【正文】 ............................107三、項(xiàng)目 SWOT 分析 ............................................................................................109第七部分：市場(chǎng)與項(xiàng)目調(diào)查結(jié)論 ..............................................................................111一、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論 ..................................................................................................112二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ......................................................................................114旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086前言首先，感謝委托由我司負(fù)責(zé)貴港項(xiàng)目的策劃工作！本項(xiàng)目從規(guī)模上來(lái)說(shuō)不算是貴港的大型項(xiàng)目，但是從地理位置、規(guī)模及對(duì)區(qū)位效應(yīng)等角度而言，本項(xiàng)目 絕對(duì)是個(gè)能對(duì)整個(gè)貴港房地產(chǎn)市場(chǎng)形成沖擊的標(biāo)志性項(xiàng)目。本項(xiàng)目涉及到住宅與商業(yè)兩種物業(yè)類(lèi)型，因此本次調(diào)查我們從項(xiàng)目實(shí)際角度出發(fā)， 對(duì)貴港城市整體概況、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市居民生活、住宅房地產(chǎn)發(fā)展、商業(yè)物業(yè)發(fā)展等進(jìn)行了針對(duì)性的調(diào)查研究。同時(shí)， 為 更全面和更深入了解貴港的城市發(fā)展與居民生活情況，我 們還針對(duì)城市相關(guān)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查。調(diào)查結(jié)束后，項(xiàng)目的調(diào)查組與策劃組對(duì)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)和資料進(jìn)行了搜集整理，并開(kāi)展了多次深度討論 與專(zhuān)業(yè)分析，最 終形成本 報(bào)告。在此，再次感謝在我司此次市場(chǎng)調(diào)研工作中給予的幫助與支持！旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086第一部分：調(diào)查背景篇旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086我司就本次調(diào)查做了精心組織，從前期準(zhǔn)備到后期報(bào)告撰寫(xiě)均按照標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行。在 貴司的積極配合下，調(diào)查工作在較短時(shí)間 內(nèi)得以按照計(jì)劃順利實(shí)施。一、調(diào)查前期準(zhǔn)備市場(chǎng)預(yù)調(diào)我司執(zhí)行董事曹總對(duì)項(xiàng)目地塊及區(qū)域市場(chǎng)基本情況做了簡(jiǎn)單摸底調(diào)查，并與開(kāi)發(fā)商溝通、了解開(kāi)發(fā)商的 調(diào)查要求。調(diào)查隊(duì)伍組建本次市調(diào)工作由公司執(zhí)行董事曹總負(fù)責(zé)整個(gè)執(zhí)行過(guò)程，由公司總部策劃中心派遣 1 名策劃經(jīng)理與 3 名調(diào)查人員組成的 4 人調(diào)查小組具體執(zhí)行市調(diào)工作。調(diào)查的程序設(shè)計(jì)正式調(diào)查前，擬訂了調(diào)查的區(qū)域、內(nèi)容、日程安排等詳盡的計(jì)劃，并就計(jì)劃與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了溝通，雙方良好的溝通保證了調(diào)查實(shí)施中各項(xiàng)工作的順利展開(kāi)。二、調(diào)查實(shí)施二手?jǐn)?shù)據(jù)收集通過(guò)上網(wǎng)、公司資料庫(kù)查詢等方式收集了大量的市場(chǎng)基本資料：? 貴港概況：貴港區(qū)位交通、歷史文化、 發(fā)展?fàn)顩r等? 宏觀經(jīng)濟(jì)情況：包括貴港經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)、居民收入與消費(fèi)指標(biāo)等? 貴港房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：房地產(chǎn)投資、開(kāi)工、竣工、銷(xiāo)售、價(jià)格等資料? 其它相關(guān)資料房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查調(diào)查小組實(shí)地調(diào)查了目前貴港在售的大部分主要住宅項(xiàng)目、主要商業(yè)項(xiàng)目；以及在營(yíng)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目與中心商業(yè)街。住宅項(xiàng)目包括：盛世名門(mén)、德寶國(guó)際新城、中強(qiáng)普羅旺斯、陽(yáng)光城、世紀(jì)經(jīng)典、江南小 鎮(zhèn)等樓盤(pán) ，商業(yè)項(xiàng)目包括王府井商廈、華隆商業(yè)廣場(chǎng)、港寶國(guó)際生活港、中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)、南湖商業(yè)廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目，以及當(dāng)?shù)刂饕值?