【正文】 上海一帶大投資客戶） 收入水平 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)有成，自備款在85萬－260萬左右，月入在12000－40000元左右。 ●希望有高檔次的場所接待客戶和朋友。 蘇州，上海，浙江等地區(qū)投資客。 接受新型投資產(chǎn)品的投資方式。 關(guān)注要素 酒店規(guī)劃/配套設(shè)施/包租返利/投資回收期/經(jīng)營管理/未來發(fā)展/價(jià)格因素/旅游前景/升值潛力/委托經(jīng)營時(shí)間/投資風(fēng)險(xiǎn)/地段/區(qū)域環(huán)境/開發(fā)商品牌/ 三、價(jià)格定位 住宅部分 小高層，高層均價(jià)：4500－5000元/平方米 支撐點(diǎn)： 252。由于項(xiàng)目本身位于暨陽湖生態(tài)區(qū)，可以為項(xiàng)目支撐超過市價(jià)300元以上，所以建議小高層價(jià)格在4500－5000元/平方米。預(yù)期在四月份，名都碧景園將開盤，該樓盤位于本案東面，為迭加別墅，價(jià)格預(yù)期在6000元左右，其環(huán)境配套遠(yuǎn)不如本案。 將產(chǎn)品塑造成蘇州地區(qū)一流的別墅產(chǎn)品，跳離目前別墅市場行情的價(jià)格是本案別墅品牌最好的商標(biāo)。 改變張家港市場沒有頂級別墅的現(xiàn)狀，吸引潛在客戶的強(qiáng)烈關(guān)注。 從張家港附近的城市如常熟、昆山等別墅的橫向比較來看，12000－15000元/平米的價(jià)格市場完全可以接受。 252。 252。 252。 252。如下圖所示，我們提供三個(gè)比較方案給開發(fā)公司參考。 利用旅遊地產(chǎn)概念規(guī)劃了產(chǎn)權(quán)式酒店，最大化利用和開發(fā)了暨陽湖的背景資源二、開發(fā)建議 按照系統(tǒng)研究后的平面規(guī)劃方案，我們建議開發(fā)公司按照以下的順序開發(fā) “先北后南，由西往東” 這樣建議的理由如下： u 開發(fā)匯龍資金快的產(chǎn)品類型，為后期形成滾動(dòng)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 三、產(chǎn)品建議 住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議 （1）住宅配套建議 以運(yùn)動(dòng)配套為元素，突出主題式社區(qū)概念，；依托2008北京奧運(yùn)之背景，強(qiáng)化健康生活源自運(yùn)動(dòng)的時(shí)代生活理念。 l 住宅產(chǎn)品的樓層建議以18~24層的小高層、高層為主，考慮到樓盤整體視覺效果會比較整齊。 3）精品戶型推薦： 別墅產(chǎn)品規(guī)劃建議 （1）別墅配套規(guī)劃建議 別墅是富紳名流或是成功中產(chǎn)階級的私人領(lǐng)地，我們努力包裝和定位的產(chǎn)品也是這樣的一個(gè)目標(biāo)消費(fèi)群體需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所以我們建議為別墅區(qū)設(shè)置專門的會所，而且是由“雙會所”構(gòu)成：“華克山莊會所”是獨(dú)棟別墅區(qū)的專屬會所，而“卡薩布蘭卡會所”是排屋洋房區(qū)的專屬會所。 建議規(guī)劃面積只有兩種：280m2和320m2。 l 建議推出“5+5，10年輝煌財(cái)富計(jì)劃，輕松晉級國際酒店股東行列”，以純投資興產(chǎn)品形象進(jìn)入目標(biāo)投資群體印象深處。4－5層作為音樂酒吧，KTV，棋牌室，桌球室、票務(wù)中心、電子書吧、桑拿、蒸汽浴、獨(dú)立的按摩、洗衣房，私用保險(xiǎn)箱、閉路影院視聽室等，增加酒店附加值。 l 或者可以采取類似廣東樓盤比較多采用的沿街商鋪一層退縮，產(chǎn)生架空廊道的設(shè)計(jì)規(guī)劃手法，這樣的商鋪形式將給張家港現(xiàn)有商鋪帶來新風(fēng)，并由可能產(chǎn)生一次具有歷史意義的建筑設(shè)計(jì)變革。