20xx年重慶物業(yè)管理市場調(diào)研報告-wenkub.com
2024-09-01 08:35 本頁面
【正文】 以上是我們根據(jù)本次對重慶市物業(yè)管理市場和可比樓盤項目進行現(xiàn)場調(diào)研及相關(guān)資料所作分析和建議，希望能對重慶萬達 廣場項目的前期策劃有所幫助。該項目一但簽約應(yīng)盡早派人組建重慶物業(yè)管理籌備組開展有關(guān)工作。 （ 3） 如何就回遷房產(chǎn)品進行定位，其將影響到今后物業(yè)管理服務(wù)費標準的確定。 對策 （ 1）鑒于本項目中有回遷房， 為搞好日后管理，減少糾紛和管理風(fēng)險，各公共設(shè)施要做到產(chǎn)權(quán)清晰明了，要求本項目規(guī)劃設(shè)計中，將回遷房、商品住宅、商務(wù)公寓、辦公樓及商業(yè)幾大系統(tǒng)盡可能保持相對獨立，尤其是涉及公共設(shè)施部分。這其中在項目規(guī)劃上回遷物業(yè)如何定位又顯得尤為重要。 機遇 作為重慶城市最大的舊城改造項目，擁有 78 萬平米處于城市副商業(yè)中心區(qū)的城市綜合體，不包括住宅在內(nèi)其所擁有的商業(yè)及商務(wù)公寓等優(yōu)質(zhì)物業(yè)面積已高達 33 萬余平方米，該項目物業(yè)管理利潤空間明顯，為今后重慶萬達物業(yè)公司的持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。重慶萬達廣場項目僅回遷住宅18 萬平米和商品住宅 20 萬平米就已突破 30 萬平米，由于受到資質(zhì)的限制，該項目在實際操作中會有些困難，需作些技術(shù)或變通處理。有北京和寧波兩綜合廣場項目的先行管理運作所積累的豐富經(jīng)驗 ,亦將為重慶廣場項目物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)。 四、萬達物業(yè)在重慶市場發(fā)展中的優(yōu)、劣勢 優(yōu)勢 借助“萬達”品牌的優(yōu)勢。北城天街購物廣場運用 SHOPPING MALL 國際商業(yè)流行理念，集購物，休閑，餐飲，娛樂于一體， 擁有兩家主力百貨店，兩家超市，三個休閑景觀廣場，一個多廳電影城及擁有數(shù)百泊車位的大型停車場，包容百貨，超市，專賣店，大賣場等各種商業(yè)形態(tài)，吸納全市消費力。該項目臨街 商鋪管理 龍湖水晶酈城小區(qū)人行入口 費： 元 /平方米 ，高層住宅管理費： 元 /平方米。由日本排名第三，擁有 70年悠久歷史的久米設(shè)計株式會社全程設(shè)計。 該 公司自創(chuàng)建初期，就汲取了沿海地區(qū)先進的管理經(jīng)驗，并在工作中不斷總結(jié)和創(chuàng)新，緊密聯(lián)系 國內(nèi)和重慶市物業(yè)管理的實際，創(chuàng)造性地將沿海先進的管理手段和當(dāng)?shù)氐奶攸c有機的結(jié)合起來，于 1998 年 10 月成為首家在重慶乃至西 南地區(qū)通過境外第三方香港品質(zhì)保證局 ISO9002 質(zhì)量體系認證的企業(yè)。萬達物業(yè)要立足重慶并尋求發(fā)展，從長遠來看，新龍湖物業(yè)將是萬達在本地最具威脅的對手。 三、主要競爭對手分析 本次調(diào)研，我們參觀走訪了 14 家企業(yè)所管理的 20 個項目，整體感覺重慶物業(yè)管理經(jīng)過 10 余年的發(fā)展，進步非?？?，部分優(yōu)秀管理企業(yè)或項目已達到或接近沿海發(fā)達地區(qū)上海、深圳的管理水平，這其中較為突出的代表有 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司。值得稱道的是，該小區(qū)經(jīng)過物業(yè)管理人員的不懈努力，小區(qū)管理基本作到了安全有序，管理費收繳率居然在 90％以上，管理處收支基本平衡。 