，?duì)文化娛樂(lè) 、餐 飲進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086深度訪談在開(kāi)發(fā)商的積極配合下，調(diào)查小組先后與開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、房管局、建 設(shè)局、統(tǒng)計(jì)局、業(yè) 內(nèi)同行、銷(xiāo)售人員等人員進(jìn)行了深度訪談。三、調(diào)查數(shù)據(jù)分析及報(bào)告撰寫(xiě)調(diào)查小組成員對(duì)所收集數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、核對(duì)以及補(bǔ)充電話訪問(wèn)，作出統(tǒng)計(jì)分析，并經(jīng)過(guò) 與公司領(lǐng)導(dǎo)的多次會(huì)議討論，最 終形成項(xiàng) 目的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論。四、調(diào)查結(jié)果的可信度分析二手資料通過(guò)貴港市房管局等相關(guān)職能部門(mén)的官方網(wǎng)站及文本資料提供，準(zhǔn)確率 90%；樓盤(pán)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)深訪，是由公司調(diào)查人員對(duì)相關(guān)樓盤(pán)進(jìn)行了實(shí)地訪問(wèn)，并在官方網(wǎng)站上對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了核實(shí)，準(zhǔn)確率 85%以上；以上調(diào)查數(shù)據(jù)在調(diào)研小組回歸總部后通過(guò)對(duì)比分析以及適當(dāng)?shù)碾娫捇卦L等方式，對(duì)所得數(shù)據(jù)進(jìn)行了再次驗(yàn)證、 調(diào)整，本報(bào)告所使用數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率 應(yīng)可達(dá) 90%以上。旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086第二部分：宏觀環(huán)境旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086一、貴港市概況（一）城市綜述貴港市是一座有兩千多年歷史的城市，1995 年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)升格為地級(jí)市。全市屬亞熱帶季風(fēng)氣候，地 勢(shì)南北高中間低，郁江從市中心穿過(guò)。 貴港擁有華南地區(qū)最大的內(nèi)河港口，是廣西重要的物資集散地、商貿(mào)中心和廣西重點(diǎn)發(fā)展的桂東南歷史文化宗教名勝旅游的中心。（二）地理位置貴港市地處廣西東南部，西江流域的中游，座落在廣西最大的沖積平原――潯江平原的中部，是廣西重要城市南寧、柳州、梧州、北海的幾何中心，面向粵港澳，背靠大西南。（三）行政區(qū)域及人口貴港現(xiàn)轄桂平市、平南縣、港北區(qū)、港南區(qū)、覃塘區(qū)共 1 市 1 縣 3 區(qū)，總面積10606 平方公里，2022 年末全市總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，市區(qū)戶籍總?cè)丝诩s 萬(wàn)人，從事貿(mào)易及非農(nóng)業(yè)活動(dòng)、居住 1 年以上的暫住人口約 萬(wàn)人，因此實(shí)際市區(qū) 總?cè)丝跒? 萬(wàn)人。（四）交通貴港交通十分便利，黎湛鐵路、 324 和 209 國(guó)道、南(寧) 梧(州)高級(jí)公路、西江航道交匯貫通全境，擁有國(guó)家一類(lèi)對(duì)外開(kāi)放口岸，是連接我國(guó)東南沿海地區(qū)與中西部地區(qū)的橋梁，是大西南出海最便捷的通道之一。西江航道一年四季可通行千噸級(jí)船舶，從貴港出發(fā) 30 個(gè)小時(shí)即可到達(dá)粵、港、澳。2022 年全市貨物吞吐量達(dá)到 1644 萬(wàn)噸，是中國(guó)西部地區(qū)最大的內(nèi)河港口。旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086（五）資源貴港農(nóng)業(yè)資源、水力資源、礦產(chǎn)資源、旅游 資源十分豐富。是廣西重要的商品糧、糖、果、肉桂和禽畜水產(chǎn)基地，素有廣西“魚(yú)米之 鄉(xiāng)” 美喻。水電資源除西江航運(yùn)樞紐一、二期工程已建成 發(fā)電外， 還有大藤峽豐富的水能資源有待開(kāi)發(fā)。已探明的礦產(chǎn)資源多達(dá) 40 多種，三水鋁儲(chǔ)量居全國(guó)前列。自然景觀和人文景觀眾多，別具特色，是廣西重要的旅游 勝地和重點(diǎn)發(fā)展的桂 東歷史文化宗教名勝旅游的中心。（六）人文歷史貴港歷史悠久，秦代在此設(shè)桂林郡，唐代改 為貴州，以州境最高山宜貴山取名，歷為 郡治和州府所在地；至明洪武二年（公元 1369 年）降州為縣，后一直沿程貴縣。貴港是太平天國(guó)農(nóng)民起義的發(fā)源地，1851 年洪秀全在金田村舉行起義，開(kāi)始了震撼中外的太平天國(guó)運(yùn)動(dòng)。（七）旅游文化貴港市是著名的旅游勝地，以“樹(shù)奇、石怪、泉甘、茶香” 聞名于世的桂平西山，是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位金田起義遺址，是中國(guó)歷史上規(guī)模最大的太平天國(guó)農(nóng)民起義的策源地。龍?zhí)秶?guó)家森林公園有廣西“ 西雙版納”之稱(chēng)，被譽(yù)為“ 動(dòng)植物王國(guó)、 “孑遺植物寶庫(kù)” 。有千年古剎南山寺、中國(guó)道教第二十一洞天的“白石洞天 ”、“華南西湖 ”九凌湖、 “南國(guó)小三峽” 大藤峽；有廣西城市中心最大的自然湖泊東湖公園、廣西首座北回歸線標(biāo)志公園以及多姿多彩的少數(shù)民族風(fēng)情等。 貴港作為廣西重點(diǎn) 發(fā)展的桂東歷史文化宗教名勝旅游線的中心，旅游產(chǎn)業(yè)正在蓬勃興起。旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086【小結(jié)】? 貴港歷史悠久，是古代重要的州府所在地，也是現(xiàn)代重要的內(nèi)河樞紐港口；城市依山傍水，自然景觀和人文景觀資源豐富。? 貴港距離南寧只有兩個(gè)半個(gè)小時(shí)車(chē)程，而且公路、 鐵路、水運(yùn)等城際交通便利，城市區(qū)位優(yōu)越。? 