我們希望能夠通過對景觀地貌的改變來進(jìn)一步塑造本案高檔別墅樓盤項(xiàng)目的形象和受眾關(guān)注度。園林本身就是藝術(shù)，園林藝術(shù)結(jié)合房地產(chǎn)的建筑藝術(shù)，創(chuàng)造出具有藝術(shù)價(jià)值的房地產(chǎn)，同時(shí)也美化環(huán)境，提升物業(yè)價(jià)值。因?yàn)楸景赣凶邍H化精品生活社區(qū)的產(chǎn)品定位在先，所以我們建議園林風(fēng)格以歐洲園林為主題（參照巴黎凡爾賽宮），進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而生動(dòng)地塑造出本案高檔物業(yè)的產(chǎn)品形象在確定了基本的設(shè)計(jì)風(fēng)格后，在一些細(xì)節(jié)的地方也必須注意對微地形的改造，地形設(shè)計(jì)首當(dāng)其沖其次是是種植的植被的選擇，建議以鄉(xiāng)土樹種為主； 園林規(guī)劃的成本考慮和合理性考量。 B. CCTV監(jiān)控系統(tǒng)：系統(tǒng)配置24小時(shí)長時(shí)間錄像機(jī)，對主要出入口、停車場等重要部位進(jìn)行直觀的監(jiān)視。 B. 在提供的服務(wù)方面應(yīng)該做到多而細(xì)。 l 租賃服務(wù) 常用工具出租；電動(dòng)工具出租；會議室出租；場地出租；運(yùn)動(dòng)器材出租；雨具出租。別墅區(qū)建材和物管建議 （1）建材建議 l 結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土抗震柱，現(xiàn)澆梁板，磚混結(jié)構(gòu)。 l 門窗：硬木質(zhì)鋼芯防盜進(jìn)戶門，遙控車庫門，窗為德國引進(jìn)特種技術(shù)高級木鋁復(fù)合中空玻璃窗，內(nèi)門預(yù)留門洞、無門框、扇門。冷熱水管采用發(fā)泡體塑料覆保溫純銅水管，私家花園設(shè)噴灌系統(tǒng)，水表安裝到位。 l 通訊：每戶預(yù)留三路以上IDD線路，電話終端接線盒。 l 電子巡更系統(tǒng)：密布小區(qū)的電子眼，結(jié)合人力實(shí)現(xiàn)對社區(qū)的24小時(shí)定時(shí)不定時(shí)巡視，杜絕一切隱患。 l 家庭安保系統(tǒng)：以電磁窗禁門禁、紅外探頭防越系統(tǒng)及應(yīng)急報(bào)警按鈕共同組成立體化的安全防衛(wèi)體系，并接入小區(qū)網(wǎng)絡(luò)，一個(gè)電話就可遙控啟閉，真正實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化的家庭安保。而這個(gè)部分雖然花不了多少錢，卻是最能體現(xiàn)樓盤檔次的，是樓盤形象非常關(guān)鍵的一步。 l 預(yù)留光纖接入口，可以和電信或網(wǎng)通合作，采用專線接入，使酒店的寬頻接入達(dá)到較高的帶寬，方便客戶上網(wǎng)。方便以后業(yè)主自營時(shí)可獨(dú)立計(jì)算。 l 緊急廣播系統(tǒng)：設(shè)廣播主機(jī)和喇叭以供緊急廣播使用。 1）客戶服務(wù) l 接待服務(wù) l 問訊服務(wù) l 票務(wù)服務(wù) l 機(jī)場接送服務(wù) l 叫車（出租車及豪華轎車）、洗車服務(wù) l 洗衣及干衣服務(wù) l 信息服務(wù) l 郵寄/包裹服務(wù) l 酒店保險(xiǎn)箱服務(wù) l 外幣兌換柜臺 2）客房設(shè)施 l 衛(wèi)星/有線電視 l 國際長途直撥電話 l 迷你酒吧 l 沖茶及咖啡餐具 l 行政辦公桌 l 閉路電影頻道 l 生活必需品 l 張家港旅游指南 3）安保服務(wù) l 酒店大門入口站崗服務(wù) l 巡邏崗服務(wù) l 監(jiān)控服務(wù) l 車管服務(wù) 4）清潔綠化服務(wù) l 清潔服務(wù) l 綠化服務(wù) l 經(jīng)營性客房清潔服務(wù)和住戶特約清潔服務(wù) 5）維修服務(wù) l 設(shè)備運(yùn)行 l 維修保養(yǎng) 26 / 2