【正文】 工程技術(shù)人員驗證。 二 . 供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程： ☆ XX/GCB0302 (一 ) 目的 通過對供配電設(shè)備（設(shè)施）的管理，使所有供配電設(shè)備（設(shè)施）在使用中保持完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。 3. 管理公司工程部對各自責任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進行維修、保養(yǎng)及運行操作，并做好標及記錄。 在配電總盤和母線上進行維修或保養(yǎng)時，必須按以下步驟進行： 停電 驗電 裝設(shè)接地線 懸掛標示牌和裝設(shè)遮欄； 在帶電的電流互感器二次回路上工作時，不得將回路的永久接地點斷開，并應(yīng)站在絕緣墊上，使用絕緣工具，設(shè)專人監(jiān)護。 4. 供配電設(shè)備故障維修一般不超過 8 小時，若在 8 小時內(nèi)無法解決重要部位的故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面上報公司領(lǐng)導； 5. 在深夜發(fā)生的，不影響商戶工作的，不會產(chǎn)生嚴重后果的供配電故障，可由早班機電維修電工進行維修。 (二 ) 適用范圍 適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的供配電設(shè)備（設(shè)施）。 (四 ) 工作程序 1. 機電運行值班工作程序 每班必須清潔值班室，保持配電室良好的衛(wèi)生環(huán)境。 “市電”停電（大廈），應(yīng)急電源自投帶負荷運行中，對柴油發(fā)電機組進行監(jiān)視、記錄。 下列情況之一的不準交接班 上一班運行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室不清潔； 接班人未到崗，交班人不準下班； 接班人醉灑或接班人不具備值班能力的，交接班人不準下班； 嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班； 若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接班，由交班人負責處理事故，接班人協(xié)助。消防設(shè)施完善，配電室內(nèi)禁止吸煙。 進行配電柜檢修時，應(yīng)填寫《配電柜檢修工作票》，經(jīng)領(lǐng)班及工程部經(jīng)理批準后，方可進行。 操作高壓隔離開關(guān)必須穿戴絕緣手套、絕緣鞋、工作帽。因突然事故停電，應(yīng)在 1 小時內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門及人員處理，并在恢復(fù)供電后 24 小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。 采用有效的節(jié)電光源實行節(jié)能用電。 (二 ) 適用范圍 商場及地下室消防及應(yīng)急照明。 (二 ) 適用范圍 大樓內(nèi)所有機電設(shè)備。 3. 機電值班員必須按時上下班，做到不遲到，不早退。 (二 ) 適用范圍 大樓內(nèi)所有機電設(shè)備。 2. 電氣設(shè)備的金屬外殼均有良好的接地裝置，使用中不準靠近或接觸任何有電設(shè)備的帶電部分。 (五 ) 停、送電操作規(guī)定 1. 正常情況下的倒閘操作。 倒閘操作前，運行人員要做好相應(yīng)的準備工作，電梯降至首層，如有必要， 可將發(fā)電機操作開關(guān)置于停機位置。 2. 緊急狀態(tài)下的倒閘操作 發(fā)現(xiàn)配電房有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時，運行人員有權(quán)立即進行全部或部分負荷停電操作：根據(jù)情況立即斷開低壓配電柜上電源開關(guān)，或斷開高壓柜高壓開關(guān)。 七 . 機電維修工作規(guī)程： ☆ XX/GCB0307 (一 ) 目的 保證大樓內(nèi)所有機電設(shè)備正常運作。 2. 維修戶內(nèi)電器設(shè)備給排水設(shè)施 維修人員接 到維修命令后 10 分鐘內(nèi)準備好工具袋，帶上必備工具及針對維修項目的備用零配件若干，干凈毛巾，干凈工作手套，塑料袋。 