【正文】 第 43頁 對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何在自能能力、資源的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌霾煌a(chǎn)品的發(fā)展?jié)摿?，或?qū)９ツ骋划a(chǎn)品，形成自身核心競爭能力，或嘗試業(yè)態(tài)開發(fā)的多元化，形成多種業(yè)態(tài)的合理組合 商業(yè)普通住宅？ 高級別墅？ 辦公樓？ 商住兩用？ 商鋪？ ?? 產(chǎn)品定位 資金回收 收益狀況 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 目標(biāo) 出售物業(yè) 快 較好 中 回收現(xiàn)金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡 出租物業(yè) 慢 較高 中 增持資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)持久盈利 經(jīng)營物業(yè) 慢 高 高 增持資產(chǎn)，提升資產(chǎn)價(jià)值 三種業(yè)態(tài)在資金回收期和收益狀況上的分布各不相同，對于企業(yè)開發(fā)而言，合理分配會實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金運(yùn)作的平衡，同時可以較好的降低行業(yè)波動風(fēng)險(xiǎn)。 ? 企業(yè)進(jìn)入新產(chǎn)業(yè)，面臨著新的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 有范圍經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 27頁 戰(zhàn)略規(guī)劃過程如下： 企業(yè)使命 遠(yuǎn)景 /目標(biāo) 戰(zhàn)略態(tài)勢分析 戰(zhàn)略制定 戰(zhàn)略評估與選擇 戰(zhàn)略實(shí)施 戰(zhàn)略控制 內(nèi)外部環(huán)境分析 業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略 年度目標(biāo)與計(jì)劃 資源配置 戰(zhàn)略分析與制訂 戰(zhàn)略評價(jià)與選擇 戰(zhàn)略實(shí)施與控制 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 28頁 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位的構(gòu)成 戰(zhàn)略定位 競爭定位 價(jià)值鏈定位 市場定位 戰(zhàn)略分析的主要目的是 正確認(rèn)識企業(yè)在競爭環(huán)境中的位置和自身的能力條件，為企業(yè)正確定位，明確企業(yè)愿景和目標(biāo)。 2. 戰(zhàn)略規(guī)劃做給誰看？ – 戰(zhàn)略規(guī)劃的讀者首先是企業(yè)的最高決策團(tuán)隊(duì)，戰(zhàn)略規(guī)劃將為他們的決策提供有力支持，其次是企業(yè)的各級管理者，閱讀的目的是理解并有效執(zhí)行，因此，戰(zhàn)略規(guī)劃應(yīng)該使用簡潔清楚的語言，避免繁復(fù)和使用有歧義的詞匯。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 25頁 戰(zhàn)略包括三個層次 以公司整體為研究對象 ， 研究整個企業(yè)生存和發(fā)展中的一些基本問題 ， 是企業(yè)總體的最高層次的戰(zhàn)略 ，是整個企業(yè)發(fā)展的總綱 ， 是企業(yè)最高管理層指導(dǎo)和控制企業(yè)一切行為的最高行動綱領(lǐng) 內(nèi)容分類：從公司全局出發(fā) ， 根據(jù)外部環(huán)境的變化及企業(yè)的內(nèi)部條件 ， 選擇企業(yè)所從事的范圍和領(lǐng)域在確定所從事的業(yè)務(wù)后 ， 怎樣去發(fā)展這些業(yè)務(wù) ， 以實(shí)現(xiàn)公司整體的戰(zhàn)略意圖 主要職能：決定我們業(yè)務(wù)是什么 ， 應(yīng)從事什么業(yè)務(wù) ， 這樣發(fā)展這些業(yè)務(wù) 決策人員：公司高層管理者 公司戰(zhàn)略 是在公司總體戰(zhàn)略指導(dǎo)下經(jīng)營某一特定經(jīng)營單位所制定的戰(zhàn)略計(jì)劃 ， 是公司戰(zhàn)略的子戰(zhàn)略 。 6. 戰(zhàn)略是 體現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)人一種觀念和意向 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 23頁 戰(zhàn)略管理的本質(zhì)就是通過有序化的過程使稀缺的資源獲得最大的效用，以及尋找系統(tǒng)的方法實(shí)現(xiàn)預(yù)期效率的過程 資金 人力 時間 渠道 市場 份額 方向 手段 效率 做正確的事 效果 正確地做事 目標(biāo)實(shí)現(xiàn) ? 決定組織效率 組織成本費(fèi)用 收入或份額 ? 決定任務(wù)資源分配 管理控制 ? 決定任務(wù)效率 任務(wù)成本費(fèi)用 有效任務(wù)結(jié)果 任務(wù)控制 戰(zhàn)略規(guī)劃 ? 決定企業(yè)方向 ? 決定資源來源 ? 決定資源分配 董事會與高管 部門經(jīng)理 任務(wù)負(fù)責(zé)人 問題：戰(zhàn)略管理中的稀缺資源是什么？ 