【正文】 觀政策調(diào)控之下，面臨行業(yè)周期的調(diào)整期的風(fēng)險(xiǎn) – 進(jìn)入其它行業(yè)平衡房地產(chǎn)周期風(fēng)險(xiǎn) 尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn) – 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，利潤(rùn)水平將整體下降。 路徑選擇的目的 戰(zhàn)略選擇的主要內(nèi)容 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 30頁 ? 是指一個(gè)企業(yè)同時(shí)在兩個(gè)或更多個(gè)行業(yè)從事經(jīng)營活動(dòng)，同時(shí)向不同的行業(yè)提供產(chǎn)品或服務(wù)。 由一系列具體詳細(xì)方案和計(jì)劃構(gòu)成 。 4. 戰(zhàn)略是 企業(yè)的一種事先行動(dòng)計(jì)劃 。即 ……” 《 韋氏新國際英語大詞典 》 ： “ 軍事指揮官克敵制勝的科學(xué)與藝術(shù)。根據(jù)美國ＰＢ雜志對(duì)全美Ｇｉａｎｔ４００研究結(jié)果，美國最大房地產(chǎn)開發(fā)商Ｐｕｌｔｅ Ｈｏｍｅｓ Ｉｎｃ．銷售額高達(dá)５９６億人民幣，是萬科集團(tuán)的１３．５倍；美國前１０強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商銷售總額３６８６．７６億人民幣，是中國前１０強(qiáng)的１４倍。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 5頁 香港房地產(chǎn)的五次周期 第一個(gè)周期是 1946年至 1959年； 推動(dòng)原因：人口增長(zhǎng)，從 60萬至 300萬，下跌原因：供大于求。而新的國際貿(mào)易保護(hù)主義的抬頭，如美國對(duì)我國鋼鐵業(yè)實(shí)施反傾銷制裁，使房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加，同時(shí)加入 WTO后，這些行業(yè)面臨跨國公司的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)壓力。隨著國際一體化的發(fā)展，我國國民經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的相關(guān)度越來越高。 ?這些就導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)中存在多種不同規(guī)模、類型企業(yè)的共存，同時(shí)也使得行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)與政府之間關(guān)系十分重要。 與美國１００強(qiáng)房屋建造商相比，中國房地產(chǎn)１００強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)占有率偏低。 ” 《 中國大百科全書、軍事卷 》 ： “ 是指導(dǎo)戰(zhàn)爭(zhēng)全局的方略。 3. 戰(zhàn)略是 限定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)范圍的定位 。 主要職能：主要解決單位在其所處的行業(yè)中或某一特定產(chǎn)品 — 市場(chǎng)領(lǐng)域內(nèi)如何與對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)的問題 決策人員：公司業(yè)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)者 業(yè)務(wù)戰(zhàn)略 為實(shí)施和支持公司戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)戰(zhàn)略而在特定的職能領(lǐng)域內(nèi)所制定的實(shí)施戰(zhàn)略 ， 包括生產(chǎn)戰(zhàn)略 、 市場(chǎng)營銷戰(zhàn)略 、 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略 、 人事戰(zhàn)略 、研發(fā)戰(zhàn)略等 。 戰(zhàn)略定位分析的目的 1. 企業(yè)外部環(huán)境分析 2. 公司內(nèi)部?jī)?yōu)、劣勢(shì)及市場(chǎng)地位分析 3. 公司愿景分析 4. 戰(zhàn)略目標(biāo)體系分析 戰(zhàn)略分析的基本內(nèi)容 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 29頁 戰(zhàn)略路徑選擇的目的與主要內(nèi)容 ? 