【正文】 華潤億元 2020年 4月 25日 保密文件，版權所有 第 16頁 房地產(chǎn)企業(yè)在未來的競爭中日趨走向規(guī)模化、專業(yè)化為主、跨區(qū)域化 跨區(qū)域化 規(guī)?；? 專業(yè)化為主 ? 由于央行“ 121“文件以及最近的金融縮緊，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源受到限制，房地產(chǎn)企業(yè)開始走向合并、聯(lián)盟的方式來擴大企業(yè)規(guī)模，提高自身的融資能力及抗風險能力，房地產(chǎn)內(nèi)的并購熱潮即將來臨 ?在房地產(chǎn)百強企業(yè)中，純粹做房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有 45家，以房地產(chǎn)為主營業(yè)務的企業(yè)有55家；專注 12類物業(yè)開發(fā)投資的百強企業(yè)占 80%以上。 因此，從銷售額和銷售面積的市場占有率可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)盡管全國的集中度較低，但房地產(chǎn)百強在當?shù)氐囊?guī)?；?jīng)營模式凸現(xiàn)，具有比較明顯的市場領先份額，熱點區(qū)域進入壁壘大大提高。 2020年 4月 25日 保密文件，版權所有 第 6頁 近期國家連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，抑制商品房房價上漲過快的勢頭，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大負面影響，但從政策最終目的看，是要避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，降低銀行體系的風險 時間 出臺政策 出臺部門 備注 2020年 3月 16日 央行宣布不再對個人住房貸款實行優(yōu)惠利率 央行 意味著房貸利率將上調(diào) ；長達7年的住房信貸優(yōu)惠政策就此畫上一個休止符。 不完全競爭性 ?房地產(chǎn)的地域性、以及土地資源的稀缺性，以及房地產(chǎn)對社會發(fā)展的重要性決定了國家會對其進行有效的控制和管理，這些因素直接限制了房地產(chǎn)企業(yè)之間的自由競爭的展開。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進行地域擴張時，必須針對各地具體情況進行逐一分析，謹慎投資。 關聯(lián)性 ?房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性。因此房地產(chǎn)公司應更為理性的把握項目投資、開發(fā)和銷售的時機，避免盲目發(fā)展。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關注相關行業(yè)的發(fā)展狀況給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響 地域性 ?房地產(chǎn)地域性很強，各地房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費偏好等千差萬別。同時，房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為，大量商品房空臵，以及開發(fā)失控，無序發(fā)展，導致土地資源的大量浪費和國有資產(chǎn)的大量流失等情況都有可能導致國家相關政策的變化。 第二個周期是 1959年至 1969年； 推動原因：經(jīng)濟復蘇；下跌原因： 69年銀行信用危機； 第三個周期是 1969年至 1975年； 推動原因：政府支持，十年建屋計劃；下跌原因：石油危機； 第四個周期是 1976年至 1985年； 推動原因：地鐵計劃、經(jīng)濟復蘇，下跌原因：世界經(jīng)濟危機、中英談判； 第五個周期是 1985年底至現(xiàn)在； 推動原因，政局穩(wěn)定，游資炒作；下跌原因：金融危機； 每個周期經(jīng)歷的時間長短不同，周期最短的約 67年，最長的是第五個周期，歷時 19年， 上漲歷時 13年，下跌過程達 6年，至 2020年底才慢慢有復蘇的跡象。 京津唐 經(jīng)濟圈 長三角 經(jīng)濟圈 珠三角 經(jīng)濟圈 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) % % % 2020年東、中、西部房地產(chǎn)銷售額對比 2020年 4月 25日 保密文件，版權所有 第 12頁 近年來的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了局部過熱和結(jié)構(gòu)失衡的問題，我國房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展必須解決供需、區(qū)域、結(jié)構(gòu)上的三大平衡問題 供需平衡 ? 由于房地產(chǎn)暴利，我國近幾年年房地產(chǎn)投資均大大高于房屋的銷售面積，存在供需失衡的現(xiàn)象 區(qū)域平衡 ? 東西部的失衡 ； 從前面的分析中我們可以看到房地產(chǎn)東部持續(xù)高燒，而西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)卻剛剛開始啟動 ? 