【正文】 身核心競爭力 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 36頁 房地產(chǎn)三維戰(zhàn)略分析模型 房地產(chǎn)三維度戰(zhàn)略模型 進入什么目標(biāo)市場？ 做什么業(yè)態(tài)？住宅、別墅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓 ? 進入什么區(qū)域？北京、京津冀地區(qū)、還是全國性跨區(qū)域發(fā)展？ 除房地產(chǎn)開發(fā)本身外，還進入價值鏈的哪些環(huán)節(jié)？土地經(jīng)營、建筑、施工、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理？ 商業(yè)、住宅綜合大盤開發(fā)模式？ 住宅連鎖復(fù)制開發(fā)模式？ 定單商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式？ 目標(biāo)市場 運作手法 價值鏈 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 37頁 目 錄 ? 目標(biāo)市場 ? 價值鏈環(huán)節(jié) ? 運作手法 區(qū)域布局 業(yè)態(tài)組合 一． 房地產(chǎn)行業(yè)簡介 二． 戰(zhàn)略管理概述 三． 房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 38頁 維度一：房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)市場，可以從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的區(qū)域布局和業(yè)態(tài)組合兩個方面來進行討論 ?區(qū)域布局 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 目標(biāo)市場 – 房地產(chǎn)企業(yè)要在什么樣區(qū)域內(nèi)進行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā) ?業(yè)態(tài)組合 – 房地產(chǎn)企業(yè)要形成什么樣的產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合，做寫字樓、住宅還是商業(yè)地產(chǎn) 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 39頁 房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域布局，是跨區(qū)域經(jīng)營快速擴張，還是在某一核心區(qū)域穩(wěn)扎穩(wěn)打 區(qū)域定位 本區(qū)域開發(fā)？ 跨區(qū)域發(fā)展？ 一線城市？ 二線城市？ 三線、四線城市？ 城市吸引力 開發(fā)商實力 強 弱 弱 強 第一圈層 一類城市 二類城市 三、四類城市 房地產(chǎn)公司全國性投資戰(zhàn)略 “三層圈”模型 房地產(chǎn)企業(yè) ？ ？ ？ ？ 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 40頁 房地產(chǎn)區(qū)域進入研究模型 （一）以城市區(qū)位為基礎(chǔ)，綜合考慮區(qū)域房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)及前景 （二）以城市經(jīng)濟為導(dǎo)向，合理布局區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)架構(gòu) （三）以自身定位為標(biāo)尺，全面確定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)進入方案 區(qū)域城市定位 市場需求分析 企業(yè)實力評估 經(jīng)濟現(xiàn)狀分析 經(jīng)濟區(qū)位分析 競爭情況分析 市場結(jié)構(gòu)分析 供需狀況分析 融資實力評估 公關(guān)能力評估 人才儲備實力評估 房地產(chǎn)區(qū)域進入研究模型 目標(biāo)區(qū)域選擇 運作方案選擇 企業(yè)資源調(diào)整 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 41頁 根據(jù)區(qū)域內(nèi)不同城市房地產(chǎn)市場的特點，企業(yè)應(yīng)進行針對性的戰(zhàn)略安排 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 42頁 目 錄 ? 目標(biāo)市場 ? 價值鏈環(huán)節(jié) ? 運作手法 區(qū)域布局 業(yè)態(tài)組合 一． 房地產(chǎn)行業(yè)簡介 二． 戰(zhàn)略管理概述 三． 房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 43頁 對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何在自能能力、資源的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌霾煌a(chǎn)品的發(fā)展?jié)摿?，或?qū)９ツ骋划a(chǎn)品，形成自身核心競爭能力，或嘗試業(yè)態(tài)開發(fā)的多元化，形成多種業(yè)態(tài)的合理組合 商業(yè)普通住宅？ 高級別墅？ 辦公樓？ 商住兩用？ 商鋪？ ?? 產(chǎn)品定位 資金回收 收益狀況 經(jīng)營風(fēng)險 目標(biāo) 出售物業(yè) 快 較好 中 回收現(xiàn)金，實現(xiàn)項目現(xiàn)金流平衡 出租物業(yè) 慢 較高 中 增持資產(chǎn)，實現(xiàn)持久盈利 經(jīng)營物業(yè) 慢 高 高 增持資產(chǎn)，提升資產(chǎn)價值 三種業(yè)態(tài)在資金回收期和收益狀況上的分布各不相同，對于企業(yè)開發(fā)而言，合理分配會實現(xiàn)項目資金運作的平衡，同時可以較好的降低行業(yè)波動風(fēng)險。 