上午 4時(shí) 30分 57秒 04:30: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 , February 2, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 2日星期四 4時(shí) 30分 57秒 04:30:572 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 2日星期四 上午 4時(shí) 30分 57秒 04:30: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :30:5704:30Feb232Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 2月 2日星期四 4時(shí) 30分 57秒 04:30:572 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 04:30:5704:30:5704:30Thursday, February 2, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 上午 4時(shí) 30分 57秒 上午 4時(shí) 30分 04:30: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 :30:5704:30:57February 2, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 , February 2, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 剛需核心均價(jià)范圍 11000元 /M2 比價(jià)指標(biāo) 智博 E區(qū) 盛南新都 兆陽御花園 萬科廣場(chǎng) 東海銀灣 沿海馨庭 匯銀 w 新港灣 萬科水晶城 本項(xiàng)目 毛坯均價(jià) 8800 9800 12600 14400 12023 9955 8100 9500 —— 精裝修價(jià)格 —— —— —— 1500 1500 —— —— 1500 —— 地理位置 區(qū)位地段 10 12 14 15 12 13 8 9 10 交通條件 10 9 9 9 10 9 9 9 10 周邊配套 11 10 14 15 12 13 9 10 10 未來發(fā)展 9 9 10 12 10 10 8 9 10 樓盤素質(zhì) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 9 10 10 9 10 9 10 10 10 項(xiàng)目規(guī)模 8 9 10 10 9 8 9 10 10 戶型結(jié)構(gòu) 8 9 9 8 10 9 9 9 10 附加 開發(fā)商品牌 10 10 12 15 12 12 12 15 10 綜合得分 75 78 88 93 85 83 74 81 80 打分系數(shù) 1 比準(zhǔn)價(jià)格 9387 10051 11455 12387 11294 9595 8757 9383 參照權(quán)重 30% 20% 10% 10% 10% 10% 5% 5% 1 權(quán)重價(jià)格 2816 2023 1145 1239 1129 960 438 469 10206 價(jià)格策略小結(jié) ?建立自己項(xiàng)目的大盤價(jià)格體系： 建立 自己項(xiàng)目的大盤價(jià)格體系 :不同產(chǎn)品，差異定價(jià)。建議三批產(chǎn)品拉大到約 3000元的水平差，做到不同產(chǎn)品，差異定價(jià)，剛需走量，樓王標(biāo)桿。 剛需戶型價(jià)格企穩(wěn)上揚(yáng)，并保證走量，快速回現(xiàn)；樓王單位追求高溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)均勻出貨。 ?154㎡客戶情況 與本項(xiàng)目有 地緣關(guān)系的張槎石灣區(qū)域 依然是客戶的主要來源地。所以有了這些錢的村民很多都會(huì)再買的，肯定會(huì)考慮買回自己村附近的。我就是想近一點(diǎn)的，你們這里的戶型也不錯(cuò)。 ? 對(duì)智慧新城 認(rèn)知 ：聽說過，具體不了解。客戶年齡段主要分布在 50歲以下有多年的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的中青年為主。成交客戶當(dāng)中層管理者比例占 5%。禪城其他區(qū)域客戶（含城南）總體占 29%左右，并呈上升趨勢(shì)，這部分客戶主要受城區(qū)價(jià)格擠壓來此選房，對(duì)價(jià)格、以及地段的抗性大。 ? 開盤銷售率較低，一般在 30%左右，且持續(xù)走貨較慢 ? 與本項(xiàng)目直接有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的城區(qū)項(xiàng)目大面積產(chǎn)品供應(yīng)量主流單價(jià)集中在 1100014000元 /㎡，總價(jià)區(qū)間集中在 163萬 230萬之間。 持銷 佛山萬科 廣場(chǎng) 8座 約 100套 1450015500（裝修） —— 133 4房 173萬 186萬 持銷 東海銀灣 1 12座 83 1202313500 30% 177 4房 204萬 230萬 銷售情況不佳，開盤 2030%銷售率，滯銷 2023/9/21 羅馬新都 6座 51 880010500 24% 159165 4房 140萬 173萬 5萬誠(chéng)意金加權(quán)證登記 95折 ， 開盤 98*99折； 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 6座 413層單位 持銷 雅居樂曼 克頓山 4座 52 1300015000 6% 205 4房 266萬 308萬 部分單位一口價(jià) 十月 匯銀新港 灣 2期 13座 約 60套 —— —— 160 4房 —— 《 非誠(chéng)勿擾 》 將在佛山舉行一場(chǎng)全城單身男女的愛情盛宴。 ?備注 :由于前期營(yíng)銷投入較大，包括地價(jià)成本，未能做大幅度的調(diào)價(jià)空間。 主要競(jìng)品綠地錦天華府 1 2 戶型 四房 建面 133㎡ 套數(shù) 約 100套 單價(jià)區(qū)間 1450015500(帶裝修 ) 總價(jià)區(qū)間 精裝修 193萬 206萬，毛坯總價(jià)區(qū)間約 173186萬 主要競(jìng)品佛山萬科廣場(chǎng) 佛山萬科廣場(chǎng) 在售面積段： 81㎡ 兩房 88㎡ 小三房 100㎡ 大三房 133㎡ 四房 ?在售均價(jià)： 133平米四房1450015500元 /㎡ 帶裝修；總