【正文】 (4) 鑒于寧波公司住宅部分建設(shè)總投資 億 (不含地價(jià) )，物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)用為 223 萬(wàn)，物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)用比例占建設(shè)總投資千分之五；北京公司建設(shè)總投資 億 (不含地價(jià) )， 物業(yè)開(kāi)辦費(fèi) 500 萬(wàn)，建議重慶項(xiàng)目物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算取費(fèi)比例為千分之五。 （ 3）萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目前的架構(gòu)體制不易萬(wàn)達(dá)集團(tuán)各路資源得到充分發(fā)揮，其能效不能得到最大限度釋放。重慶北部城區(qū)包括江北區(qū)、北部新區(qū)(包括高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)園區(qū) )、渝北區(qū)。這次調(diào)研期間，我們分別參觀考查了 龍湖花園 、 龍湖 .藍(lán)湖郡、北城天街、水晶酈城 分別為多層住宅、別墅、商業(yè)街、高層住宅等四個(gè)不同形態(tài)的物業(yè)項(xiàng)目，其每一個(gè)項(xiàng)目都給我們留下了深刻的印象。拆遷戶中有相當(dāng)部分人希望今后回遷后能不交物業(yè)管理費(fèi)或少交物業(yè)管理費(fèi)。 重慶市的最低工資標(biāo)準(zhǔn)為 420 元 /月，較長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)低。采取的調(diào)研方式主要為現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研和資料查詢，調(diào)研數(shù)據(jù)有效期為 2020 年 9 月 30 日。 物業(yè)管 理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 目前，重慶市物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門核定 ； 后期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收取方式由當(dāng)事人參照政府指導(dǎo)價(jià)在物業(yè)服務(wù)合同中約定 ， 基本實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，重慶物業(yè)管理運(yùn)作正趨向規(guī)范化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的方向發(fā)展，管理的內(nèi)涵更加豐富，外延更加寬廣。 隨著物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的大力推行和物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)將從數(shù)量型增長(zhǎng)向質(zhì)量、規(guī)模、效益型增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)重組必然驅(qū)使物業(yè)管理企業(yè)向品牌化企業(yè)的方向發(fā)展，在有限的市場(chǎng)資源條件下，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，勢(shì)必推動(dòng)物業(yè) 管理行業(yè)整體素質(zhì)的提高，社會(huì)資源配置也將得到進(jìn)一步的優(yōu)化，規(guī)模經(jīng)營(yíng)的品牌物管企業(yè)將在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。（ 2）按常住人口計(jì)算：每人每月 10 元計(jì)收。 （ 2）物業(yè)管理企業(yè)的人力資源 房地產(chǎn)業(yè)的升溫，使得市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理人才的需求持續(xù)旺盛，但人力資源匱乏的狀況仍未獲得根本性轉(zhuǎn)變。商務(wù)公寓在 元；商業(yè)在 元。 棠香苑小區(qū)內(nèi)在住宅內(nèi)開(kāi)商店 一些住戶主要特點(diǎn)為喜歡占小便宜；考慮自己的方便，喜歡按自己的意愿行事，常常不顧及他人；收費(fèi)時(shí)，常常愛(ài)提出各種非分的要求。 以下為部分現(xiàn)場(chǎng)考 察項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介： 龍湖水晶酈城 項(xiàng)目位于渝北區(qū)新牌坊龍湖西苑以西，占地面積 500 畝，分 5 期開(kāi)發(fā)，建筑面積 80 萬(wàn)平方米，有 26 棟高層住宅組成。是最新一代的城市綜合體產(chǎn)品。毗鄰項(xiàng)目所在地貝迪新城及其它附近樓宇已顯現(xiàn)該方面的管理難度和問(wèn)題。由于時(shí)間關(guān)系，調(diào)研項(xiàng)目數(shù)量有限以及被調(diào)研對(duì)象出于商業(yè)保密等諸多因素的限制，部分?jǐn)?shù)據(jù)未能全面詳實(shí)收集，報(bào)告中不足之處，敬請(qǐng)指正。目前該項(xiàng)目規(guī)劃有兩棟商品住宅樓與四棟回遷樓規(guī)劃在同一組團(tuán)中，其將給商品房管理帶來(lái) 困難，亦將影響到這兩棟商品住宅的銷售。 這是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在北京、寧波兩地開(kāi)發(fā)城市綜合體之后，開(kāi)發(fā)的最大一個(gè)綜合體項(xiàng)目。 該 公司秉承 “ 善待你一生 ” 經(jīng)營(yíng)理念，以踏實(shí)、細(xì)膩、認(rèn)真的工作作風(fēng)，煉就了一支高素質(zhì)、專業(yè)化員工隊(duì)伍，誠(chéng)摯為業(yè)主提供各項(xiàng)服務(wù)。據(jù)小區(qū)管理處王應(yīng)文主任介紹該小區(qū)回遷戶的主 要構(gòu)成群體為低收入人群（無(wú)業(yè)游民、下崗職工等弱勢(shì)群體）及少量擁有房屋的產(chǎn)權(quán)卻不在此居住的業(yè)主。