【正文】 ................................................................................112二、項目開發(fā)風險及對策 ......................................................................................114旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ：602429086前言首先，感謝委托由我司負責貴港項目的策劃工作！本項目從規(guī)模上來說不算是貴港的大型項目，但是從地理位置、規(guī)模及對區(qū)位效應等角度而言，本項目 絕對是個能對整個貴港房地產市場形成沖擊的標志性項目。在此，再次感謝在我司此次市場調研工作中給予的幫助與支持！旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ：602429086第一部分：調查背景篇旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ：602429086我司就本次調查做了精心組織，從前期準備到后期報告撰寫均按照標準流程進行。調查的程序設計正式調查前，擬訂了調查的區(qū)域、內容、日程安排等詳盡的計劃，并就計劃與開發(fā)商進行了溝通，雙方良好的溝通保證了調查實施中各項工作的順利展開。三、調查數據分析及報告撰寫調查小組成員對所收集數據進行整理、核對以及補充電話訪問，作出統(tǒng)計分析，并經過 與公司領導的多次會議討論，最 終形成項 目的市場調查結論。 貴港擁有華南地區(qū)最大的內河港口，是廣西重要的物資集散地、商貿中心和廣西重點發(fā)展的桂東南歷史文化宗教名勝旅游的中心。西江航道一年四季可通行千噸級船舶，從貴港出發(fā) 30 個小時即可到達粵、港、澳。水電資源除西江航運樞紐一、二期工程已建成 發(fā)電外， 還有大藤峽豐富的水能資源有待開發(fā)。貴港是太平天國農民起義的發(fā)源地，1851 年洪秀全在金田村舉行起義，開始了震撼中外的太平天國運動。有千年古剎南山寺、中國道教第二十一洞天的“白石洞天 ”、“華南西湖 ”九凌湖、 “南國小三峽” 大藤峽；有廣西城市中心最大的自然湖泊東湖公園、廣西首座北回歸線標志公園以及多姿多彩的少數民族風情等。? 貴港目前城市發(fā)展相對滯后，但借助其良好的水陸交通區(qū)位優(yōu)勢、豐富的人文環(huán)境與自然環(huán)境等，城市具有一定的發(fā)展?jié)摿?。產業(yè)結構保持平穩(wěn)2022 年2022 年產業(yè)結構比例年份 2022 年 2022 年 2022 年第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè) （數據來源：貴港 2022～2022 年統(tǒng)計公報）從上表中可以看到貴港國民經濟結構中，貴港沒有明顯的主導產業(yè)，其中三年來第一產業(yè)比重一直有所下降，第二、第三產業(yè)比重有所上升，其中第二產業(yè)的增長較快，在 2022 年已 經接近第三產業(yè)的比重。2）居民生活水平對比分析2022年 五 市 居 民 可 支 配 收 入 比 較7492 7303 607557958938101751019310713110026813020224000600080001000012022柳 州 桂 林 南 寧 玉 林 貴 港居 民 可 支 配 收 入 居 民 消 費 支 出（數據來源：五城市 2022 年國民經濟統(tǒng)計公報）旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ：602429086通過將貴港與廣西省內的四大城市對比分析，2022 年貴港城鎮(zhèn)居民收入僅為 8938 元，與四大城市之首柳州的 11002 元相比，其差距較大， 側面反映了消費者的購買能力偏低。相關統(tǒng)計表明，在 2022 年固定資產投資中，基本建設投資在城鎮(zhèn)固定資產投資中處于主導地位，占總 量的 %，且保持高速增長；在工業(yè)投資方面，隨著貴港電廠、華潤水泥等多家大中型企業(yè)的落戶貴港，工業(yè)投資對貴港的經濟作用拉動明顯。? 第二產業(yè)：工業(yè)生產快速發(fā)展，目前已形成以制糖、造紙、建材 為主的支柱產業(yè)以及冶金、機械、食品、醫(yī)藥為特色的地方工業(yè)體系，擁有全國規(guī)模最大的甘蔗化工企業(yè)和第一個國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)。另外在國內外貿易，金融保險業(yè)，房地 產業(yè)，旅游業(yè)等方面也有較大幅度的增長。