房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略管理培訓(xùn)課程教材(吳新南)(55頁)-地產(chǎn)培訓(xùn)-文庫吧
2025-07-10 15:31 本頁面
【正文】 的城市家庭可以購買第二套住房，那就是 1500萬套左右的住房，將在四五年中完成購買 許多城市在進(jìn)行舊城改造，這需要大量的替換住房 我國當(dāng)前城市化率達(dá) % 2020年我國城市化率達(dá) 45％左右 未來 30～ 40年內(nèi)城市化率達(dá)到 70％左右 未來城市化率年均提高 ～ 點(diǎn) 未來 10年每年城鎮(zhèn)人口要增加 1干萬左右新增人口 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 10頁 目前，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營總投資已經(jīng)超過 10000億元，市場規(guī)模巨大 億元 6 . 0 %9 . 0 %1 5 . 7 %1 4 . 0 %1 3 . 7 %1 5 . 1 %4 . 0 %3 . 2 %5 . 4 %6 . 2 %5 . 6 %1 8 . 3 %1 7 . 9 %1 7 . 0 %1 2 . 7 %1 2 . 7 %1 5 . 0 %1 4 . 8 %0 . 01 0 0 0 0 . 02 0 0 0 0 . 03 0 0 0 0 . 04 0 0 0 0 . 05 0 0 0 0 . 06 0 0 0 0 . 01986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %房地產(chǎn)開發(fā)（億元） 全社會固定資產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)占總體投資額的比例資料來源： 《 中國統(tǒng)計(jì)年鑒 》 ，管理顧問研究 全國房地產(chǎn)和全社會固定資產(chǎn)投資額 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 11頁 我國房地產(chǎn)行業(yè)集中在以珠三角、長三角、京津唐三大經(jīng)濟(jì)圈為核心的東部沿海地區(qū)，東部地區(qū)占到全國房地產(chǎn)銷量的 %。 京津唐 經(jīng)濟(jì)圈 長三角 經(jīng)濟(jì)圈 珠三角 經(jīng)濟(jì)圈 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) % % % 2020年東、中、西部房地產(chǎn)銷售額對比 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 12頁 近年來的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了局部過熱和結(jié)構(gòu)失衡的問題，我國房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展必須解決供需、區(qū)域、結(jié)構(gòu)上的三大平衡問題 供需平衡 ? 由于房地產(chǎn)暴利，我國近幾年年房地產(chǎn)投資均大大高于房屋的銷售面積，存在供需失衡的現(xiàn)象 區(qū)域平衡 ? 東西部的失衡 ； 從前面的分析中我們可以看到房地產(chǎn)東部持續(xù)高燒，而西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)卻剛剛開始啟動 ? 一二三線城市的失衡； 我國當(dāng)前的大部份房地產(chǎn)企業(yè)均集中在以京、滬、粵為首的一二線城市，導(dǎo)致這些區(qū)域競爭越演越烈，而二三線城市開發(fā)不足，存在較大的市場需求卻相對投資不足 結(jié)構(gòu)平衡 ? 我國當(dāng)前的房地產(chǎn)供給中，高檔住宅如別墅等相對供給較多，但普通住宅數(shù)供給量不足，房價的增長率遠(yuǎn)高于居民收入的增長率，我國大部分城市居民年收入與房價比一般為 1： 8— 5，遠(yuǎn)高于國外大型城市，如東京為 1： 我國竣工與銷售房屋面積比較 0100002020030000400001 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1竣工房屋面積( 萬平米)房屋銷售面積( 萬平米)數(shù)據(jù)來源： 《 中國統(tǒng)計(jì)年鑒 2020》 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 13頁 我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度較低，排位第一的萬科的市場份額不超過市場總?cè)萘康?1%，前 10強(qiáng)的市場份額約為 %，但在北京、上海等少數(shù)地區(qū)已初現(xiàn)規(guī)模化，進(jìn)入壁壘較高 百強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績來看，銷售額超過２０億元的有１７家，在１０－２０億元之間的有１９家，在１０億元以下的百強(qiáng)企業(yè)有６５家； 但從房地產(chǎn)百強(qiáng)在當(dāng)?shù)厥袌稣加新士?，北京房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的銷售額和銷售面積占北京市場份額分別是４１％和３０．８％（見圖五）。 因此，從銷售額和銷售面積的市場占有率可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)盡管全國的集中度較低，但房地產(chǎn)百強(qiáng)在當(dāng)?shù)氐囊?guī)?；?jīng)營模式凸現(xiàn)，具有比較明顯的市場領(lǐng)先份額，熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)入壁壘大大提高。 