一二三線城市的失衡； 我國當前的大部份房地產(chǎn)企業(yè)均集中在以京、滬、粵為首的一二線城市，導致這些區(qū)域競爭越演越烈，而二三線城市開發(fā)不足，存在較大的市場需求卻相對投資不足 結(jié)構(gòu)平衡 ? 我國當前的房地產(chǎn)供給中，高檔住宅如別墅等相對供給較多，但普通住宅數(shù)供給量不足，房價的增長率遠高于居民收入的增長率，我國大部分城市居民年收入與房價比一般為 1： 8— 5，遠高于國外大型城市，如東京為 1： 我國竣工與銷售房屋面積比較 0100002020030000400001 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1竣工房屋面積( 萬平米)房屋銷售面積( 萬平米)數(shù)據(jù)來源： 《 中國統(tǒng)計年鑒 2020》 2020年 4月 25日 保密文件，版權所有 第 13頁 我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度較低，排位第一的萬科的市場份額不超過市場總?cè)萘康?1%，前 10強的市場份額約為 %，但在北京、上海等少數(shù)地區(qū)已初現(xiàn)規(guī)?；?，進入壁壘較高 百強企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績來看，銷售額超過２０億元的有１７家，在１０－２０億元之間的有１９家，在１０億元以下的百強企業(yè)有６５家； 但從房地產(chǎn)百強在當?shù)厥袌稣加新士?，北京房地產(chǎn)百強企業(yè)的銷售額和銷售面積占北京市場份額分別是４１％和３０．８％（見圖五）。就市場占有率而言，全美最大開發(fā)商市場占有率為４．５％，前１０強的市場占有率為２７．２５％。 ?國土資源部 11號令在各地相繼實施，土地交易公開及各地有關政府部門工作的規(guī)范化和公開化降低了異地開發(fā)成本；一批有實力、有資信、有品牌的開發(fā)商在跨區(qū)域開發(fā)過程中將重整原有的房地產(chǎn)格局，獲得更大的發(fā)展空間 ?同時對于中小型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域內(nèi)尋找具有發(fā)展?jié)摿?，競爭不很激烈的二三級城市市場，摸索出適了自己的發(fā)展道路，為自身的快速積累打下良好的基礎。 ” 《 簡明不列顛百科全書 》 ： “ 在戰(zhàn)爭中利用軍事手段達到戰(zhàn)爭目的的科學和藝術。” ?? 戰(zhàn)略大師論戰(zhàn)略的本質(zhì) 1. 戰(zhàn)略是 企業(yè)為獲得持久競爭優(yōu)勢的謀劃 。 5. 戰(zhàn)略是 企業(yè)連續(xù)一致的決策模式 。 4. 高效地實施和執(zhí)行公司戰(zhàn)略 5. 評價公司經(jīng)營業(yè)績 – 參照實際的經(jīng)營事實、變化的經(jīng)營環(huán)境、新的思維和新的機會，調(diào)整公司的戰(zhàn)略愿景、長期發(fā)展方向、目標體系等。 主要職能：解決資源利用效率問題 ， 使企業(yè)資源利用效率最大化 ， 是公司戰(zhàn)略 、 事業(yè)部戰(zhàn)略與實際達成預期戰(zhàn)略目標之間的橋梁 決策人員：職能部門經(jīng)理 職能戰(zhàn)略 2020年 4月 25日 保密文件，版權所有 第 26頁 戰(zhàn)略規(guī)劃的誤區(qū)：為了戰(zhàn)略規(guī)劃而做戰(zhàn)略規(guī)劃，為了避免這個誤區(qū)，我們需要正確回答五個問題 1. 為什么做戰(zhàn)略規(guī)劃？ – 戰(zhàn)略規(guī)劃有兩個核心目：一是通過戰(zhàn)略分析為企業(yè)正確定位，二是通過戰(zhàn)略選擇為企業(yè)提供行動指南。 5. 怎樣做戰(zhàn)略規(guī)劃？ – 見下頁。 什么是多元化戰(zhàn)略？ ? 分散了投資風險及職工就業(yè)風險。 ? 管理跨度增大，管理效率降低。 – 可以利用房地產(chǎn)積累的資金，進入有前景，增長性更強的行業(yè) 風險周期錯位 協(xié)同互補 財務穩(wěn)健 – 多元化的產(chǎn)業(yè)相關性較低，業(yè)務回報期錯位，可以通過不同產(chǎn)業(yè)風險錯位來實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營 – 產(chǎn)業(yè)多元化的結(jié)合可以產(chǎn)生互補效應，某種產(chǎn)業(yè)資源的控制可以促進另一產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展 – 多元化要以集團主業(yè)穩(wěn)定、財務穩(wěn)健為基礎，切勿貪功冒進，盲目多元，導致資金鏈吃緊 三大原則 兩大目的 2020年 4月 25日 保密文件，版權所有 第 32頁 資源籌劃與配置的目的與主要內(nèi)容 ? 資本戰(zhàn)略 ? 財務規(guī)劃 ? 人力資源戰(zhàn)略 ? 技術戰(zhàn)略 ? 產(chǎn)能規(guī)劃 ? ? 組織與流程設計 ? 計劃系統(tǒng) ? 物流規(guī)劃 ? 品牌戰(zhàn)略 ? 客戶關系管理 ? 配套體系建設 ? 資源籌配的主要目的是確定掌握的 資源 ,并形成籌劃配置方案，配合路徑選擇 ,最終形成行動指南的過程。 ? 生產(chǎn)的產(chǎn)品在確定開發(fā)時，就已經(jīng)確定是用于出售或是出租等不同的目