【正文】 ? 2022 年 7 月 6 日 《關于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》分析：該通知是對我國房地產(chǎn)預售制度的重新規(guī)范，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后， 應當在 10 日內開始銷售商品房。各區(qū)域發(fā)展不均衡，差別較大 在前文的各項經(jīng)濟指標中，無論是銷售價格還是供應量上，港北新區(qū)都是遙遙領先，港北新區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展代表了貴港的房地產(chǎn)市場。以兩房和三房戶型為主。港南區(qū)板塊1）區(qū)域范圍東至江南大道，南至南山風景區(qū)，西北均至郁江。商品房銷售額1）商品房2022～ 2022年 貴 港 市 及 港 北 區(qū) 商 品 房 銷 售 額 0246810121416182022 2022 2022貴 港 市 （ 億 元 ） 港 北 區(qū) （ 億 元 ）（數(shù)據(jù)來源：貴港市房管局）2022～2022 年貴港市和港北區(qū)的商品房銷售額均有所增長，其中全市三年平均增長達 58%。相比之下， 對于老城區(qū)區(qū)的投資建設扶持力度將逐步減少，但因為老城區(qū)是未來兩個市級商業(yè)中心之一，區(qū)域發(fā)展前景依然看好。今后發(fā)展方向以經(jīng)營國內外名品、品牌專業(yè)店和有特色的百貨店、購物中心為主。2022 至 2022 年規(guī)劃新增住房總建筑面積（萬平方米）－（萬平方米）＝（萬平方米）旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：6024290862022 至 2022 規(guī)劃新增住宅套數(shù)（萬套）－（萬套）＝（萬套）2022 至 2022 規(guī)劃新增住房用地面積（公頃）－（公頃）＝（公頃）商業(yè)金融用地及網(wǎng)點規(guī)劃1）商業(yè)金融用地規(guī)劃布局貴港市城區(qū)的商業(yè)金融用地分為市級中心和組團中心兩大級別。? 三橫：一橫為國道 324 線貴港段，是聯(lián)系西南和東南的重要通道；二橫為南梧二級公路，該公路縱貫貴港二區(qū)一市一縣；三橫為武宜至平南二級公路。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086貴港市十一五經(jīng)濟社會發(fā)展主要指標表名稱 單位 2022 年 2022 年全市生產(chǎn)總值 億元 415人均生產(chǎn)總值 美元 603 1000 以上三次產(chǎn)業(yè)增加值比重 ％ ︰︰ 24︰40︰36財政收入 億元 35社會消費品零售總額 億元 340旅游人數(shù) 萬人次 285 500全市港口吞吐量 萬噸 2373 5000全市外貿進出口總額 億美元 1城鎮(zhèn)化水平 ％ 25 35人口自然增長率 ‰ 8 以下城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 7642 10000農民人均純收入 元 2693 4000森林覆蓋率 ％ 40人均綠化面積 平方米/人 12城鎮(zhèn)人口失業(yè)率 ％ 4 以內三、貴港市城市整體規(guī)劃規(guī)劃要點1）城市定位關鍵詞：區(qū)域性中心、港口城市、園林城市根據(jù)貴港市近期建設規(guī)劃（2022－2022 年）資料顯示，未來貴港市建設成為“桂東南現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市和華南地區(qū)發(fā)達的內河港口城市，并逐步向獨具南國特色的園林城市邁進。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086財政收入快速增長 051015202022 2022 2022 20222022～ 2022年 貴 港 財 政 收 入 （ 億 元 ）（數(shù)據(jù)來源：貴港 2022～2022 統(tǒng)計公報）從 2022 年到 2022 年，貴港市的財政收入一直保持較高的增長態(tài)勢，從 2022年的 億元增加到 2022 年的 億元，到年平均增長達 ％，總體發(fā)展狀況良好。 貴港作為廣西重點 發(fā)展的桂東歷史文化宗教名勝旅游線的中心，旅游產(chǎn)業(yè)正在蓬勃興起。（二）地理位置貴港市地處廣西東南部，西江流域的中游，座落在廣西最大的沖積平原――潯江平原的中部，是廣西重要城市南寧、柳州、梧州、北海的幾何中心，面向粵港澳，背靠大西南。本項目涉及到住宅與商業(yè)兩種物業(yè)類型，因此本次調查我們從項目實際角度出發(fā)， 對貴港城市整體概況、城市經(jīng)濟發(fā)展、城市居民生活、住宅房地產(chǎn)發(fā)展、商業(yè)物業(yè)發(fā)展等進行了針對性的調查研究。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086第二部分：宏觀環(huán)境旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086一、貴港市概況（一）城市綜述貴港市是一座有兩千多年歷史的城市，1995 年經(jīng)國務院批準升格為地級市。