【正文】 性研究報告第一章總論一、項目提出的背景 隨著xx風景區(qū)開發(fā)力度的加大，xx公路北山段已于x年五月份動工興建，北山段公路拓寬改造意味著xx北部－金沙開發(fā)拉開序幕。加之湖區(qū)特殊的小氣候， 日均溫平均比縣城低2—3℃，在三清湖少華山首家獨資興建一座集休閑，娛樂、觀光、夜營、度假為一體的休閑度假山莊，并嚴格校照國家法律、法規(guī)運作。為此，盡快完善三清湖各種旅游設(shè)施是三清湖開發(fā)的當務之急，建設(shè)少華山休閑度假山莊則是完善三清湖旅游設(shè)施的最有效方法之一，也是提高三清湖景區(qū)知名度的有力措施。其中會議占３０%，學生實習占１６%，觀光占２４%，甚至為因公出差等游客，年平均增長率在３－４%之間。２、三清湖風景區(qū)游客增長預測。 分體式標準間均采用外古色古香，內(nèi)舒適高檔豪華的設(shè)計格調(diào)，且每間外觀造型各異，間間因勢變化因勢布局，并適當用長廊過接，主樓采用與分體式標間充分吻合的設(shè)計風格。用特有的旅游文化吸引人，用最佳的服務留住人。第五章 其他一、 建設(shè)選址．特征及建設(shè)條件 少華山度假山莊項目選在三清湖景區(qū)中心少華山近水面小盆地上，盆地面積約15畝，方位三清湖主壩正對面偏東南方向，山莊朝向坐(西)北朝東(南)，該盆地特征為平整，有大小姿態(tài)各異的假山．盆景錯落其中，正東方向有溶洞，盆地長滿灌木和杉木等樹木。給排水設(shè)備一套。所有糞便及其他生活垃圾均采用兩次化糞方式方能排出，廢水入坑過濾，確保山莊整潔．衛(wèi)生，無污染。 四．工程建設(shè)設(shè)安排 工程建設(shè)含征地及平整．工程設(shè)計．施工及驗收． 職工培訓．開張等階段．初步規(guī)劃，在征地工作結(jié)束后20天內(nèi)完成山莊設(shè)計工作，90天內(nèi)施工建設(shè)并交付使用，在工程竣工前半個月招聘員工和培訓員工，以便工程完工后能順利即時開張營業(yè)，在施工過程中要及時協(xié)調(diào)好有關(guān)部門工作，保證山莊營業(yè)前水、電通訊能全面通暢。 (2)房內(nèi)設(shè)施(合空調(diào)．床．桌．凳．床上用品．電視．電話．衛(wèi)生器具．地毯等)，分體式標間每個2．6萬元，共５２萬元，主樓標間每間2．2萬元，共22萬元，合計74萬元。(—)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)建設(shè)規(guī)模。工資及福利費，經(jīng)理工資年薪1．8－，其他員工平均年薪6000—8000元． (二)財務評價 營業(yè)收入成本利潤預測法(表示法)均按前景分析和玉山等周邊市民消費情況預測。 風險分析 本項目在建設(shè)期和經(jīng)營期的風險上要來自以下幾方面：經(jīng)營管理風險、三清湖景區(qū)是否能健康快速發(fā)展風險、xx北山開發(fā)能否盡快見效風險、本地寬松政策風險等，要克服以上風險造成的損失，關(guān)鍵在于建立—支能內(nèi)引外連客源的經(jīng)營隊伍，及時掌握消費者心理和市場變化確定靈活的經(jīng)營策略，對內(nèi)加強管理，提高服務質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)形象。第六章結(jié)論與建議一、結(jié)論 本項目是符合玉山縣招商引資政策和三清湖開發(fā)需要，是三清湖開發(fā)的一個重要基礎(chǔ)性工程項目，是三消湖景區(qū)加快發(fā)展的重要標志。本項目經(jīng)營既要依法經(jīng)營，山莊服務均要體現(xiàn)較深的文化內(nèi)涵，內(nèi)容要事實健康。 3．本項目所以環(huán)境獨特，經(jīng)營既安全又方便少，經(jīng)營風險較少，利潤相應較高。 綜合以上定量分析可以看出，本項目經(jīng)濟效益良好，資產(chǎn)增值可能性大，盈余能力較強，項目自身具有良好的抗風險能力。 (2)盈虧平衡分析 按照旅游行業(yè)—般規(guī)律，當本項目年接待人次在5000人次以上，企業(yè)就可以保本(即年回報達總投資10％以上)，由此可見該項目投資風險較小。