【正文】 規(guī)避風(fēng)險，必須建立多渠道的資金來源。 企業(yè)的精神是：持 續(xù)創(chuàng)新，追求卓越。 本公司延聘由上海房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威印坤華教授領(lǐng)銜的上海華燕置業(yè)策劃有限公司擔(dān)任本項(xiàng)目的全程營銷策劃。 趙國毅：曾在浙江多家國企和民企擔(dān)任總經(jīng)理，現(xiàn)任本公司董事、副總經(jīng)理。有 從事建筑設(shè)計和房地產(chǎn)開發(fā)二十余年的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任本公司董事長、蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長。按照現(xiàn)代企業(yè)制度和經(jīng)營理念建立的股份有限公司，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、 中介和物業(yè)管理，主要發(fā)起人之一蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 1993年，具備豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，市場運(yùn)作能力和良好的社會信譽(yù)（省級 AAA資信等級和重合同、守信譽(yù)單位）。盡可能達(dá)到市場招商一氣呵成，形成氣勢。內(nèi)容有：平面圖、效果圖、開發(fā)商背景、開發(fā)理念、商圈圖、租金范圍、管理制度等。方式的采用主要參考價效比。在基建動工的同時，培訓(xùn)與廣告工作可穿插進(jìn)行。 培訓(xùn)招商人員。在此基礎(chǔ)上對調(diào)研資料綜合分析，從而找準(zhǔn)項(xiàng)目的市場定位，特別 是要確定市場的賣點(diǎn)。同時，鑒于該項(xiàng)目開發(fā)是有城區(qū)規(guī)劃、建設(shè)功能 特性 ，招商工作不僅需與城區(qū)發(fā)展相協(xié)調(diào)，而且要與某地城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。通過大量的市場調(diào)查，充分了解消費(fèi)者的心理與需求，充分了解本區(qū)域及周邊區(qū)域同類物業(yè)的狀況，根據(jù)不同物業(yè)的特性，制定適銷的營銷方式。 城市功能明顯增強(qiáng) 本項(xiàng)目處于老城區(qū)與新城區(qū)的交叉區(qū)域，它對于新城區(qū)的擴(kuò)大和老城區(qū)的改造具有不可或缺的作用。同時人氣積聚 、萬商云集也將吸引更多的具有戰(zhàn)略眼光的投資商來某地投資。 投資回報分析： 總利潤： 280750232715+13100（財務(wù)費(fèi)用） =61135萬元 稅后凈利潤： 61135 67%=40960萬元 項(xiàng)目利潤率： 40960/202000=% 投資利潤率： 40960/35000=% 年投資利潤率： %/=% （實(shí)際資金利用周期 ） 二、財務(wù)說明 賓館的轉(zhuǎn)讓未考慮利潤； 財務(wù)費(fèi)用中考慮了土地分期付款，但計算利息，也考慮了融資成本； 所有出讓均價比目前市場價格低，較保守；也未考慮上漲空間； 實(shí)際上，商業(yè)物業(yè)以招租為主，本計劃書未作調(diào)正，僅考慮市場培育期部 分租金收入。擬安排一些地方戲聯(lián)唱、說書、高蹺舞蹈、雜耍、古代名人模仿、腰鼓與舞龍獅等傳統(tǒng)文化娛樂活動，借以渲染廣場的文化氣氛，提高文化品位，賦以旅游功能，繁榮與活躍市場。 5）強(qiáng)化員工服務(wù)意識。 3）建立行業(yè)自律組織，實(shí) 施內(nèi)部監(jiān)督。與之同時，還將制訂與健全管理制度，尤其是對從業(yè)人員的職業(yè)道德規(guī)范，明碼標(biāo)價、商品質(zhì)量、售后服務(wù)和消防安全等方面作出明確規(guī)定。 商業(yè)地產(chǎn)以定單式為主 ——針對開業(yè)后的消費(fèi)者、經(jīng)營者、投資者的深層次的需求及潛在需求，給本項(xiàng)目定位、規(guī)劃及量身定制。 以誠信為本，把本案做成旺租、旺鋪、旺場、旺銷，達(dá)到與經(jīng)營者、投資者（業(yè)主）、合作伙伴共贏。倉儲區(qū)靠近建材、家俱、家電批發(fā)市場，可為批發(fā)市場提供便捷的配套服務(wù)，靠近鐵路、國道和公交總站，便于人流和貨物 的流轉(zhuǎn)。規(guī)劃在交叉口處設(shè)高層次的賓館和寫字樓，二樓外形上相互呼應(yīng)，構(gòu)成姐妹樓態(tài)勢，將建成城市的標(biāo)志性建筑。 