20xx年重慶物業(yè)管理市場調(diào)研報告(文件)
【正文】 體之后，開發(fā)的最大一個綜合體項目。萬達地產(chǎn)物業(yè)伴隨著萬達地產(chǎn)十余年的發(fā)展，已擁有管理人員 400 余人，總?cè)藬?shù)逾 2020 余人的管理團隊，各類人才薈萃，具有較豐富的人才積累和儲備，其將為重慶項目管理奠定良好基礎(chǔ)。 （ 2）對于初次進入重慶市場的萬達物業(yè)來說，對于 重慶地方法規(guī)的了解和把握不夠深入和不準確，難免可能走些彎路。 重慶人口眾多，人民生活由溫飽向小康過渡、三峽工程庫區(qū)移民和城鎮(zhèn)工礦搬遷、大規(guī)模的基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護和污染治理、老工業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)升級都將產(chǎn)生巨大的消費需求和投資需求 ，房地產(chǎn)及物業(yè)管理 市場 空間及 潛力巨大 。目前該項目規(guī)劃有兩棟商品住宅樓與四棟回遷樓規(guī)劃在同一組團中，其將給商品房管理帶來 困難，亦將影響到這兩棟商品住宅的銷售。建議整個項目今后管理分設(shè) 23 個物業(yè)管理處，管理用房分設(shè)在 23 處：回遷樓必須設(shè)立獨立的管理處。若回遷房走低端路線，建議回遷房物業(yè)管理費定在 元 /平米，并將該標準由南岸區(qū)政府或區(qū)拆遷辦與各拆遷戶在拆遷協(xié)議中予以明確。加強與行業(yè)內(nèi)企業(yè)的交流，廣交朋友，盡快盡可能多的了解和熟悉當?shù)氐墓ぷ髁晳T和法律法規(guī)。由于時間關(guān)系，調(diào)研項目數(shù)量有限以及被調(diào)研對象出于商業(yè)保密等諸多因素的限制，部分數(shù)據(jù)未能全面詳實收集，報告中不足之處，敬請指正。 （ 6）地產(chǎn)物業(yè)要利用和借鑒集團在商業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)有經(jīng)驗和優(yōu)勢，盡早作好商業(yè)物業(yè)管理的知識儲備。 (5)進一步加強對新項目的前期調(diào)研和介入工作，為項目 的接管奠定基礎(chǔ)。這樣無論對日后的管理 還是銷售都有幫助。毗鄰項目所在地貝迪新城及其它附近樓宇已顯現(xiàn)該方面的管理難度和問題。 風險 未來重慶萬達廣場物業(yè)管理，較可能的風險來自 18 萬平米的回遷戶物業(yè)管理。資源及成果不易充分、及時和有效共享。 大連萬達物業(yè)目前的資質(zhì)僅為二級，根據(jù)《重慶市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定，二級物業(yè)管理企業(yè)可參加全國范圍的內(nèi)的 30 萬平方米以下的住宅項目和 8 萬平米以下的非住宅項目的投標。是最新一代的城市綜合體產(chǎn)品。安全管理人員較負責而有禮貌。其由占地 3 萬平方米的商業(yè)建筑 北城天街購物廣場街景 及一條長 400 米的商業(yè)步行街組成。 該項目簡潔、現(xiàn)代、明快，景觀綠化精細而和協(xié)，管理較注重細節(jié) ，小區(qū)標識豐富而有特色，安保人員（含女性）彬彬有理，裝修管理非常有序。 以下為部分現(xiàn)場考 察項目情況簡介： 龍湖水晶酈城 項目位于渝北區(qū)新牌坊龍湖西苑以西，占地面積 500 畝，分 5 期開發(fā)，建筑面積 80 萬平方米，有 26 棟高層住宅組成。涉及的物業(yè)類型有大型高尚住宅小區(qū)、辦公樓、商業(yè)、別墅等?？傮w印象是其所管理項目細膩，員工訓(xùn)練有素，具有較高的專業(yè)水平。