【正文】 產(chǎn)品，但據(jù)了解，貴港市民對(duì)筒子樓產(chǎn)品仍情有獨(dú)鐘。各板塊價(jià)格對(duì)比分析板塊 價(jià)格綜述老城區(qū)板塊該區(qū)域處于現(xiàn)在的市中心，配套完善，但由于居住環(huán)境較擁擠，其價(jià)格并未處于城市最高水準(zhǔn)，目前區(qū)域住宅均價(jià)在 1850 元/平方米左右港北新區(qū)板塊由于處于城市未來發(fā)展方向，配套有很大改善，該區(qū)域價(jià)格相對(duì)較高，駐扎均價(jià)在 1950 元/平方米左右。樓盤以筒子樓為主，不存在占地面積太大的樓盤。旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086目前市場(chǎng)供應(yīng)量分析2022 年，貴港市房地產(chǎn)市場(chǎng)施工面積為 萬平方米，竣工面積為 萬平方米，竣工率不到 30%；商品房銷售面積約 萬平方米，與施工面積對(duì)比而言，尚剩余近 170 萬平方米尚未 銷售。2022 年和 2022 年的投資額增長(zhǎng)率都在 20%以上， 發(fā)展迅速。? 港西商業(yè)中心區(qū)：以金港大道西段為中心，東起金港大道與仙衣路交匯處，西至金港大道與西環(huán)路交匯處。? 港北組團(tuán)：沿城北大道（布山路）北面、仙衣路（友誼大道）北段建設(shè)大型商業(yè)中心。2）建設(shè)用地總量控制至 2022 年新增住房用地 公頃。? 沿容桂公路形成丹竹－大安－大新－六陳的二級(jí)發(fā)展軸。由于貴港市區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，擁有華南地區(qū)最大的內(nèi)河港口，客 貨運(yùn)量的增長(zhǎng)較快， 2022 年全社會(huì)客貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量為 1247180 萬噸公里，港口吞吐量達(dá)到 萬噸，同時(shí)也帶動(dòng)了公路和鐵路運(yùn)輸?shù)目焖僭鲩L(zhǎng)。旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：6024290862）貴港 GDP 對(duì)比分析 02004006008001000南 寧 柳 州 桂 林 玉 林 貴 港（數(shù)據(jù)來源：五城市 2022 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)）上表列舉了 2022 年廣西 GDP 排前四位的城市南寧、柳州、桂林、玉林與貴港對(duì)比狀況，從圖可看出，貴港國(guó)民生產(chǎn)總值較低，只相當(dāng)于第一位的南寧 GDP的不足 1/3，在全省 14 個(gè)地市中排名第 7 位，屬于廣西省經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。是廣西重要的商品糧、糖、果、肉桂和禽畜水產(chǎn)基地，素有廣西“魚米之 鄉(xiāng)” 美喻。調(diào)查隊(duì)伍組建本次市調(diào)工作由公司執(zhí)行董事曹總負(fù)責(zé)整個(gè)執(zhí)行過程，由公司總部策劃中心派遣 1 名策劃經(jīng)理與 3 名調(diào)查人員組成的 4 人調(diào)查小組具體執(zhí)行市調(diào)工作。調(diào)查的程序設(shè)計(jì)正式調(diào)查前，擬訂了調(diào)查的區(qū)域、內(nèi)容、日程安排等詳盡的計(jì)劃，并就計(jì)劃與開發(fā)商進(jìn)行了溝通，雙方良好的溝通保證了調(diào)查實(shí)施中各項(xiàng)工作的順利展開。水電資源除西江航運(yùn)樞紐一、二期工程已建成 發(fā)電外， 還有大藤峽豐富的水能資源有待開發(fā)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)保持平穩(wěn)2022 年2022 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例年份 2022 年 2022 年 2022 年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) （數(shù)據(jù)來源：貴港 2022～2022 年統(tǒng)計(jì)公報(bào)）從上表中可以看到貴港國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，貴港沒有明顯的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其中三年來第一產(chǎn)業(yè)比重一直有所下降，第二、第三產(chǎn)業(yè)比重有所上升，其中第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)較快，在 2022 年已 經(jīng)接近第三產(chǎn)業(yè)的比重。另外在國(guó)內(nèi)外貿(mào)易，金融保險(xiǎn)業(yè)，房地 產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)等方面也有較大幅度的增長(zhǎng)。