假日廣場(chǎng) 南岸區(qū) 產(chǎn)權(quán)獨(dú)立門面 800030000 3 斌鑫年（含年檢費(fèi)用）。高層住宅 電梯費(fèi)收取方式：可實(shí)行月票和次票，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況決定（原則上一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域選擇一種收費(fèi)方式）。 重慶市物業(yè)管理企業(yè)一級(jí)資質(zhì)名錄 序號(hào) 企業(yè)名稱 資 質(zhì) 通過(guò)時(shí)間 1 重慶南方物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 2 重慶渝海物業(yè)管理有限責(zé)任公司 一級(jí) 2020 年 3 重慶渝開(kāi)發(fā)物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 4 重慶安達(dá)物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 5 重慶金恒物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 6 重慶洪泉物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 7 重慶大正物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 8 重慶市長(zhǎng)安物業(yè)管理有限公司 一級(jí) 2020 年 物業(yè)管理企業(yè)向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展 根據(jù)重慶物管協(xié)會(huì) 2020 年資料顯示，重慶市物 管企業(yè)雖然發(fā)展很快，但是整體經(jīng)營(yíng)狀況不好，其中 70%左右處于虧損狀態(tài)，能夠盈利的物管公司僅占 10%左右，大多是經(jīng)營(yíng)寫字樓、工業(yè)、行政事業(yè)單位，而虧損的基本屬于居民小區(qū)的物管公司。 重慶市物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展迅速，年增 100 家左右。服務(wù)要求提高和市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范促使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)起點(diǎn)提高。承擔(dān)清潔分包業(yè)務(wù)的專業(yè)清潔公司，一般采取的結(jié)算方式是按人頭付費(fèi)， 800－ 1000 元 /人同時(shí)，房地產(chǎn)的高速發(fā)展，使得物業(yè)管理中高層管理人力資源偏緊，薪酬標(biāo)準(zhǔn)亦有一定程度的上揚(yáng)。 鑒于重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目有大約 18 萬(wàn)平方米的拆遷回遷房，如何在一個(gè) 較高檔商業(yè)廣場(chǎng)環(huán)境里管理好這一特殊群體所居住的物業(yè)，它將是我們要面對(duì)新的課題。萬(wàn)達(dá)物業(yè)要立足重慶并尋求發(fā)展，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新龍湖物業(yè)將是萬(wàn)達(dá)在本地最具威脅的對(duì)手。北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)運(yùn)用 SHOPPING MALL 國(guó)際商業(yè)流行理念，集購(gòu)物，休閑，餐飲，娛樂(lè)于一體， 擁有兩家主力百貨店，兩家超市，三個(gè)休閑景觀廣場(chǎng)，一個(gè)多廳電影城及擁有數(shù)百泊車位的大型停車場(chǎng)，包容百貨，超市，專賣店，大賣場(chǎng)等各種商業(yè)形態(tài)，吸納全市消費(fèi)力。 機(jī)遇 作為重慶城市最大的舊城改造項(xiàng)目，擁有 78 萬(wàn)平米處于城市副商業(yè)中心區(qū)的城市綜合體，不包括住宅在內(nèi)其所擁有的商業(yè)及商務(wù)公寓等優(yōu)質(zhì)物業(yè)面積已高達(dá) 33 萬(wàn)余平方米，該項(xiàng)目物業(yè)管理利潤(rùn)空間明顯，為今后重慶萬(wàn)達(dá)物業(yè)公司的持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。該項(xiàng)目一但簽約應(yīng)盡早派人組建重慶物業(yè)管理籌備組開(kāi)展有關(guān)工作。 （ 3） 如何就回遷房產(chǎn)品進(jìn)行定位，其將影響到今后物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定。重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目?jī)H回遷住宅18 萬(wàn)平米和商品住宅 20 萬(wàn)平米就已突破 30 萬(wàn)平米，由于受到資質(zhì)的限制，該項(xiàng)目在實(shí)際操作中會(huì)有些困難，需作些技術(shù)或變通處理。該項(xiàng)目臨街 商鋪管理 龍湖水晶酈城小區(qū)人行入口 費(fèi)： 元 /平方米 ，高層住宅管理費(fèi)： 元 /平方米。 三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 本次調(diào)研，我們參觀走訪了 14 家企業(yè)所管理的 20 個(gè)項(xiàng)目，整體感覺(jué)重慶物業(yè)管理經(jīng)過(guò) 10 余年的發(fā)展，進(jìn)步非?？?，部分優(yōu)秀管理企業(yè)或項(xiàng)目已達(dá)到或接近沿海發(fā)達(dá)地區(qū)上海、深圳的管理水平，這其中較為突出的代表有 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司。住宅土地使用權(quán)目前屬于現(xiàn)有居民，非住宅部分土地使用權(quán)分別屬于婦聯(lián)家政公司、南岸區(qū)衛(wèi)生局等單位。上述企業(yè)中新龍湖物業(yè)、融僑錦江物業(yè)在重慶物業(yè)行業(yè)中具有較高知