【正文】 中；建筑將以帶現(xiàn)代感的新古典主義風(fēng)格表現(xiàn)；景觀資源指導(dǎo)社區(qū)定位；注重生態(tài)鏈的應(yīng)用；項目由8棟3+1型、28棟4+1型共86棟北歐現(xiàn)代風(fēng)格的低層建筑，分成一個東西序列、兩個南北序列，自北向南，井然有序地分布在一處與南山山體脈絡(luò)相連、略有起伏的南向帶狀地塊上。建筑立面一期建筑底部幾層以咖啡色構(gòu)畫，以大面積米黃色為主色調(diào)，搭配少許純白色，二期以朱紅色、桔黃色、淺黃色、白色搭配，巧妙的色彩結(jié)合使整體給人以現(xiàn)代、簡潔、時尚的視覺沖擊。戶型設(shè)計應(yīng)強(qiáng)調(diào)在總面積控制且單位功能面積滿足基本舒適度的前提下，盡可能使居住的各項功能需求得到充分滿足，同時提高產(chǎn)品的性價比，如大三房、大四房均考慮增加半個房間功能（保姆房、書房或儲藏室等），盡可能增大花園陽臺（入戶花園或觀景陽臺）面積，夾層或閣樓的面積贈送等；一梯兩戶，絕佳私密性，陽光清風(fēng)登堂入室；全錯層全躍層設(shè)計，全面提升空間舒適度；住宅平面環(huán)繞中心園景帶，客廳、主臥、次臥，窗窗見景；四戶三廳設(shè)置三個衛(wèi)生間，人性關(guān)懷點滴展現(xiàn)；推出了家庭成員衛(wèi)生間的新概念。項目以尊重自然景觀、理解原生概念的整體規(guī)劃理念，對區(qū)域內(nèi)的原生山地特點進(jìn)行了整體繼承和提升，打造原生山地別墅。E區(qū)花園洋房與二外一氣呵成，書院之中格外幽靜。北美風(fēng)格、紅色坡屋頂、淡黃色色調(diào)。項目戶型設(shè)計充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷，寬大的雙主臥分別自帶衛(wèi)生間及步入式衣櫥，讓兩代人同享高品質(zhì)生活；前庭后院以及天井大片的蔥綠園地，給你舒展的活動場地；寬闊的室內(nèi)空間，充分享受寬HOUSE的尊貴；地下室的設(shè)計可用作影音室、康樂室、儲藏室或酒窖……三房㎡、㎡、㎡、㎡ 、㎡、㎡、㎡、㎡、㎡/四房㎡五房㎡躍層聯(lián)排別墅：150㎡260㎡雙拼別墅：未定獨立別墅：350㎡370㎡聯(lián)排別墅：180㎡260㎡各面積段比例不詳；85㎡110㎡的三房為主力戶型。具體規(guī)劃未定。其自然散落式的組團(tuán)排列、半圍合式的空間布局以及錯落的樓間關(guān)系，變化不定的層數(shù)樓距組合成多　維的立體空間，形成公共空間——半公共空間——私密空間的過渡。陽光華庭的建筑以現(xiàn)代港式風(fēng)格高層公寓為主，并配有多層、小高層、更巧妙采用依山就勢的山地建筑規(guī)劃設(shè)計，形成匠心獨具的山水生態(tài)環(huán)境， 建筑立面該案為配合項目整體形象定位圍繞一個綠字,外立面 采用綠色為主色調(diào),建筑外圍輪廓簡潔清爽,為白色線條,淺藍(lán)色的坡屋頂，淺紅色和淺黃色相交的立面，整個淺暖色的設(shè)計富有動勢和擴(kuò)張感。功能性較好。全部4層、4+1層、5+1層、6層的多層花園洋房建筑形態(tài)，錯落布局。建筑立面棕紅色、淡粉色、桔黃色三色搭配。在戶型設(shè)計上，多露臺、大陽臺的設(shè)計理念，無疑打破了人們傳統(tǒng)居住理念，這些空間元素，有意識地為人們提供了一個開放的而不是封閉的生活、居家空間和平臺，將室內(nèi)生活自然延伸到室外，這種過渡又是自然含蓄，不生硬不牽強(qiáng)。從風(fēng)格上高山流水、天池林海引進(jìn)北美風(fēng)格，處于學(xué)府片區(qū)的回龍灣也定位為歐化風(fēng)格。 (四)、配套設(shè)施分析表一：競比項目競比子項美堤雅城駿逸天下武夷濱江競地教育配套：幼兒園、青少年素質(zhì)培訓(xùn)基地、社區(qū)圖書館等。會所及休閑服務(wù)會所位于二期組團(tuán)格萊美，計劃建設(shè)社區(qū)專屬影劇院、恒溫泳池、綜合圖書室、兒童專屬會所、超級水療SPA館、多功能藝文課室、健康咨詢中心等功能空間，同時與周邊商業(yè)店相結(jié)合，形成更大范圍的泛會所，其中劇院與仿沙灘式觀景游泳池都較有特色。