【正文】 （或業(yè)委會）審議通過后執(zhí)行。 天天讓您滿意 32 第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算 提要 ： 每年按收入的 15％提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理； 在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。 天天讓您滿意 33 XXX 居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補(bǔ)前期虧損 如有節(jié)余 物業(yè)管理資金 管理傭金 或轉(zhuǎn)下期使用 有償服務(wù)收入 停車場經(jīng)營收入 管理服務(wù)費(fèi)收入 會所經(jīng)營收入 社區(qū) 停 人員 日常 會 商務(wù) 車 行政 物業(yè) 所 活動 場 稅金 管理 管 的開 管 及其 理 展 理 它 二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測 算 （一）測算依據(jù)及說明 XX 市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。 XX 物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 （三）收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們根據(jù) XXX居住區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。 （四）加強(qiáng)物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。 XXXXX 居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對的獨(dú)立性；有一定規(guī)模，對社區(qū)服務(wù)的需求（或潛在需求）較大；業(yè)主素質(zhì)高，對特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。 （二）注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。為解決業(yè)主子女放學(xué)后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設(shè)立一個集游戲、學(xué)習(xí)、娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧 之憂。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設(shè)施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。我們設(shè)想在居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)上建立 XX 物業(yè) XXX 居住區(qū)管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過 Inter 國際互聯(lián)網(wǎng)、政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、深圳總公司和其它分公司的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門、深圳總公司和其它分公司可 通過電話網(wǎng)與居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。 社區(qū)信息統(tǒng)計(jì)、投訴處理等服務(wù)。 天天讓您滿意 44 IP 電話：小區(qū)居民可以通過下載特殊軟件，給外地親友打 IP電話，如果對方有計(jì)算機(jī)及網(wǎng)速夠快時(shí)，還可以進(jìn)行可視對講。 遠(yuǎn)程教育：社區(qū)可與學(xué)校聯(lián)網(wǎng)，在家接受輔導(dǎo)、查閱資料等，家長同學(xué)?？蓪?shí)時(shí)溝通。通過服務(wù)產(chǎn)生的這筆利潤一部分補(bǔ)貼到住戶身上，一部分作為公司營運(yùn)資金。 （八）社區(qū)內(nèi)免費(fèi)電子郵箱 （九）高速接入 inter 及其它局域網(wǎng) 不限時(shí)限量，價(jià)格低廉。 2．“零距離”溝通，有助于營造小區(qū)文化 可以實(shí)現(xiàn)住戶與住戶、住戶與物業(yè)管理處間 的“零距離”溝通，物業(yè)管理處可以更好地了解到小區(qū)居民的特點(diǎn)，有助于開展豐富多彩的社區(qū)活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。當(dāng)一個開發(fā)商擁有可以連接全國各地幾十個甚至上百個信息化社區(qū)網(wǎng)絡(luò)體系時(shí)，就意味著擁有幾十萬甚至上百萬的家庭消費(fèi)者，無論誰想從這些消費(fèi)者身上賺錢，借用開發(fā)商擁有的網(wǎng)絡(luò)無疑是一條捷徑，而開發(fā)商絕對可以“坐地收錢”。 系統(tǒng)程序集中安裝在服務(wù)器端，維護(hù)和升級全部在服務(wù)器上進(jìn)行，有效解決遠(yuǎn)程化統(tǒng)一管理、維護(hù)等瓶頸難題，降低維護(hù)成本。 四、網(wǎng)絡(luò)信息化社區(qū)的優(yōu)點(diǎn) （一）信息化社區(qū)解決方案本身的優(yōu)勢 采用全新的信息化社區(qū)經(jīng)營模式，以社區(qū)網(wǎng)站為統(tǒng)一的信息 平臺，集成信息服務(wù)、休閑娛樂、物業(yè)管理、社區(qū)電子商務(wù)等內(nèi)容；同時(shí)預(yù)留職能端口，集成社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能（如三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、停車場 IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等），達(dá)到設(shè)備應(yīng)用管理、公司內(nèi)部管理和住戶服務(wù)的高效統(tǒng)一；并具有相當(dāng)?shù)撵`活性，可以根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)及不同需求進(jìn)行刪減或增加。 天天讓您滿意 48 （四）給物業(yè)管理處帶來的好處 物業(yè)管理處一方面可以通過使用集成的物業(yè)管理系統(tǒng)，對物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，提升管理水平，并為業(yè)主和住戶提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值；另一方面通過與寬帶網(wǎng)信息傳輸技術(shù)、電子醫(yī)療應(yīng)用技術(shù)等進(jìn)行系統(tǒng)集成，物業(yè)管理處完全可以逐步搭建涉及物業(yè)收費(fèi)、醫(yī)療、家電設(shè)備遠(yuǎn)程控制、娛樂等內(nèi)在的信息服務(wù)，為公司 業(yè)務(wù)?？梢岳蒙鐓^(qū)網(wǎng)站提供增值服務(wù)，將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來 源，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營。 （四）靈活的個性化解決方案 針對小區(qū)住戶的特點(diǎn)及資源狀況，提供包括社區(qū)網(wǎng)站設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、電天天讓您滿意 47 子商務(wù)、社區(qū)營運(yùn)及管理等全方位解決方案。 （二） B/S 模式取代舊的 C/S 模式，更能發(fā)揮戶聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢 社區(qū)采用可直接于互聯(lián)網(wǎng)上運(yùn)行的 WEB 開發(fā)工具，以 B/S 模式取代舊的 C/S模式，使社區(qū)網(wǎng)站與國際互聯(lián)網(wǎng)融為一體。 （二）長期利益 —— 多元化經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益和社會效益 1．將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源 通過網(wǎng)上建立的虛擬社區(qū)，房地產(chǎn)商或物業(yè)管理處可以提供諸如網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上視頻點(diǎn)播、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上產(chǎn)品廣告增值服務(wù)來獲得相應(yīng)的收天天讓您滿意 46 入，有利于物業(yè)管理處或開發(fā)商實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 二、商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能給開發(fā)商帶來的好處 （一） 短期利益 —— 有利于促進(jìn)樓盤銷售 1．