【正文】 ： 26621 平米 ? 開盤時間： 06412 ? 交房時間： 07331 ? 銷售價格： 2750 元 / ㎡ ? 建筑形態(tài)： 七棟 7 層 住宅 ，底層自行車庫或汽車庫， 1 梯 2 戶 ； ? 總套數(shù)： 216 套 ? 房型面積配比： 房型 面積范圍 套數(shù) 所占比例 剩余 銷售率 2 房 2 廳 1 衛(wèi) ~ 60 % 2 % 3 房 2 廳 1 衛(wèi) ~ 108 % 3 % 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ 48 % 3 % 合計 216 100% 8 % ? 客源構成： ? 周邊區(qū)域為改善居住條件的自住客源 ； ? 教師 、醫(yī)療工作者 ； ? 少量中心 城區(qū)動遷戶。 鷹游項目營銷策劃 報告 36 ? 外立面： 淺棕色面磚 ? 工程進度： 樁基已完成 ? 周邊環(huán)境： 北臨 60M 寬海寧路，西側為規(guī)劃 40M 寬南極路 ； ? 該案優(yōu)勢分析： ? 地理位臵鬧中取靜； ? 生 活配套設施、尤其是醫(yī)療和餐飲非常完善； ? 面積控制合理，充分迎合市場 不同客源的 需求； ? 房型 創(chuàng)新，全部采用入戶花園形態(tài)，增加了視覺享受。 ? 去化分析 該案自開盤以來去化速度不很理想，主要在于，雖與高端物業(yè)為鄰，但本身受到地塊的限制，只能以長條形態(tài)布局，因此 產品明顯與高端不相吻合，再加上相對來說在區(qū)域內較高的均價，尤其是 2 樓有辦公型物業(yè)，越發(fā)顯得不很協(xié)調，住家嫌不安靜，人員進出嘈雜，而辦公類商貿人士又感覺沒有檔次，故去化 進展 緩慢，未來仍將維持這樣不溫不火的尷尬局面。故，該案有“生不逢時”的痛苦，但更有決策上的失敗，后市仍將難以扭轉這一困難局面，除非大膽率先降價。 ? 去化分析 該案自 05 年 9 月開盤，由于一期的均價和面積大小適中，總價方面和內部戶型 方面市場接受度很高，因此去化非常順利； 而從二期開始，雖然面積與一期相 比沒有太多的本質變化，但是在房型配比方面卻發(fā)生了一定的變化，即 2 房的配比變小了，取而代之的是 3 房的比例隨之大幅度的增加，成為了主力房源，更加上均價上調了 50 元 /平米，因此，直到目前，銷售仍然只是保持在不到60%的水平； 三期開盤以后，從戶型上看出現(xiàn)了市場緊缺的 1 房房型，但是 4 房的大面積戶型也隨之增加，并成為了該期產品的主力，尤為值得關注的是，此次均價又延續(xù)了二期的態(tài)勢、上漲了 100 元 /平米，在當前市場仍處于觀望的氛圍下，總價對于自住客來說是最為關心的問題；同時，宏觀的調控極大的打壓了投資客的信心，因此，即使 是緊缺的 1 房也出現(xiàn)滯銷。 ? 去化分析 該案開盤當日即取得了非常驕人的銷售業(yè)績，在于產品本身從面積來說，雖然顯得比較的單一化，僅 2 房和 3 房 2 衛(wèi)兩個品種，但面積非常的貼近市場需求，尤其是對目標客源的定位 和購買力的預估 ，可謂是精準 有余，因此作為項目的最大賣點，產品本身就是最好的詮 釋；同時，由于 B 棟采用了內部認購的方式，使得開發(fā)商對客源的需求越加的把握有度，且項目體量有限，僅 210 套住宅房源， 再加上購房送地暖的促銷方式， 故在不到 4 個月的時間里去化怠盡，完全是意料之中的結局。 ? 去化分析 該案 從所處地理位臵來說在新浦區(qū)的范圍內并不優(yōu)越，且小區(qū)也沒什么規(guī)模優(yōu)勢可言，但是 開發(fā)商把 3 房 1 衛(wèi)作為該案的主力戶型，很顯然就是瞄準區(qū)域內的動遷客源，該客群對居住環(huán)境的要求不是很高，但是由于歷史原因一直以來居住條件都比較的擁擠，借動遷的機遇，希望可以籍此而改善居住條件，這一群體最大的愿望就是家庭成員 都有各自的房間，而 3 房 1 衛(wèi)從 到 平米的大小完全滿足了他們的需求，且 2750 元 /㎡ 的均價使得總價并不高啟，故去化神速的根本內因就是客源和產品定位準確、完美結合的最好詮釋。 ? 外立面：黃色面磚 ? 工程進度： 一期封頂，二期已完 1/4 ? 周邊環(huán)境： 緊鄰鹽河路景觀河，河 面寬 50 米左右，有護攔，柳樹等綠化； ? 該案優(yōu)勢分析： ? 地理位臵鬧中取靜，安逸生活又不失繁華； ? 