貴港“十一五”經濟社會發(fā)展總體目標1）進一步增強經濟實力。工業(yè)增加值占全市生 產總值比重提高到33％以上，年均提高 2 個百分點；城 鎮(zhèn)化水平由 25％提高到 35％，年均提高 2 個百分點。4）城市發(fā)展軸線市域城鎮(zhèn)一級發(fā)展主軸兩條：? 沿西江和南梧二級公路為發(fā)展骨架，形成貴港市中心城區(qū)－桂平－平南一級發(fā)展軸旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ：602429086? 以黎湛線與 324 國道為發(fā)展骨架，貴港市中心城區(qū)為中心，形成覃塘－根竹－貴港中心城區(qū)－喬圩－湛江的一級發(fā)展軸。5）城市空間布局規(guī)劃中心城區(qū)規(guī)劃結構為一軸，五心（一個主中心，四個副中心），兩片區(qū)，多組團的布局。? “多組團”：規(guī)劃中心城區(qū)劃分為八個組團，分別為老城組團、城北組團、港北組團、江南組團、城西組團（西江組團已并入其中）、糖城組團、老港組團、八塘組團（江南工業(yè)園）八個組團。6）城市交通規(guī)劃關鍵詞：一環(huán)、三橫、四縱、五射旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ：602429086? 一環(huán)：為疏散中心城區(qū)過境交通壓力的城市快速環(huán)道，總長度約 49 公里，目前已完成了南環(huán)、西環(huán)、北 環(huán)，東環(huán)計劃“十一五” 完成建 設。7）老城組團居住用地規(guī)劃規(guī)劃對現狀住宅進行改造修繕，通過土地置換擴大商貿居住用地，同時保留原有建筑風貌，增加公共綠 化，使之逐步形成 設施完善，環(huán)境良好的居住區(qū)。其中：新增廉租房用地 公頃，占新增住房用地的 %；新增經濟適用房用地 公頃，占新增住房用地的%；新增中小套型普通商品住房用地 公頃，占新增住房用地的%，新增套型面積 90 平方米以上商品住房用地 公頃，占新增住房用地的 30%；拆遷回建房用地 公頃，占新增住房用地的 %。容 積率控制在 ～ 之間，建筑密度控制在20%～ 30%之 間，綠地率不低于 30%。住宅總建筑面積：（萬人） （平方米/人）＝（萬平方米）住宅總套數：（萬人）/（人/戶）＝（萬套）住房用地總量需求：至 2022 年，住房用地總量 公頃，人均居住用地 。組團中心：? 老城組團：規(guī)劃改建舊城區(qū)現有的商業(yè)網點，將人民路、和平路、東湖周圍規(guī)劃為商業(yè)街區(qū)；保留原有的建設路、江北大道中段、解放路、和平路等商業(yè)街，把江北大道中段、東湖周圍培育成為娛樂購物中心；結合舊城改造，建設若干規(guī)模較大、檔次較高的商業(yè)設施，使舊城區(qū)形成具有桂東南地方特色的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。2）商業(yè)網點的發(fā)展規(guī)劃重點：圍繞把貴港市建成桂東南區(qū)域性商貿中心的目標，以大型專業(yè)批發(fā)市場建設為重點，合理規(guī)劃布局，完善流通網絡體系；方便群眾消費、提升城市服 務功能；美化商貿建筑，展示都市環(huán) 境形象、形成支撐桂 東南區(qū)域性商貿中心的商品流通體系、服務功能體系和現代商 業(yè)設施體系。 該區(qū)是貴港最繁華的商業(yè)中心區(qū)，也是貴港傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)，大型商場和超市眾多。 該區(qū)將選擇一兩家改造條件好的市場進行超市化改造，然后再全面鋪開。? 港東商業(yè)中心區(qū)：該區(qū)是以金港大道東段為核心的商業(yè)中心區(qū)，西起龍山路口，東到汽車東站。重點發(fā)展中小型超市、便利店、 專業(yè)店、飲食店為主，建設 2 家三星級以上賓館，建 設兩個農貿市場等。5）社區(qū)商業(yè)中心網點規(guī)劃（三級商業(yè)中心）原則上居民在 4000～10000 人左右，可建立一個社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)中心的規(guī)模可按人口密度、居所的集中度或輻射半徑進行布局，通常半徑在一公里范圍，按每人 平方米布局，每個社區(qū)商業(yè)中心網點面積一般在 2022～5000 平方米。2）未來政府政策傾向并不在老城區(qū)域 未來貴港城市中心區(qū)已經明確了向北發(fā)展，而且目前市政府已經搬遷到港北新區(qū)，對于貴港北部的發(fā)展政策傾斜將繼續(xù)加大，整個貴港市發(fā)展趨勢就是“城市向北”，消費者對于城市發(fā)展方向認知度也普遍較高?！