【正文】 計，早在1996—1997年期間已動工投資1億元以上的觀光農(nóng)業(yè)項目就有7個以上。韓國大城市周邊有許多“觀光農(nóng)園”和“周末農(nóng)場”，這種農(nóng)園集休閑、體驗、收獲為一體，吸引了大批游客，韓國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究院提供的資料表明，2005年，“農(nóng)村觀光”。法國的農(nóng)莊旅游源于二十世紀(jì)七十年代，目前，3000多家農(nóng)戶還成立了聯(lián)合經(jīng)營組織。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)——旅游觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運而生。表11 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表1總用地畝2602總建筑面積m28003容積率4項目總投資萬元4610　其中：建設(shè)投資萬元4520　建設(shè)期利息萬元0　流動資金萬元90 　5資金籌措萬元4550 　其中：企業(yè)自籌萬元4550 企業(yè)自有資金銀行借款萬元0　6年銷售收入萬元1927正常年份7總成本費用萬元563正常年份8所得稅萬元315正常年份9年凈利潤萬元944正常年份10所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%　11所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元3597　12所得稅前投資回收期年含建設(shè)期13所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%　14所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元2054　15所得稅后投資回收期年含建設(shè)期16總投資收益率%正常年份17項目資本金凈利潤率%正常年份18盈虧平衡點(BEP)%%　74第二章 項目背景觀光農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的一種新型農(nóng)業(yè)。（六）分析項目的風(fēng)險因素及規(guī)避風(fēng)險的措施。（二）論證原生態(tài)觀光農(nóng)莊在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的必要性和可行性。（六）項目工期：項目建設(shè)期擬定為2年，即2012年11月至2014年12月。第一章 總論一、項目概況（一）項目名稱：某原生態(tài)休閑觀光度假農(nóng)莊建設(shè)項目（二）項目業(yè)主：某山莊有限公司（籌）（三）項目地址： （四）項目性質(zhì)：新建（五）項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目擬租賃土地260畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、風(fēng)情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地30畝。二、項目編制依據(jù)《某縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；《某縣農(nóng)業(yè)發(fā)展十二五規(guī)劃》；《某縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》；《某縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》；農(nóng)業(yè)部、國家旅游總局《關(guān)于推進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展合作框架協(xié)議》；《某縣美麗鄉(xiāng)村建設(shè)總體規(guī)劃》三、報告研究內(nèi)容（一）研究范圍涉及項目建設(shè)背景和原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設(shè)。（五）測算項目財務(wù)效益和社會效益。五、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表11。隨著收入的增加，閑暇時間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)家環(huán)境中放松自己。近年來，國外觀光農(nóng)業(yè)又向深層次發(fā)展，旅游者不僅“看”而且“干”，由過去欣賞結(jié)果，變?yōu)閰⑴c過程。最著名是20英畝的“莊稼畫”—向日葵。二、國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀20世紀(jì)90年代，我國觀光旅游農(nóng)業(yè)在大中城市迅速興起。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現(xiàn)了引進(jìn)國際先進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動控制溫度、濕度、施肥、無土栽培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。近年隨著假日經(jīng)濟(jì)的興起，城市居民旅游人次和旅游費用的逐年遞增，因此，未來對觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個旺盛的趨勢。發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)投入少、收益高。本項目試圖建設(shè)一個原生態(tài)的觀光農(nóng)莊，結(jié)合浙西的特點，開展觀光旅游、休閑度假的服務(wù)，一方面為游客提供幽雅的休閑場地、另一方面也為這些人員提供健康的、無公害的農(nóng)產(chǎn)品，更能為人們提供從事農(nóng)事作業(yè)、收獲的樂趣，提供體驗土家風(fēng)情的場地，在滿足消費者的觀光旅游、休閑度假需求的同時，也兼顧有利于精神健康和身體健康的療養(yǎng)。