區(qū)內(nèi)設(shè)有室內(nèi)游泳池，室外游泳池，標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場，兒童游樂場，籃球活動場地，健身中心，老年活動中心，棋牌室等供業(yè)主康體健身、娛樂休閑的設(shè)施。㎡。欲打造重慶地區(qū)甚至全國城市社區(qū)中很有特色的社區(qū)消費(fèi)街區(qū)。利用中央休閑廣場兩側(cè)住宅底層配置各種便民商業(yè)設(shè)施，如超市、美容美發(fā)、書吧、蛋糕房、自助銀行、藥店、洗衣店、花店、酒吧和咖啡館，形成一條極具特色和文化氛圍的商業(yè)步行街，在為日常生活提供便利的同時，也為業(yè)主營造出一個優(yōu)雅、浪漫的交流空間。SPA度假酒店、1000森林公園等。未定。商業(yè)形態(tài)商街部分沿回龍路一側(cè)利用底商形成，目前經(jīng)營業(yè)態(tài)主要有餐飲、小型超市、音影音店及其它滿足人們基本生活需要的商業(yè)業(yè)態(tài)。表三：競比項目競比子項綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽光華庭配套設(shè)施生活配套貼近從小學(xué)、中學(xué)（四南小學(xué)、南坪中學(xué)、實驗中學(xué)）到大學(xué)（教育學(xué)院、工商大學(xué)、交通學(xué)院）的全齡教育基地，周邊生活配套，銀行、超市、郵局菜市等較為齊全 擁有中小學(xué)校、中心醫(yī)院、商務(wù)寫字樓、酒店、購物廣場、商業(yè)步行街、大型超市、飲食城、圖書館、文化會所、運(yùn)動俱樂部、溫泉健康會所、休閑公園等文化、教育、醫(yī)療、商務(wù)、購物、休閑等大型配套設(shè)施，郵電服務(wù)點、銀行、便利店等生活配套遍布半島。設(shè)置功能除具有眾多特色溫泉洗浴池外，還有中餐、西餐、咖啡廳等餐飲設(shè)施，還可以在這里享受沙弧球、乒乓球、桌球等室內(nèi)運(yùn)動。其二層建筑面積有近800㎡，分為健身操室、運(yùn)動器械室、乒乓球室、茶吧等商業(yè)配套商業(yè)體量約7500㎡位于菜園壩大橋南橋頭（原蘇家壩油庫地塊）將修建約20萬㎡的商業(yè)物業(yè)， 第一大道：位于海棠曉月B區(qū)，北臨南濱路，西臨海棠大道。江南楓庭配套設(shè)施生活配套長約100米的異國風(fēng)情商業(yè)街；景觀園林半室外游泳池、水力按摩池、沖浪池、陽光曬場；獨特的下沉式會所，通透全玻璃頂層與泳池水面相連；重慶市一級幼兒園景德幼兒園進(jìn)駐。設(shè)立了風(fēng)格獨特的小區(qū)內(nèi)部景觀電梯塔，為其增加了一道靚麗的風(fēng)景線，同時配有會所、。小結(jié)：1. 就配套設(shè)施各個大盤無論在商業(yè)配套還是教育配套都涉及的非常廣，會所內(nèi)的服務(wù)項目也可以說是應(yīng)有皆有，但是對于會所的經(jīng)營還沒有比較理想的個案。3. 物業(yè)管理：物管收費(fèi)變動不大；㎡(五)、去化分析表一：競比項目競比子項美堤雅城駿逸天下武夷濱江競地項目于2002年10月開盤，平層均價套內(nèi)3400元/㎡；躍層均價套內(nèi)3600元/㎡；銷售情況銷售率達(dá)到70%三期50%未銷售。152㎡156㎡的錯層四房，由于總價相對三房較高，其居住品質(zhì)又不及躍層戶型，因此形成“雞肋”，銷售相對滯后。預(yù)計聯(lián)排別墅套內(nèi)均價4500元/㎡。未確定。未銷售。未銷售未銷售未銷售表三：競比項目競比子項綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽光華庭營銷分析價格策略起價2740 均價2880最高價3230樓層差價1020均價3400,13層以下每層加20,以上每層加30元起價4100 均價5000最高價7000縱向差價100橫向差價300起價2600 均價3000最高價3900樓層差價：1530銷售情況銷售率100%銷售率90%銷售率26%80%暢銷戶型38㎡、45㎡、65㎡、66㎡、㎡、107㎡、105㎡、91㎡區(qū)位優(yōu)勢明顯，戶型、面積、總價合理，從該案的小區(qū)配套看來提升了該案的性價比，周邊品牌房產(chǎn)對其也起到了很好的拉動作用80㎡/103㎡/114㎡戶型面積、功能合理，所處位置各自擁有不同程度景觀該案標(biāo)準(zhǔn)層的戶型面積只有20205兩種，受面積、景觀、總價的影響70㎡110㎡滯銷戶型123㎡131㎡首總價與小區(qū)外部環(huán)境的影響123㎡135㎡110130㎡表四：競比項目競比子項中天105㎡130㎡3室2廳、4室2廳戶型的面積過大，總價過高，選擇此類戶型的客戶必然對于良好的居住環(huán)境有很高的要求小結(jié)：1. ，將南岸區(qū)目前房價從套內(nèi)2380元/㎡7000元/㎡不等，但市場主力均范圍仍然穩(wěn)步的保持在套內(nèi)面積2800元/㎡3300元/㎡；2. 