【正文】 地產(chǎn)行業(yè)雖然長期向好，但在國家寵觀政策調(diào)控之下，面臨行業(yè)周期的調(diào)整期的風(fēng)險 – 進入其它行業(yè)平衡房地產(chǎn)周期風(fēng)險 尋找新的業(yè)務(wù)增長點 – 房地產(chǎn)競爭將更加激烈，利潤水平將整體下降。 ? 美國模式強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)應(yīng)由不同的專業(yè)公司來共同完成，比如房地產(chǎn)投資公司只負(fù)責(zé)融資投資項目，項目開發(fā)則由專業(yè)開發(fā)公司建造，其他銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)也由不同公司完成。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 50頁 當(dāng)前國內(nèi)有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始有意識的從綜合運作型企業(yè)向?qū)I(yè)盈利模式發(fā)展，只選擇部分核心環(huán)節(jié)進行重點經(jīng)營，形成更合理的價值鏈組合 土地增值 工程建造增 值 策劃設(shè)計增 值 營銷策劃增 值 物業(yè)持有增 值 多元投資增值 綜合運作型 地產(chǎn)開發(fā)型 房產(chǎn)開發(fā)型 物業(yè)持有型 整合營銷型 金融投資型 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 51頁 目 錄 ? 目標(biāo)市場 ? 價值鏈環(huán)節(jié) ? 運作手法 一． 房地產(chǎn)行業(yè)簡介 二． 戰(zhàn)略管理概述 三． 房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 52頁 維度三：房地產(chǎn)企業(yè)的要根各自的經(jīng)營特點以及資源優(yōu)勢來選擇自身合適的房地產(chǎn)運作手法 跨區(qū)域復(fù)制中檔住宅的全國連鎖運作模式 聚焦于城市新興白領(lǐng)公寓二線城市連鎖 運作 模式 休閑娛樂街的商業(yè)地產(chǎn)運作模式 以歡樂谷、錦繡中華與地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合的旅游地產(chǎn)運作模式 以住宅、大型購物中心結(jié)合的復(fù)合大盤地產(chǎn)運作模式 以品牌、概念創(chuàng)新為主的房地產(chǎn)概念運作模式 定單生產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 53頁 常見的幾種房地產(chǎn)開發(fā)運作手法分析示意 運 作 手 法 專業(yè)化 品牌化 規(guī)?；? 單個地塊 多個地塊 大片開發(fā) 跨區(qū)域開發(fā) 經(jīng) 營 區(qū) 域 房地產(chǎn)經(jīng)營分析模型 百貨公司 連鎖店 小商鋪 shoppingmall 精品店 五種房地產(chǎn)企業(yè)的常見運作手法分析，核心指標(biāo)是經(jīng)營區(qū)域和運作手法 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 54頁 小結(jié)：總的來看，不同模式具有各自的優(yōu)勢和劣勢特點，而連鎖復(fù)制式將是國內(nèi)房地產(chǎn)一些企業(yè)當(dāng)前在著力打造的運作模式 模式類型 優(yōu)勢 劣勢 小商鋪模式 ?多種方式開發(fā)，靈活性強 ?缺乏企業(yè)核心能力，競爭對手眾多 精品店模式 ?產(chǎn)品概念突出，便于提升公眾知名度 ?專注于單一細(xì)分市場和專一產(chǎn)品路線，有利于集中企業(yè)優(yōu)勢資源進行開發(fā) ?模式統(tǒng)一，便于整合企業(yè)品牌和形象 ?概念宣傳為主，易被模仿和追趕 ?時效性強，可持續(xù)性差 ?開發(fā)較為前衛(wèi)，市場風(fēng)險度大 百貨公司模式 ?多種方式開發(fā)，靈活性強 ?經(jīng)營方式靈活，便于攫取較高利潤 ?多種業(yè)態(tài)開發(fā)，人才可兼容性低 ?業(yè)態(tài)品種較多，難以形成統(tǒng)一風(fēng)格，影響企業(yè)品牌建設(shè) ?各項目關(guān)聯(lián)性小，難以形成規(guī)模效應(yīng) Shoppingmall模式 ?規(guī)模較大，便于集團采購 ?多業(yè)態(tài)聯(lián)合開發(fā)，易于獲取區(qū)域增值利益 ?形成良好業(yè)態(tài)組合，相互促進，穩(wěn)定發(fā)展 ?規(guī)模較大，資金壓力大，投資回收較慢 ?多種業(yè)態(tài)開發(fā)，人才可兼容性低 ?開發(fā)期長，易受政策和經(jīng)濟周期波動影響 連鎖店模式 ?專注于單一細(xì)分市場和專一產(chǎn)品路線，有利于集中企業(yè)優(yōu)勢資源進行開發(fā) ?規(guī)模較大，便于集團采購 ?模式單一，便于管理和不斷總結(jié)提升 ?模式統(tǒng)一，便于整合企業(yè)品牌和形象 ?項目人才兼容性強，減少人力資源培養(yǎng)時間和成本 ?跨區(qū)域經(jīng)營，管理難度增大 ?大規(guī)模開發(fā)，資金壓力大 ?業(yè)態(tài)單一，無法形較好的業(yè)態(tài)組合 == 完 謝謝！ == 。 ? 融資方式除銀行外，還依靠退休基金、不動產(chǎn)信貸等多種金融工具等綜合運用，全國大多數(shù)人都可以通過不同方式參與房地產(chǎn)的投資。 資源籌配的目的 戰(zhàn)略選擇的主要內(nèi)容 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 33頁 常見的幾個戰(zhàn)略工具： ?PEST外部環(huán)境分析法 ?PQM模型 ?SCP產(chǎn)業(yè)分析模型 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 34頁 目 錄 一． 