竞暧^環(huán)境分析總結】 貴港市近年來經濟發(fā)展勢頭良好，各項經濟數據指標都得到了明顯的提升，居民生活水平逐年提高，為房地產市場發(fā)展奠定了良好的市場基礎。房屋開發(fā)施工和竣工面積有所波動1）貴港市2022～ 2022年 貴 港 市 房 屋 施 工 、 竣 工 面 積 0501001502002503002022 2022 2022施 工 面 積 （ 萬 平 方 米 ） 竣 工 面 積 （ 萬 平 方 米 ）（數據來源：貴港市房管局與貴港 2022 統(tǒng)計年鑒）2022～2022 年貴港市房屋開發(fā)施工面積和竣工面積有所波動，2022 年相比2022 年施工面積下降了 萬平方米，而 2022 年 又比 2022 年增加了 平方米，增幅達 %。房地產銷售面積增幅明顯1）貴港市 0204060801002022 2022 2022 20222022～ 2022年 貴 港 房 地 產 銷 售 面 積 （ 萬 平 方 米 ）（數據來源：貴港統(tǒng)計公報與貴港 2022 統(tǒng)計年鑒）貴港在 2022 年的房地產銷售面積相比上年有大幅度增長，增長率達到80%。旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ：6024290862）港北區(qū)2022～ 2022年 港 北 區(qū) 商 品 房 及 住 宅 銷 售 面 積 0102030405060702022 2022商 品 房 （ 萬 平 方米 ）住 宅 （ 萬 平 方 米 ）（數據來源：貴港市房管局）從圖上可看出，2022 年及 2022 年港北區(qū)的商品房及住宅銷售面積基本不變，保持平穩(wěn)，可見這兩年港北區(qū)居民對房屋的需求量由于受到價格的影響，無明顯增長的趨勢，許多人仍處于持 幣觀望中。港北區(qū)住宅銷售額 的增長同樣主要來自于銷售價格的增長。小結：貴港土地供應量較為充足，特別是在港北新區(qū)一帶，有大量土地可供開發(fā)，且開發(fā)中的樓盤多為超百畝的大中型項目，因此在近幾年內，貴港房地產市場住宅供應量較大，未來的市場競 爭將異常激烈。港北新區(qū)板塊1）區(qū)域范圍東至汽車東站，南至金港大道，西至西環(huán)路，北至 龍 山。目前區(qū)域內各大住宅樓盤銷售狀況較好，且價格多在 1950 元/㎡左右，部分樓盤價格更可達到 2500元/㎡。（三）各板塊對比分析各板塊區(qū)域現狀對比分析板塊 地段 自然資源 配套 開發(fā)強度老城區(qū)板塊貴港老城區(qū)。港北新區(qū)板塊未來城市發(fā)展中心。港南區(qū)板塊郁江以南，發(fā)展滯后有郁江風景、南山風景區(qū)區(qū)域生活配套設施不足樓盤多是筒子樓，商品樓盤項目極少。港北新區(qū)板塊大中盤為主 中高檔與低檔以多層與小高層產品為主，后期小高層、高層比例加大。該區(qū)域出現中高端樓盤扎堆的現象，主要是因為處于未來城市發(fā)展方向，開發(fā) 商紛紛看好區(qū)域發(fā)展前景。港南區(qū)板塊該區(qū)域發(fā)展與港北區(qū)相比嚴重滯后，配套設施不足，故區(qū)域住宅均價在 1300～1400 元/平方米之間。港北新區(qū)板塊未來的前景看好，近期眾多樓盤的相繼開發(fā)將有利于區(qū)域人氣的迅速聚集，但眾多樓盤的開發(fā)，未來區(qū)域市場競爭將更加激烈。三、房地產市場競爭態(tài)勢分析港北新區(qū)成為目前貴港發(fā)展的熱點和重點區(qū)域通過目前貴港在售典型項目分布圖可以看出，基本都集中在港北新區(qū)區(qū)內，像普羅旺斯、世紀經典、盛世名門、陽光城等更是代表著目前 貴港房地產市場開發(fā)水平，相信在貴港城市中心北移的大趨勢帶動下，港北新區(qū)在未來幾年將繼續(xù)以高速增長，是貴港房地產 市場發(fā)展的熱點和焦點區(qū)域。 目前港北區(qū)是貴港市投資開發(fā)建設的重點區(qū)域，而且在城市向北發(fā)展的大背景下，無論是市政配套建設， 還是市容市貌都有了較大的改善，但相 對于老城區(qū)其生活配套設施仍顯不足，隨著未來幾年生活配套設施的完善，港北新區(qū)的發(fā)展將超越老城區(qū)。其原因在于：一方面是由于貴港人傳統(tǒng)的占天占地思想仍然嚴重，筒子樓作為該地區(qū)的獨特建筑戶型，在現有以及新開發(fā)樓盤中仍占相當大的比重，居民對筒子樓的偏好心理導致了對其他住宅產品類型的排斥。? 2022 年 5 月 17 日 促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六項措施（“國六條” ）。? 2022 年 7 月 6 日 《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ：602429086分析：該意