5）城市空間布局規(guī)劃中心城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為一軸，五心（一個(gè)主中心，四個(gè)副中心），兩片區(qū)，多組團(tuán)的布局。其中：新增廉租房用地 公頃，占新增住房用地的 %；新增經(jīng)濟(jì)適用房用地 公頃，占新增住房用地的%；新增中小套型普通商品住房用地 公頃，占新增住房用地的%，新增套型面積 90 平方米以上商品住房用地 公頃，占新增住房用地的 30%；拆遷回建房用地 公頃，占新增住房用地的 %。2）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)：圍繞把貴港市建成桂東南區(qū)域性商貿(mào)中心的目標(biāo)，以大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)為重點(diǎn)，合理規(guī)劃布局，完善流通網(wǎng)絡(luò)體系；方便群眾消費(fèi)、提升城市服 務(wù)功能；美化商貿(mào)建筑，展示都市環(huán) 境形象、形成支撐桂 東南區(qū)域性商貿(mào)中心的商品流通體系、服務(wù)功能體系和現(xiàn)代商 業(yè)設(shè)施體系。重點(diǎn)發(fā)展中小型超市、便利店、 專業(yè)店、飲食店為主，建設(shè) 2 家三星級(jí)以上賓館，建 設(shè)兩個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。房屋開發(fā)施工和竣工面積有所波動(dòng)1）貴港市2022～ 2022年 貴 港 市 房 屋 施 工 、 竣 工 面 積 0501001502002503002022 2022 2022施 工 面 積 （ 萬 平 方 米 ） 竣 工 面 積 （ 萬 平 方 米 ）（數(shù)據(jù)來源：貴港市房管局與貴港 2022 統(tǒng)計(jì)年鑒）2022～2022 年貴港市房屋開發(fā)施工面積和竣工面積有所波動(dòng)，2022 年相比2022 年施工面積下降了 萬平方米，而 2022 年 又比 2022 年增加了 平方米，增幅達(dá) %。小結(jié)：貴港土地供應(yīng)量較為充足，特別是在港北新區(qū)一帶，有大量土地可供開發(fā)，且開發(fā)中的樓盤多為超百畝的大中型項(xiàng)目，因此在近幾年內(nèi)，貴港房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)量較大，未來的市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)將異常激烈。港北新區(qū)板塊未來城市發(fā)展中心。港南區(qū)板塊該區(qū)域發(fā)展與港北區(qū)相比嚴(yán)重滯后，配套設(shè)施不足，故區(qū)域住宅均價(jià)在 1300～1400 元/平方米之間。其原因在于：一方面是由于貴港人傳統(tǒng)的占天占地思想仍然嚴(yán)重，筒子樓作為該地區(qū)的獨(dú)特建筑戶型，在現(xiàn)有以及新開發(fā)樓盤中仍占相當(dāng)大的比重，居民對(duì)筒子樓的偏好心理導(dǎo)致了對(duì)其他住宅產(chǎn)品類型的排斥。綠島房地產(chǎn) —— 自銷中 強(qiáng)四、房地產(chǎn)新政分析：2022 年，被譽(yù)為中國(guó)房地產(chǎn)的“調(diào)控之年”，政府一系列的重拳出擊，從土地、信貸等房地產(chǎn)行業(yè)鏈條各個(gè)環(huán)節(jié)都一并收緊，意在整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制房?jī)r(jià)過快上漲，自 2022 年年初起，出臺(tái)主要宏觀調(diào)控政策如下：? 2022 年 4 月 28 日 央行上調(diào)房貸利率，5 年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由％上調(diào)至 ％。港南區(qū)板塊由于偏離城市中心以及配套不足，價(jià)格最低。生活配套與市政配套尚待進(jìn)一步完善。2）代表樓盤 鳳凰城、聚龍城。2022 年和 2022 年的施工與竣工面積比都超過了 3 倍。? 江南商業(yè)中心區(qū)：范圍從郁江大橋到江南大道，重點(diǎn)整治市容市貌，取締馬路市場(chǎng)，搞好環(huán)境衛(wèi)生，加大商業(yè)設(shè)施建設(shè)力度。3）市級(jí)商業(yè)中心區(qū)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（一級(jí)商業(yè)中心）貴港市未來規(guī)劃的市級(jí)商業(yè)中心區(qū)有兩個(gè)，一個(gè)是老城商業(yè)中心區(qū)，另一個(gè)是廣場(chǎng)商業(yè)中心區(qū)。旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：6024290863）住房建設(shè)總量控制至 2022 年新增住房建筑面積 萬平方米、共 32300 套住房；其中規(guī)劃新增廉租房建筑面積 萬平方米、4000 套；規(guī)劃新增經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積 萬平方米、3900 套； 規(guī)劃新增中小套型普通商品住房建筑面積 萬平方米、15200 套；規(guī)劃新增套型面積 90 平方米以上商品住房建筑面積共 萬平方米、6900 套；規(guī)劃期內(nèi)拆遷回建房面積 萬平方米、2300 套。? “五心”：以市級(jí)行政中心為主的城市行政商貿(mào)主中心以及以城西組團(tuán)、港北組團(tuán)、老城組團(tuán)、江南組團(tuán)行政中心為主的四個(gè)副中心。? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：以市場(chǎng)為導(dǎo)向，發(fā)展具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)。從居民實(shí)際生活水平來看，2022 年貴港的人均可支配收入為 8938 元，尚未突破萬元大關(guān)，同時(shí)居民的人均消費(fèi)支出達(dá)到了 5795 元，占據(jù)了人均可支配收入的 70%左右。自然景觀和人文景觀眾多，別具特色，是廣西重要的旅游 勝地和重點(diǎn)發(fā)展的桂 東歷史文化宗教名勝旅游的中心。住宅項(xiàng)目包括：盛世名門、德寶國(guó)際新城、中強(qiáng)普羅旺斯、陽(yáng)光城、世紀(jì)經(jīng)典、江南小 鎮(zhèn)等樓盤 ，商業(yè)項(xiàng)目包括王府井商廈、華隆商業(yè)廣場(chǎng)、港寶國(guó)際生活港、中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)、南湖商業(yè)廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目，以及當(dāng)?shù)刂饕值?，?duì)文化娛樂 、餐 飲進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。在 貴司的積極配合下，調(diào)查工作在較短時(shí)間 內(nèi)得以按照計(jì)劃順利實(shí)施。2022 年全市貨物吞吐量達(dá)到 1644 萬噸，是中國(guó)西部地區(qū)最大的內(nèi)河港口。二、貴港市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值保持高速增長(zhǎng)1）貴港 GDP 增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)0501001502002503002022 2022 2022 2022 2022 2022（數(shù)據(jù)來源：貴港市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2022 年，貴港全市國(guó)民生產(chǎn)總值為 億元，同比增長(zhǎng) %，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增 長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元,增長(zhǎng) %。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，其中年產(chǎn)值超過 10 億元的有 2 家，年 產(chǎn)值超過 3 億元的有 5 家。市域城鎮(zhèn)二級(jí)發(fā)展軸三條：? 沿 209 國(guó)道形成東龍－蒙公－覃塘的二級(jí)發(fā)展軸。住房建設(shè)規(guī)劃1）規(guī)劃目標(biāo)：全市平衡，整體控制。? 江南組團(tuán)：完善改造中山路江南段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。重點(diǎn)發(fā)展中型綜合超市、 倉(cāng)儲(chǔ)式商 場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店，配套建設(shè)三星級(jí)以上賓館。 但不容忽視的是，由于貴港城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)依然薄弱，支柱產(chǎn)業(yè)的支撐能力稍顯不足，其整體經(jīng)濟(jì)仍處于較低水平，因此 貴港居民的購(gòu)買力相對(duì)有限， 對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成了價(jià)格上的局限。商品房及住宅價(jià)格變化1）貴港市2022 年 2022 年 2022 年商品房 947 元/平方米 1478 元/平方米 1752 元/平方米住宅 ——元/平方米 ——元/平方米 1551 元/平方米2）港北區(qū)2022 年 2022 年商品房 1527 元/平方米 1888 元/平方米住宅 1362 元/平方米 1720 元/平方米從上表可看出，近兩年，貴港市以及港北區(qū)的商品房和住宅價(jià)格增長(zhǎng)率較大，其原因有三方面：一是由于土地成本與建筑成本的增加導(dǎo)致房屋價(jià)格的上漲；二是隨著多種創(chuàng)新戶型的出現(xiàn)，以及項(xiàng)目的園林景觀設(shè)計(jì)逐步得到重視，使得價(jià)格有所上揚(yáng)；三是由于許多外來投資者的進(jìn)入，導(dǎo)致價(jià)格被進(jìn)一步抬高。