維修完畢請用戶試用，將所有維修垃圾裝入塑料袋帶走，并將所維修的部件和周圍環(huán)境清潔干凈。 維修人員在接到緊急故障搶修指令后，要迅速趕到現(xiàn)場，聽從經(jīng)理安排。 4. 維修時盡量保持環(huán)境安靜，嚴禁高聲喧嘩。 (二 ) 適用范圍 適用于大樓各種物業(yè)設(shè)備（包括電力、給排水、中央空調(diào)、電梯）的突發(fā)事故或異常情況）。 3. 當機電設(shè)備因電氣著火時，應(yīng)立即將有關(guān)設(shè)備的電源切斷，然后進行救火，對可能帶電的電氣設(shè)備以及發(fā)電機、電機等，應(yīng)使用干式滅火器、二氧化碳或 1211 滅火器滅火，禁止用泡沫式滅火器和 水滅火。 (三 ) 職責 二次裝修管理人員負責臨時用電的監(jiān)管、巡查、糾正等。 3. 安裝臨時線必須安裝漏電保護裝置。 十 . 電梯安全操作規(guī)程： ☆ XX/GCB0310 (一 ) 目的 保障電梯正常運行。 (四 ) 工作程序 電梯的操縱方法有兩種，有司機或無司機。 清潔轎廂內(nèi)、轎門及乘客可見部分環(huán)境衛(wèi)生后，操縱電梯上、下行駛至少一次，視無異?，F(xiàn)象方可接待乘客。 司機應(yīng)隨時勸告乘客勿依靠轎廂門。 不允許司機以手動轎廂門的起、閉作為電梯的起動或停止功能使用。 十一 . 電梯故障困人救援程序： ☆ XX/GCB0311 (一 ) 目的 當電梯發(fā)生故障或停電時，幫助人員解困逃生。 2. 轎廂停于遠離電梯口的位置時： 利用電話或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可 能隨時移動，不必驚慌，同時如轎廂門處于半關(guān)狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉； 進入機房，關(guān)閉該故障電梯的電源開關(guān)； 拆除電機之軸端蓋（如有），安上旋柄座及旋柄； 救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動釋放桿，輕輕撬開掣動，注意觀察平層標志，使轎箱逐步移動至最接近之電梯門口。 4. 此規(guī)程如與個別電梯實際不相符，則以該梯的困人救援程序為準。 對給排水維修保養(yǎng)提供工作指導及檢查監(jiān)督。 (四 ) 工作程序 1. 電工班負責給排水設(shè)備 24 小時運行的操作、監(jiān)控、巡視記錄。 3. 嚴格執(zhí)行《水泵房管理制度》、《給排水設(shè)備維修管理制度》、《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)規(guī)程》、《給排水設(shè)備操作規(guī)程》。水泵房每周打掃一次，機組每 周清洗一次，設(shè)備、地面、墻壁無積塵、水漬、油漬。 2. 工程經(jīng)理： 負責組織人員進行周檢、月檢。 (二 ) 適用范圍 大樓給排水設(shè)備。 然后按照上述“一”中所列步驟救出乘客。 (三 ) 職責 電梯工或有相應(yīng)經(jīng)驗的值班電工負責故障解救工作，嚴重的上報領(lǐng)班或經(jīng)理，同時通知電梯保養(yǎng)部門或廠家及時處理。 電梯使用完畢后，司機應(yīng)將轎廂停于基站，并將操縱盒上的開關(guān)全部斷開，關(guān)閉好層門。 因平層準確度不能滿足運輸貨物要求時，司機可利用平層或點動平層。 如司機因特殊情況需離開轎廂時，將轎廂停于基 站，斷開轎廂內(nèi)電源開關(guān)，確認層門完全關(guān)閉嚴密后方可離去，絕不允許委托乘客或其他人員來代替司機操縱電梯。 1. 無司機狀況時，乘客使用電梯的正確方法： 撳按外召喚按鈕，上樓撳按上方向按鈕，轎廂到達時，樓層方向指示即顯示轎廂的運行方向，乘客判斷欲往方向正確后進入轎廂，注意門扇的關(guān)閉，層門在開啟數(shù)秒后即自動關(guān)閉，因此勿在層門口與轎廂門口對接處逗留，進入轎廂后，撳按欲往層站的選層按鈕，若要廂門立即關(guān)閉，可撳按關(guān)門按鈕，由轎廂層樓位置指示燈顯示抵達層站，待轎廂門開起后即可離去。 (三 ) 職責 中控室負責運行監(jiān)管，電梯工負責運行管理，技術(shù)檔案整理，日常維護，檢查、監(jiān)督工作。 5. 放在地面上的臨時線應(yīng)加 可靠的保護，如膠皮線、橡套電纜；應(yīng)在過路處設(shè)有硬質(zhì)的套管保護，管口要裝護圈，以防割破電線。 (四 ) 工作程序 1. 臨時用電最長不超過七天期限。 九 . 臨時用電管理規(guī)程： ☆ XX/GCB0309 (一 ) 目的 保障大樓規(guī)范用電、安全用電。 (四 ) 工作程序 1. 對機電設(shè)備發(fā)生事故時，要保持冷靜，進行認真分析后，按有關(guān)規(guī)程和安全制度操作，不得違章操作。 6. 最后，請業(yè)主試用、驗收后請業(yè)主在“維修單”上簽名，并交付“第一聯(lián)”給客戶中心。 2. 穿整潔工裝，帶工作手套，配帶工作牌，持維修單按門鈴（敲門）。 維修人員將簽好的“維修單”交給主管工程師，由其轉(zhuǎn)“第二聯(lián)”給客戶中心，“第三聯(lián)”給財務(wù)部，第四聯(lián)交業(yè)主。待用戶開門先說“您好”，然后禮貌客氣地詢問是否需要維修，待用戶首肯后再進屋維修。 (三 ) 職責 維修工負責設(shè)備維修工程，維修領(lǐng)班負責監(jiān)督指導工作，工程經(jīng)理負責全面協(xié)調(diào)工作。對損壞部分應(yīng) 盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電，消防中心值班員應(yīng)通過消防廣播對停電原因進行解釋。 倒閘操作完成后，運行人員要檢查電梯的運行情況，發(fā)電機操作開關(guān)置于自動位置。 運行班接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作： 立即通知供配電專業(yè)人員接到現(xiàn)場，根據(jù)負荷分布情況實地考察其可行性； 若不可行（不合安規(guī)）應(yīng)立即匯報情況，并說明原因； 若可行，則應(yīng)明確停、送電時間、范圍，填好操作票后，由相關(guān)領(lǐng)導審批，同時將停、送電情況書面通知客戶中心。 4. 應(yīng)防止異物進入機電設(shè)備內(nèi)，并勿讓腐蝕性液體濺到機上，以防出現(xiàn)危險。 (四 ) 工作程序 1. 機電人員工在安裝、維修機電設(shè)備之前，應(yīng)了解、熟悉本機電設(shè)備的結(jié)構(gòu)和性能。 5. 做好值班記錄，做好交接班工作。 (四 ) 工作程序 1. 機電值班人員要經(jīng)常留意各機電設(shè)備在運行中狀況，如有異常情況應(yīng)及時處理，一時難以解決的問題，應(yīng)及時向領(lǐng)導報告。 (四 ) 工程程序 1. 值柴油發(fā)電機是保證在緊急狀態(tài)下供電的應(yīng)急電源裝置，應(yīng)在 30 秒內(nèi)快速起動，因此必須保證處于完好狀態(tài)，嚴格執(zhí)行運行管理規(guī)程； 2. 本運行管理規(guī)程包括柴油發(fā)電機主機，冷卻水系統(tǒng)，供油系統(tǒng)以及排煙、降溫消毒系統(tǒng)管理； 3. 遵守操作規(guī)程，在檢查和維護保養(yǎng)設(shè)備時，先斷開電源，嚴禁帶電作業(yè)； 4. 發(fā)電機接地電阻不能大于 1Ω ，負載輸出線必須良好，牢固，儀表準確； 5. 機房執(zhí)行嚴格管理制度，非值班人員嚴禁內(nèi)進，嚴格執(zhí)行交接班 制度，填寫發(fā)電機運行記錄，保證機房整潔，干燥無積水、油跡，通風良好，滅火器材足夠； 6. 值班人員必須嚴格訓練，考核合格，才能上崗； 7. 值班人員每班最少巡檢 2 次，填寫巡檢記錄表，發(fā)現(xiàn)問題及時處理； 8. 發(fā)電機 30 秒內(nèi)發(fā)電后，送電前應(yīng)檢查，轉(zhuǎn)換開關(guān)聯(lián)鎖裝置良好，確認無誤后送電； 9. 運行領(lǐng)班有發(fā)電機管理權(quán)，并對發(fā)電機運行，維護保養(yǎng)，檢修負責。 檢查節(jié)約用電的執(zhí)行情況及效果，相對作出修改計劃，達到最大節(jié)能效果。 設(shè)置好專職機 構(gòu)或?qū)Ｈ素撠熡秒姽芾砉ぷ鳌? 不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。 嚴禁帶電作業(yè)，緊急情況須帶電作業(yè)時，應(yīng)有監(jiān)護人和足夠的照明空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認安全后才可進行。 不得擅自更改配電室機電設(shè)備線路及器材。 非工作人員未經(jīng)領(lǐng)班或工程部經(jīng)理許可不得進入配電室，批準進入者應(yīng)有值班人員陪同。 