與美國１００強(qiáng)房屋建造商相比，中國房地產(chǎn)１００強(qiáng)企業(yè)的市場占有率偏低。根據(jù)美國ＰＢ雜志對全美Ｇｉａｎｔ４００研究結(jié)果，美國最大房地產(chǎn)開發(fā)商Ｐｕｌｔｅ Ｈｏｍｅｓ Ｉｎｃ．銷售額高達(dá)５９６億人民幣，是萬科集團(tuán)的１３．５倍；美國前１０強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商銷售總額３６８６．７６億人民幣，是中國前１０強(qiáng)的１４倍。就市場占有率而言，全美最大開發(fā)商市場占有率為４．５％，前１０強(qiáng)的市場占有率為２７．２５％。 2020年房地產(chǎn)百強(qiáng)銷售額分布 我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度低 百強(qiáng)規(guī)?；醅F(xiàn)，在北京、上海等熱點(diǎn)區(qū)域市場進(jìn)入壁壘大大提高 數(shù)據(jù)來源： 《 中國統(tǒng)計(jì)年鑒 2020》 17 19650102030405060702 0 億以上 10 20 億 10 億以下銷售額2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 14頁 我國房地產(chǎn)企業(yè)的競爭分類 區(qū)域 性 SOHO中國 陸家嘴 合生創(chuàng)展 萬科 區(qū)域核心型 房地產(chǎn)公司 華遠(yuǎn) 區(qū)域中小型 房地產(chǎn)公司 天鴻 銷售額 富力 金地 ？ 大 小 全國 區(qū)域 北京海開 長春房地產(chǎn) 上海永龍 南京棲霞 城鎮(zhèn)小房地產(chǎn)公司 卓越 當(dāng)代 萬達(dá) 我國房地產(chǎn)企業(yè)的分類示意圖 全國大型房地產(chǎn)公司 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 15頁 2020年藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)銷售額前 10名 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90萬科中海合生世紀(jì)金源招商局天鴻金地S O H O 中國陽光1 0 0華潤億元 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 16頁 房地產(chǎn)企業(yè)在未來的競爭中日趨走向規(guī)?；I(yè)化為主、跨區(qū)域化 跨區(qū)域化 規(guī)?；? 專業(yè)化為主 ? 由于央行“ 121“文件以及最近的金融縮緊，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源受到限制，房地產(chǎn)企業(yè)開始走向合并、聯(lián)盟的方式來擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高自身的融資能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力，房地產(chǎn)內(nèi)的并購熱潮即將來臨 ?在房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中，純粹做房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有 45家，以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)有55家；專注 12類物業(yè)開發(fā)投資的百強(qiáng)企業(yè)占 80%以上。這說明企業(yè)要規(guī)?；a(chǎn)，要占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)先地位，必須堅(jiān)持專業(yè)化發(fā)展道路。 ?中小房地產(chǎn)企業(yè)尤其要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化才有可能迅速提高競爭能力 ?同時，對于部分大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，在產(chǎn)業(yè)上下游的延伸成為其提高抗風(fēng)險(xiǎn)力的手段。 ?國土資源部 11號令在各地相繼實(shí)施，土地交易公開及各地有關(guān)政府部門工作的規(guī)范化和公開化降低了異地開發(fā)成本；一批有實(shí)力、有資信、有品牌的開發(fā)商在跨區(qū)域開發(fā)過程中將重整原有的房地產(chǎn)格局，獲得更大的發(fā)展空間 ?同時對于中小型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域內(nèi)尋找具有發(fā)展?jié)摿?，競爭不很激烈的二三級城市市場，摸索出適了自己的發(fā)展道路，為自身的快速積累打下良好的基礎(chǔ)。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 17頁 各種外部環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)價值的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行擠壓，大大增加的競爭的激烈程度，并整體上降低了行業(yè)利潤 土地獲得能力 項(xiàng)目管理能力 項(xiàng)目營銷能力 外部環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈各環(huán)節(jié)進(jìn)行擠壓 資金融取能力
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