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 24頁 企業(yè)戰(zhàn)略管理的五項(xiàng)任務(wù) 1. 提出公司的愿景 – 指明公司的未來業(yè)務(wù)組成和前進(jìn)的目的地，為公司提出一個長期的發(fā)展方向，清晰地描繪公司將竭盡全力所要從事的事業(yè)，使整個組織對一切行動有一種目標(biāo)感。 2. 戰(zhàn)略是 達(dá)成企業(yè)目標(biāo)的資源配置手段 。 ” 毛主席： “ 戰(zhàn)略問題是研究戰(zhàn)爭全局的規(guī)律性的東西。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 17頁 各種外部環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行擠壓，大大增加的競爭的激烈程度，并整體上降低了行業(yè)利潤 土地獲得能力 項(xiàng)目管理能力 項(xiàng)目營銷能力 外部環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)進(jìn)行擠壓 資金融取能力 融資管理 項(xiàng)目運(yùn)作管理 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 成本管理 工程管理 銷售管理 土地獲取 土地政策的改變及金融信貸的收緊，直接提高了房地產(chǎn)公司的土地成本和資金運(yùn)轉(zhuǎn)壓力 市場競爭激烈，眾多開發(fā)商涌入及城市目標(biāo)消費(fèi)者的分散，大大提高了營銷費(fèi)用和客戶獲取難度 各房地產(chǎn)公司的運(yùn)作能力的普遍提高，增加競爭激烈程度 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 18頁 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成功核心是整合，通過整合上游資源和產(chǎn)業(yè)鏈兩個方面，向上打通資本平臺、獲取土地資源；向下對產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行整合，保證房地產(chǎn)開發(fā)的效率、質(zhì)量和成本 開發(fā)商 投資商 整合商 專業(yè)服務(wù)商 資源整合商 產(chǎn)業(yè)整合商 設(shè)計(jì) 建設(shè) 銷售 物業(yè)管理 市場調(diào)研 ＋ 資源整合 資金尋找 土地獲取 政府公關(guān) 產(chǎn)業(yè)整合 現(xiàn)金安排 成本控制 物資采購 進(jìn)度控制 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 19頁 通過對外部影響及價(jià)值鏈的分析，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來將出現(xiàn)以下六個趨勢 ? 房地產(chǎn)投資增幅放緩，行業(yè)盈利水平降低 ? 房地產(chǎn)行業(yè)整合加速，優(yōu)勢企業(yè)群體將脫穎而出 ? 房地產(chǎn)企業(yè)競爭更趨向?qū)I(yè)化運(yùn)作模式化 ? 房地產(chǎn)企業(yè)更重視跨區(qū)域化發(fā)展，進(jìn)入二三線市場 ? 金融將繼續(xù)收緊，企業(yè)融資渠道將趨向多元化 ? 我國房價(jià)在未來的幾年內(nèi)會穩(wěn)中有升 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 20頁 目 錄 一． 房地產(chǎn)行業(yè)簡介 二． 戰(zhàn)略管理概述 三． 房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 21頁 什么是戰(zhàn)略 ? 戰(zhàn)略的概念脫胎于戰(zhàn)爭術(shù)語 ?? 《 辭海 》 ： “ 軍事名詞，對戰(zhàn)爭全局的籌劃和指揮。 2020年房地產(chǎn)百強(qiáng)銷售額分布 我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度低 百強(qiáng)規(guī)模化初現(xiàn)，在北京、上海等熱點(diǎn)區(qū)域市場進(jìn)入壁壘大大提高 數(shù)據(jù)來源： 《 中國統(tǒng)計(jì)年鑒 2020》 17 19650102030405060702 0 億以上 10 20 億 10 億以下銷售額2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 14頁 我國房地產(chǎn)企業(yè)的競爭分類 區(qū)域 性 SOHO中國 陸家嘴 合生創(chuàng)展 萬科 區(qū)域核心型 房地產(chǎn)公司 華遠(yuǎn) 區(qū)域中小型 房地產(chǎn)公司 天鴻 銷售額 富力 金地 ？ 大 小 全國 區(qū)域 北京海開 長春房地產(chǎn) 上海永龍 南京棲霞 城鎮(zhèn)小房地產(chǎn)公司 卓越 當(dāng)代 萬達(dá) 我國房地產(chǎn)企業(yè)的分類示意圖 全國大型房地產(chǎn)公司 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 15頁 2020年藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)銷售額前 10名 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90萬科中海合生世紀(jì)金源招商局天鴻金地S O H O 中國陽光1 0 0