該小區(qū)業(yè)主分別由南岸區(qū)內(nèi)海棠曉月、融僑半島、陽光 100 等項目原居民回遷組成。 鑒于重慶萬達廣場項目有大約 18 萬平方米的拆遷回遷房，如何在一個 較高檔商業(yè)廣場環(huán)境里管理好這一特殊群體所居住的物業(yè)，它將是我們要面對新的課題。住宅土地使用權(quán)目前屬于現(xiàn)有居民，非住宅部分土地使用權(quán)分別屬于婦聯(lián)家政公司、南岸區(qū)衛(wèi)生局等單位。可見重慶市物業(yè)管理市場實際收費標準尤其是住宅標準整體水平不高，相對于全國其他大城市如北京、上海、深圳、廣州、南京等偏低。 （有關(guān)薪酬調(diào)查情況詳見表 1） 表 1 . 重慶物業(yè)管理企業(yè)薪酬情況調(diào)查表 職位 調(diào)查的物業(yè)管理企業(yè) 融僑錦江物業(yè) 洋世達物業(yè) 新龍湖物業(yè) 曉月物業(yè) 龍庭物業(yè) 佳宇物業(yè) 總經(jīng)理 15萬以上 不詳 18萬以上 不詳 不詳 暫無 副總經(jīng)理 部門經(jīng)理 1800～ 2500 4000~6000 3000~6000 3000以上 財務(wù)人員 管理處主任 3000 3000 4000~6000 3000~4000 3000以上 1800 片區(qū)主管 1800 1400～ 1800 2020~3000 3000 片區(qū)副主管 1600 普通管理員 900～ 1000 1800~2020 1000~1500 1000－ 2020 800 專業(yè)工程師 2020－ 3000 維修工 1000 900 1200～ 1800 1000~1200 1000－ 2020 1000 保安隊長 保安員 800元（ 8小時） 1200元（ 12小時） 700元（ 8小時） 1050元（ 12小時） 1500元（ 12小時） 1000~1200 (12小時） 1000 (12小時） 650（ 12小時） 保潔領(lǐng)班 保潔員 600 400 600～ 700 600 600 505 綠化主管 1000 綠化工 800 社會保險 操作層無 操作層無 有 操作層無 不詳 操作層無 獎金發(fā)放情況 不詳 不詳 有半年獎，全年獎，還有分項獎，如總經(jīng)理獎 無 不詳 年終雙薪 重慶市物業(yè)管理市場服務(wù)費收取標準 重慶市各區(qū)縣居住物業(yè)平均售價及管理費統(tǒng)計表（不含別墅） 根據(jù)《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》 2020 年 8月刊在售樓盤資料整理統(tǒng)計 城區(qū)名稱 平均售價 (￥ /M 2 ) 平均管理費 (￥ /月 /M 2 ) 樣本數(shù) (個 ) 渝中區(qū) 4468 10 江北區(qū) 3550 14 北部新區(qū) 3595 21 渝北區(qū) 2020 23 南岸區(qū) 3493 18 九龍坡區(qū) 3471 11 高新區(qū) 3337 15 沙坪壩區(qū) 3397 8 大渡口區(qū) 3025 9 巴南區(qū) 2180 5 北碚區(qū) 2678 5 重慶市各商業(yè)投資物業(yè)項目 售價及管理費統(tǒng)計表 項目名稱 所在區(qū)域 物業(yè)形態(tài) 售價 物管費 重慶國際貿(mào)易中心 渝中區(qū) 商場商鋪、沿街商鋪、純寫字樓 9000 10 重慶國際商務(wù)中心 渝中區(qū) 純寫字樓 6500 58 重慶洪崖洞 渝中區(qū) 商場商鋪、沿街商鋪 980019800 7． 50 北岸引擎 江北區(qū) 沿街商鋪 12020 第壹大道 南岸區(qū) 產(chǎn)權(quán)式商鋪 19000
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