張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 其它費(fèi)用 98+ 地價(jià) x 契稅 3% 政府規(guī)費(fèi) 80 44 工程顧問(wèn)費(fèi) 50 27 管理費(fèi)（ 3%） 三 3% 27 五、項(xiàng)目總投資 三 +四 1388+ 注明：地價(jià)成本暫做變量考慮。 張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告（ 2020 年 5 月） 第 10 頁(yè) 共 29 頁(yè) （四）投資收益分析 表 建農(nóng)路東側(cè)地塊 拿地成本測(cè)算 （按 投資收益率 30%計(jì)算） 項(xiàng)目 單位：萬(wàn)元 預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入 10789 按投資收益率 30%計(jì)算總投入 7754 非土地成本 2212 按投資收益率 30%計(jì)算 土地成本 5380 樓面地價(jià)（ 30%收益率） 9911元 /平 米 土地價(jià)格（每畝 ，約 畝 ） 992 張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告（ 2020 年 5 月） 第 11 頁(yè) 共 29 頁(yè) 表 建農(nóng)路東側(cè)地塊 土地成本分階收益測(cè)算 總土地成本 （ 萬(wàn) 元） 單 位 土地 成本 （萬(wàn)元 /畝） 樓面地價(jià)（元 /㎡） 稅前 投資收益額（萬(wàn)元） 稅前 投資收益率 2308 426 4252 5600 % 2400 443 4421 5505 % 2600 480 4790 5299 % 2800 517 5158 5093 % 3000 554 5526 4887 % 3200 590 5895 4681 % 3400 627 6263 4475 % 3600 664 6632 4269 % 3800 701 7000 4063 % 4000 738 7369 3857 % 4200 775 7737 3651 % 4400 812 8105 3445 % 4600 849 8474 3239 % 4800 886 8842 3033 % 5000 923 9211 2827 % 5200 959 9579 2621 % 5380 992 9911 2327 % 5400 996 9947 2297 % 5600 1033 10316 2209 % 5650 1042 10408 2158 % 5700 1052 10500 2106 % 5750 1061 10592 2055 % 5800 1070 10684 2020 % 5850 1079 10776 1952 % 拿地評(píng)級(jí)系數(shù)： （ 1）拿地總成本 低于 5380 萬(wàn) 元 ，即每畝成本 996 萬(wàn)元 以?xún)?nèi) 時(shí)，稅前收益率 %以上， 拿地收益率較高，推薦拿地 。 地塊周邊資源性解讀 （ 1）自然景觀資源 ： “ 兩河一公園綠地 ” 。 b、 人民路 CBD 商務(wù)區(qū)商業(yè)辦公資源。 若不治理，對(duì) 項(xiàng)目品 質(zhì)感影響很大；若政府不治理，開(kāi)發(fā)商自行治理 ，動(dòng)用資源難度較大且將大幅增加開(kāi)發(fā)成本。 綜合研判 （ 1） 本地塊作為 市中心少有的地塊， 且周邊 配套性資源豐富 檔次感較強(qiáng) ， 具備打造 高端標(biāo)桿項(xiàng)目的先決條件。 （ 4） 預(yù)計(jì) 開(kāi)發(fā)后去化速度快。 紅線范圍 南部東橫河規(guī)劃紅線不小于 20 米，建筑紅線不小于 5 米；北部通運(yùn)路一側(cè)規(guī)劃紅線不小于 8 米，建筑紅線不小于 13 米。 表 產(chǎn)品分類(lèi)面積表 產(chǎn)品類(lèi)型 面積（平米） 備注 4F 疊加洋房 1000 1 幢 4 套 6+1多層 5400 3 幢 36套 12F 小高層 5720 1 幢 2 個(gè)單元 44套 物業(yè)用房 = 通運(yùn)路 1F底層商業(yè) 挑高 米 約 80m 約 95m 約 50m 約 55m 12F 12F 4F 6+1F 6+1F 6+1F 張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告（ 2020 年 5 月） 第 16 頁(yè) 共 29 頁(yè) 三 、 投資收益測(cè)算 （一）預(yù)計(jì)收入測(cè)算 表 通運(yùn)路南 側(cè)地塊 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入測(cè)算表 樓層 面積（㎡） 單價(jià)（元 /㎡） 總價(jià) （萬(wàn)元） 備注 4F 疊加洋房 1000 20200 2020 6+1F 多層 5400 12020 6480 12F 小高層 5720 10000 5720 通運(yùn)路 1F 底層商業(yè) 18000 1782 住宅 車(chē)位 80 75000 元 /個(gè) 600 疊加洋房車(chē)位未納入計(jì)算范圍 合計(jì) 16582 注明：（ 1） 住宅價(jià)格主要參考周邊二手房均價(jià)約 85009000 元 /平米，綜合考慮本案獨(dú)特的水景優(yōu)勢(shì)及鬧中取靜的環(huán)境，其價(jià)值較周邊小區(qū)有所提升。 銷(xiāo)售成本按 3％計(jì)算； 土地增值稅按銷(xiāo)售額 1%計(jì)算 。 （ 2）拿地總成本介于 75007800 萬(wàn)元 之間 ，即每畝成本介于 647 萬(wàn)元 672 萬(wàn)元時(shí)，稅前收益率在 27%30%之間，謹(jǐn)慎拿地。 因★ 躍進(jìn)河?xùn)|側(cè)地塊 張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告（ 2020 年 5 月） 第 22 頁(yè) 共 29 頁(yè) 調(diào)研時(shí)間有限，且該地塊起拍價(jià)達(dá)到 35939 萬(wàn)元，需投入的開(kāi)發(fā)資金較大，不做展開(kāi)性解讀。 張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告（ 2020 年 5 月） 第 24 頁(yè) 共 29 頁(yè) （二）預(yù)計(jì)成本測(cè)算 表 人民西路 南 側(cè)地塊預(yù)計(jì) 成本 測(cè)算表 投資估算表 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單價(jià) (元 /m2) 投資額 (萬(wàn)元 ) 一、建設(shè)工程費(fèi) 2223 28927 （一）住宅建筑工程 小高層、高層 1200 15618 （二）公共建筑工程 地下車(chē)庫(kù)兼人防 （車(chē)庫(kù)按 25 平米 /個(gè)計(jì)算） 27500 2020 5500 （三）區(qū)內(nèi)配套費(fèi) 350 4555 （四）市政配套費(fèi)（水電氣） 250 3254 二、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 5% 一 5% 1446 三、建安工程費(fèi)總額 一 +二 30373 四、其它費(fèi)用 + 地價(jià) X 契稅 3% 政府規(guī)費(fèi) 80 1041 工程顧問(wèn)費(fèi) 50 651 管理費(fèi)（ 3%） 三 3% 911 五、項(xiàng)目總投資 三 +四 32976+ 注明：地價(jià)成本暫做變量考慮。 首期土地款按 50%支付，資金成本按使用 2 年計(jì)算，計(jì)利息 5000萬(wàn) 。 （ 3）拿地總成本 高于 38800 萬(wàn)元 ，即每畝成本高于 437 萬(wàn)元時(shí)，稅前收益率低于 27%，風(fēng)險(xiǎn)較高。 通運(yùn)路南側(cè)地塊（張地 2020A38B），該地塊處于人民路 CBD 區(qū)域的絕佳位置，去化不存在問(wèn)題，且符合“短、平、快”的操作特征。
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