2. 戰(zhàn)略規(guī)劃做給誰看？ – 戰(zhàn)略規(guī)劃的讀者首先是企業(yè)的最高決策團隊，戰(zhàn)略規(guī)劃將為他們的決策提供有力支持，其次是企業(yè)的各級管理者，閱讀的目的是理解并有效執(zhí)行，因此，戰(zhàn)略規(guī)劃應(yīng)該使用簡潔清楚的語言，避免繁復(fù)和使用有歧義的詞匯。 ” 毛主席： “ 戰(zhàn)略問題是研究戰(zhàn)爭全局的規(guī)律性的東西。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 6頁 近期國家連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，抑制商品房房價上漲過快的勢頭，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大負(fù)面影響，但從政策最終目的看，是要避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，降低銀行體系的風(fēng)險 時間 出臺政策 出臺部門 備注 2020年 3月 16日 央行宣布不再對個人住房貸款實行優(yōu)惠利率 央行 意味著房貸利率將上調(diào) ；長達7年的住房信貸優(yōu)惠政策就此畫上一個休止符。因此房地產(chǎn)公司應(yīng)更為理性的把握項目投資、開發(fā)和銷售的時機，避免盲目發(fā)展。 京津唐 經(jīng)濟圈 長三角 經(jīng)濟圈 珠三角 經(jīng)濟圈 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) % % % 2020年東、中、西部房地產(chǎn)銷售額對比 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 12頁 近年來的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了局部過熱和結(jié)構(gòu)失衡的問題，我國房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展必須解決供需、區(qū)域、結(jié)構(gòu)上的三大平衡問題 供需平衡 ? 由于房地產(chǎn)暴利，我國近幾年年房地產(chǎn)投資均大大高于房屋的銷售面積，存在供需失衡的現(xiàn)象 區(qū)域平衡 ? 東西部的失衡 ； 從前面的分析中我們可以看到房地產(chǎn)東部持續(xù)高燒，而西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)卻剛剛開始啟動 ? 一二三線城市的失衡； 我國當(dāng)前的大部份房地產(chǎn)企業(yè)均集中在以京、滬、粵為首的一二線城市，導(dǎo)致這些區(qū)域競爭越演越烈，而二三線城市開發(fā)不足，存在較大的市場需求卻相對投資不足 結(jié)構(gòu)平衡 ? 我國當(dāng)前的房地產(chǎn)供給中，高檔住宅如別墅等相對供給較多，但普通住宅數(shù)供給量不足，房價的增長率遠高于居民收入的增長率，我國大部分城市居民年收入與房價比一般為 1： 8— 5，遠高于國外大型城市，如東京為 1： 我國竣工與銷售房屋面積比較 0100002020030000400001 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1竣工房屋面積( 萬平米)房屋銷售面積( 萬平米)數(shù)據(jù)來源： 《 中國統(tǒng)計年鑒 2020》 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 13頁 我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度較低，排位第一的萬科的市場份額不超過市場總?cè)萘康?1%，前 10強的市場份額約為 %，但在北京、上海等少數(shù)地區(qū)已初現(xiàn)規(guī)?；M入壁壘較高 百強企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績來看，銷售額超過２０億元的有１７家，在１０－２０億元之間的有１９家，在１０億元以下的百強企業(yè)有６５家； 但從房地產(chǎn)百強在當(dāng)?shù)厥袌稣加新士矗本┓康禺a(chǎn)百強企業(yè)的銷售額和銷售面積占北京市場份額分別是４１％和３０．８％（見圖五）?！? ?? 戰(zhàn)略大師論戰(zhàn)略的本質(zhì) 1. 戰(zhàn)略是 企業(yè)為獲得持久競爭優(yōu)勢的謀劃 。 5. 怎樣做戰(zhàn)略規(guī)劃？ – 見下頁。 ? 生產(chǎn)的產(chǎn)品在確定開發(fā)時，就已經(jīng)確定是用于出售或是出租等不同的目的。 ? 管理跨度增大，管理效率降低。 4. 高效地實施和執(zhí)行公司戰(zhàn)略 5. 評價公司經(jīng)營業(yè)績 – 參照實際的經(jīng)營事實、變化的經(jīng)營環(huán)境、新的思維和新的機會，調(diào)整公司的戰(zhàn)略愿景、長期發(fā)展方向、目標(biāo)體系等。 ?國土資源部 11號令在各地相繼實施，土地交易公開及各地有關(guān)政府部門工作的規(guī)范化和公開化降低了異地開發(fā)成本；一批有實力、有資信、有品牌的開發(fā)商在跨區(qū)域開發(fā)過程中將重整原有的房地產(chǎn)格局，獲得更大的發(fā)展空間 ?同時對于中小型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域內(nèi)尋找具有發(fā)展?jié)摿?，競爭不很激烈的二三級城市市場，摸索出適了自己的發(fā)展道路，為自身的快速積累打下良好的基礎(chǔ)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為，大量商品房空臵，以及開發(fā)失控，無序發(fā)