在南岸區(qū)域，由于獨特的區(qū)域性質(zhì)，除南濱路沿線江景資源較好的部分價格較為領(lǐng)先外，其它區(qū)域價格相差不大，而一些景觀資源較差的區(qū)域，通過準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，反倒能成為高價的樓盤，如中天陽光美地），戶型面積及價格已不是影響銷售的主要因素，景觀占有率反而成了購房選擇戶型的主要因素，可見人們對景觀的渴求度越來越高；6. 建筑形態(tài)也已不是影響銷售的主要因素，開發(fā)商根據(jù)地塊特色因地制宜的開發(fā)產(chǎn)品，各種建筑形態(tài)產(chǎn)品都有自己的客戶群存在；7. 高層固然能被市場接受，但過高的容積率和建筑密度將成為影響銷售的致命殺手，即使有良好的企業(yè)品牌和其它優(yōu)勢也無濟(jì)于事，如華宇溯源居目標(biāo)客戶群客戶構(gòu)成公務(wù)員、年青白領(lǐng)、大中型企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、私營企業(yè)主政府官員、私營企業(yè)主、個體經(jīng)營者、中產(chǎn)階層。大中型企業(yè)高層、私營企業(yè)主、政府官員（從來客登記中預(yù)判）大中型企業(yè)高層、私營企業(yè)主、政府官員、外籍華人（從來客登記中預(yù)判）大中型企業(yè)高層、私營企業(yè)主、政府官員、外籍華人（從來客登記中預(yù)判）客戶區(qū)域南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、渝中區(qū)全市及至全國（從來客登記中預(yù)判）全市乃至全國、部分外籍華人（從來客登記中預(yù)判）全市乃至全國、部分外籍華人（從來客登記中預(yù)判）表三：競比項目競比子項目綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽光華庭目標(biāo)客戶群客戶構(gòu)成收入較為穩(wěn)定公務(wù)員、教師、金融業(yè)人員，周邊小型私營企業(yè)主，個體經(jīng)營戶公司白領(lǐng)、工薪階層、 公 務(wù) 員、私營企業(yè)、教 師收入頗為豐厚的個體經(jīng)商人士、企事業(yè)中層管理人員，都市新貴，金融業(yè)人員，年輕白領(lǐng)，收入較為穩(wěn)定的公務(wù)員、教師、企事業(yè)員工、客戶區(qū)域南岸區(qū)、渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、江北區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、表四：競比項目競比子項目中天四、本案產(chǎn)品策略建議（一）、土地STOW分析l 優(yōu)勢1. 地處學(xué)府大道區(qū)域、南岸區(qū)七大經(jīng)濟(jì)板塊之一——江南大學(xué)城核心，規(guī)劃前景美好，緊鄰工商大學(xué)和巴蜀中學(xué)，書香氣十足；2. 地處南岸區(qū)新的開發(fā)熱點區(qū)域，高尚社區(qū)居住氛圍日益濃厚；3. 緊鄰學(xué)府大道，道路四通八達(dá)，能與主城各區(qū)快捷切換；4. 規(guī)劃中輕軌三號將從此經(jīng)過；5. 背依南山山脈，優(yōu)越的山景資源，優(yōu)秀的江景資源；6. 擁有大落差的坡地地形，便于打造坡地建筑；7. 開發(fā)商為重慶知名企業(yè)，形象好，實力雄厚，并有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗；l 劣勢1. 東部地塊控高；2. 