真正實(shí)現(xiàn)“社區(qū)信息化”，吸引購房者 商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能彌補(bǔ)許多信息化社區(qū)只有硬件，沒有應(yīng)用軟件的不足，真正為住戶提供信息化社區(qū)應(yīng)有的網(wǎng)上信息服務(wù)以及各類增值服務(wù)，將信息化社區(qū)落到實(shí)處。 中介服務(wù)：開展網(wǎng)上房屋租售、家政服務(wù)等中介服務(wù)。 （六）社區(qū)電子商務(wù) 網(wǎng)上購物：業(yè)主在某一時(shí)間段內(nèi)將訂單下到網(wǎng)上，由管理處統(tǒng)一匯總并配送。 （三）信息中心 小區(qū)居民可以查詢與自己日常生活息息相關(guān)的各類費(fèi)用、物業(yè)管理、小區(qū)新聞、公告等信息，并可以了解各種時(shí)事新聞。再不會出現(xiàn)“三缺一”的情況。 一、對小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺的新設(shè)想 （一）社區(qū)服務(wù) 網(wǎng)上自助查詢水費(fèi)、電費(fèi)、氣費(fèi)、管理費(fèi)、社區(qū)內(nèi)消費(fèi)等費(fèi)用清單，既使業(yè)主身 在外地，也可以通過授權(quán)身份登陸到社區(qū)網(wǎng)站查詢各類費(fèi)用。在當(dāng)今各級組織對信息的交流和共享有著迫切的需求。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務(wù)，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。 三、日常服務(wù)措施 為切實(shí)做好便民服務(wù)工作，我們擬向業(yè)主提供十七項(xiàng)無償服務(wù)和六十四項(xiàng)有償服務(wù)，同時(shí)應(yīng)業(yè)主需要不斷推陳出新。 （三）與社會服務(wù)機(jī)構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。 一、服務(wù)思路 （一）提供種類齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。 （六）強(qiáng)化總公司財(cái)務(wù)部對管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能 ,制定嚴(yán)格的管理制度 ,監(jiān)督各部門的各項(xiàng)財(cái)物消耗過程 。 （二）將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。 XX 市及 XXX 居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。 根據(jù)實(shí)地調(diào)研，我們預(yù)計(jì)：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢良好，據(jù)此，我們對相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測如下： 指標(biāo)名稱 第一年 第二年 第三年以后 住宅入伙率 80％ 90％ 95％ 商用房出租率 30％ 70％ 95％ 管理服務(wù)費(fèi)收繳率 98％ 98％ 98％ 停車庫房使用率 60％ 80％ 90％ 自行車位使用率 90％ 98％ 100％ 天天讓您滿意 34 管理處員工工資待 遇：經(jīng)理 1 人， 2200 元 /人 .月； 經(jīng)理助理 1 人， 1500元 /人 .月；主管 2 人， 1200 元 /人 .月；其他管理人員、操作層員工 34 人，平均工資待遇 600 元 /人 .月。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高 效運(yùn)營。 （四）當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)該棟 50％以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)?。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。 三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取 （一）我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。 管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告，并提交業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。 天天讓您滿意 30 根據(jù) XXX 居 住區(qū)的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。 一、財(cái)務(wù)管理模式 XX 物業(yè)管理公司 XXX 業(yè)主委員會 管 業(yè) 預(yù) 批 理 務(wù) 算 準(zhǔn) 酬 指 報(bào) 監(jiān) 金 導(dǎo) 告 督 XXX 管理處 說明：在 XXX 居住區(qū)物業(yè)管理委員會成立之前，由 XX市 XXX 置業(yè)有限公司行使批準(zhǔn)和監(jiān)督職能。 二、提供物業(yè)管理咨詢 XXX 公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時(shí)開通熱線電話 ，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答； 三、提供物業(yè)管理培訓(xùn) 為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心； 天天讓您滿意 27 四、提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù) 在 XXX 正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時(shí)亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中 心管理協(xié)議中明確。 第二章 配合銷售的措施 八年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認(rèn)識和把握。 二、物業(yè)管理服務(wù)定位： 秉承“服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會”的核心理念，我們著力在 XXX 營建安全、舒適、便利的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)之管理典范。 為確保對 XXX實(shí)施物業(yè)管理的高起點(diǎn)和高水平 ,我們按照科學(xué)性和實(shí)用性的原則進(jìn)行論證 ,并結(jié)合實(shí)地調(diào)研 ,制訂出 XXX管理處詳細(xì)的物資裝備計(jì)劃 (詳見附表 )。管理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證 XX 物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊(duì)伍的素質(zhì)。 19 二、管理服務(wù)人員配備 在人員的配備和選拔上，我們始終堅(jiān)持如下原則： 淡薄智商，看中毅力，努力和魄力； 擯棄庸才，不容惰性，傲性和奴性； 注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。 6 人 消防值班員 男性 35 歲以下 高 中 B. 相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上； 。 客戶助理 大專以上學(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉 ISO9001 質(zhì)量管理體系。 1 人 管理處 經(jīng)理助理 大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并具有很強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具內(nèi)審員資格。 XX 物業(yè)管理，我們將設(shè)立 XXX 管理處，全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。 、辦公室事務(wù)、后勤和社區(qū)文化建設(shè)。 管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行