臺山天嶺購物廣場項(xiàng)目策劃建議書(文件)
【正文】 進(jìn)駐了許多知名的大企業(yè)，也將使本項(xiàng)目的OUTLETS定位提供強(qiáng)大的支持。因此，可預(yù)見的，我們的OUTLETS賣場也一樣會使本項(xiàng)目的二、三、四樓有大量的消費(fèi)人流。3） 統(tǒng)一宣傳項(xiàng)目后期經(jīng)營期間的統(tǒng)一宣傳，不僅能夠使項(xiàng)目的形象逐步深入人心，能夠保證和增加商場的人流，從而能夠?yàn)樵趫鰞?nèi)經(jīng)營的商戶創(chuàng)造商機(jī)。 價格分析根據(jù)發(fā)展商的意見，本項(xiàng)目目前的出售均價為XXXX元/㎡，管理費(fèi)XXX元/㎡，即本項(xiàng)目實(shí)際費(fèi)用XXX元/㎡，這樣的價格對于我們未來的目標(biāo)客戶能否承受是招商是否成功的關(guān)鍵。華倫天奴從上表可見，品牌對于自營特價店的選擇，主要在于地點(diǎn)的優(yōu)越和自身品牌消費(fèi)群的迎合，而對價格的承受力較高， 綜上所述，本項(xiàng)目價格雖然高于市場價格，但是只要我們有創(chuàng)新的概念，再配合本項(xiàng)目的自身優(yōu)勢，仍然可以吸引目標(biāo)品牌商家進(jìn)駐，但是為了保證招商速度，我司建議將售價均價向市場價靠攏，調(diào)整為XXX元/㎡ 四、 營銷策略 總體思路1） 首先對品牌服飾行業(yè)的龍頭商戶進(jìn)行招商，以龍頭商戶的進(jìn)駐，帶動項(xiàng)目的整體招商的開展；2） 走出去招商，以人員招商作為主要的招商方式。3) 裝修期：2006年XX月為進(jìn)駐品牌服飾商戶預(yù)留一個月的裝修試業(yè)期。有關(guān)品牌服飾客戶名單請見附件。報(bào)紙廣告在臺山地區(qū)具最高發(fā)行量及最具影響力媒體進(jìn)行項(xiàng)目招商推廣，如XX日報(bào)、南方都市報(bào)等。l 目標(biāo)派發(fā)地點(diǎn)：（商圈鎖定）XX路商圈 XXXX商圈 XXXXX商圈 XXXX商圈l 建議派發(fā)商場：XXXXXX、XXXXX廣場、XXXXX服裝批發(fā)市場、XXX廣場等c） 報(bào)紙廣告：由于本項(xiàng)目的規(guī)模有限，因此在廣告宣傳方面，我司建議以“費(fèi)用節(jié)約，重點(diǎn)出擊”為原則，因此，由于報(bào)紙廣告的費(fèi)用較高，所以只作為輔助媒體使用b） 媒體宣傳l 報(bào)紙廣告為吸引更多消費(fèi)者到本商場進(jìn)行消費(fèi)，達(dá)到旺場經(jīng)營，發(fā)展商及經(jīng)營商共贏的目的，建議在報(bào)紙媒體上進(jìn)行適當(dāng)?shù)男侣劤醋骷皬V告宣傳。 電臺宣傳廣告費(fèi)用：11：30~12：30 XXXX元/15秒18：30~19：00 XXXX元/15秒l 車身廣告：同上 總結(jié)上述是我司項(xiàng)目工作人員在與發(fā)展商進(jìn)行深入溝通后，根據(jù)項(xiàng)目的自身情況，以及我司人員對于區(qū)域商業(yè)市場的了解和分析，對本項(xiàng)目進(jìn)行的初步提案，不到之處，希望相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱后，將意見反饋于我，以便我進(jìn)行調(diào)整和深化因此建議以報(bào)紙、雜志等時尚專欄報(bào)道及廣告為主要宣傳途徑。 經(jīng)營期推廣a） 現(xiàn)場包裝要吸引消費(fèi)者到商場消費(fèi)，現(xiàn)場包裝是最直接、有效的途徑。輔助推廣媒體電臺廣告建議與商場經(jīng)營推廣進(jìn)行結(jié)合宣傳，針對其他服裝賣場內(nèi)經(jīng)營的目標(biāo)客戶。l 人員招商流程：尋找市場目標(biāo)客戶初步接觸客戶了解客戶意向帶客看樓沒意向客戶，放入資料庫，以后跟進(jìn)客戶跟進(jìn)服務(wù)成交促成，簽約人員上門電話聯(lián)系多次服務(wù)3) 現(xiàn)場接客針對其他時尚服務(wù)經(jīng)銷商的招商（包括三層或以上的商戶），建議發(fā)展商在項(xiàng)目首層設(shè)置現(xiàn)場招商中心，以方便我司現(xiàn)場招商人員進(jìn)行客戶接待及現(xiàn)場推介。 各招商階段目標(biāo) 營銷實(shí)施1) 關(guān)系營銷旺地發(fā)展顧問公司在長期商業(yè)銷售及招商過程中，有效積累了大量品牌商家，形成廣泛的客戶關(guān)系網(wǎng)。 營銷階段劃分1) 籌備期：2006年XX月對商場的招商進(jìn)行籌備，主要工作包括招商資料的設(shè)計(jì)和印刷，招商廣告的設(shè)計(jì)和投放準(zhǔn)備，商場內(nèi)部裝修間隔的調(diào)整，以及龍頭商家的初步拜訪等。l 品牌自營特價店租金參考品牌鋪位位置租價（元/㎡/月）萊克斯頓卡路因此，這將成為本項(xiàng)目能夠吸引品牌商家進(jìn)駐的賣點(diǎn)之一。b） 通過各種途徑，對臺山市內(nèi)的中高檔時尚服飾品牌進(jìn)行招商，從而使本商場形成一系列品牌專營店的集合。5) 本項(xiàng)目作為OUTLETS賣場的利益點(diǎn)本項(xiàng)目能夠建設(shè)成為一個很好的OUTLETS賣場，而且作為OUTLETS賣場能夠?yàn)楸卷?xiàng)目帶來下面的利益點(diǎn)：a） 解決了二、三、四樓的人流引導(dǎo)問題商業(yè)樓層的人流有向上遞減的效應(yīng)，尤其在商業(yè)步行街附近的商業(yè)，這種效應(yīng)尤為明顯，因此，在臺山市的二層以上商場的經(jīng)營一直是一個商業(yè)難題。a) 位置優(yōu)勢一個商場能否吸引商家進(jìn)駐并長期穩(wěn)定的經(jīng)營
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