全國重點文物保護單位金田起義遺址，是中國歷史上規(guī)模最大的太平天國農民起義的策源地。固定資產(chǎn)投資高位增長 0501001502022 2022 2022 2022（數(shù)據(jù)來源：貴港 2022～2022 統(tǒng)計公報）從 2022 年到 2022 年，貴港全市固定資產(chǎn)投資一直保持較好的發(fā)展態(tài)勢，其中在 2022 年更大幅度增長 120%，是“九五”時期總和的 倍，投資總量和增量創(chuàng)歷史新高。2）進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構。根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，近期重點建設區(qū)域將放在城西組團、城北組團北面和八塘組團。容 積率控制在 ～ 之間，建筑密度控制在 25%～30%之間，綠地率不低于 30%。另外還要大力改善交通條件，擴大、改善停 車場 地，在有條件的地段興建綠化帶。 輔以面積為 50～ 100 平方米的小百貨店、音像店、服裝店、飲 食店、美容美 發(fā)店、 書店以及銀行、郵局等。2022 年比 2022 年增長 15%，增幅有所放緩。3）綜述該區(qū)域作為未來城市發(fā)展的重點，樓盤高度聚集，由于市政府及相關各部門的北遷和未來城市中心的北移等市政利好因素影響，其潛力較大，帶動了大批的準客戶購買。各板塊產(chǎn)品對比分析板塊 樓盤規(guī)模 樓盤檔次 產(chǎn)品類別 戶型概況老城區(qū)板塊中小盤為主 中高檔與低檔以筒子樓為主，有部分多層和小高層，后期出現(xiàn)高層。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086港南區(qū)板塊其前景與其他兩大板塊明顯處于劣勢，但隨著市政配套與生活配套的逐步完善，擁有優(yōu)良景觀資源的樓盤仍將具有一定的市場空間。業(yè)內人士 認為這六條措施拉開了 2022 年房地產(chǎn)調控序幕。? 2022 年 9 月 5 日 《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》分析：該《通知》明確要求：進一步明確土地管理和耕地保護責任，切實保障被征地農民的長遠生計， 規(guī)范土地出 讓收支管理，調整建設用地有關稅費政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農用地轉為建設用地，強化對土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴肅懲處土地違法違規(guī)行 為。 目前港北區(qū)是貴港市投資開發(fā)建設的重點區(qū)域，而且在城市向北發(fā)展的大背景下，無論是市政配套建設， 還是市容市貌都有了較大的改善，但相 對于老城區(qū)其生活配套設施仍顯不足，隨著未來幾年生活配套設施的完善，港北新區(qū)的發(fā)展將超越老城區(qū)。該區(qū)域出現(xiàn)中高端樓盤扎堆的現(xiàn)象，主要是因為處于未來城市發(fā)展方向，開發(fā) 商紛紛看好區(qū)域發(fā)展前景。（三）各板塊對比分析各板塊區(qū)域現(xiàn)狀對比分析板塊 地段 自然資源 配套 開發(fā)強度老城區(qū)板塊貴港老城區(qū)。港北區(qū)住宅銷售額 的增長同樣主要來自于銷售價格的增長?！竞暧^環(huán)境分析總結】 貴港市近年來經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標都得到了明顯的提升，居民生活水平逐年提高，為房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定了良好的市場基礎。? 港東商業(yè)中心區(qū)：該區(qū)是以金港大道東段為核心的商業(yè)中心區(qū)，西起龍山路口，東到汽車東站。組團中心：? 老城組團：規(guī)劃改建舊城區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點，將人民路、和平路、東湖周圍規(guī)劃為商業(yè)街區(qū)；保留原有的建設路、江北大道中段、解放路、和平路等商業(yè)街，把江北大道中段、東湖周圍培育成為娛樂購物中心；結合舊城改造，建設若干規(guī)模較大、檔次較高的商業(yè)設施，使舊城區(qū)形成具有桂東南地方特色的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。7）老城組團居住用地規(guī)劃規(guī)劃對現(xiàn)狀住宅進行改造修繕，通過土地置換擴大商貿居住用地，同時保留原有建筑風貌，增加公共綠 化，使之逐步形成 設施完善，環(huán)境良好的居住區(qū)。4）城市發(fā)展軸線市域城鎮(zhèn)一級發(fā)展主軸兩條：? 沿西江和南梧二級公路為發(fā)展骨架，形成貴港市中心城區(qū)－桂平－平南一級發(fā)展軸旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086? 