院落式格局、圍合式組團景觀以及中心景觀廣場 ， 充分體現(xiàn)公共空間； ? 房型面積控制合理，充分迎合市場需求； ? 該案劣勢分析： ? 項目規(guī)模偏小，整體社區(qū)氛圍不足； ? 南北端分別是動遷地塊和待遷工廠，入住后環(huán)境比較嘈雜； ? 公共交通不夠完善，出行需步行較長時間才能到達車站。 八、 “鷹游紡機”地塊概述 鷹游紡機”地塊 位于連云港市新浦區(qū)麻紡廠區(qū) ，朝陽路以南、鹽河路以西， 緊臨連云港市商業(yè)中心，東臨西鹽河路及西鹽河景觀帶 。 今年以來房價走勢 24782782280525572498242325612658277022002300240025002600270028002900均價（元/ 平米） 2423 2561 2658 2498 2770 2557 2805 2782 24781月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月鷹游項目營銷策劃 報告 29 從上表的房價走勢，我們可以看出： （ 1） 今年的 1 月到 3 月出現(xiàn)房價直線上升的態(tài)勢 今年是連云港房地產的大發(fā)展年，源自于大規(guī)模的基礎設施建設和東部濱海區(qū)、以及工業(yè)園區(qū)的大開發(fā)，造成了因為動拆遷而形成的大量的剛性購房需求，這樣自然就 產生了房源供不應求的局面，表現(xiàn)在房價上，就是一路飆升，我們從上表就可以看到，房價由 1 月份的 2423 元 /平米高歌猛進到 2658 元 /平米，漲幅接近了 10%。其中商品住宅銷售額 98889 萬元，增長 10%。其中商品住宅 萬平方米，增長 89%。其中商品住宅 萬平方米，同比增長 %。 15 月完成投資 170404 萬元，同比增長 %。 用途 容積率 地塊狀況 LTC202054 解放東路東、規(guī)劃凌州路北 商業(yè) ≤ 毛地 LTC202053 新孔路東、濱河路北 居住 凈地 LTC202052 出口加工區(qū)停車場地塊 商業(yè)辦公 ≤ 凈地 LTC202051 華蓋山東側地塊 （ B 地塊） 居住兼容商業(yè) ≤ 凈地 LTC202050 華蓋山東側地塊 （ A 地塊） 居住 ≤ 凈地 LTC202049 新港城大道南 （ B 地塊） 居住兼容旅館 ≤ 毛地 LTC202048 新港城大道南 （ A 地塊） 居住兼容旅館 ≤ 毛地 LTC202047 黃河路北 加油站 ≤ 凈地 LTC202046 昌圩湖西、花果山北路東 居住 ≤ 凈地 LTC202045 長江路北、蝙蝠山東 居住兼容商業(yè) ≤ 凈地 LTC202044 連云區(qū)檢察院西、南洋學校北 ≤ 凈地 LTC202043 院前路東、區(qū)政府北地塊 居住兼容商業(yè) ≤ 毛地 LTC202042 西小山周邊地塊 居住商業(yè)文化 凈地 LTC202041 西連島拆遷安臵小區(qū)東 ≤ 凈地 LTC202040 水島地塊 09 09 095 居住兼容旅館 ≤ 凈地 LTC202039 墟溝連云大廈地塊改造 商業(yè)辦公居住 ≤ 凈地 LTC202038 板橋安臵小區(qū)地塊 ≤ 凈地 LTC202037 中華東路 1樓改造地塊 居住兼容商業(yè) ≤ 毛地 LTC202036 燒香河南、橫一路東地塊 ≤ 凈地 LTC202035 商務核心區(qū) 0604 號地塊 居 住兼容商業(yè) ≤ 凈地 LTC202034 外運車隊及東側地塊 居住兼容商業(yè) ≤ 毛地 LTC202033 墟溝服裝二廠及周邊地塊 居住兼容商業(yè) ≤ 凈地 LTC202032 中山西路北 院前路東側地塊 居住兼容商業(yè) ≤ 凈地 LTC202031 五洋路南、經六路西側 居住兼容商業(yè) ≤ 凈地 LTC202030 新光路北、經八路東地塊 居住兼容商業(yè) ≤ 凈地 合計 鷹游項目營銷策劃 報告 27 上述即將推出的 25 宗地塊共 萬 平米 ， 我們分析發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象： （ 1） 其中 5 宗毛地共 萬平米，絕大部分為凈地，顯示了當?shù)卣袑崬槊裰\利、切實為開發(fā)企業(yè)提供服務的這樣一個事實，說明了是一個服務型、務實型的政府； （ 2） 純居住用地僅 3 宗、 萬平米，加上上半年推出的 10 宗、 萬平米，累計也不到 80 