一、滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化生活的需要隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，科技的不斷進(jìn)步，生活水平的不斷提高，人民群眾對物質(zhì)與文化的需求也相應(yīng)的與自俱增，城鎮(zhèn)居民已不滿足于逛大街游公園的形式。三、提高科技對農(nóng)業(yè)的貢獻(xiàn)率本項目是以新技術(shù)為支撐，以現(xiàn)代先進(jìn)設(shè)備來武裝的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，新技術(shù)含量較高。第四章 項目的可行性為了對該項目進(jìn)行全面分析，本報告中采用SWOTs法，即S－Superiority（優(yōu)勢），W－Weakness（劣勢），O－Opportunity（機(jī)遇），T－Threat（威脅）。某自然風(fēng)景資源得天獨厚，具有山、水、峰、洞、林等多種類型。二、劣勢（Weakness）其發(fā)展劣勢有：（1）離市區(qū)相對較近，基礎(chǔ)設(shè)施條件欠缺；（2）地塊相對較為細(xì)碎，塑造特色景觀有一定難度；（3）生態(tài)環(huán)境保護(hù)意識有待加強(qiáng)，如生活污水的凈化，旱期場地雨水的回收、土地涵養(yǎng)以及汛期山洪的盡快排除等。隨著高速公路、鐵路的相繼通車，已大大緩解不斷增加的旅游人數(shù)與現(xiàn)有道路運輸能力之間的矛盾。第五章 市場分析與預(yù)測一、整體市場概況根據(jù)攜程旅行網(wǎng)2012年度假目的地去的人數(shù)前20位排行如下：排名國內(nèi)長途人數(shù)排名國內(nèi)長途人數(shù)1三亞3842811廈門33212麗江892812成都31423某縣735213青島30644北京681614臨安30405南京559915惠州27876舟山522916黃山27597九寨溝509817大連21928武義480218湖州21159杭州465119金華211510上海391620桐廬2108與此同時，根據(jù)攜程旅行網(wǎng)目的地指南欄目中景點的流量來判斷用戶對景點的喜好程度，流量排名前20位的景點如下表：排名景區(qū)名稱國內(nèi)/外瀏覽量排名景區(qū)名稱國內(nèi)/外瀏覽量1杭州國內(nèi)32098511廈門國內(nèi)1449632上海國內(nèi)25193712黃山國內(nèi)1431203三亞國內(nèi)24774713張家界國內(nèi)1265984北京國內(nèi)22777614南京國內(nèi)1218105香港國內(nèi)22054715大連國內(nèi)1053366麗江國內(nèi)19867016張家界國內(nèi)1032097青島國內(nèi)18753517西安國內(nèi)947678九寨黃龍國內(nèi)16102818陽朔國內(nèi)911619蘇州國內(nèi)15099519普陀山國內(nèi)8868810成都國內(nèi)14502620揚(yáng)州國內(nèi)85428百度07年底根據(jù)網(wǎng)民對旅游類關(guān)鍵詞的輸入頻率的分析，發(fā)布一份旅游行業(yè)報告，從中我們也可以看出網(wǎng)民最喜愛的國內(nèi)的景點如下圖：此外，我們發(fā)現(xiàn)網(wǎng)民尤其喜愛生態(tài)旅游，及以自然風(fēng)景為主的觀光旅游，其中生態(tài)旅游+農(nóng)村旅游的比例達(dá)到了31%以上，%，整個接受本項目的客戶人群可以達(dá)到旅游人群的40%。基于此，“某生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園”的戰(zhàn)略定位之一是：依托三衢山，吸納江浙滬、輻射長三角，凸現(xiàn)生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)特色，與某縣周邊其它旅游區(qū)形成有機(jī)整體，互為補(bǔ)充，走錯位發(fā)展之路。主要建設(shè)規(guī)模如下：生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林120畝，景觀灌木及花卉40畝，天然綠色蔬菜種植30畝，養(yǎng)殖園20畝。一是風(fēng)貌觀。休閑。購物。農(nóng)事活動。挖掘當(dāng)?shù)孛褡逦幕Y源，大力開展民族文化展示，讓游客參與其中，體驗山區(qū)民族文化。場址北側(cè)緊靠205國道，東面和杭金衢高速公路連線鄰近，南面即為通向某縣城的道路，既與喧鬧的城市商貿(mào)區(qū)和人口稠密的居民區(qū)保持了一定距離，又緊靠城市，交通便利，地理位置優(yōu)越。 場址主要建設(shè)條件 地形地貌某縣位于錢塘江上游。項目區(qū)域?qū)俸犹讻_擊層，地基承載力可達(dá)1520噸/平方米，是較為理想的項目建設(shè)用地。 社會經(jīng)濟(jì)條件，改革開放以來，某縣社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，城鎮(zhèn)居民均收入23408元，農(nóng)民人均純收入10361元。 本項目的建設(shè)具有良好的自然條件，配套設(shè)施條件，政府部門重視、支持，資金有保障、技術(shù)有依托，項目的各項建設(shè)條件具備。（三）科學(xué)性原則實施規(guī)劃前科學(xué)地分析現(xiàn)狀資源特點，科學(xué)評估現(xiàn)狀優(yōu)劣勢和容納能力及適宜的發(fā)展模式，技術(shù)保證保護(hù)好農(nóng)業(yè)自然環(huán)境和旅游資源，以及專業(yè)的建設(shè)、管理和推廣經(jīng)營。二、總體規(guī)劃方案（一）總平面布置和功能要求本項目主要是以生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線，充分利用周邊的自然、人文景觀展開布局。主要發(fā)展各種觀花類、觀葉類和觀葉賞果的栽培生產(chǎn)。接待區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、休息區(qū)，集中于農(nóng)莊中偏北方，以提供游客娛樂、休息、用餐、購物為主要目的。（2）用水量及要求本項目年工作日為365天。城市干管為DN300毫米，給水管布置于道路右側(cè)（標(biāo)準(zhǔn)橫斷面）。○3閥門設(shè)置及防腐閥門設(shè)置：DN65毫米，采用閘閥：DN≤65毫米，采用截止閘。 （2）污水量統(tǒng)計污水排放總量按用水的80%考慮。