【正文】 – 可以利用房地產(chǎn)積累的資金，進(jìn)入有前景，增長(zhǎng)性更強(qiáng)的行業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)周期錯(cuò)位 協(xié)同互補(bǔ) 財(cái)務(wù)穩(wěn)健 – 多元化的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性較低，業(yè)務(wù)回報(bào)期錯(cuò)位，可以通過不同產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)位來實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng) – 產(chǎn)業(yè)多元化的結(jié)合可以產(chǎn)生互補(bǔ)效應(yīng)，某種產(chǎn)業(yè)資源的控制可以促進(jìn)另一產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展 – 多元化要以集團(tuán)主業(yè)穩(wěn)定、財(cái)務(wù)穩(wěn)健為基礎(chǔ)，切勿貪功冒進(jìn)，盲目多元，導(dǎo)致資金鏈吃緊 三大原則 兩大目的 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 32頁 資源籌劃與配置的目的與主要內(nèi)容 ? 資本戰(zhàn)略 ? 財(cái)務(wù)規(guī)劃 ? 人力資源戰(zhàn)略 ? 技術(shù)戰(zhàn)略 ? 產(chǎn)能規(guī)劃 ? ? 組織與流程設(shè)計(jì) ? 計(jì)劃系統(tǒng) ? 物流規(guī)劃 ? 品牌戰(zhàn)略 ? 客戶關(guān)系管理 ? 配套體系建設(shè) ? 資源籌配的主要目的是確定掌握的 資源 ,并形成籌劃配置方案，配合路徑選擇 ,最終形成行動(dòng)指南的過程。 主要職能：解決資源利用效率問題 ， 使企業(yè)資源利用效率最大化 ， 是公司戰(zhàn)略 、 事業(yè)部戰(zhàn)略與實(shí)際達(dá)成預(yù)期戰(zhàn)略目標(biāo)之間的橋梁 決策人員：職能部門經(jīng)理 職能戰(zhàn)略 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 26頁 戰(zhàn)略規(guī)劃的誤區(qū)：為了戰(zhàn)略規(guī)劃而做戰(zhàn)略規(guī)劃，為了避免這個(gè)誤區(qū)，我們需要正確回答五個(gè)問題 1. 為什么做戰(zhàn)略規(guī)劃？ – 戰(zhàn)略規(guī)劃有兩個(gè)核心目：一是通過戰(zhàn)略分析為企業(yè)正確定位，二是通過戰(zhàn)略選擇為企業(yè)提供行動(dòng)指南。 ” 《 簡(jiǎn)明不列顛百科全書 》 ： “ 在戰(zhàn)爭(zhēng)中利用軍事手段達(dá)到戰(zhàn)爭(zhēng)目的的科學(xué)和藝術(shù)。 第二個(gè)周期是 1959年至 1969年； 推動(dòng)原因：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇；下跌原因： 69年銀行信用危機(jī)； 第三個(gè)周期是 1969年至 1975年； 推動(dòng)原因：政府支持，十年建屋計(jì)劃；下跌原因：石油危機(jī)； 第四個(gè)周期是 1976年至 1985年； 推動(dòng)原因：地鐵計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，下跌原因：世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)、中英談判； 第五個(gè)周期是 1985年底至現(xiàn)在； 推動(dòng)原因，政局穩(wěn)定，游資炒作；下跌原因：金融危機(jī)； 每個(gè)周期經(jīng)歷的時(shí)間長(zhǎng)短不同，周期最短的約 67年，最長(zhǎng)的是第五個(gè)周期，歷時(shí) 19年， 上漲歷時(shí) 13年，下跌過程達(dá) 6年，至 2020年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象。 關(guān)聯(lián)性 ?房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。 因此，從銷售額和銷售面積的市場(chǎng)占有率可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)盡管全國(guó)的集中度較低，但房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)在當(dāng)?shù)氐囊?guī)?；?jīng)營(yíng)模式凸現(xiàn)，具有比較明顯的市場(chǎng)領(lǐng)先份額，熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)入壁壘大大提高。 2. 戰(zhàn)略是 達(dá)成企業(yè)目標(biāo)的資源配置手段 。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 27頁 戰(zhàn)略規(guī)劃過程如下： 企業(yè)使命 遠(yuǎn)景 /目標(biāo) 戰(zhàn)略態(tài)勢(shì)分析 戰(zhàn)略制定 戰(zhàn)略評(píng)估與選擇 戰(zhàn)略實(shí)施 戰(zhàn)略控制 內(nèi)外部環(huán)境分析 業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略 年度目標(biāo)與計(jì)劃 資源配置 戰(zhàn)略分析與制訂 戰(zhàn)略評(píng)價(jià)與選擇 戰(zhàn)略實(shí)施與控制 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 28頁 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位的構(gòu)成 戰(zhàn)略定位 競(jìng)爭(zhēng)定位 價(jià)值鏈定位 市場(chǎng)定位 戰(zhàn)略分析的主要目的是 正確認(rèn)識(shí)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的位置和自身的能力條件，為企業(yè)正確定位，明確企業(yè)愿景和目標(biāo)。 ? 融資方式除銀行外，還依靠退休基金、不動(dòng)產(chǎn)信貸等多種金融工具等綜合運(yùn)用，全國(guó)大多數(shù)人都可以通過不同方式參與房地產(chǎn)的投資。 ? 市場(chǎng)內(nèi)部化效應(yīng)。 – 避免戰(zhàn)略的陳舊和由內(nèi)而外的思維。 ?中小房地產(chǎn)企業(yè)尤其要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化才有可能迅速提高競(jìng)爭(zhēng)能力 ?同時(shí)，對(duì)于部分大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，在產(chǎn)業(yè)上下游的延伸成為其提高抗風(fēng)險(xiǎn)力的手段。雖然我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢(shì)頭良好，但仍有多種不確定因素。 