【正文】 000 m2，按東豐縣40萬人口計算， m2，這一比例遠遠低于遼源市市內(nèi)的人均水平。因此，在該地區(qū)建設相對優(yōu)越購物環(huán)境的大型購物廣場，是非常有發(fā)展前景的好項目。特別是農(nóng)民收入高。所以，用我們成熟的銷售、投資理念去引爆東豐縣的地產(chǎn)投資熱潮是很現(xiàn)實可行的。其中固定資產(chǎn)投資3000 萬元，流動資金1000萬元。本項目作為此區(qū)域的重要生活配套區(qū)，“筑巢引鳳”，可實現(xiàn)與新城區(qū)的優(yōu)勢互補。四、項目設計原則本項目將依據(jù)該區(qū)域用地條件和規(guī)劃設計要求，按相關標準定位進行規(guī)劃設計，始終貫徹“以人為本”的理念，堅持安全、合理、完善、美觀、高檔次、高品位及實用性相結合的設計原則，通過自然景觀、人文景觀、建筑景觀的天然組合，通過各種配套設施，多樣化的景觀設計，建設完善的物業(yè)、保安部門，設計創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、自然和諧、建筑高尚、環(huán)境優(yōu)美、符合人們生態(tài)需求的百樂購物廣場。提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量本項目在選址伊始，就充分考慮到了周圍環(huán)境質(zhì)量，百樂購物廣場位于市區(qū)綠色純氧地段，周邊是清一色的生活居家區(qū)域，遠離工業(yè)污染。通過一系列獨特的文化環(huán)境的設計，使人們感受到濃郁的文化氣息，陶冶情操。第六章 營銷管理一、產(chǎn)品競爭策略公司對本項目中開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目，運用整合營銷概念，從觀念、設計、位置、環(huán)境、戶型、價格、品牌、推廣上進行整合，合理確定目標市場的實際需求，以公司、消費者、社會三方共同利益為中心，通過市場調(diào)查、項目定位、推廣策劃、銷售執(zhí)行等營銷過程的分析、計劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上，規(guī)劃出了合理的建設取向，并進一步開發(fā)建設本項目，從而使項目及服務完全符合消費者的需要，并通過消費者的滿意使公司獲得利益。制定銷售政策的程序在公司總經(jīng)理的領導下，由分管營銷工作的副總經(jīng)理召集市場營銷部共同起草，經(jīng)分管副總審核后報總經(jīng)理審核批準。以公司的發(fā)展戰(zhàn)略為核心，從產(chǎn)品形象、市場銷售、產(chǎn)品質(zhì)量、技術發(fā)展等方面采取多渠道、多途徑方式系統(tǒng)規(guī)劃品牌競爭策略，使產(chǎn)品一經(jīng)面世，就獲得很好的市場認同。運用物流管理降低成本，運用信息管理反饋市場，監(jiān)控產(chǎn)品銷售。密切企業(yè)與客戶的關系，實現(xiàn)客戶資源的有效管理和利用，提高客戶對企業(yè)的滿意度。售后服務在售后服務中，公司將繼續(xù)始終堅持“質(zhì)量是產(chǎn)品的生命，服務是生命的延續(xù)”的服務理念，提升公司的信譽度。４、重要調(diào)價點提示（1）首期認購完成；（2）建筑主體封頂；（3）建筑外立面完成；（4）工程竣工交付；（5）階段性分期認購完成。并使本公司在造福人民的同時獲得長足發(fā)展。建立起了所有、決策、經(jīng)營三權制衡體系，形成了有效的監(jiān)督約束機制。對高層管理人員實行能者上、庸者下、劣者罰的運行機制。（四）公司、客戶、員工、社會“多贏”局面的形成公司充分尊重和重視各利益主體的平衡和發(fā)展，在極個別時間段和事件中，可以依法有立場及有原則地犧牲公司部分利益。職工應具備的素質(zhì)是品質(zhì)優(yōu)良、能力優(yōu)秀、勤奮努力、團結協(xié)作、開拓創(chuàng)新。公司還將保證銷售隊伍內(nèi)部人員晉升的透明性與直接性。２、成本管理公司在充分考慮各項費用和技術裝備等因素的同時，制定詳細的產(chǎn)成品成本預算計劃，在產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營中嚴格按照成本預算計劃開展工作，使產(chǎn)品成本控制在合理的水平。第八章 財務計劃一、財務管理（一）總則 為加強財務工作，發(fā)揮財務在經(jīng)營管理和提高經(jīng)濟效益中的作用，特制定本規(guī)定。（4）厲行節(jié)約，合理使用資金。財務部成員財務部由總會計師、會計、出納和審計工作人員組成。以下核算均以此數(shù)據(jù)為基礎。（六）敏感性分析正常的企業(yè)在實際運行中，所處市場環(huán)境及企業(yè)自身條件會不斷變化。