有郁江以及東湖風(fēng)景。老城區(qū)板塊后備土地不足，新樓盤項(xiàng)目不多。起步較晚，但房地產(chǎn)水平提升較快2022 年貴港的房地產(chǎn)發(fā)展才正式起步，經(jīng)歷了三年的發(fā)展，貴港房地產(chǎn)開發(fā)水平提升較快，三年時(shí)間 內(nèi)，市 場(chǎng)上已出現(xiàn)了小高 層和高層產(chǎn)品，普 羅旺斯和旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086陽(yáng)光城的情景洋房、別墅產(chǎn)品等高端產(chǎn)品已經(jīng)面世。點(diǎn)評(píng)： 2022 年政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所出臺(tái)的政策，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、金融、土地、交易等各個(gè)方面，政府已從宏觀調(diào)控發(fā)展到微調(diào)，從整體來看，政府的目的在于抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，調(diào)整市場(chǎng)住房結(jié)構(gòu)，并防止炒地與炒房行為。分析：“國(guó)六條 ”內(nèi)容包括住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。隨著該區(qū)域成為未來的行政與居住中心，生活配套設(shè)施將逐步得到完善。分析：通過與其他兩板塊的現(xiàn)狀對(duì)比來看，老城區(qū)板塊雖然不是城市未來發(fā)展方向，但有完善的生活與市政配套設(shè)施以及豐富的自然景觀，應(yīng)充分挖掘現(xiàn)有資源，依托現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)。2）代表樓盤 盛世名門、德寶國(guó)際新城、普羅旺斯、陽(yáng)光城、世紀(jì)經(jīng)典、聯(lián)邦國(guó)際，夢(mèng)之島，中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)。2022 年 銷售面積的高速增長(zhǎng)是由于 2022 年的投資額高速增長(zhǎng)所導(dǎo)致。旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)設(shè)置為：1 家綜合超市，營(yíng)業(yè)面積 1500 平方米左右，經(jīng)營(yíng)食品、小百貨等日常生活用品 為主。未來規(guī)劃的原則是控制規(guī)模，防止過渡膨脹，過渡開發(fā)， 繼續(xù)保持以大型百貨店為主體，改造 傳統(tǒng)百貨店向精品店、專業(yè)店或百貨加超市、加餐 飲轉(zhuǎn)變；分期分批對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行超市化改造，或進(jìn)行功能升級(jí)調(diào)整；重點(diǎn)抓好鳳凰城、華隆商業(yè)廣場(chǎng)、豐寶商 業(yè)城等項(xiàng)目的建設(shè)和招商工作；大力發(fā)展老字號(hào)店、專業(yè)店、精品店， 實(shí)行品牌經(jīng)營(yíng)。中小套型普通商品住房用地規(guī)劃主要集中布置在套型面積 90 平方米以上商品住房用地沿街的位置、城西區(qū)沿西環(huán)大道及城北區(qū)和港北區(qū)沿北環(huán)大道內(nèi)側(cè)的地塊，以及沿黎湛鐵路南 側(cè)的地塊。在功能分區(qū)上，老城、城北、港北、城西、江南五個(gè)組團(tuán)為城市的主要居住、商業(yè)組團(tuán)，其居住人口占城市總?cè)丝诘?70%以上，糖城組團(tuán)、老港組團(tuán)和八塘組團(tuán)是以工業(yè)為主的組團(tuán)。到 2022 年實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值達(dá)到 415 億元（按2022 年價(jià)格，下同），年均增長(zhǎng) 13％，人均生產(chǎn)總值 達(dá) 1000 美元以上，財(cái)政收入35 億元，年均增長(zhǎng) 15％，全社會(huì)固定資產(chǎn)年均增長(zhǎng) 30％，五年累 計(jì)投資力爭(zhēng)達(dá)900 億元。另外據(jù)資料顯示，今年 1～3 月份， 貴港市的城鎮(zhèn)居民可支配收入為 3036 元，居全省 14 地市的最后一位；增幅為 %，居倒數(shù)第二位。（七）旅游文化貴港市是著名的旅游勝地，以“樹奇、石怪、泉甘、茶香” 聞名于世的桂平西山，是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。四、調(diào)查結(jié)果的可信度分析二手資料通過貴港市房管局等相關(guān)職能部門的官方網(wǎng)站及文本資料