交接班要求。 每 2 小時記錄一次高低壓配電運行數(shù)據(jù)（環(huán)境溫度、濕度、功率因數(shù)、電流、 電壓、有功電量、無功電量）于《高壓配電運行記錄》和《低壓配電運行記錄》內(nèi)，同時檢查運行狀況。 2. 運行領(lǐng)班負責設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的管理；負責零星設(shè)備的配件、材料采購計劃的編制，外委修 理的聯(lián)系工作；每年 12 月制定下一年度《供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制定中修、大修計劃；對配電設(shè)備維修保養(yǎng)提供工作指導和檢查監(jiān)督；負責編制供配電設(shè)備臺賬，設(shè)備卡。 7. 主管經(jīng)理每年 12 月制定下年度保養(yǎng) 計劃表并按運行情況制定中修、大修計劃。 在低壓設(shè)備上必須進行帶電工作時，要經(jīng)過領(lǐng)導批準，并要有專人監(jiān)護，工作 時要穿長袖衣服，戴絕緣手套，使用有絕緣柄的工具，并站在絕緣墊上進行，鄰近相帶電部分和接地金屬部分應(yīng)用絕緣板隔開，嚴禁使用銼刀、鋼尺等進行工作。 2. 電工按《低壓電房保養(yǎng)計劃》、《高壓電房保養(yǎng)計劃》、《低壓設(shè)備查保養(yǎng)計劃》要求進行維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于 《維修記錄表》，零部件更換及大修情況同進記錄于《機電設(shè)備臺帳》。 (三 ) 職責 1. 建筑物配 套主要設(shè)備由開發(fā)商負責訂貨安裝，物業(yè)管理公司有關(guān)人員負責移交使用時的驗收。 9. 設(shè)備庫存的管理 備件的管理，應(yīng)做好記錄，存放地點必須相對集中，保持干燥、貼上標簽。 6. 設(shè)備及零星部件的采購，按樓宇正常運作或維修的需要，由工程部經(jīng)理填寫《請購單》，經(jīng)管理公司總經(jīng)理審核后進行采購。 部門代碼 設(shè)備名稱縮寫 設(shè) 備 序 號 4. 設(shè)備的維修 發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞，工程部經(jīng)理要組織人員進行維修，對于重大維修，工程部經(jīng)理應(yīng)在現(xiàn)場進行指導。 工程部經(jīng)理集中保存《維修單》、《設(shè)備對外委托維修單》、《機電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》。 設(shè)備的建賬： 工程部經(jīng)理負責建立《機電設(shè)備臺賬》，臺賬內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號、型號、生廠廠家、技術(shù)資料、保養(yǎng)人等； 管理公司經(jīng)理每半年審核一次《機電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》、《機電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》。 (四 ) 工作程序 1. 接管設(shè)備的驗收 設(shè)備的接管與驗收，由公司經(jīng)理組織有關(guān)人員與開發(fā)商辦理設(shè)備交接驗收及資料移交手續(xù)。 (二 ) 適用范圍： 適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的公共設(shè)備。 (三 ) 鑰匙不得外借，如有外人須開鎖，則應(yīng)由值班人員負責開鎖。每一系統(tǒng)又以如下排列順序進行分類： 1. 供配電系統(tǒng)： 高壓配電柜 —— 變壓器 —— 低壓配 電柜 —— 發(fā)電機 —— 樓層配電柜 —— 控制柜； 2. 給排水系統(tǒng)： 地下蓄水池 —— 生活水泵系統(tǒng) —— 供水箱 —— 減壓閥 —— 潛水泵； 3. 電梯： 消防電梯 —— 客梯 —— 貨梯 —— 扶梯； 4. 空調(diào)： 空調(diào)主機 —— 冷卻水泵 —— 冷卻水塔 —— 冷凍水泵 —— 風柜； 5. 消防系統(tǒng)： 主控柜 —— 模擬柜 —— 聯(lián)動控制柜 —— 消防水泵 —— 噴灑泵 —— （排煙、