未來道路及堡坎對大社區(qū)造成的天然分隔；3. 過多堡坎帶來的采光及通風(fēng)影響；4. 地塊進(jìn)深較深，帶來的建筑相互遮擋關(guān)系；l 機(jī)會1. 學(xué)府大道區(qū)域人文居住概念的炒熱；2. 區(qū)域可用土地資源不多，本項目的進(jìn)入，搶占市場份額；l 威脅1. 區(qū)域自然景觀資源非常豐富，同質(zhì)化加劇，學(xué)府大道69號、回龍灣、美堤雅城等大盤各具特色；2. 目前區(qū)域公共配套不夠完善，所有住宅配套必須自給自足；3. 地塊內(nèi)工業(yè)建筑、企業(yè)過多，會給拆遷工作帶來不可預(yù)見的阻礙；（二）、關(guān)于整體社區(qū)構(gòu)想前言：社區(qū)，是人類活動中一個重要的單位，不同的社區(qū)具有文化和形態(tài)或精神的差異性，在物質(zhì)生活與精神生活空前發(fā)達(dá)的今天，人們對社區(qū)的需求日益多元化。江南楓庭目標(biāo)客戶群客戶構(gòu)成白領(lǐng)、金領(lǐng)、政府官員、企事業(yè)中高管理層、個體經(jīng)營戶、私營企業(yè)主收入較為穩(wěn)定教師、企事業(yè)員工、周邊小型個體經(jīng)營戶，投資者企事業(yè)中層管理者、收入較為穩(wěn)定的公務(wù)員、教師、事業(yè)小有成就的個體戶、投資者客戶區(qū)域南岸、渝中、九龍坡南岸區(qū)、巴南區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北、區(qū)九龍坡區(qū)總結(jié)：1. 價格、區(qū)域、景觀、產(chǎn)品是影響人們選擇購買的主要因素，而在南岸區(qū)，區(qū)域的概念相對弱化，價格和景觀是影響人們購買的主要因素，景觀主導(dǎo)產(chǎn)品，兩者共同決定價格，價格決定目標(biāo)客戶群。由于項目推出時的唯一性，目標(biāo)客戶群輻射全市。反之，控制合適的容積率，以低建筑密度入市，加上景觀優(yōu)勢，高層也能賣個好價錢，如駿逸天下。溯源居。起價2480 均價2800起價3000 均價3300每上一層加2030銷售情況首推部分銷售70%左右（首推114套）一期一組團(tuán)：銷售率95%一期二組團(tuán)：未推出總體銷售率67%暢銷戶型景觀決定銷售，朝中庭部分景觀資源較好，因此較為暢銷，此主力面積段在120㎡130㎡三房和四房。未銷售。銷售情況前期推出部分銷售率達(dá)到95%。未確定。表二：競比項目競比子項回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海營銷分析價格策略2002年開盤時以1700元/㎡的底銷售，之后隨行就市，現(xiàn)單價范圍在套內(nèi)27003100元/㎡。120㎡130㎡的三房，由于總價較低，功能比較實用，江景資源也具優(yōu)勢，因此銷售比較良好；未定。項目自開盤以來，一直以高姿態(tài)的形象出現(xiàn)，其價格也位于南岸區(qū)榜首，三期價格為套內(nèi)3260㎡4880元/㎡。月；聘請深圳專業(yè)物業(yè)管理公司的樓盤較多，而且多為顧問形式，同時這也成了樓盤銷售時的一大賣點。樓盤規(guī)模支撐商業(yè)發(fā)展，例如美堤雅城、融橋半島社區(qū)規(guī)劃人口均在3萬人以上。商業(yè)配套商業(yè)體量約3萬㎡1500㎡200㎡商業(yè)形態(tài)規(guī)劃為長約100米的異國風(fēng)情商業(yè)街，具體業(yè)態(tài)未定，有待于自然形成。內(nèi)部配有幼稚園﹑兒童天地。表四：競比項目競比子項中天該中心除為業(yè)主服務(wù)，還對外開放。海棠曉月溫泉度假村；將與區(qū)教委合作打造一流小學(xué)；聯(lián)合重慶武警總隊醫(yī)院設(shè)立了醫(yī)療服務(wù)站，長期為業(yè)主提供疾病治療、健康檢查和咨詢的服務(wù)，建立業(yè)主健康檔案；600多㎡標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場，大型健身中心，醫(yī)療保健中心，社區(qū)超市、郵局、銀行、車庫、幼兒園、名小吃等全面配套。商業(yè)為濱水商業(yè)區(qū)，欲沿崇文大道打造普羅旺斯風(fēng)情一條街，集購物、餐飲、如樂、休閑、旅游等功能為