房地產(chǎn)行業(yè)簡介 二． 戰(zhàn)略管理概述 三． 房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 35頁 房地產(chǎn)的戰(zhàn)略是什么？ ? 房地產(chǎn)開發(fā)的特點 – 項目制、 – 現(xiàn)金是階段性 – 產(chǎn)品異質(zhì)化（沒有一個房子是相同的） – 資金密集性 房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略就是要實現(xiàn)長期持續(xù) 的穩(wěn)定發(fā)展，形成自身核心競爭力 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 36頁 房地產(chǎn)三維戰(zhàn)略分析模型 房地產(chǎn)三維度戰(zhàn)略模型 進入什么目標(biāo)市場？ 做什么業(yè)態(tài)？住宅、別墅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓 ? 進入什么區(qū)域？北京、京津冀地區(qū)、還是全國性跨區(qū)域發(fā)展？ 除房地產(chǎn)開發(fā)本身外，還進入價值鏈的哪些環(huán)節(jié)？土地經(jīng)營、建筑、施工、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理？ 商業(yè)、住宅綜合大盤開發(fā)模式？ 住宅連鎖復(fù)制開發(fā)模式？ 定單商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式？ 目標(biāo)市場 運作手法 價值鏈 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 37頁 目 錄 ? 目標(biāo)市場 ? 價值鏈環(huán)節(jié) ? 運作手法 區(qū)域布局 業(yè)態(tài)組合 一． 房地產(chǎn)行業(yè)簡介 二． 戰(zhàn)略管理概述 三． 房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 38頁 維度一：房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)市場，可以從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的區(qū)域布局和業(yè)態(tài)組合兩個方面來進行討論 ?區(qū)域布局 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 目標(biāo)市場 – 房地產(chǎn)企業(yè)要在什么樣區(qū)域內(nèi)進行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā) ?業(yè)態(tài)組合 – 房地產(chǎn)企業(yè)要形成什么樣的產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合，做寫字樓、住宅還是商業(yè)地產(chǎn) 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 39頁 房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域布局，是跨區(qū)域經(jīng)營快速擴張，還是在某一核心區(qū)域穩(wěn)扎穩(wěn)打 區(qū)域定位 本區(qū)域開發(fā)？ 跨區(qū)域發(fā)展？ 一線城市？ 二線城市？ 三線、四線城市？ 城市吸引力 開發(fā)商實力 強 弱 弱 強 第一圈層 一類城市 二類城市 三、四類城市 房地產(chǎn)公司全國性投資戰(zhàn)略 “三層圈”模型 房地產(chǎn)企業(yè) ？ ？ ？ ？ 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 40頁 房地產(chǎn)區(qū)域進入研究模型 （一）以城市區(qū)位為基礎(chǔ)，綜合考慮區(qū)域房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)及前景 （二）以城市經(jīng)濟為導(dǎo)向，合理布局區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)架構(gòu) （三）以自身定位為標(biāo)尺，全面確定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)進入方案 區(qū)域城市定位 市場需求分析 企業(yè)實力評估 經(jīng)濟現(xiàn)狀分析 經(jīng)濟區(qū)位分析 競爭情況分析 市場結(jié)構(gòu)分析 供需狀況分析 融資實力評估 公關(guān)能力評估 人才儲備實力評估 房地產(chǎn)區(qū)域進入研究模型 目標(biāo)區(qū)域選擇 運作方案選擇 企業(yè)資源調(diào)整 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 41頁 根據(jù)區(qū)域內(nèi)不同城市房地產(chǎn)市場的特點，企業(yè)應(yīng)進行針對性的戰(zhàn)略安排 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 42頁 目 錄 ? 目標(biāo)市場 ? 價值鏈環(huán)節(jié) ? 運作手法 區(qū)域布局 業(yè)態(tài)組合 一． 房地產(chǎn)行業(yè)簡介 二． 戰(zhàn)略管理概述 三． 房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有