對于海棠曉月棠香苑回遷房的管理有以下幾點在今后同類物業(yè)管理中值得借鑒： （ 1）要搞好該類小區(qū)管理工作，需掌握業(yè)主基本情況的第一手資料，積極與拆遷辦取得聯(lián)系，對業(yè)主情況進行前期摸底，尤其是對于那些有不良前科的住戶； （ 2）經(jīng)常上門服務(wù)， 多進行溝通交流和物業(yè)管理宣傳，與住戶交朋友； 棠香苑小區(qū)樓內(nèi)公共走道 （ 3）對出租戶建立檔案； （ 4）發(fā)動小區(qū)內(nèi)積極分子，采取群防群治，搞好區(qū)內(nèi)治安防范工作； （ 5）積極與派出所、街道進行溝通聯(lián)系，充分取得他們對物業(yè)管理工作的支持和協(xié)助，并形成長效的工作機制。 棠香苑小區(qū)內(nèi)在住宅內(nèi)開商店 一些住戶主要特點為喜歡占小便宜；考慮自己的方便，喜歡按自己的意愿行事，常常不顧及他人；收費時，常常愛提出各種非分的要求。月（含電梯費，不含水電公攤），業(yè)主有 1000 多戶。目前該地塊珊瑚村中，藏污納垢，臟、亂、差、 珊瑚村內(nèi)露天棋牌館 黃、賭、毒應(yīng)有盡有，亦是南岸區(qū)亟待改造的地方。風臨洲 重慶融僑錦江物業(yè)管理有限公司 南岸區(qū) 多層、高層、花園 式洋房 40萬 多層 高層： 98% 300 虧 200萬 二級 2 陽光華庭 重慶洋世達物業(yè)管理有限公司 南岸區(qū) 多層、高層 20萬 多層： 高層： % 130 虧 100萬 二級 3 龍湖花園 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 江北區(qū) 多層、高層 20萬 多層： 高層： 99% 160 基本持平 二級 4 水晶酈城 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 江北區(qū) 高層 商鋪： 高層： 二級 正在入伙 5 棕櫚泉 重慶連英物業(yè)管理公司 江北區(qū) 別墅 高層： 別墅： 尚未入伙 6 海棠曉月 重慶曉月物業(yè)管理有限公司 南岸區(qū) 多層、高層、商鋪 80萬 多層： 高層： 商鋪： 4~7 90% 130 基本持平 二級 7 棠香苑 重慶曉月物業(yè)管理有限公司 南岸區(qū) 高層 10萬 高層： 90% 41 回遷安置房 8 華宇廣場 重慶華宇物業(yè)管理有限公司 沙坪壩區(qū) 綜合廣場 40萬 住宅： 商鋪： 公寓樓 場： 60 9 奧林匹克花園 重慶融創(chuàng)物業(yè)管理有限公司 江北區(qū) 230萬大社區(qū) 多層洋房 － 10 北城天街 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 江北區(qū) 公寓、商場 公寓 13 金臺大廈 重慶渝能物業(yè)管理有限公司 南岸區(qū) 純寫字樓、商場 寫字樓 二級 15 城市之光 重慶楊子江酒店物業(yè)管理公司顧問 南岸區(qū) 酒店式公寓 4 萬 － 尚未入伙 16 東方時代廣場 崇得物業(yè)管理（深圳）公司 江北區(qū) 商務(wù)公寓 17 上海城 重慶富美嘉物業(yè)管理公司 南岸區(qū) 高層住宅、臨街商 鋪 60萬 商鋪： 3 高層： 18 貝迪新城 重慶龍庭物業(yè)管理公司 南岸區(qū) 高層、臨街商鋪 40萬 商： ?。? 140人管理 30萬平米 19 浪高凱悅廣場 浪高凱悅廣場物業(yè)管理公司 南岸區(qū) 純寫子樓、商場 10萬 寫子樓 不含空調(diào)費 20 上江城 重慶晉愉物業(yè)管理公司 楊家坪 高層、商業(yè) 16萬 商鋪： 3 高層： 一級 回遷安置房的管理 現(xiàn)項目用地上，珊瑚村共有 69 棟房屋，多為 80 年代左右修建的 6~8 層的住宅，住宅面積合計 萬平方米；非住宅房屋合計 萬平方米。商務(wù)公寓在 元；商業(yè)在 元。大多數(shù)企業(yè)為安保人員提供食宿。物業(yè)
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