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇 ? 多元化戰(zhàn)略選擇 ? 一體化戰(zhàn)略選擇 ? 集團(tuán)化戰(zhàn)略選擇 ? 國際化戰(zhàn)略選擇 ? ? 并購與重組戰(zhàn)略選擇 ? 戰(zhàn)略聯(lián)盟選擇 ? 其他戰(zhàn)略途徑選擇 戰(zhàn)略選擇的主要目的是在明確企業(yè)定位，愿景和目標(biāo)的條件下，對(duì)其 實(shí)現(xiàn)途徑、策略與方法進(jìn)行選擇和評(píng)價(jià)。 ? 對(duì)企業(yè)管理者素質(zhì)要求高。 高度細(xì)分的美國模式 香港模式的串聯(lián)方式 土地 開發(fā) 銷售 服務(wù) 美國模式的并聯(lián)方式 物業(yè)管理 開發(fā) 物業(yè)經(jīng)營 土地 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)完整流程被分解成很多小的流程以后，每個(gè)小流程完成的時(shí)間大為縮短，不同的公司分別只用在短時(shí)間內(nèi)經(jīng)營不同的業(yè)務(wù)，縮短了資金周轉(zhuǎn)的時(shí)間，促進(jìn)資金變現(xiàn)并降低各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 44頁 結(jié)合以上分析，最后得出房地產(chǎn)在產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合及區(qū)域布局上的定位 上海、大連、南京、杭州謹(jǐn)慎進(jìn)入１）重點(diǎn)城市，包括廣州、深圳、北京、廈門、天津；２）重點(diǎn)潛力城市，包括成都、寧波、蘇州、無錫、武漢、重慶可以進(jìn)入城市定位中檔住宅 64% ，高級(jí)公寓 1 6% ，商業(yè)地產(chǎn) 2 0% 銷售結(jié)構(gòu)商業(yè)營業(yè)用房高級(jí)公寓中檔住宅商業(yè)營業(yè)用房高級(jí)公寓中檔住宅產(chǎn)品組合產(chǎn)品定位輔主戰(zhàn)略地位項(xiàng)目投資型價(jià)值鏈組合房屋開發(fā)型價(jià)值鏈組合價(jià)值鏈組合價(jià)值鏈定位上海、大連、南京、杭州謹(jǐn)慎進(jìn)入１）重點(diǎn)城市，包括廣州、深圳、北京、廈門、天津；２）重點(diǎn)潛力城市，包括成都、寧波、蘇州、無錫、武漢、重慶可以進(jìn)入城市定位中檔住宅 ，高級(jí)公寓 ，商業(yè)地產(chǎn)銷售結(jié)構(gòu)商業(yè)營業(yè)用房高級(jí)公寓中檔住宅商業(yè)營業(yè)用房高級(jí)公寓中檔住宅產(chǎn)品組合產(chǎn)品定位輔主戰(zhàn)略地位項(xiàng)目投資型價(jià)值鏈組合房屋開發(fā)型價(jià)值鏈組合價(jià)值鏈組合價(jià)值鏈定位某地產(chǎn)商產(chǎn)品組合定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 45頁 目 錄 ? 目標(biāo)市場(chǎng) ? 價(jià)值鏈環(huán)節(jié) ? 運(yùn)作手法 一． 房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)介 二． 戰(zhàn)略管理概述 三． 房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 46頁 維度二：房地產(chǎn)企業(yè)還要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值鏈的各環(huán)節(jié)盈利進(jìn)行分析，然后有選擇的進(jìn)入形成自身經(jīng)營特點(diǎn)的價(jià)值鏈業(yè)務(wù)組合 投資拿地能力 市場(chǎng)營銷能力 項(xiàng)目管理能力 職能管理能力 房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈分析示意 項(xiàng)目策劃能力 持續(xù)發(fā)展能力 員工技能水平 員工滿意度 成本財(cái)務(wù)管理 人力資源管理 項(xiàng)目預(yù)算 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 招標(biāo)管理 工程管理 銷售管理 物業(yè)管理 物業(yè)經(jīng)營 土地獲取 投資策 劃 房地產(chǎn)價(jià)值鏈及各環(huán)節(jié)能力示意 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 47頁 根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值鏈增值方式的不同，及各自所需能力的不同，可以把房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)分為六大價(jià)值鏈盈利模式 