萬平米，進一步的顯現(xiàn)了連云港土地的稀缺，后市的房地產行業(yè)發(fā)展，將取決于土地儲備為王的殘酷 競爭 態(tài)勢 ； （ 3） 所有的這一批 25 宗土地，沒有一宗是在新浦區(qū)域內的，不僅顯示出了中心城區(qū)無地可供的現(xiàn)狀，更是亮出了新浦區(qū)域土地供應 的紅燈，未來誰擁有新浦的土地，誰就有了左右中心城區(qū)樓市和房價的話語權； （ 4） 除了 3 宗純居住用地，其余差不多都為商業(yè)、或商業(yè)兼具用途，而進一步的透析，我們可以發(fā)現(xiàn)，所有這些商業(yè)類用地，均在新浦區(qū)以外的開發(fā)區(qū)，這說明了政府不僅要發(fā)展開發(fā)區(qū)的住宅，更要增加和加強商業(yè)配套設施，從而來繁榮開發(fā)區(qū)的整體生活氛圍，同時也說明了未來的發(fā)展重點 。 建設用地具體位臵 1 連云港中體地產 有限公司 公園壹號商城 公園南路北， 蒼梧小區(qū)東 （ 3） 工業(yè)用地 序號 時間 用地單位 項目名稱 基地面積 萬 M178。 具體位臵 1 連云港新城 熱電有限公司 第二熱電廠 中儲物資公司以西 2 連云港三聯(lián) 復合包裝有限公司 復合包裝袋項目 洪門工業(yè)園，規(guī)劃 路東、規(guī)劃路北 3 連云港五塑 包裝有限公司 塑料編織加工廠 核電路以南、 經八路以西 4 連云港富文 實業(yè)有限公司 機械及儀表制造 經七路以東、 規(guī)劃路以北 5 連云港天明 精工有限公司 復合超細纖維項目 連云區(qū)開發(fā)區(qū)二 期、新光路北 6 連云港利思特 電子材料有限公司 電子級硅 微粉廠 經七路西， 新光路北 7 連云港軍振 木業(yè)有限公司 木制品加工廠 經九路西、 濱河路北 8 連云港順福 食品有限公司 食品加工廠 經九路西、 新光路南 9 連云港裕華礦產 制品有限公司 塑料包裝加工廠 濱河路北、 順福食品南 10 連云港美步 樓梯制造有限公司 樓梯生產線 海州開發(fā)區(qū)：緯一路北、郁州南路東 11 連云港市鴻方 硼制品有限公司 硼制品加工廠 板橋鎮(zhèn) 12 連云港鷹游 紡機有限公司 紡機工業(yè)園二期 海州開發(fā)區(qū)振興路 南，一期用地西 13 連云港豐達 電子有限公司 半導體器件生產廠 新建東路南， 郁州南路東 14 連云港和興堂 中藥飲片加工廠 中藥飲片加工廠 新建東路南， 海州開發(fā)區(qū)內 15 連云港馳神 實業(yè)有限公司 運動服飾廠 海州開發(fā)區(qū) 南朐路北 鷹游項目營銷策劃 報告 19 16 連云港鷹游 紡機有限公司 鷹游三期 南朐路北、緯一路 南、鷹游二期西 17 連云港市佳利床用木 棉制品有限公司 木棉制品加工廠 海州開發(fā)區(qū)內 18 連云港天明 紡機有限公司 全自動卷繞機 生產線 南朐路北、 郁州南路東 19 連云港市泰格 科技有限公司 煙草包裝材料廠 海州開發(fā)區(qū)緯一路 北、經一路西 20 三得利食品 有限公司 12 萬噸啤酒 擴建附屬工程 新海電廠粉煤灰場南，三得利麥芽廠西 21 創(chuàng)源（連云港） 工業(yè)發(fā)展有限公司 新上環(huán)保型 燃料棒和制鞋 連云開發(fā)區(qū) 經八路以東、 核電南路以南 22 中國長城鋁業(yè) 公司 建設公司 連云港分公司 年產 3萬噸鋼結構、15 萬平方米彩板 開發(fā)區(qū)中心區(qū) 黃山路以西、 長江路以南 23 連云港經濟技術 開發(fā)區(qū)國有資產 投資經營公司 基礎設施建設 半成品料廠 馬山東北角 24 中茂資源 控股有限公司 年處理 200 萬噸 廢紙項目一期工程 開發(fā)區(qū)中心區(qū) 19小區(qū)，阿里山路以東、黃河路以南用地內 25 連云港派騰特 制造技術有限公司 消防系列產品 及斜齒泵制造項目 連云開發(fā)區(qū) 新光路以南、 經八路以西地塊 26 金天礦業(yè) （連云港） 有限公司 年產 2020 噸 碳酸鈷 大浦工業(yè)區(qū)中心路以北、新港路以南、天聯(lián)工控東側 27 連云港開發(fā)區(qū) 華美彩印包裝 有限公司 新建包裝生產線項目 開發(fā)區(qū)中心區(qū) 德源藥業(yè)東側、 黃河路南側用地 鷹游項目營銷策劃 報告 20 28 連云港光伸 臵業(yè)有限公司 孵化器及附屬 配套設施 臨港產業(yè)區(qū)