兩條軸向綠化帶：以基地內(nèi)現(xiàn)有的東西向水系和沿規(guī)劃的東西向干道為依托形成橫向綠軸，其向東與城市濱河綠帶相連，向西則與西部地塊徑連；南北向沿規(guī)劃干道規(guī)劃了一條縱向綠軸，從而整個新區(qū)形成十字型伸展的綠化網(wǎng)絡(luò)。整個廣場以美化、綠化和亮化為目標(biāo)。 THREATS（威脅點(diǎn)）： 1）如果項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，前期運(yùn) 作不順，后期可能要面臨市場下滑的風(fēng)險； 2）周邊城市，如蕪湖、江寧都在積極發(fā)展規(guī)?；虡I(yè)市場，后期會對本項(xiàng)目的經(jīng)營帶來競爭壓力； 第三篇 總體規(guī)劃 一、規(guī)劃思路 借鑒國際流行的第五代商業(yè)地產(chǎn)模式 ——SHOPPING MALL模式，同時保留了商業(yè)步行街等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)，力求在購物、環(huán)境、休閑、娛樂、旅游、文化等方面與商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到完美結(jié)合。 三、項(xiàng)目定位 立足某地，輻射蕪湖、巢湖、江寧的建材、家俱、服裝、家電、農(nóng)副產(chǎn)品等集散地，同時成為某地、南京的餐飲、休閑、購物和娛樂中心，成為某地市新的商業(yè)中心。 本項(xiàng)目所在的某地市新區(qū)控制性規(guī)劃 A片用地，處于江東大道以西、圓橋路、葛羊路以北和紅旗路圍成的區(qū)域內(nèi)，西與 老城區(qū)相毗鄰，北與慈湖工業(yè)園及馬鋼新廠區(qū)相接壤，東為 3萬人的居住小區(qū)和寧馬高速出口，是某地的東大門；南為花果山公園。從總體小康到全面實(shí)現(xiàn)小康，廣大的人民群眾必將首先受惠，增加收入，提高貨幣的可支付能力。 今后一段時間內(nèi)國家將繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策與穩(wěn)健的貨幣政策，從而以加大基礎(chǔ)設(shè)施投入、政府購買、擴(kuò)大出口和提升消費(fèi)水平等途徑來有效地拉動內(nèi)需，保持 GDP的高速增長。 ● 市政府提出今年著力打造的道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、法律為保障的 “信用某地 ”。目前某地市正在全市范圍內(nèi)形成全員發(fā)動，全民招商的氛圍，加速建設(shè)與完善一區(qū)五園體系，力爭在招商引資方面有大的突破。號召全市 上下在開發(fā)、開放兩條線上下功夫、做文章。某地長江大橋已立項(xiàng) ,2020年開工 ,2020年竣工 ,因此本項(xiàng)目的批發(fā)市場可輻射至巢湖地區(qū) . （二）區(qū)域經(jīng)濟(jì) ● 某地市的經(jīng)濟(jì)以礦產(chǎn)開發(fā)、鋼鐵工業(yè)、特種汽車制造、造紙工業(yè)為基礎(chǔ)，擁有三家上市公司，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不理想。 ● 近年來，以南京為核心南京都市圈框架正在加速構(gòu)建，某地市的地緣優(yōu)勢愈加凸現(xiàn)。當(dāng)沿海地區(qū)的國際資本與民營資本達(dá)到一定密度之后，受供求關(guān)系所影響，這些地區(qū)的土地、勞動力的價格優(yōu)勢將逐漸喪失，從而促使大量資本開始向內(nèi)陸地區(qū)尋找新的投資場所。限高 ： 80M。 南為新城區(qū)，距市中心 3公里；東 1公里為寧馬高速公路出入口，北為國道和馬鋼新廠區(qū)；西面為老城區(qū)（金家莊區(qū)），有鐵路慈湖貨運(yùn)站。全市總面積 1686平方公里，南北最大縱距 ，東西最大橫距 46公里。至蕪湖市區(qū) 30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，至南京市區(qū) 45公里，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江三角洲的優(yōu)越地理位置。 B地塊為葛羊路南、花果山東北，原星火福利廠位置。 規(guī)劃指標(biāo) 容積率： A地塊： ； B地塊： 。受中國龐大的國內(nèi)市場所吸引，同時中國大陸具有土地和勞動力價格優(yōu)勢，國際資本向 我國，尤其向沿海地區(qū)加速流動。 ● 2020年的上海世博會將會極大地推進(jìn)長三角地區(qū)的迅猛發(fā)展。