【正文】 議該項目的定價應為6500元——7000元第四章 產品建議產品規(guī)劃216。 其他配套設施的建議1） 會所：具有商務功能2） 餐飲：保證客房餐飲的同時希望能夠達到對外營業(yè)的功能特征；3） 娛樂設施：有一層到兩層的面積能夠滿足客人常規(guī)娛樂比如：KTV，棋牌等娛樂功能4） 商務功能部分：會議中心，會議洽談室，商務會所，娛樂休閑廳等5） 智能化系統(tǒng)會給產品加分，提高商務的等級。時效性：此原則是非常關鍵的環(huán)節(jié)，我們在銷售中嚴格按照劃分了階段，那么在推廣中需要配合銷售的各個階段進行推廣宣傳，在什么樣的階段提出怎樣的口號，獲得怎樣的市場反映是相當關鍵的，所以要精確把握市場的時效性引導性： 整個推廣過程中，嚴格按照AIDA進行；首先在前期的操作就是要引起注意attention；吸引大眾的視線，引起興趣，這要求做到照準消費群體的關注點interest；然后是引起欲望desire，產生對產品的購買欲望； 落實到購買action行動中。 投資性：產品是最合適的投資產品（見上面的表格可以得知，各種投資渠道中，此中產品的投資性強，風險?。? 廣告語表現(xiàn)： 選擇times 贏家——8%，8%，8% 固定回報，贏家選擇。 推廣流程 客戶積累階段——導入期——“機會篇”不可復制的產權式酒店銷售直接銷售階段——強銷期——“行動篇”搶占先機，實惠大禮（本階段是結合了SP活動進行的） 把投資放到首位，作為純粹的金融工具進行推廣。 廣告的階段性劃分導入期（９月—１０月中旬）：培養(yǎng)購買欲望期；必須具有一定的煽動力，可以以幾個主題入手：稀缺性、功能性、未來性和投資性，根據我們的分析，特別強調投資性，把廣告的廣泛性和針對性結合在一起。廣告在其中的就是要教會客戶用專業(yè)的經營思路來判斷本項目，用我們的思路思考問題，同時肯定當?shù)厥袌龅木哂邢嗤顿Y功能的多種投資渠道，并加以比較，用數(shù)據說明問題；同時一定程度的促銷活動的宣傳讓目標人群產生緊迫感。方法：，以軟性報道為中心，硬性媒體為主，軟性廣告為輔媒體策略：前期以公關活動為中心，軟文推廣為主，硬廣告為輔，逐步深入，將此案在保持良好口碑的情況下快速且推向市場。 軟性新聞主題178。178。178。178。216。 持續(xù)期：形象廣告，但是產生費用較低的廣告為重點（樓盤外墻的巨幅廣告）178。內容：邀請市府領導和市委主管經濟的領導；講解“張家港市第一個純投資性質的產權式酒店”。 活動二：萊福士集團經營講解會（引起興趣）時間：2005年9月初地點：張家港最好酒店的多功能廳人員：萊福士經營管理團隊、產品受眾、媒體記者主題： “萊福士大酒店” 經營講解會——真真的誠實經營者目的：通過經營講解會，使我們的受眾更加了解我們的投資產品，更加相信此項目是真真的“誠實”項目。其包含“國際經營團隊”“良好的投資前景”“創(chuàng)富新天地的未來的實際數(shù)據”等論言。內容：前來預訂的前10名客戶可在正式簽約時優(yōu)惠2萬元（定金1萬元）并同時得到會員金卡一張。 活動四：開盤活動（實際購買）時間：2005年9月中地點：張家港案場人員：目標消費群體、張家港房產節(jié)目主持人、文化、經濟界名人主題：開盤及促銷活動目的：通過此項活動，達到客戶快速購買，完成強銷任務內容：前來簽約的前3名客戶可得賽歐轎車一輛（）。投資分析一、首付四成的購買方式總價首付4成月按揭（10年）回報率8%月收益月凈收益3凈收入3年后的資產總值(增長20%)350000140000280002333420000400000160000320002667480000總價首付4成月按揭（10年）回報率9%月收益月凈收益3凈收入3年后的資產總值(增長20%)350000140000280002625420000400000160000320003000480000二、首付5成的購買方式總價首付5成月按揭（10年）回報率8%月收益月凈收益3凈收入3年后的資產總值(增長20%)350000175000200828000233332611719420000400000200000229532000266737213393480000總價首付5成月按揭（10年）回報率9%月收益月凈收益3凈收入3年后資產總值(增長20%)350000175000200831500262561722219420000400000200000229536000300070525393480000根據上面的表格分析中，可以看到只有在首付5成的情況下才能出現(xiàn)客戶每月獲得凈收益，具體收益金額如上。運營總利潤36792 〉 年回報2800036792的回報是根據入住率在60%的情況下計算獲得，酒店在后期經營將遠遠超過這個入住率，達到70%以上，充分表明了3年后，酒店非但能夠穩(wěn)定給與8%的回報率，而且它的收益很有可能超出原有價值。（意向簽約為80%）開盤強銷期：因本案導入“攻心為上”的策略，由此對開盤前的銷售蓄水期具備較高的要求，在此期間，廣告投入不宜過于保守，因為開盤期間的銷售成敗對本案成功是非常關鍵的。（實際簽約30%）銷售結案期：此期為項目的清盤階段，工作重點是對余留的房源進行掃尾工作，同時對已購買客戶進行整理統(tǒng)計，并做好項目整體的收尾工作。（實際簽約（50%）銷售持續(xù)期：此期間為強銷期后，樓盤銷售進入狀態(tài)，開盤期廣告攻勢已降溫，可能會產生客戶來電量和看房人數(shù)降低的現(xiàn)象，可視銷售實際狀況，對廣告攻勢進行靈活調整。前期蓄水期：（客戶積累期）旨在前期造勢，通過大量的軟新聞及公關活動，炒作各項題材以孕育市場。81719=420000350000+11719表中資產增長20%： 理由為，張家港經濟的持續(xù)發(fā)展，土地資產的增值加上酒店經營在一定時期后其運營狀況正常情況都優(yōu)于開始運營的頭兩年。216。注意點：前期的推廣要排除產品的懷疑，在宣傳時特別注意避免“cheap”的感覺。216。內容：邀請對本項目有興趣的目標消費群體；并同時邀請媒體報道。注意點：利用市府的影響力來對我們的主要目標客戶群之一——機關干部人員進行媒體宣傳，同時對