貴港目前城市發(fā)展相對(duì)滯后，但借助其良好的水陸交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)、豐富的人文環(huán)境與自然環(huán)境等，城市具有一定的發(fā)展?jié)摿?。二、貴港市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值保持高速增長(zhǎng)1）貴港 GDP 增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)0501001502002503002022 2022 2022 2022 2022 2022（數(shù)據(jù)來(lái)源：貴港市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2022 年，貴港全市國(guó)民生產(chǎn)總值為 億元，同比增長(zhǎng) %，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增 長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元,增長(zhǎng) %。從 2022 年到 2022 年這三年來(lái)，貴港市整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)都保持在 12%以上的增幅，2022 更達(dá)到 %,其中第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)比較明顯，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力有所增強(qiáng)。旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：6024290862）貴港 GDP 對(duì)比分析 02004006008001000南 寧 柳 州 桂 林 玉 林 貴 港（數(shù)據(jù)來(lái)源：五城市 2022 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)）上表列舉了 2022 年廣西 GDP 排前四位的城市南寧、柳州、桂林、玉林與貴港對(duì)比狀況，從圖可看出，貴港國(guó)民生產(chǎn)總值較低，只相當(dāng)于第一位的南寧 GDP的不足 1/3，在全省 14 個(gè)地市中排名第 7 位，屬于廣西省經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)保持平穩(wěn)2022 年2022 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例年份 2022 年 2022 年 2022 年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) （數(shù)據(jù)來(lái)源：貴港 2022～2022 年統(tǒng)計(jì)公報(bào)）從上表中可以看到貴港國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，貴港沒(méi)有明顯的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其中三年來(lái)第一產(chǎn)業(yè)比重一直有所下降，第二、第三產(chǎn)業(yè)比重有所上升，其中第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)較快，在 2022 年已 經(jīng)接近第三產(chǎn)業(yè)的比重。旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086居民生活水平1）居民生活水平增長(zhǎng)2022～ 2022年 居 民 可 支 配 收 入 與 消 費(fèi) 支 出6209764289384633 530657950100020223000400050006000700080009000100002022 2022 2022居 民 可 支 配 收 入居 民 消 費(fèi) 支 出（數(shù)據(jù)來(lái)源：貴港 2022～2022 年統(tǒng)計(jì)公報(bào)）隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，貴港近三年來(lái)城鎮(zhèn)居民可支配收入大幅度增長(zhǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，從 2022 年到 2022 年貴港可支配收入年平均增長(zhǎng)保持近 16%，而人均消費(fèi)支出年平均增長(zhǎng)接近 12%，居民生活質(zhì)量水平逐年提高。從居民實(shí)際生活水平來(lái)看，2022 年貴港的人均可支配收入為 8938 元，尚未突破萬(wàn)元大關(guān)，同時(shí)居民的人均消費(fèi)支出達(dá)到了 5795 元，占據(jù)了人均可支配收入的 70%左右。顯然貴港生活水平尚處于較低位置。2）居民生活水平對(duì)比分析2022年 五 市 居 民 可 支 配 收 入 比 較7492 7303 607557958938101751019310713110026813020224000600080001000012022柳 州 桂 林 南 寧 玉 林 貴 港居 民 可 支 配 收 入 居 民 消 費(fèi) 支 出（數(shù)據(jù)來(lái)源：五城市 2022 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)）旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ：602429086通過(guò)將貴港與廣西省內(nèi)的四大城市對(duì)比分析，2022 年貴港城鎮(zhèn)居民收入僅為 8938 元，與四大城市之首柳州的 11002 元相比，其差距較大， 側(cè)面反映了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力偏低。另外據(jù)資料顯示，今年 1～3 月份， 貴港市的城鎮(zhèn)居民可支配收入為 3036 元，居全省 14 地市的最后一位；增幅為 %，居倒數(shù)第二位。固定資產(chǎn)投資高位增長(zhǎng) 0501001502022 2022 2022 2022（數(shù)據(jù)來(lái)源：貴港 2022～2022 統(tǒng)計(jì)公報(bào)）從 2022 年到