張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告(文件)
【正文】 張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告（ 2020 年 5 月） 第 29 頁(yè) 共 29 頁(yè) 述評(píng) 綜合上述三幅地塊，做如下總結(jié)。 張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告（ 2020 年 5 月） 第 26 頁(yè) 共 29 頁(yè) （四）投資收益分析 表 人民西路 南側(cè)地塊 拿地成本測(cè)算 （按 投資收益率 30%計(jì)） 項(xiàng)目 單位：萬(wàn)元 預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入 109767 按投資收益率 30%計(jì)算總投入 78897 非土地成本 41269 按投資收益率 30%計(jì)算 土地成本 36532 樓面地價(jià)（ 30%收益率） 2807元 /平米 土地價(jià)格（每畝 ，約 畝 ） 442 張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告（ 2020 年 5 月） 第 27 頁(yè) 共 29 頁(yè) 表 人民西路 南側(cè)地塊 土地成本分階收益測(cè)算 總土地成本 （萬(wàn)元） 單位土地成本 （萬(wàn)元 /畝） 樓面地價(jià) （元 /㎡） 稅前投資收益額 （萬(wàn)元） 稅前投資收益率 35939 405 2761 24280 % 36000 406 2766 24217 % 36100 407 2774 24114 % 36200 408 2781 24011 % 36300 409 2789 23908 % 36400 410 2797 23805 % 36500 411 2804 23702 % 36532 412 2807 23669 % 36600 413 2812 23599 % 36700 414 2820 23496 % 36800 415 2828 23393 % 36900 416 2835 23290 % 37000 417 2843 23187 % 37100 418 2851 23084 % 37200 419 2858 22981 % 37300 421 2866 22878 % 37400 422 2874 22775 % 37500 423 2881 22672 % 37600 424 2889 22569 % 37700 425 2897 22466 % 37800 426 2904 22363 % 37900 427 2912 22260 % 38000 428 2920 22157 % 38100 430 2927 22054 % 38200 431 2935 21951 % 38300 432 2943 21848 % 38400 433 2950 21745 % 38500 434 2958 21642 % 38600 435 2966 21539 % 38700 436 2974 21436 % 38800 437 2981 21333 % 38900 439 2989 21230 % 39000 440 2997 21127 % 39100 441 3004 21024 % 39200 442 3012 20921 % 39300 443 3020 20818 % 39400 444 3027 20715 % 39500 445 3035 20612 % 張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告（ 2020 年 5 月） 第 28 頁(yè) 共 29 頁(yè) 39600 446 3043 20509 % 39700 448 3050 20406 % 39800 449 3058 20303 % 39900 450 3066 20200 % 40000 451 3073 20207 % （ 10392） 20460 571 4263 4556 % 注明：紅底黃字為 1月份 躍進(jìn)河?xùn)|側(cè)地塊 最終成交換算所得數(shù)據(jù)。 張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告（ 2020 年 5 月） 第 25 頁(yè) 共 29 頁(yè) （三）項(xiàng)目投資回報(bào) 損益表 單位：人民幣萬(wàn)元 項(xiàng) 目 總 額 一、經(jīng)營(yíng)收入 109767 二、營(yíng)業(yè)稅 6103 三、土地增值稅 1098 四、成本 78897 土地成本 36532 土地契稅 1096 建設(shè)成本 32976 銷(xiāo)售成本 3293 資金成本 5000 五、稅前利潤(rùn) 23669 六、所得稅 5917 七、稅后利潤(rùn) 17752 八、資本凈收益 % 注： 土地成本按投資收益率 30%計(jì)算，土地契稅按照土地成本 3%計(jì)算。 二 、 規(guī)劃指標(biāo) 表 人民西路南側(cè)地塊 基本情況及規(guī)劃指標(biāo)要求 編號(hào) 土地 位置 土地 面積 （ m2） 土地 用途 規(guī)劃指標(biāo)要求 出讓 年限 （年） 保證金 （萬(wàn)元） 起始價(jià) （萬(wàn)元） 增價(jià) 規(guī)則 及幅度 容積率 建筑 密度 綠地率 2020A04 市人民西路南側(cè) 住宅 ≤ ≤30% ≥30% 70 年 7500 35939 本次出讓地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)、拍賣(mài)增價(jià)幅度為每畝 1 萬(wàn)元或者 1 萬(wàn)元的整數(shù)倍。 （ 3）拿地總成本 高于 7850 萬(wàn)元 ，即每畝成本高于 672 萬(wàn)元時(shí)，稅前收益率低于27%，風(fēng)險(xiǎn)較高。 營(yíng)業(yè)稅按經(jīng)營(yíng)收入 %計(jì)算，所得稅按稅前 利潤(rùn) 25%計(jì)算 。 （ 2） 初步規(guī)劃時(shí)考慮進(jìn)疊加洋房這一產(chǎn)品概念，若產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)有所差異，計(jì)算總銷(xiāo)售收入時(shí)可能存在 500 萬(wàn)左右的差價(jià)。 張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告（ 2020 年 5 月） 第 15 頁(yè) 共 29 頁(yè) （ 一 ）規(guī)劃方向建議 規(guī)劃說(shuō)明： 沿 紀(jì)澄 河 與東橫河交叉處排布 4F 疊加 洋房，可使景觀資源優(yōu)勢(shì)最大化。 由于本地塊處于市中心的黃金地段，且緊鄰人民路政務(wù)區(qū) CBD， 僅面向公務(wù)員及公司高管層就可確保去化。 （ 2） 地塊占地僅 7766 平米， 總建筑面積僅 平米， 有利于“短、平、快”操作 。 （ 2） 周邊項(xiàng)目品質(zhì)感 一般。
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