張家港步行街項目物業(yè)經(jīng)營管理建議-預覽頁
【正文】 內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的主要職責是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動，促進商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。、投訴接待顧客在商鋪購物因環(huán)境服務因素而來投訴。商鋪內(nèi)部聯(lián)系：商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。，因管理難度較大，故單獨列出論述。二次裝修過程應遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》；業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設(shè)備的，應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電；裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應視情節(jié)輕重作不同的處理；為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。等等對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設(shè)計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。、設(shè)施維保服務管理商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高，維修要求嚴，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營，但也應加強施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。設(shè)備、設(shè)施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時，應給有相應資質(zhì)的修繕施工單位承接。商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突法事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場管理等。在地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。對突發(fā)事件和惡性事件應及時處置防止事態(tài)擴大并注意保護現(xiàn)場及時向上級和公安部門報告。防范惡性事件和突法事件。防止事態(tài)擴大，注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告或呼叫救護車。這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認真、敬業(yè)。這些裝置直接與火災自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負責，責任明確，防患未然”，切實貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的消防方針。發(fā)現(xiàn)故障警報，應迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細記錄。商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。重要的問題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務作業(yè)規(guī)程》，這個“規(guī)程”指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的的培訓教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。雨大進門處及其他公用過道應設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。 花卉擺放前要有設(shè)計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計風格相協(xié)調(diào)；花卉上掛一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。：在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進行一定投入的商業(yè)推廣活動，從而使商鋪的業(yè)務前景有較大的發(fā)展等。大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米。物業(yè)管理處還應不斷增加服務項目，擴大服務領(lǐng)域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：開辦商務中心，為業(yè)戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務：開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉OK、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動，活躍業(yè)戶的文化生活：辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務：開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等：為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務，使顧客生活中的大多數(shù)服務要求都能在商業(yè)街中得到滿足。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時，必須加強商鋪的廣告宣傳管理。為了規(guī)避風險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應采取兩種措施：工程或服務的公眾責任險、財產(chǎn)險（火險）；物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。既要在硬件和軟件上下功夫，同時又要使它富有人性化。也可以考慮在屋頂設(shè)置清潔用水或洗滌斗或排水口，以便外包清潔公司工作。主要道路盡可能不使用地磚。道路人車分流，應實行主干道雙行，次干道單行，并留出人行道設(shè)想，應對人車分流方案進行詳細認證。項目地下室、消防、水泵，污水處理等潮濕霉變場所的天花和墻面，建議用水泥材料粉刷。高檔商住項目對商場、大廳盥洗室要求極高，廁所的男女入口原則應分開，并清晰標注。從任何公共部分都不應看到里面的廁位或小便隔板平面位置（無論直接或通過鏡子反影），即使開門也應保證有所遮擋。商住項目的標準層電梯大廳要有通風口，使通風良好。、監(jiān)控室用智能一卡通建議在小區(qū)安全防范系統(tǒng)中采用智能一卡通運行模式，方便業(yè)主交費用，如停車位管理、門禁、水、電、電話、煤氣、特約服務等各項服務。在這一方面，管理者和燈光設(shè)計師有他的內(nèi)在沖突，管理者希望以簡單的照明為主，燈具的種類控制得越少越好，燈具的效益(每瓦電力所產(chǎn)生的照明度)越高越好，而燈光設(shè)計師未必有這樣的想法。選用的燈具以高效能為主，燈源的溫度不易過高。燈具的位置和高度必需考慮它維修的可能性；公共部位照明系統(tǒng)設(shè)置專用電表計量裝置，有利于分攤能耗；如空間允許，如入口處的雨篷，可考慮使用高效的“HID”燈具；中庭可采取路燈的方式，增加其戶外的感覺；安全性強，包括不易破壞；易于控制，以便節(jié)能。室外照明因涉及安全問題，可以考慮使用低電壓的燈具；1
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