【正文】 能組合要求，滿足消費者家電、 IT、通訊產品的消費需求。 C 項目整體運營的要求。 物業(yè)產權：物業(yè)整體銷售或自留，用于整體租賃。 目標客層 市內所有消費家電、 IT、通訊的客層。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當。 D 是本項目主要的購物功能之一。 參考目標品牌：運動 100、名品運動城等。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。一是由于經營的商品屬性統(tǒng)一，屬貴重商品，其展示必須充分考慮商品價值高、安全保障要求高、消費者挑選習性、服務員服務方式和要求等因素。同時，如此規(guī)模，在 市具有絕對的競爭優(yōu)勢，在 市形成購買珠寶首選“ 廣場”，最終在 珠寶消費市場占據主導地位。 B 收取固定租金。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。一是由于經營的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎上，彰 顯不同商品的獨特個性。同時，如此規(guī)模，在 市具有較大的競爭優(yōu)勢，在 市形成購買鞋首選“ 廣場”，最終在 中低檔鞋消費市場占據主導地位。 B 收取固定租金。 （ 2） 依據 A 項目業(yè)態(tài)定位要求。作為圖書專業(yè)店經營，在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境以及經營者自身品牌因素。同時，如此規(guī)模，在 市具有 較大的競爭優(yōu)勢。 B 通過經營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 四、美食街 （一）經營方式：引進 1 家或幾家國際、國內知名餐 飲品牌。 （ 2）美食街能為項目帶來極旺盛的客流，將其設置在 4F 能很好的將顧客吸引至 4F，使本項目形成淋浴式顧客流動線。 （ 4）項目整體運營的要求。 B 通過經營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 五、餐飲 （一）品牌快餐 經營方式：引進 1 家國際著名的快餐品牌店 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1）分布在項目各層，面積約 1100 m178。另一方面也可為商場帶來穩(wěn)定的收益。 D 項目整體運營的要求。對整個項目的人氣提升有一定作用。 參考目標品牌：麥當勞、 肯德基、德克士、永和豆?jié){等。 （ 2）依據 A 項目業(yè)態(tài)定位要求。使進入大賣場購物的顧客能夠在商場內停留更長的時間。本項目將其設置與大賣場處于同一樓層，可滿足其經營需求。 目標客層 周邊學校學生、旅游觀光客、周邊居民 家庭、進入本項目的每一位顧客、本項目內（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進場經營的經營者及業(yè)務人員。 B 品牌餐廳的選址要求。它的營業(yè)時間與項目商場部分產生錯位，因此需要單獨通道。 C 進行資本運作。、 2 層約 3600 m178。品牌店的進場可以保證本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正常投資回報，并對提升項目形象具有積極作用。結合本項目的整體面積及布局，現(xiàn)將品牌店設定為 2 萬 m178。 （三）物業(yè)產權：物業(yè)產權分零銷售。 七、休閑區(qū) （一）經營方式：引進 10 家左右休閑項目。作為一個現(xiàn)代 shopping mall，它應該包容各種業(yè)態(tài)，在滿足人們購物的需求時，也應當具 有良好的休閑功能。 （ 3）項目整體運營的要求。 （三）物業(yè)產權：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。 （六）目標客層 周邊學校學生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客、商務人士、中青年消費群體等。 依據 （ 1）滿足全客層的要求。家長和孩子也可以通過這種方式增進溝通與了解。 （三）經營方式：租賃 （四）物業(yè)產權：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 （七）目標客層 周邊學校學生、休閑人士、周邊居民家庭、 進入本項目的每一位顧客特別是小孩和青少年等。 依據 （ 1）順應消費者消費觀念、消費行為的改變。作為現(xiàn)代 shopping mall 應在滿足人們日常生活所需之外，還要滿足人們的其它需求。 C 進行資本運作。 依據 （ 1）是整個 shopping mall 各類業(yè)態(tài)的一個補充。 B 通過經營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 十一、影院 （一）經營方式：自營或引入一家專業(yè)公司經營。人們在滿足物質需求的同時，也需要精神文化方面的滿足。 （三）經營方式：租賃 （四）物業(yè)產權：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 （七）目標客層 旅游觀光客、周邊學校學生、休閑人士、周邊居民家庭等。 我們不是在修建公園，也不是給顧客再造一個公園，而是緊扣本項目的業(yè)態(tài)定位和形象定位，將 shopping mall 的經營功能巧妙地憑借公園的形式，通過公園建筑方法表現(xiàn)出來，不影響 shopping mall 經營功能的使用。 二、設計要素建議 （一）、外廣場及樓體外立面的設計，應充分考慮人民廣場景觀的延伸性，讓項目的風格與其保持統(tǒng)一，不要建成一片空曠 、單調的空地。 （二）、通過建筑設計，將人民廣場、項目外廣場、樓頂室外花園的風格自然延伸至樓內各樓層，使大樓內外整體風格保持高度的一致性和協(xié)調性。 （五）室內公園的經營功能劃分為五大主題。 餐飲吧，主要包括：風味小吃，特色小吃。 第六部分 結束語 我公司 廣場項目小組工作人員在市場調查結論的基礎上，深入分析市商業(yè)經濟發(fā)展現(xiàn)狀，既遵循商業(yè)地產的一般規(guī)律，更注重“ 廣場”項目所具有的特殊性，理論聯(lián)系實際，寫成此報告。 市場定位的確定是進行建筑設計方案的前提條件，但這種設計概念還需要專業(yè)設計單位用建筑語言表達出來，這就要求本項目在建筑方案設計時應考慮到商業(yè)地產的經營需求。在與開發(fā)商、設計單位交流溝通的過程中，我們將逐步進行完善、修正。在本項目的建筑設計方案確定之后應立即展開主力店招商工作，并確保招商成功。因此，此報告書中 所確定的面積配比、業(yè)態(tài)組合等還將進一步修改、完善，使之更科學、更適用于本項目。 備注：室內公園的規(guī)劃，我們將充分尊重開發(fā)商及設計單位的意見。 兒童游樂區(qū)，主要包括：電玩、兒童娛樂城、量販式 KTV、影院、迷你影吧。 （三）、本項目的各條通路，樓層內各區(qū)域的通道節(jié)點，屋頂至通路應按公園形式設計，如道路利用鵝卵石鋪設、藝術處理通路、各節(jié)點亭臺樓閣的點綴、小橋流水式的通道，充分體現(xiàn)本項目公園式購物中心的主題。樓體外立面的風格形象利用色彩、燈光、建筑風格等表現(xiàn)手法，在視覺上既能讓消費者明白這是一座 shopping mall，又能體現(xiàn)本項目的主題定位，在顧客的心理上形成鮮明的視覺效果。 建議一：在開發(fā)商資金投資額許可的條件下，可在原規(guī)劃的基礎上增加建筑一層，將其一半規(guī)劃設計成屋頂花園，另一半規(guī)劃設計為室內公園，將客流極大的吸引至頂層，形成淋浴式的客流流動方式，保證其它樓層各經營功能的完整性，使本項目的主題定位更加突出。 第五部分 室內公園主題定位 經營功能是 shopping mall的核心功能，而如何最充分、最有效地在 shopping mall 業(yè)態(tài)里表現(xiàn)出來，形式多種多樣。 C 進行資本運作。 （ 2）項目整體運營的要求。左右。 （五）項目組合：銀行、電信、郵政、票務中心、旅行社、藥店、干洗店、照片沖印、花店、社會教育等。 （ 3）有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。 （七）目標客層 高級白領、成功人士、旅游觀光客、商務人士、周邊學校學生、休閑人士、周邊居民家庭等。 （三）經營方式：租賃 （四）物業(yè)產權：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。為滿足人們的此類消費需求，設置運動健身館。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設置在項目 4 層西南角，面積約 1000 m178。 C 進行資本運作。 （ 2）項目整體運營的要求。益教益智的娛樂項目越來越受到家長和孩子們的歡迎。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設置在項目 4 層西南角，面積約 1000 m178。 C 進行資本運作。為滿足顧客 “ 一站式 ” 需求及各個不同客層顧客的消費需求，應設置休閑服務。來這里消費的消費者一般層次較高，因此對環(huán)境、服務也有一定的要求。左右。 （五）經營范圍：服飾、鞋帽、化妝品、珠寶、藥、茶、保健品、飾品、小百貨等。而根據 市目前的商業(yè)發(fā)展狀況，市場容量足以支撐這 2 萬 m178。此區(qū)域還可以聚集大量社會層次較高、消費實力較強的顧客，這些顧客與主題百貨店的顧客形成共享，具有強大的聚客功能，從而提升項目人氣。 依據 （ 1）項目業(yè)態(tài)定位要求。 六、品牌店 （一）經營方式：引進國內、外中高檔品牌專賣店 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 沿室內步行街設置， 1F 面積約 8200 m178。 經營定位： 低檔：川味、東北菜、湘菜 中檔：魯菜、杭幫菜、京菜、潮粵菜 高檔：海鮮、鮑翅 物業(yè)產權：物業(yè)自留 收益方式 A 收取固定租金。本項目符合其選址條件。 （ 2）依據 A 項目業(yè)態(tài)定位要求。 B 通過經營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。風味小吃是項目購物功能的補充和延伸，消費者大都為即時消費。 B 風味小吃安排在 1F，與大賣場在同一樓層，可滿足大賣場顧客的休息、進餐需求。 （二）風味小吃 經營方式：引進國內、外知名的各種風味小吃。 B 通過經營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。因此將各類品牌快餐店根據整體項目運營情況，將其分布于不同樓層。國際著名快餐在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境等因素。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，國際著名品牌快餐是其不可缺少的一個業(yè)態(tài)組成 ,能最大提升本項目的商務價值。 （五）參考目標品牌：大食代、快活林等。同時，如此規(guī)模，在 市具有較大的競爭優(yōu)勢。美食街在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境以及經營者自身品牌因素。 依據 （ 1）項目業(yè)態(tài)定位要求。 參考目標品牌：席殊書屋、新華書店等。 E 是本項目主要的購物功能之一。 C 項目整體運營的要求。圖書城是經營圖書的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 目標客層 市所有中低檔鞋消費的顧客。 物業(yè)產權：物業(yè)分零銷售，經營權返租， 10