四、項目評價通過對項目一系列的財務盈利能力等綜合分析，結果表明，本項目市場發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑸鐣б婧徒?jīng)濟效益良好，具有很好的發(fā)展前景，完全有能力用綜合效益保證使投資商獲得高額回報，公司將以每年7%的固定回報率回報給投資商，因此，本項目具備投資價值。本公司將加強對國家宏觀政策和微觀經(jīng)濟活動的研究分析，提高對政策變化的預見力和適應力,努力及時準確地把握國家政策變化的脈搏，以市場為導向，及時調(diào)整經(jīng)營和營銷策略，搶占各種適合的發(fā)展先機，增強企業(yè)應變和發(fā)展能力。三、行業(yè)內(nèi)部風險及對策今后10年甚至更長一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)發(fā)展速度將高于國民經(jīng)濟發(fā)展速度3到4個百分點，到2010年，房地產(chǎn)產(chǎn)值預計將達到1萬多億元人民幣，成為國民經(jīng)濟的重要增長點。以服務立市興業(yè)，以服務取勝市場。第十章 融資計劃一、資金需求量經(jīng)評定估算：。本項目增長快速穩(wěn)定，增長率高于同期國有經(jīng)濟發(fā)展速度，高于股市平均發(fā)展水平，更高于同期銀行利率。財務現(xiàn)金流量表凈現(xiàn)值計算表財務現(xiàn)金流量表 單位：萬元序 號項目名稱12345一現(xiàn)金流入1營業(yè)收入2回收余值3回收流動資金4其他5流入小計二現(xiàn)金流出1建設投資2流動資金3經(jīng)營成本4銷售稅金5所得稅6其他28028028028052807流出小計三凈現(xiàn)金流量四累計凈現(xiàn)金流量注：因銷售額無法按年度正確預見，故將成本、費用、稅金按年度平均攤銷。并且經(jīng)濟收益好，風險小，技術成熟極具投資價值，建議投資。其中：l 自籌資金：；l 投資公司融資資金：6000萬元人民幣l 融資時間：10年● 雙龍地產(chǎn)用價值12000萬的商業(yè)用房對投資方資金進行擔保。公司將在發(fā)展中逐步建立起完善的法人組織結構，目前，公司管理人員素質(zhì)較高，具有豐富的公司管理經(jīng)驗和行業(yè)經(jīng)驗；同時公司將不斷吸納優(yōu)秀的管理人才，引進先進的經(jīng)營管理理念，提高管理水平，不斷培養(yǎng)管理人才，充實公司經(jīng)營管理人員的隊伍，最大限度的規(guī)避管理風險。針對這種行業(yè)內(nèi)部競爭帶來的風險，公司將全面提高核心競爭能力，堅持強化服務意識。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，對房地產(chǎn)的要求越來越大，經(jīng)濟舒適、功能完善的房地產(chǎn)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。本項目的風險主要為政策風險、市場經(jīng)營風險、行業(yè)內(nèi)部風險以及管理風險。為加強投資者對項目的把握度，通常的方法是以單個因素的變動（僅僅只有因素變動，而假定其他因素保持不變）對有關財務指標的影響來分析。稅收測算核算情況詳見下表：稅收測算明細表單位：萬元人民幣序號稅種稅率%稅基計算式稅額（萬元）1營業(yè)稅5%銷售額5%2城市建設稅7%營業(yè)稅7%3教育費附加稅3%營業(yè)稅3%4市場物價調(diào)節(jié)基金1%營業(yè)稅1%5風險基金1%銷售額1%合 計6所得稅33%利 潤33%（四）利潤測算銷售利潤=銷售收入—成本費用—銷售稅金；凈利潤=銷售利潤—所得稅；詳見下表：利潤測算明細表單位：萬元人民幣序號項目金額備注2銷售收入3其它收入4成本費用建設成本+經(jīng)營成本5銷售稅金6銷售利潤7所得稅8凈利潤根據(jù)以上資料，編制項目計算期《現(xiàn)金流量表》（銷售收入、經(jīng)營成本、銷售稅金、銷售利潤、所得稅、凈利潤按計算期平均攤銷）、《凈現(xiàn)值計算表》[見附表]。二、項目投資預測和分析融資計劃：l 企業(yè)自籌資金：；l 投資公司融資資金：6000萬元人民幣。（6）對有關機構和財政、稅務、銀行部門了解，檢查財務工作，主動提供有關資料，如實反映情況。（2）建立健全財務管理的各種規(guī)章制度，編制財務計劃，加強經(jīng)營核算管理，反映、分析財務計劃的執(zhí)行情況，檢查監(jiān)督財務紀律。根據(jù)產(chǎn)品的品質(zhì)和市場需求確定產(chǎn)品的市場銷售價格。信息管理公司將開辟專用的信息通道，積極收集相關市場的資料，及時把握行業(yè)動態(tài)和市場導向，以信息化促進銷售管理質(zhì)量的提