以黎湛線與 324 國道為發(fā)展骨架，貴港市中心城區(qū)為中心，形成覃塘－根竹－貴港中心城區(qū)－喬圩－湛江的一級發(fā)展軸。? 第二產(chǎn)業(yè)：工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展，目前已形成以制糖、造紙、建材 為主的支柱產(chǎn)業(yè)以及冶金、機械、食品、醫(yī)藥為特色的地方工業(yè)體系，擁有全國規(guī)模最大的甘蔗化工企業(yè)和第一個國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)。? 貴港目前城市發(fā)展相對滯后，但借助其良好的水陸交通區(qū)位優(yōu)勢、豐富的人文環(huán)境與自然環(huán)境等，城市具有一定的發(fā)展?jié)摿ΑＮ鹘降酪荒晁募究赏ㄐ星嵓壌?，從貴港出發(fā) 30 個小時即可到達粵、港、澳。在此，再次感謝在我司此次市場調研工作中給予的幫助與支持！旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086第一部分：調查背景篇旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086我司就本次調查做了精心組織，從前期準備到后期報告撰寫均按照標準流程進行。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086深度訪談在開發(fā)商的積極配合下，調查小組先后與開發(fā)商領導、房管局、建 設局、統(tǒng)計局、業(yè) 內同行、銷售人員等人員進行了深度訪談。（六）人文歷史貴港歷史悠久，秦代在此設桂林郡，唐代改 為貴州，以州境最高山宜貴山取名，歷為 郡治和州府所在地；至明洪武二年（公元 1369 年）降州為縣，后一直沿程貴縣。顯然貴港生活水平尚處于較低位置。調整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，加快推進農業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程；集中精力發(fā)展具有比較優(yōu)勢的高新技術產(chǎn)業(yè)，以信息帶動工業(yè)化，用高科技和先進的產(chǎn)業(yè)技術改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群；積極促進第三產(chǎn)業(yè)向高新水平的新型服務業(yè)發(fā)展，以工業(yè)為主導帶動服務業(yè)和農業(yè)共同轉變，形成各產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展，比例合理的產(chǎn)業(yè)布局。? “兩片區(qū)”：為郁江南岸片區(qū)，郁江北岸片區(qū)。4）商品房用地規(guī)劃布局套型面積 90 平方米以上商品房用地規(guī)劃集中布置在金港大道以北的中間區(qū)域，即港北區(qū)政府及行政中心周邊地塊；城西區(qū)沿鯉魚江、第一江、第二江兩 側的地塊和沿郁江兩岸的地塊。? 老城商業(yè)中心區(qū)：本區(qū)以江北路為中心向南輻射，東到火車站，西到中山路，南到人民路，北至港寶國際生活港。? 西江商業(yè)中心區(qū)：以西江農場為核心，以發(fā)展中小型商業(yè)網(wǎng)點為主。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：6024290862）港北區(qū)2022～ 2022年 港 北 區(qū) 房 屋 施 工 、 竣 工 面 積 0501001502002502022 2022 2022施 工 面 積 （ 萬 平 方 米 ） 竣 工 面 積 （ 萬 平 方 米 ）（數(shù)據(jù)來源：貴港市房管局與貴港 2022 統(tǒng)計年鑒）2022～2022 年港北區(qū)房屋施工面積逐年增長，2022 年更比 2022 年有較大增幅，達 53%，而竣工面積 方面基本維持不變，2022 年更略有下降。3）綜述該區(qū)域作為貴港的老城區(qū)，區(qū)內住宅多以筒子樓為主，雖然現(xiàn)仍是貴港的商業(yè)和居住中心，但由于不處 于城市的發(fā)展方向，且后備土地供應不足，新開 發(fā)銷旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086售項目不多，未來發(fā)展受到一定的限制。以住宅開發(fā)為主，有部分商業(yè)項目，開發(fā)強度不大。各板塊發(fā)展趨勢對比分析板塊 發(fā)展趨勢預測老城區(qū)板塊其前景與港北新區(qū)板塊相比處于劣勢，但由于市政配套與生活配套的完善，擁有優(yōu)良景觀資源的樓盤仍將具有一定的市場空間。分析：這是央行繼 2022 年加息以后，短短一年多時間里再次上調利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。 國際新城 甘化市場對新事物的接受程度仍需提高雖然貴港市場上已出現(xiàn)了小高層和高層