設(shè)計范圍本次設(shè)計范圍包括農(nóng)莊的供配電網(wǎng)，公用工程照明，消防以及生產(chǎn)用電設(shè)計。分別配置于A04/0A142/0A163/01。變壓器中性點直接接地，接地電阻小于4歐。以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過程為主。 土地整理（1）土地平整土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的辦法進(jìn)行整治：一是將大多數(shù)平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產(chǎn)區(qū)干道和人行便道路基使用。（2）排水溝總長1000米，墻體采用直徑812厘米的塊石，M5水泥砂漿襯砌；底面采用C15砼。第十章 環(huán)境保護(hù)為保護(hù)和改善生活環(huán)境與生態(tài)環(huán)境，保障人體健康，項目嚴(yán)格按照《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)環(huán)境污染源的管理，對各種污染進(jìn)行綜合治理，確保項目達(dá)到國家對環(huán)境保護(hù)的各項要求。項目區(qū)配置農(nóng)業(yè)廢棄物處理場，采用微生物技術(shù)處理農(nóng)作物稿稈。三、水土保持項目本身有利于生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和水土保持。2013年7月開始逐步完成項目初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。二、招投標(biāo)方案（一）項目招投標(biāo)原則依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，國家發(fā)展計劃委員會第3號令及某縣市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，本項目擬采用公開招投標(biāo)形式確定施工單位，采用邀請招標(biāo)的形式確定監(jiān)理單位。招投標(biāo)工作組織由業(yè)主自行或委托具有乙級資質(zhì)的招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織實施本項目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)須按公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標(biāo)、評標(biāo)等工作，按照招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于5家，邀請招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于3家，建議業(yè)主單位按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開招標(biāo)。四、項目投資（一）建設(shè)投資項目建設(shè)投資估算總額為4520萬元，其中工程費用2310萬元，公用設(shè)備購置費800萬元，設(shè)備安裝工程費65萬元，工程建設(shè)其他費用1130萬元，工程基本預(yù)備費215萬元。其他費用 根據(jù)國家和地區(qū)相關(guān)政策規(guī)定計取。 （二）建設(shè)期借款利息本項目全部資金均由業(yè)主自籌，故建設(shè)期利息為0萬元。流動資金估算詳見財務(wù)分析輔助報表－2。本估算是按現(xiàn)行定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、價格依據(jù)、現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標(biāo)編制的，因此，只能反映現(xiàn)時設(shè)計造價水平，如果在以后各階段內(nèi)相關(guān)資料、依據(jù)發(fā)生變化，應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。第十三章 財務(wù)評價一、評價原則、依據(jù)及參數(shù)（一） 原則1. 遵循費用與效益計算范圍一致性原則，效益計算與投資對應(yīng)；2. 遵循費用與效益識別的有無對比原則；3. 以動態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對項目的盈利能力、清償能力進(jìn)行評價；4. 在計算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算（一）銷售收入估算本項目收入包括特色農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、餐飲收入、住宿收入、農(nóng)家特色種植體驗收入等，經(jīng)預(yù)測項目擬吸引32120人次，按每人消費600元估算，正常經(jīng)營年份收入為1927萬元。經(jīng)計算，正常經(jīng)營年份項目的增值稅為96萬元，城市維護(hù)建設(shè)費為7萬元，教育費附加為3萬元。職工工資及職工福利費項目勞動定員為40人，（包含農(nóng)作物種植和收獲期間外聘當(dāng)?shù)囟唐趧趧恿Φ慕?jīng)費）。無形及其他資產(chǎn)按10年攤銷。 （四）總成本費用通過上述估算，正常生產(chǎn)年份項目的總成本費用為563萬元。２、項目資本金現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項目資本金現(xiàn)金流量表（財務(wù)分析報表－2），%。法定盈余公積金按稅后利潤的10%提取，法定盈余公積金為94萬元。因此，項目具備財務(wù)生存能力。上述各單因素變化177。表122 敏感性分析表序號項 目不確定因素變化率項目財務(wù)內(nèi)部收益率敏感度系數(shù)　基本方案%1建設(shè)投資15%%10%%5%%5%%10%%15%%2經(jīng)營成本15%%10%%5%%5%%10%%15%%3產(chǎn)品價格15%%10%%5%%5%%10%%15%%根據(jù)敏感性分析表所示數(shù)據(jù)繪制敏感性分析圖，如圖122。根據(jù)上述敏感性分析表明，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。說明項目財務(wù)狀況良好、清償能力較好。財務(wù)分析輔助報表－1