【正文】 2023年 2月 2日星期四 4時 30分 57秒 04:30:572 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 2日星期四 上午 4時 30分 57秒 04:30: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :30:5704:30Feb232Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , February 2, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 2日星期四 4時 30分 57秒 04:30:572 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 2日星期四 上午 4時 30分 57秒 04:30: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 04:30:5704:30:5704:30Thursday, February 2, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 04:30:5704:30:5704:302/2/2023 4:30:57 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 上午 4時 30分 57秒 上午 4時 30分 04:30: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 上午 4時 30分 :30February 2, 2023 1行動出成果，工作出財富。 :30:5704:30:57February 2, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :30:5704:30Feb232Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 2, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 6 產(chǎn)品戶型景觀面差異性小，二層到次頂層采用小層差 ,高一層單價貴 20元 頂層，特殊調差 ,單價 200元每平米 8 產(chǎn)品戶型景觀面差異性小，二層到次頂層采用小層差 ,高一層單價貴 20元 頂層復式，單獨定價 19樓以上四房無遮擋看江，建議層差跳到100元每平米 0 282 1500 1800 1200 3126 3126 8座打分 平面差 9700 10000 11200 11500 11000 13000 13000 8座實收 梯腿價分布 6座實收約 10600 7座實收約 12300 首批單位 35座整體實收單價 9279，最低為 3座 04單位兩房 8437， 90方最低 8776，最高 9917，其中 107平米 10200整體最高。 剛需核心均價范圍 11000元 /M2 比價指標 智博 E區(qū) 盛南新都 兆陽御花園 萬科廣場 東海銀灣 沿海馨庭 匯銀 w 新港灣 萬科水晶城 本項目 毛坯均價 8800 9800 12600 14400 12023 9955 8100 9500 —— 精裝修價格 —— —— —— 1500 1500 —— —— 1500 —— 地理位置 區(qū)位地段 10 12 14 15 12 13 8 9 10 交通條件 10 9 9 9 10 9 9 9 10 周邊配套 11 10 14 15 12 13 9 10 10 未來發(fā)展 9 9 10 12 10 10 8 9 10 樓盤素質 規(guī)劃設計 9 10 10 9 10 9 10 10 10 項目規(guī)模 8 9 10 10 9 8 9 10 10 戶型結構 8 9 9 8 10 9 9 9 10 附加 開發(fā)商品牌 10 10 12 15 12 12 12 15 10 綜合得分 75 78 88 93 85 83 74 81 80 打分系數(shù) 1 比準價格 9387 10051 11455 12387 11294 9595 8757 9383 參照權重 30% 20% 10% 10% 10% 10% 5% 5% 1 權重價格 2816 2023 1145 1239 1129 960 438 469 10206 價格策略小結 ?建立自己項目的大盤價格體系： 建立 自己項目的大盤價格體系 :不同產(chǎn)品，差異定價。 20% 20% 20% 10% 10% 10% 5% 5% 核心均價生成：市場比較法 樓王核心市場比準均價 =11934元 /M2，取 12300元 /M2，樓王 可銷售面積約 ㎡，樓王 總銷售金額預估約 。建議三批產(chǎn)品拉大到約 3000元的水平差，做到不同產(chǎn)品，差異定價，剛需走量，樓王標桿。 ?最大水平差 —— 約 3000 根據(jù)北向和南向產(chǎn)品的差異，制定不同的價格策略（南北 800左右拉差）。 剛需戶型價格企穩(wěn)上揚，并保證走量，快速回現(xiàn)；樓王單位追求高溢價，實現(xiàn)均勻出貨。 結論：客戶對于本項目區(qū)域無過多抗性，不斷加強客戶現(xiàn)場體驗感，以更好拔高客戶心理預期。 ?154㎡客戶情況 與本項目有 地緣關系的張槎石灣區(qū)域 依然是客戶的主要來源地。 客戶小結 ?剛需客情況 與本項目有 地緣關系的張槎石灣區(qū)域 依然是客戶的主要來源地。所以有了這些錢的村民很多都會再買的，肯定會考慮買回自己村附近的。 ? 對智慧新城的了解：聽過，不是很清楚，不過相信那邊以后發(fā)展會很好，因為周邊都沒地了。我就是想近一點的，你們這里的戶型也不錯。已經(jīng)買了一套給女兒結婚，現(xiàn)在給兒子買一套，不想離得太遠。 ? 對智慧新城 認知 ：聽說過，具體不了解。認為片區(qū)居住環(huán)境好，安靜不雜亂?？蛻裟挲g段主要分布在 50歲以下有多年的社會經(jīng)驗的中青年為主。跟項目有地緣關系的張槎、石灣客戶雖然從成交比例來說有所下降，從一批的 60%到二批的 31%，但可以看出依然是項目的主力軍；另外禪城區(qū)域客戶增長比例較大，猛增 14%。成交客戶當中層管理者比例占 5%。 前兩批成交客戶居住區(qū)域 居住區(qū)域 累計數(shù)量 百分比 禪城其他區(qū) 62 % 石灣 % 張槎 % 瀾石 1 % 南莊 17 % 獅山 0 % 城南 19 % 桂城 11 % 平洲 0 % 羅村 1 % 樂從 0 % 陳村 0 % 三水 1 % 高明 0 % 廣州 2 % 港澳 1 % 其他 31 % 不詳 0 % 前兩批成交客戶職業(yè)分布 工作行業(yè) 數(shù)量 百分比 私有企業(yè) % 個體戶 47 % 技術人員 9 % 公司職員 % 媒體工作者 0 % IT人士 10 % 中層管理 13 % 公務員 28 % 外資企業(yè) 3 % 醫(yī)生 2 % 教師 3 % 律師 0 % 退休 1 % 其他 41 % 不詳 3 % 合 計 288 % 成交客戶以公司職員為主，占 30%，個體戶及私有企業(yè)分別占 16%和 14%，公務員占 10%。禪城其他區(qū)域客戶（含城南）總體占 29%左右，并呈上升趨勢，這部分客戶主要受城區(qū)價格擠壓來此選房，對價格、以及地段的抗性大。 啟示： 禪桂中心區(qū)中大面積產(chǎn)品貨量供應較大，且消化速度緩慢。 ? 開盤銷售率較低，一般在 30%左右，且持續(xù)走貨較慢 ? 與本項目直接有競爭關系的城區(qū)項目大面積產(chǎn)品供應量主流單價集中在 1100014000元 /㎡，總價區(qū)間集中在 163萬 230萬之間。 十月上旬 龍光水悅 龍灣 2 26座 約 192 套 8600 —— 134165 4房 115萬 150萬 1萬抵 3萬，登記前 60名可直接鎖定房號 大面積競爭關系較強項目貨量 約 697套 集中在毛坯 1100014000 集中在30%左右 集中在144170平米 4房 集中在 163萬 230萬之間 大面積競爭對手存量 +新貨盤點 市場小結 ? 未來禪桂中心大面積產(chǎn)品貨量較大，存量加上新增貨量目前統(tǒng)計接近 700套。 持銷 佛山萬科 廣場 8座 約 100套 1450015500（裝修） —— 133 4房 173萬 186萬 持銷 東海銀灣 1 12座 83 1202313500 30% 177 4房 204萬 230萬 銷售情況不佳，開盤 2030%銷售率，滯銷 2023/9/21 羅馬新都 6座 51 880010500 24% 159165 4房 140萬 173萬 5萬誠意金加權證登記 95折 ， 開盤 98*99折； 內部認購 6座 413層單位 持銷 雅居樂曼 克頓山 4座 52 1300015000 6% 205 4房 266萬 308萬