實施進度。(5)征土地及培訓等20萬元(6)流動資金40萬元(二)資金籌措項目總投資500萬元，第一期工程投資248．288萬元，流動資金40萬元。本項日所有投資均按當?shù)噩F(xiàn)時平均物價估算。 三．組織機構(gòu)．勞動定員及職工培訓 山莊實行經(jīng)理負責制，下設(shè)客房部．娛樂室餐飲部等職能部門，實行獨立核算，全額獎賠管理，勞動定員１６人，其中客房部4人，娛樂室6人，餐飲部５人。目前只能采用水下電覽裝程控電話，移動及聯(lián)通信號較好。少華山除少華寺外，其他均無電源：需架設(shè)1000米高壓線路及變電設(shè)施。大膽與境內(nèi)外旅游界及同行業(yè)聯(lián)營，為游客提供良好、輕松．舒適．廉價的休閑度假．觀光旅游的好場所，同時也可為各部門提供一個集會、學習等勝地。將主樓與分體標間構(gòu)成一幅美妙和諧的圖案，真正體現(xiàn)山莊即景的構(gòu)思。２、 建設(shè)規(guī)模及風格單位：萬元年度人次每人消費營業(yè)收入直接成本工資等稅利潤２００３４０００１２０４８１２２００４４５００１２０５４２００５５０００１４０７０２１２００６６０００１４０８４４１２００７６５００１５０２００８６５００１５０２００９６５００１５０２０１０６５００１５０ 建設(shè)規(guī)模總投資500萬元，前期工程投資約250萬元，建設(shè)分體式標準間20間(合4０人)，每間建筑面積34平方米，主樓一棟。xx游客自１９９４處到２０００處由５萬人次增長到１２萬人次，１９９４年路經(jīng)三清湖的游客有３７５０人次，２０００年有９０００人次，隨著今后經(jīng)三清湖的上山公路與上山索道建成后，xx風景區(qū)形成了旅游環(huán)線，預計路經(jīng)三清湖上下xx的游客比率會上升到２５－３０%。玉山地理位置優(yōu)越通條件便利．全縣總?cè)丝?1．93萬，國民生產(chǎn)總值達到11．7億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值14．51億元，其中農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值6．91億元，工業(yè)總產(chǎn)值7．6億元，財政收入0．867億元，農(nóng)民人均純收入2096元． 二、三清湖景區(qū)概況 三清湖位于國家重點風景名勝區(qū)xx東南，距玉山縣城西北16公里處，因其地處xx東部游線玉金公路途中以及水發(fā)源于xx而得名，三清湖截河長46公里，最寬處3公里，攔河壩長400多米，湖面面積9．9平方公里，總蓄水2．49億立方米，總裝機9370千瓦，平均發(fā)電2800萬度，屬水利部一級管理單位，水庫始建于1958年7月l口，故原名”七一水庫”，景區(qū)總面積54．18平方公里，景區(qū)旅游資源豐富多樣，以純凈明澈的溪流湖水，清幽秀麗的湖光山色，奇特險峻溶洞景觀，世外桃源式的田園村寨，野趣盎然的山林特產(chǎn)和佛道并奉的人文景觀為特色。 三．項目建設(shè)的指導思想與原則 本報告的編制依照國家現(xiàn)行政策．法律。加快北山開發(fā)必然刺激三清湖景區(qū)的開發(fā)。而三清湖景區(qū)屬xx景區(qū)的分景區(qū)，是xx北部的唯一通道。 二．編制依據(jù)縣招商引資有關(guān)文件，玉山縣旅游總體規(guī)劃。第三章 市場分析預測一、玉山縣經(jīng)濟概況玉山地處贛東北，是浙江． 江蘇．上海進入江西的第一門戶，素以“兩江鎖鑰，八方通巨”著稱。（2）xx的過路游客經(jīng)xx東路的游客有兩條路，一條是從東部浙江華埠入北山，另一條是經(jīng)三清湖上北xx，兩條路上三清的游客據(jù)統(tǒng)計約占xx游客的１5％，每條游線游客各占一半，即經(jīng)三清湖上xx的客人占xx總游客７５%。據(jù)以上分析，三清湖風景區(qū)的游客增長預測如下表：類型２０００２００５２０１０２０２０產(chǎn)值會議觀光等游客增長率４５７８