地產(chǎn)開發(fā)型 房產(chǎn)開發(fā)型 物業(yè)持有型 整合營銷型 金融投資型 分類標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)其主要盈利來源所處價(jià)值鏈的環(huán)節(jié)不同進(jìn)行分類 綜合運(yùn)作型 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 48頁 不同盈利模式在房地產(chǎn)價(jià)值鏈中所參與的核心環(huán)節(jié)也各不相同 項(xiàng)目預(yù)算 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 招標(biāo)管理 工程管理 營銷管 理 物業(yè)管 理 物業(yè)經(jīng) 營 土地開發(fā)及獲取 綜合運(yùn)作型 地產(chǎn)開發(fā)型 房產(chǎn)開發(fā)型 物業(yè)持有型 整合營銷型 金融投資型 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 49頁 小結(jié)：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，中國房地產(chǎn)商正開始從 “ 香港模式 ”變?yōu)?“ 美國模式 ” ，即由綜合開發(fā)型轉(zhuǎn)為只做部分核心環(huán)節(jié)，分工更細(xì)、專業(yè)度更高 ? 高度的專業(yè)化細(xì)分，加上發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)金融服務(wù)的模式。 – 范圍經(jīng)濟(jì)是指利用同一資源使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營范圍擴(kuò)大而帶來的經(jīng)濟(jì)性 , 分為有形資源的范圍經(jīng)濟(jì)性及無形資源的范圍經(jīng)濟(jì)性。 3. 戰(zhàn)略規(guī)劃有哪些基本要求？ – 作為支持決策的工具，戰(zhàn)略規(guī)劃應(yīng)該突出主要矛盾，目標(biāo)問題明確，邏輯結(jié)構(gòu)清楚，語言簡(jiǎn)潔生動(dòng)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，反映現(xiàn)實(shí)趨勢(shì)，反應(yīng)行動(dòng)的因果關(guān)聯(lián)性和時(shí)間序列關(guān)系。 – 我們要去向何方？未來的業(yè)務(wù)組合是什么？我們的顧客是誰？我們的核心能力是什么？ 2. 建立戰(zhàn)略目標(biāo)體系 – 將公司的戰(zhàn)略愿景轉(zhuǎn)化成公司要達(dá)到的具體業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn) – 財(cái)務(wù)目標(biāo)體系和戰(zhàn)略目標(biāo)體系 – 短期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo) 3. 制定戰(zhàn)略定位 – 業(yè)務(wù)組合是單業(yè)務(wù)還是多業(yè)務(wù)組合？目標(biāo)市場(chǎng)的選擇是廣泛性的還是聚焦于一個(gè)特定的市場(chǎng)？是多產(chǎn)品還是單一產(chǎn)品線？基本戰(zhàn)略形式是什么？采取什么樣的組織形態(tài)？各個(gè)業(yè)務(wù)單元的經(jīng)營使命與經(jīng)營規(guī)劃是什么？ ? – 戰(zhàn)略制定和企業(yè)家價(jià)值觀不可分割： – 戰(zhàn)略的導(dǎo)向：市場(chǎng)和客戶需求、風(fēng)險(xiǎn)和創(chuàng)新。 ”“ 農(nóng)村包圍城市 、論持久戰(zhàn) ” 等戰(zhàn)略思想 商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng) ! 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 22頁 企業(yè)戰(zhàn)略的本質(zhì)就是企業(yè)為尋求和維持持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) (核心競(jìng)爭(zhēng)力 )而作出的有關(guān)全局的籌劃和謀略 亨德森：戰(zhàn)略的本質(zhì)就是維持企業(yè)的 獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 波特：戰(zhàn)略不是經(jīng)營效率，戰(zhàn)略是建立在獨(dú)特的經(jīng)營活動(dòng)上的，戰(zhàn)略就是要 做到與眾不同 明茨伯格提出：“戰(zhàn)略是一種模式”，是 一系列行為決策的結(jié)果。這