政策敏感性 ?房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大。這說明企業(yè)要規(guī)模化生產(chǎn)，要占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)先地位，必須堅(jiān)持專業(yè)化發(fā)展道路。 – 我們要去向何方？未來的業(yè)務(wù)組合是什么？我們的顧客是誰？我們的核心能力是什么？ 2. 建立戰(zhàn)略目標(biāo)體系 – 將公司的戰(zhàn)略愿景轉(zhuǎn)化成公司要達(dá)到的具體業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn) – 財(cái)務(wù)目標(biāo)體系和戰(zhàn)略目標(biāo)體系 – 短期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo) 3. 制定戰(zhàn)略定位 – 業(yè)務(wù)組合是單業(yè)務(wù)還是多業(yè)務(wù)組合？目標(biāo)市場(chǎng)的選擇是廣泛性的還是聚焦于一個(gè)特定的市場(chǎng)？是多產(chǎn)品還是單一產(chǎn)品線？基本戰(zhàn)略形式是什么？采取什么樣的組織形態(tài)？各個(gè)業(yè)務(wù)單元的經(jīng)營(yíng)使命與經(jīng)營(yíng)規(guī)劃是什么？ ? – 戰(zhàn)略制定和企業(yè)家價(jià)值觀不可分割： – 戰(zhàn)略的導(dǎo)向：市場(chǎng)和客戶需求、風(fēng)險(xiǎn)和創(chuàng)新。 – 范圍經(jīng)濟(jì)是指利用同一資源使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大而帶來的經(jīng)濟(jì)性 , 分為有形資源的范圍經(jīng)濟(jì)性及無形資源的范圍經(jīng)濟(jì)性。 高度細(xì)分的美國(guó)模式 香港模式的串聯(lián)方式 土地 開發(fā) 銷售 服務(wù) 美國(guó)模式的并聯(lián)方式 物業(yè)管理 開發(fā) 物業(yè)經(jīng)營(yíng) 土地 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)完整流程被分解成很多小的流程以后，每個(gè)小流程完成的時(shí)間大為縮短，不同的公司分別只用在短時(shí)間內(nèi)經(jīng)營(yíng)不同的業(yè)務(wù)，縮短了資金周轉(zhuǎn)的時(shí)間，促進(jìn)資金變現(xiàn)并降低各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。 戰(zhàn)略定位分析的目的 1. 企業(yè)外部環(huán)境分析 2. 公司內(nèi)部?jī)?yōu)、劣勢(shì)及市場(chǎng)地位分析 3. 公司愿景分析 4. 戰(zhàn)略目標(biāo)體系分析 戰(zhàn)略分析的基本內(nèi)容 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 29頁 戰(zhàn)略路徑選擇的目的與主要內(nèi)容 ? 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇 ? 多元化戰(zhàn)略選擇 ? 一體化戰(zhàn)略選擇 ? 集團(tuán)化戰(zhàn)略選擇 ? 國(guó)際化戰(zhàn)略選擇 ? ? 并購(gòu)與重組戰(zhàn)略選擇 ? 戰(zhàn)略聯(lián)盟選擇 ? 其他戰(zhàn)略途徑選擇 戰(zhàn)略選擇的主要目的是在明確企業(yè)定位，愿景和目標(biāo)的條件下，對(duì)其 實(shí)現(xiàn)途徑、策略與方法進(jìn)行選擇和評(píng)價(jià)。 3. 戰(zhàn)略是 限定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)范圍的定位 。 與美國(guó)１００強(qiáng)房屋建造商相比，中國(guó)房地產(chǎn)１００強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)占有率偏低。隨著國(guó)際一體化的發(fā)展，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的相關(guān)度越來越高。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 5頁 香港房地產(chǎn)的五次周期 第一個(gè)周期是 1946年至 1959年； 推動(dòng)原因：人口增長(zhǎng)，從 60萬至 300萬，下跌原因：供大于求。即 ……” 《 韋氏新國(guó)際英語大詞典 》 ： “ 軍事指揮官克敵制勝的科學(xué)與藝術(shù)。 由一系列具體詳細(xì)方案和計(jì)劃構(gòu)成 。 多元化戰(zhàn)略的優(yōu)點(diǎn) 多元化戰(zhàn)略的缺點(diǎn) 多元化戰(zhàn)略 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 31頁 房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)，在選擇新的產(chǎn)業(yè)時(shí)要明確兩大目的，遵循三大原則 分散房地產(chǎn)行業(yè)的周期性風(fēng)險(xiǎn) – 房地產(chǎn)行業(yè)雖然長(zhǎng)期向好，但在國(guó)家寵觀政策調(diào)控之下，面臨行業(yè)周期的調(diào)整期的風(fēng)險(xiǎn) – 進(jìn)入其它行業(yè)平衡房地產(chǎn)周期風(fēng)險(xiǎn) 尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn) – 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，利潤(rùn)水平將整體下降。 資源籌配的目的 戰(zhàn)略選擇的主要內(nèi)容 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 33頁 常見的幾個(gè)戰(zhàn)略工具： ?PEST外部環(huán)境分析法 ?PQM模型 ?SCP產(chǎn)業(yè)分析模型 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 34頁 目 錄 一． 房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)介 二． 戰(zhàn)略管理概述 三． 房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 35頁 房地產(chǎn)的戰(zhàn)略是什么？ ? 房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) – 項(xiàng)目制、 – 現(xiàn)金是階段性 – 產(chǎn)品異質(zhì)化（沒有一個(gè)房子是相同的） – 資金密集性 房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略就是要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù) 的穩(wěn)定發(fā)展，形成自