【正文】 負責融資投資項目，項目開發(fā)則由專業(yè)開發(fā)公司建造，其他銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)也由不同公司完成。 ? 融資方式除銀行外，還依靠退休基金、不動產(chǎn)信貸等多種金融工具等綜合運用，全國大多數(shù)人都可以通過不同方式參與房地產(chǎn)的投資。 ? 企業(yè)進入新產(chǎn)業(yè)，面臨著新的風險。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 27頁 戰(zhàn)略規(guī)劃過程如下： 企業(yè)使命 遠景 /目標 戰(zhàn)略態(tài)勢分析 戰(zhàn)略制定 戰(zhàn)略評估與選擇 戰(zhàn)略實施 戰(zhàn)略控制 內(nèi)外部環(huán)境分析 業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略 年度目標與計劃 資源配置 戰(zhàn)略分析與制訂 戰(zhàn)略評價與選擇 戰(zhàn)略實施與控制 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 28頁 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位的構(gòu)成 戰(zhàn)略定位 競爭定位 價值鏈定位 市場定位 戰(zhàn)略分析的主要目的是 正確認識企業(yè)在競爭環(huán)境中的位置和自身的能力條件，為企業(yè)正確定位，明確企業(yè)愿景和目標。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 25頁 戰(zhàn)略包括三個層次 以公司整體為研究對象 ， 研究整個企業(yè)生存和發(fā)展中的一些基本問題 ， 是企業(yè)總體的最高層次的戰(zhàn)略 ，是整個企業(yè)發(fā)展的總綱 ， 是企業(yè)最高管理層指導和控制企業(yè)一切行為的最高行動綱領(lǐng) 內(nèi)容分類：從公司全局出發(fā) ， 根據(jù)外部環(huán)境的變化及企業(yè)的內(nèi)部條件 ， 選擇企業(yè)所從事的范圍和領(lǐng)域在確定所從事的業(yè)務(wù)后 ， 怎樣去發(fā)展這些業(yè)務(wù) ， 以實現(xiàn)公司整體的戰(zhàn)略意圖 主要職能：決定我們業(yè)務(wù)是什么 ， 應(yīng)從事什么業(yè)務(wù) ， 這樣發(fā)展這些業(yè)務(wù) 決策人員：公司高層管理者 公司戰(zhàn)略 是在公司總體戰(zhàn)略指導下經(jīng)營某一特定經(jīng)營單位所制定的戰(zhàn)略計劃 ， 是公司戰(zhàn)略的子戰(zhàn)略 。 2. 戰(zhàn)略是 達成企業(yè)目標的資源配置手段 。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 17頁 各種外部環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)價值的各個環(huán)節(jié)進行擠壓，大大增加的競爭的激烈程度，并整體上降低了行業(yè)利潤 土地獲得能力 項目管理能力 項目營銷能力 外部環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈各環(huán)節(jié)進行擠壓 資金融取能力 融資管理 項目運作管理 項目策劃 建筑設(shè)計 成本管理 工程管理 銷售管理 土地獲取 土地政策的改變及金融信貸的收緊，直接提高了房地產(chǎn)公司的土地成本和資金運轉(zhuǎn)壓力 市場競爭激烈，眾多開發(fā)商涌入及城市目標消費者的分散，大大提高了營銷費用和客戶獲取難度 各房地產(chǎn)公司的運作能力的普遍提高，增加競爭激烈程度 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 18頁 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成功核心是整合，通過整合上游資源和產(chǎn)業(yè)鏈兩個方面，向上打通資本平臺、獲取土地資源；向下對產(chǎn)業(yè)鏈進行整合，保證房地產(chǎn)開發(fā)的效率、質(zhì)量和成本 開發(fā)商 投資商 整合商 專業(yè)服務(wù)商 資源整合商 產(chǎn)業(yè)整合商 設(shè)計 建設(shè) 銷售 物業(yè)管理 市場調(diào)研 ＋ 資源整合 資金尋找 土地獲取 政府公關(guān) 產(chǎn)業(yè)整合 現(xiàn)金安排 成本控制 物資采購 進度控制 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 19頁 通過對外部影響及價值鏈的分析，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來將出現(xiàn)以下六個趨勢 ? 房地產(chǎn)投資增幅放緩，行業(yè)盈利水平降低 ? 房地產(chǎn)行業(yè)整合加速，優(yōu)勢企業(yè)群體將脫穎而出 ? 房地產(chǎn)企業(yè)競爭更趨向?qū)I(yè)化運作模式化 ? 房地產(chǎn)企業(yè)更重視跨區(qū)域化發(fā)展，進入二三線市場 ? 金融將繼續(xù)收緊，企業(yè)融資渠道將趨向多元化 ? 我國房價在未來的幾年內(nèi)會穩(wěn)中有升 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 20頁 目 錄 一． 房地產(chǎn)行業(yè)簡介 二． 戰(zhàn)略管理概述 三． 房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 21頁 什么是戰(zhàn)略 ? 戰(zhàn)略的概念脫胎于戰(zhàn)爭術(shù)語 ?? 《 辭海 》 ： “ 軍事名詞，對戰(zhàn)爭全局的籌劃和指揮。 因此，從銷售額和銷售面積的市場占有率可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)盡管全國的集中度較低，但房地產(chǎn)百強在當?shù)氐囊?guī)?；?jīng)營模式凸現(xiàn)，具有比較明顯的市場領(lǐng)先份額，熱點區(qū)域進入壁壘大大提高。 不完全競爭性 ?房地產(chǎn)的地域性、以及土地資源的稀缺性，以及房地產(chǎn)對社會發(fā)展的重要性決定了國家會對其進行有效的控制和管理，這些因素直接限制了房地產(chǎn)企業(yè)之間的自由競爭的展開。 關(guān)聯(lián)性 ?房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關(guān)注相關(guān)行業(yè)的發(fā)展狀況給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響 地域性 ?房地產(chǎn)地域性很強，各地房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費偏好等千差萬別。 第二個周期是 1959年至 1969年； 推動原因：經(jīng)濟復蘇；下跌原因： 69年銀行信用危機； 第三個周期是 1969年至 1975年； 推動原因：政府支持，十年建屋計劃；下跌原因：石油危機； 第四個周期是 1976年至 1985年； 推動原因：地鐵計劃、經(jīng)濟復蘇，下跌原因：世界經(jīng)濟危機、中英談判； 第五個周期是 1985年底至現(xiàn)在； 推動原因，政局穩(wěn)定，游資炒作；下跌原因：金融危機； 每個周期經(jīng)歷的時間長短不同，周期最短的約 67年，最長的是第五個周期，歷時 19年， 上漲歷時 13年，下跌過程達 6年，至 2020年底才慢慢有復蘇的跡象。就市場占有率而言，全美最大開發(fā)商市場占有率為４．５％，前１０強的市場占有率為２７．２５％。 ” 《 簡明不列顛百科全書 》 ： “ 在戰(zhàn)爭中利用軍事手段達到戰(zhàn)爭目的的科學和藝術(shù)。 5. 戰(zhàn)略是 企業(yè)連續(xù)一致的決策模式 。 主要職能：解決資源利用效率問題 ， 使企業(yè)資源利用效率最大化 ， 是公司戰(zhàn)略 、 事業(yè)部戰(zhàn)略與實際達成預(yù)期戰(zhàn)略目標之間的橋梁 決策人員：職能部門經(jīng)理 職能戰(zhàn)略 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 26頁 戰(zhàn)略規(guī)劃的誤區(qū)：為了戰(zhàn)略規(guī)劃而做戰(zhàn)略規(guī)劃，為了避免這個誤區(qū)，我們需要正確回答五個問題 1. 為什么做戰(zhàn)略規(guī)劃？ – 戰(zhàn)略規(guī)劃有兩個核心目：一是通過戰(zhàn)略分析為企業(yè)正確定位，二是通過戰(zhàn)略選擇為企業(yè)提供行動指南。 什么是多元化戰(zhàn)略？ ? 分散了投資風險及職工就業(yè)風險。 – 可以利用房地產(chǎn)積累的資金，進入有前景，增長性更強的行業(yè) 風險周期錯位 協(xié)同互補 財務(wù)穩(wěn)健 – 多元化的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性較低，業(yè)務(wù)回報期錯位，可以通過不同產(chǎn)業(yè)風險錯位來實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營 – 產(chǎn)業(yè)多元化的結(jié)合可以產(chǎn)生互補效應(yīng)，某種產(chǎn)業(yè)資源的控制可以促進另一產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展 – 多元化要以集團主業(yè)穩(wěn)定、財務(wù)穩(wěn)健為基礎(chǔ)，切勿貪功冒進，盲目多元，導致資金鏈吃緊 三大原則 兩大目的 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 32頁 資源籌劃與配置的目的與主要內(nèi)容 ? 資本戰(zhàn)略 ? 財務(wù)規(guī)劃 ? 人力資源戰(zhàn)略 ? 技術(shù)戰(zhàn)略 ? 產(chǎn)能規(guī)劃 ? ? 組織與流程設(shè)計 ? 計劃系統(tǒng) ? 物流規(guī)劃 ? 品牌戰(zhàn)略 ? 客戶關(guān)系管理 ? 配套體系建設(shè) ? 資源籌配的主要目的是確定掌握的 資源 ,并形成籌劃配置方案，配合路徑選擇 ,最終形成行動指南的過